Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 359968 / HA ZA 10-2366
Vonnis van 21 december 2011
in de zaak van
[eiser]
wonende te Rotterdam,
eiser,
advocaat mr. G. Kara,
tegen
[gedaagde]
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.A. Marcus.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juli 2010 en de producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord, met de producties 1 tot en met 8;
- het tussenvonnis van 22 december 2010, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
- de brief van 8 november 2011 van mr. Kara, met de producties 4 tot en met 6;
- de brief van 9 november 2011 van mr. Marcus;
- het proces-verbaal van comparitie van 10 november 2011.
2. Het geschil
2.1. [eiser] vordert - samengevat - voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
a. een verklaring voor recht dat [gedaagde] in zijn hoedanigheid van notaris toerekenbaar is tekortgeschoten, althans onrechtmatig heeft gehandeld;
b. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 26.015,63 met rente en kosten, waaronder incassokosten ad € 1.500,= en de proceskosten.
2.2. [gedaagde] voert verweer hiertegen en concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, inclusief nakosten en rente, een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.
2.3. Voor zover voor de beoordeling van belang, komen de stellingen van partijen hierna aan de orde.
3. De beoordeling
3.1. De rechtbank gaat uit van de navolgende vaststaande feiten
3.1.1. Bij notariële akte van 2 september 2002, ten overstaan van [gedaagde] als notaris, heeft [eiser] (en zijn echtgenote) van [bedrijf 1] de eigendom verkregen van een woning aan de [adres 1] te Rotterdam. De eigendom van de woning is geleverd vrij van hypotheken en beslagen.
3.1.2. In 2004/2005 heeft [eiser] ontdekt dat nog geen doorhaling in het kadaster had plaatsgevonden van een hypothecaire inschrijving uit 1997 betreffende [bedrijf 1] als hypotheekgever.
3.1.3. Bij brief van 7 februari 2006 heeft [gedaagde] [eiser] bericht:
"Geachte heer [eiser],
Bij deze meld ik u dat ik zo spoedig mogelijk zorg zal dragen voor de doorhaling van de hypotheek ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en Openbare Registers te Rotterdam, deel [kadasternummer], ingeschreven op 1997. (...)".
3.1.4. Op 24 februari 2006 heeft (een medewerkster van het kantoor van) [gedaagde] de genoemde hypothecaire inschrijving doen doorhalen.
3.1.5. Op 12 juni 2006 is de woning (onderhands) executoriaal verkocht door de hypotheeknemer van [eiser], Fortis, na aanzegging van deze executie op 6 februari 2006.
[eiser] heeft een restschuld aan Fortis.
3.2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] als notaris toerekenbaar is tekortgeschoten, althans onzorgvuldig en daardoor onrechtmatig heeft gehandeld, door niet de oude hypothecaire inschrijving tijdig te laten doorhalen in het kadaster. [eiser] stelt dat hij in 2004 heeft besloten zijn woning te gaan verkopen, dat zich kopers hebben gemeld, maar dat deze zijn afgehaakt vanwege het feit dat er een tweede hypotheek op de woning lag en/of de hypotheek niet was doorgehaald. [eiser] stelt dat [gedaagde] herhaaldelijk is verzocht en gesommeerd de inschrijving door te halen, evenwel zonder resultaat. Doordat de hypotheeklasten niet langer konden worden voldaan, is de woning door de bank verkocht, voor een te lage prijs in verhouding tot de werkelijke waarde. Hierdoor heeft [eiser] een restschuld van ruim € 26.000,=. [eiser] concludeert dat de doorhaling op 24 februari 2006 veel te laat heeft plaatsgevonden, waardoor schade is ontstaan waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is.
3.3. [gedaagde] heeft de feitelijke stellingen en de juridische argumenten van [eiser] bestreden. Voor wat betreft de gang van zaken rond de doorhaling van de hypothecaire inschrijving heeft [gedaagde] aangevoerd dat niet duidelijk is geworden waarom in dit geval een en ander zo lang heeft geduurd, maar dat het in de onderhavige periode gangbaar was dat er vertraging optrad in de verwerking van doorhalingen, veelal van maanden en soms zelfs jaren. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit geen probleem vormt omdat, zoals ook in dit geval het geval is geweest, de levering alleen plaatsvindt indien de notaris een royementsvolmacht of -toezegging heeft verkregen. Onjuist is de suggestie dat er nog een tweede hypotheek op het pand zou hebben gerust; alleen de doorhaling van de inschrijving had nog niet plaatsgevonden.
