Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[opposant],
wonende te [woonplaats], [land],
opposant,
gemachtigde: mr. A.H.G. Katz te Rotterdam,
tegen
[geopposeerde],
wonende te [woonplaats],
geopposeerde,
gemachtigde: mr. A. Ong Sien Hien te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘[opposant]’ en ‘[geopposeerde]’.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
• het inleidende exploot van dagvaarding van 4 juni 2010 met producties;
• het onder zaaknummer 1165865 / CV EXPL 10-62784 gewezen verstekvonnis van 10 december 2010;
• het exploot van verzetdagvaarding van 28 maart 2011 met producties;
• het vonnis van 10 mei 2011 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de ten behoeve van de comparitie van partijen door partijen overgelegde stukken;
• het proces-verbaal van comparitie van partijen van 17 augustus 2011;
• de akte van [opposant].
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.
2.1 [geopposeerde] heeft van 6 juni 2009 tot 1 mei 2010 van [opposant] de woning aan het [adres] in Rotterdam gehuurd.
2.2 De huurovereenkomst bepaalt voor zover nu van belang:
Het gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend: Het gemeubileerde appartement gelegen aan het [adres].
(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- de huurprijs
- de vergoeding voor genoemde gas water en elektriciteit levering
- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)
(…)
4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 1250,00
- voorschot op de vergoeding voor gas water en elektriciteit levering € 00,00
- vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten € 00,00
_________
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1250,00
(…)
Leveringen en diensten
6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: Beheer en administratie, roerende zaken, stoffering etc.
2.3 [geopposeerde] schrijft in een e-mail aan [A], de dochter van [opposant], van 30 juni 2009, voor zover nu van belang:
Is het mogelijk dat je de door jou genoemde meubels terug neemt zodat ik dan mijn eigen meubels kan aanschaffen?
Overweeg je dan ook een lagere maandprijs.
2.4 [A] schrijft in een e-mail aan [geopposeerde] van 4 juli 2009, voor zover nu van belang:
Mocht je besluiten na het eerste half jaar, in het appartement te willen blijven voor een tweede half jaar, dan zal ik zorgen dat de meubels weg gaan en dan zal er ook € 100.- van de huur afgaan. Dan hoor ik tegen die tijd wel welke meubels je weg wilt hebben en/of er bepaalde meubels moeten blijven staan.
2.5 [geopposeerde] heeft de Huurcommissie op 27 november 2009 op grond van artikel 7:249 BW Pro verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en tevens om op grond van artikel 7:258 BW Pro een uitspraak te doen over de vraag of partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen.
2.6 [B] (directeur Wonen MVM), [C] (directeur At Home) en [D] (afdeling gemeubileerde verhuur Wonen MVM) verklaren in een schriftelijke verklaring van 22 maart 2010, voor zover nu van belang:
Naar aanleiding van de problemen rondom de verhuur van het appartement gelegen aan het [adres] te Rotterdam, willen wij bevestigen dat de heer [geopposeerde] voor dat hij het huurcontract voor het bovengenoemde adres tekende, volledig op de hoogte was dat de € 1.250,00 de kale huurprijs was, zonder gas/water/elektra. Hij wist ook ZEER goed dat deze prijs GEEN all-in prijs was. Door een slordigheid in het contract, wordt voor een onwetende de suggestie gewekt dat het hier om een all-in huurprijs gaat. Helaas is bij het contract opmaken vergeten de leveringen en diensten opsomming bij punt 6 weg te halen. Nu wekt het de schijn dat het een all-in prijs is, maar dit is NIET zo en is ook nooit de bedoeling van partijen geweest. De heer [geopposeerde] wist dit zeer goed, aangezien de heer [C] hem dit meerdere malen en duidelijk heeft uitgelegd. (…) De heer [geopposeerde], gespecialiseerd in huurrecht, had ons gegeven zijn kennis en gegeven de informatie die hij van ons had gekregen (huurprijs exclusief g/w/e) ons hierop moeten/kunnen attenderen. Het is geenszins het geval dat de heer [geopposeerde] hierover dwaalde of onwetend was. Het is jammer dat een advocaat, die het doel heeft mensen te beschermen, nu hierdoor zijn voordeel probeert te behalen tegenover oudere gepensioneerde mensen, welke het geld hard nodig hebben. Er zijn diverse telefoongesprekken geweest met de heer [C] van de firma At Home en de heer [geopposeerde], over het hoe en waarom en uitdrukkelijk over het bij VOORBAAT duidelijk aangegeven zijn dat het om een kale huurprijs ging. Tevens is er contact geweest tussen de heer [geopposeerde] en de heer [D] van de firma Wonen MVM, welke de kale huurprijs en het feit dat G/W/E zelf geregeld en betaald moest worden reeds voor de contract ondertekening naar [geopposeerde] toe bevestigd heeft. De woning werd ook op de website aangeboden voor een prijs van € 1250,00 kale huur, waar het G/W/E zelf aangevraagd moet worden.
2.7 De Huurcommissie oordeelt in haar uitspraak van 29 maart 2010:
Is er sprake van een all-inprijs?
Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat huurder en verhuurder geen levering van energie vanwege verhuurder zijn overeengekomen. Ook bestaat er tussen partijen geen afspraak over de overige gememoreerde dienstverlening. Wel zijn partijen feitelijk het gebruik van meubilering om niet dan wel tegen een bedrag van
€ 100,00 per maand overeengekomen. Het komt er dus op neer dat de huurovereenkomst is gesloten met ingang van 05-06-2009 tegen een huurprijs van € 1.250,00 per maand dan wel tegen een uitgesplitste huurprijs van € 1.150,00 per maand voor het enkele gebruik van de woonruimte. Daarom is geen sprake van een zogenoemde all-inprijs.
Puntenaantal
Nu de commissie van mening is dat geen sprake is van een all-inprijs, is vaststelling van het puntenaantal in deze procedure niet meer nodig.
3. De stellingen van partijen
3.1 [geopposeerde] vordert bij inleidende dagvaarding voor recht te verklaren dat er een all-inhuurprijs is overeengekomen.
[geopposeerde] stelt dat er sprake is van een all-inhuurprijs. Hij komt tot dit standpunt op basis van de wettekst, de parlementaire geschiedenis, jurisprudentie en literatuur. [opposant] levert een aantal substantiële, niet als ondergeschikt aan te merken, zaken en diensten en door hem is aangeboden kleine herstelwerkzaamheden uit te voeren. Uit de e-mail van de dochter van [opposant] (zie 2.4) kan afgeleid worden dat een deel van de bijko-mende diensten een waarde heeft van € 100,00.
3.2 De gevorderde verklaring voor recht is toegewezen bij verstekvonnis van 10 december 2010. [opposant] is hiertegen in verzet gekomen en vordert vernietiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vordering van [geopposeerde].
[opposant] legt aan zijn vordering ten grondslag dat een kale huur van € 1.250,00 per maand is overeengekomen. Dat is voor beide partijen vanaf het begin duidelijk geweest. [geopposeerde] moest daarnaast zelf voor gas, water en elektra zorgen. Bovenop de overeenge-komen maandelijkse huur zouden servicekosten in rekening worden gebracht. Omdat bij het sluiten van de overeenkomst nog niet duidelijk was hoeveel dit zou zijn, is hiervoor geen prijs overeengekomen in de huurovereenkomst. De VVE-bijdrage zou [opposant] zelf betalen. Als er voor het overige iets aan [geopposeerde] ter beschikking is gesteld, dan is dit om niet gebeurd.
4. De beoordeling
4.1 [geopposeerde] vordert bij inleidende dagvaarding meer dan alleen de onder 3.1 genoemde verklaring voor recht. Omdat de overige vorderingen pas beoordeeld kunnen worden als de vraag of sprake is van een all-inhuurprijs bevestigend wordt beantwoord, beoordeelt de kantonrechter eerst dat onderdeel van de vordering. Omdat [opposant] tijdens de comparitie van partijen is gevraagd zich in zijn akte te beperken tot de genoemde vraag, zal zijn beroep op niet-ontvankelijkheid van [geopposeerde] (waarop deze niet meer heeft kunnen reageren) buiten beschouwing worden gelaten.