Indien een volgende levering moet plaatsvinden vóórdat doorhaling heeft plaatsgevonden, kan zonder problemen alsnog de doorhaling worden bewerkstelligd, aldus nog steeds [gedaagde].
[gedaagde] betwist, onder andere, verder de gestelde verzoeken en sommaties en wijst er daarbij op dat [eiser] geen enkel daarop betrekking hebbend stuk in het geding heeft gebracht. [gedaagde] betwist ook, bij gebreke van enige onderbouwing en begin van bewijs, de stellingen van [eiser] met betrekking tot verkooppogingen en onderhandelingen/afspraken met kandidaat-kopers. [gedaagde] betoogt ook dat ongeloofwaardig is dat een verkoop zou zijn afgestuit op de oude inschrijving. Nader onderzoek en/of navraag zou tot de bevestiging hebben geleid dat het om een oude, waardeloze inschrijving ging. Een potentiële koper hoeft zich hierover geen zorgen te maken, nu bij levering de notaris verifieert dat er, voor zover er nog inschrijvingen zijn, toereikende royementsvolmachten of - toezeggingen zijn. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] te laat heeft geklaagd (artikel 6:89 BW Pro) en hem niet tijdig in gebreke heeft gesteld. Tot slot bestrijdt [gedaagde] de gestelde schade.
3.4. Uitgangspunt in deze procedure moet zijn dat er geen sprake van was - althans, daarvoor is niets concreets gesteld of gebleken - dat er aan de door [eiser] in 2002 in eigendom verkregen woning nog een "oude" hypothecaire schuld en/of een nog rechtsgeldige "oude" hypothecaire inschrijving was verbonden. Voor zover in de stellingen van [eiser] die suggestie ligt besloten, heeft [eiser] dit niet gemotiveerd en niet onderbouwd.
Verder heeft [eiser] niet (gemotiveerd) betwist het betoog van [gedaagde] dat hij bij de levering van de woning aan [eiser] in 2002 als notaris de beschikking had over een toereikende royementsvolmacht / -toezegging, en dat de woning toen vrij van hypotheken en beslagen aan [eiser] is geleverd.
3.5. Een ander uitgangspunt in deze procedure is dat, in elk geval in de hier van belang zijnde jaren 2002 - 2006, niet ongebruikelijk was dat er vertraging optrad in het na de levering laten doorhalen in het kadaster van een voorgaande hypothecaire inschrijving. Niet weersproken is de stelling van [gedaagde] dat de verwerking van doorhalingen door verschillende factoren maanden en bij uitzondering zelfs jaren kon duren, bijvoorbeeld doordat banken onredelijk lang wachtten met het retour zenden van getekende royementsvolmachten.
[eiser] maakt [gedaagde] niet het verwijt dat deze gang van zaken op zichzelf ontoelaatbaar of onzorgvuldig zou zijn. Evenmin is gesteld of gebleken dat [eiser], bij gelegenheid van de opdracht aan [gedaagde] voor de notariële levering, een specifieke opdracht heeft gegeven met betrekking tot (het moment van) de doorhaling.
3.6. Niet (gemotiveerd) weersproken is dat een volgende overdracht niet wordt belemmerd door de omstandigheid dat nog geen doorhaling heeft plaatsgevonden. In de dagvaarding was nog, overigens zonder enige nadere motivering, gesteld dat een verkoper zijn huis niet kan verkopen zolang er een inschrijving is, maar deze stelling is ter comparitie niet gehandhaafd.
Zonder nadere onderbouwing - die door [eiser] niet is gegeven - valt dan ook niet in te zien dat de enkele omstandigheid dat de doorhaling in het kadaster niet direct bij of na levering heeft plaatsgevonden en zelfs aanzienlijke vertraging heeft opgelopen, er toe leidt dat [gedaagde] als notaris onzorgvuldig jegens [eiser] heeft gehandeld.