4.2 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastge-steld, stelt de huurcommissie op verzoek van de huurder de huurprijs vast en het voorschot-bedrag voor de servicekosten, aldus artikel 7:258 BW Pro. De achtergrond van deze bepaling is dat het huurprijzenrecht zo is ingericht dat zowel de huurprijs als de servicekosten alleen op hun redelijkheid kunnen worden beoordeeld op basis van de voor ieder overeengekomen be-dragen. Die bedragen ontbreken bij een all-inhuurprijs. Om verhuurders te stimuleren af te stappen van all-inhuurprijzen en het aan de huurder inzicht verschaffen van zijn betalings-verplichting, staat er een zware sanctie op de vaststelling dat sprake is van een all-inhuur-prijs, namelijk dat in dat geval wordt uitgegaan van een huurprijs gelijk aan 55% van de maximale huurprijsgrens.
4.3 De huurcommissie heeft op 29 maart 2010 (zie 2.7) geoordeeld dat er geen sprake is van een all-inhuurprijs. [geopposeerde] heeft op grond van artikel 7:262 BW Pro de kantonrechter om een oordeel gevraagd over de ook aan de huurcommissie voorgelegde vraag, namelijk of er sprake is van een all-in-huurprijs of niet. Van een all-in huurprijs is sprake als de tussen [opposant] en [geopposeerde] overeengekomen maandelijkse betalingsverplichting van € 1.250,00 niet alleen strekt tot vergoeding van het enkele gebruik van de woonruimte maar ook tot vergoeding van door [opposant] geleverde service.
4.4 [geopposeerde] onderbouwt zijn stelling dat sprake is van een all-inhuurprijs door te ver-wijzen naar de wet, de wetsgeschiedenis, de jurisprudentie en de literatuur. Deze door [geopposeerde] aangehaalde bronnen zijn uiteraard onmisbaar bij het beantwoorden van de voor-liggende vraag, maar de theorie alleen is niet voldoende om tot een oordeel in een concrete zaak te komen. Voor zover [geopposeerde] met zijn uitgebreide verwijzing naar de genoemde bronnen zou betogen dat de concrete feiten en omstandigheden bij en rond het aangaan van de huurovereenkomst niet of van ondergeschikt belang zijn, verwerpt de kantonrechter dit betoog.
4.5 De feitelijke gang van zaken rond het aangaan van de huurovereenkomst, zoals deze volgt uit de onder 2.6 geciteerde brief, wordt door [geopposeerde] niet betwist. Vast staat dus dat [geopposeerde] bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de € 1.250,00 die hij per maand moest betalen, de kale huurprijs was en dat het gas, het water en de elektra daar nog bij zouden komen. Gesteld noch gebleken is dat [geopposeerde] bij het aangaan van de huur-overeenkomst niet wist wat het begrip ‘kale huurprijs’ inhield. Integendeel, [geopposeerde] betwist ook niet dat hij, zoals aangehaald in de onder 2.6 geciteerde brief, een in huurrecht gespecialiseerde advocaat is.
4.6 De kantonrechter leest in de e-mail van [A] van 4 juli 2009 (zie 2.4) niets wat tot de conclusie zou moeten leiden dat [opposant] erkent dat een deel van de € 1.250,00 ziet op enkele geleverde diensten. Duidelijk is dat [opposant] (via zijn dochter) [geopposeerde] als huurder ‘te vriend wilde houden’ en daardoor voor een tweede periode bereid was de huur met € 100,00 per maand te verlagen en meubels weg te halen. Het laatste overigens omdat [geopposeerde] dat in zijn e-mail van 30 juni 2009 (zie 2.3) heeft gevraagd.
De e-mail van [A] van 4 juli 2009 kan daarnaast niet als op zich-zelf staand worden beschouwd en moet gezien worden als deel van het geheel aan e-mails tussen haar en [geopposeerde]. Deze e-mails zijn, zeker in het begin, luchtig en vriendschap-pelijk van toon (‘Hoi San’). Als hetgeen [A] in die e-mails heeft gezegd (al dan niet uit zijn verband gehaald), een of meerdere stellingen van [geopposeerde] al zouden kunnen onderbouwen, dan kan er niet aan voorbij gegaan worden dat [A] er in haar e-mails op geen enkele wijze op bedacht heeft hoeven zijn dat zij daarin iets zei wat later in een procedure ten nadele van haar vader zou kunnen worden uitgelegd.