De vraag is of bijkomende, bijzondere omstandigheden dit anders zouden kunnen maken.
3.7. Tegen deze achtergrond dient het betoog van [eiser] te worden beoordeeld dat hij in 2004/2005 [gedaagde] herhaaldelijk zou hebben verzocht voor doorhaling zorg te dragen. De stellingen van [eiser] bij dagvaarding zijn, ook op dit punt, uiterst summier. Ter comparitie heeft [eiser] aangevoerd dat hij in 2004 een makelaar heeft ingeschakeld, waarna twee "handelaren" na een bezichtiging het huis wilden kopen. [eiser] heeft gesteld dat alles was geregeld voor de verkoop, toen hij van de makelaar hoorde dat er volgens de handelaren een tweede hypotheek op het huis zat en dit volgens de handelaren tot een probleem zou leiden. De pogingen om [gedaagde] tot doorhaling te bewegen hebben vervolgens geen succes gehad. [eiser] zou een aantal maanden achter [gedaagde] zijn aangegaan en uiteindelijk van hem te horen hebben gekregen dat hij was gestopt als notaris en alleen nog adviezen gaf. De handelaren zijn afgehaakt. Vervolgens zijn er nog andere mensen naar de woning komen kijken. [eiser] heeft tegen hen gezegd dat er een probleem was met een tweede hypotheek maar dat dit zou worden opgelost. Tot een verkoop is het echter niet meer gekomen, aldus nog steeds [eiser].
[gedaagde] heeft zijn standpunt gehandhaafd.
3.8. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze stellingen van [eiser] - nog afgezien van de desbetreffende betwisting door [gedaagde] - niet de conclusie dragen dat [gedaagde] in omstandigheden van het geval zodanig onzorgvuldig jegens [eiser] heeft gehandeld dat dit tot aansprakelijkheid zou moeten leiden. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.
3.9. [gedaagde] zou zijn verzocht alsnog voor doorhaling zorg te dragen met het oog op een voorgenomen verkoop, terwijl - zie hiervoor - doorhaling daar op dat moment niet voor nodig was. De omstandigheid dat sprake zou zijn van kandidaat-kopers die daar anders over dachten en zich op dat punt blijkbaar zorgen maakten, leidt niet tot een ander oordeel. Deze zorg blijft voor rekening van die kandidaat-kopers en daarmee voor risico van [eiser]. In dit kader betrekt de rechtbank dat aangenomen moet worden dat het doorhalen van vervallen hypothecaire inschrijvingen niet is voorgeschreven met het oog op het door [eiser] aangenomen belang van (kandidaat)kopers, maar veeleer met het oog op de belangen van (toekomstige) schuldeisers, zoals bijvoorbeeld geldverstrekkers.
3.10. Van belang is verder dat niet is gesteld of gebleken dat de hiervoor genoemde zorg door [gedaagde] is veroorzaakt, in die zin dat [gedaagde] de gedachte in het leven heeft geroepen dat de oude inschrijving een probleem zou zijn. Deze (onjuiste) gedachte is bij de kandidaat-kopers (en/of bij [eiser] en/of diens makelaar) zelf opgekomen. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat [gedaagde] onzorgvuldig / onrechtmatig heeft gehandeld door deze zorg niet direct weg te nemen door middel van spoedige doorhaling van de inschrijving in het kadaster.
3.11. In de stellingen van [eiser] ligt het verwijt besloten dat [gedaagde], toen [eiser] contact met hem zocht en uiteindelijk ook kreeg, genoemde zorg blijkbaar ook niet op andere wijze heeft kunnen wegnemen, in het bijzonder door [eiser] deugdelijk te informeren. Ook dit betekent echter niet dat [gedaagde] zodanig onzorgvuldig jegens [eiser] heeft gehandeld dat sprake is van een grond voor schadeplichtigheid.
Het had op de weg van [eiser] gelegen - bij (het door [eiser] gestelde) uitblijven van een adequate reactie van [gedaagde] - om zich elders deugdelijk te laten adviseren.
3.12. Bij het voorgaande komt nog dat volgens de stellingen van [eiser] de kandidaat-kopers handelaren waren. Aan handelaren mag een zekere mate van deskundigheid worden toegekend. Bovendien had [eiser] zelf voor de verkoop een makelaar ingeschakeld, voor wie hetzelfde geldt.
3.13. Dit betekent dat op basis van de stellingen van [eiser] niet kan worden geconcludeerd dat sprake is van wanprestatie of onrechtmatig handelen door [gedaagde].
3.14. Een andere, zelfstandige, afwijzingsgrond betreft het vereiste causale verband tussen de gestelde schade en het handelen van [gedaagde]. Uitsluitend feitelijk verband is hiervoor niet voldoende. Ook vereist is dat de schade in redelijkheid aan [gedaagde] moet worden toegerekend. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. De gestelde schade is daarvoor te ver verwijderd van het handelen van [gedaagde] en veeleer toe te rekenen aan het handelen van de kandidaat-kopers en aan het niet voldoen door [eiser] aan zijn betalingsverplichtingen jegens de bank, waardoor de woning (gedwongen) moest worden verkocht.
3.15. Omdat reeds op deze gronden de vordering van [eiser] (op basis van diens feitelijke stellingen) niet toewijsbaar is, hoeft niet verder te worden beoordeeld in hoeverre de stellingen van [eiser], gelet op de gemotiveerde betwistingen door [gedaagde], vaststaan en hoeft niet te worden beslist of daarover nog bewijsvoering nodig is. Ook kunnen de overige verweren van [gedaagde] onbesproken blijven.
3.16. Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich er tegen dat [eiser] in deze procedure, in eerste aanleg, opnieuw de gelegenheid zou worden geboden om zijn standpunt nader te onderbouwen, al dan niet na nader onderzoek naar feiten en omstandigheden betreffende de kandidaat-kopers en de betrokken makelaar. De discussie met [gedaagde] loopt al geruime tijd, waarna op 20 juli 2010 een (summiere) dagvaarding is uitgebracht, nauwelijks voorzien van relevante stukken. De conclusie van antwoord, waarin uitdrukkelijk de feitelijke stellingen van [eiser] zijn betwist en waarin er op is gewezen dat stukken ter onderbouwing ontbreken, dateert van 27 oktober 2010. Bij tussenvonnis van 22 december 2010, waarbij een comparitie is bevolen, is [eiser] verzocht de stukken toe te zenden betreffende de potentiële kopers en betreffende de verzoeken / sommaties aan [gedaagde]. Dit heeft [eiser] niet gedaan. Wel heeft hij een brief van 7 februari 2006 van [gedaagde] als productie overgelegd (zie hiervoor, onder 3.1.3) en een tweetal brieven uit 2009 van zijn toenmalige advocaat aan [gedaagde]. Deze stukken bieden evenwel geen steun voor de stelling dat [gedaagde] is gesommeerd (laat staan herhaaldelijk, zoals bij dagvaarding is gesteld) tot doorhaling van de inschrijving.
Door omstandigheden aan de zijde van partijen heeft de comparitie pas onlangs plaatsgevonden. In deze situatie heeft [eiser] ruim de tijd en gelegenheid gehad om nadere argumenten en informatie aan te dragen. Ter comparitie is de feitelijke gang van zaken uitvoerig besproken. [eiser] heeft toen geen namen en/of andere gegevens van potentiële kopers kunnen noemen en hij heeft bevestigd dat er niet (schriftelijk) is gesommeerd.
In dit licht bestaat thans ook geen aanleiding [eiser] tot bewijsvoering toe te laten.
3.17. De conclusie is dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. Als de partij die in het ongelijk wordt gesteld, dient [eiser] in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld. Daarbij worden de advocaatkosten van [gedaagde] forfaitair begroot op basis van het zogenoemde Liquidatietarief. Voor afwijking daarvan ziet de rechtbank, anders dan [gedaagde], niet voldoende aanleiding. De gevorderde nakosten en rente over de proceskosten zijn toewijsbaar op de hieronder aangegeven manier.
4. De beslissing
De rechtbank
4.1. wijst de vorderingen af,
4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 605,= wegens vast recht en € 1.158,= voor advocatensalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling, alsmede vermeerderd met € 131,= wegens nakosten, dan wel € 199,= indien betekening plaatsvindt;
4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en is in het openbaar uitgesproken op 21 december 2011.(
[1694 / 1980]