4.7 [geopposeerde] haalt een uitspraak van de kantonrechter in Groningen van 22 oktober 1992 aan (WR 1993, 11). De kantonrechter overwoog in die zaak – samengevat – dat het zonder bijkomende bijzondere omstandigheden van vergaande filantropische gevoelens (en daar-mee ver van de realiteit staande gevoelens) zou getuigen als een verhuurder hetgeen boven-op de kale huurprijs komt gratis ter beschikking zou stellen aan de huurder. In die Groningse zaak ontbrak het kennelijk aan bijkomende bijzondere omstandigheden, maar in deze zaak niet.
[opposant] is naar [land] verhuisd. Zijn huis in Nederland raakte hij gelet op de huidige situatie op de huizenmarkt echter niet kwijt. Om tegenover zijn doorlopende beta-lingsverplichting voor het huis ook inkomen uit het huis te genereren, is het huis door [opposant] verhuurd. Omdat het als een feit van algemene bekendheid kan worden beschouwd dat het voor de verkoop van een woning aan te raden is deze ingericht te houd-en, wekt het geen verbazing dat de inboedel in de woning is achtergebleven. Het wekt even-min verbazing dat die inboedel (en overigens geldt dit ook voor de VVE-bijdrage die [opposant] zou blijven betalen), of deze nu als meer dan ondergeschikt beschouwd moet worden of niet, gratis aan [geopposeerde] ter beschikking is gesteld. Het doel van de verhuur vanuit [opposant] gezien is immers inkomen uit het huis halen. Dit doel bereikt [opposant] niet (in ieder geval minder snel) als hij te hoge (financiële) eisen aan een potentiële huurder stelt. De aanwezigheid van inboedel kan voor een huurder die op korte termijn en voor korte duur een huis nodig heeft, in combinatie met het feit dat hij niet ‘het volle pond’ betaalt, een extra reden zijn om het huis te willen huren.
4.8 De situatie waarin [opposant] zit moet vaker voorkomen. De reeds onder 4.7 aangehaalde situatie op de woningmarkt, leidt er immers toe dat een woning over het alge-meen langer te koop staat. Dit brengt eigenaren ertoe hun woning tijdelijk (tot het huis is verkocht) te verhuren. Met de doorgaans voor de verhuurder ongunstige norm uit artikel 7:258 BW Pro in combinatie met artikel 17 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte beoogt de wetgever tegen te gaan dat verhuurders slechts all-inhuurprijzen aangaan om zo de (huur)bescherming te ontduiken. Hier is in het voorliggende geval geen sprake van. Het kan niet zo zijn dat de particuliere verhuurder, die uit noodzaak zijn huis verhuurt omdat het te lang te koop staat terwijl hij zelf inmiddels ergens anders woont, zich na het maken van huurafspraken uit onwetendheid geconfronteerd ziet met de sanctie die het gevolg is van het vaststellen dat sprake zou zijn van een all-inhuurprijs (zie 4.2).
4.9 De hiervoor besproken feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, leiden de kantonrechter tot de conclusie dat partijen een kale huurprijs van
€ 1.250,00 per maand zijn overeengekomen. Voor een verklaring voor recht dat een all-inhuurprijs is overeengekomen bestaat daarom geen aanleiding. Dit betekent dat ook de overige vorderingen van [geopposeerde] niet toewijsbaar zijn. Deze vorderingen behoeven ook geen bespreking.
4.10 De conclusie onder 4.9 leidt ertoe dat het verstekvonnis van 10 december 2010 wordt vernietigd en dat de vordering van [geopposeerde] alsnog wordt afgewezen.
4.11 [geopposeerde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter ziet aanleiding ook de kosten van de verzetdagvaarding voor rekening van [geopposeerde] te laten komen. Gelet op het veelvuldige e-mailcontact tussen [geopposeerde] en [A] was er namelijk geen enkele aanleiding om de inleidende dagvaarding van 4 juni 2010 openbaar te laten betekenen.
5. De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het onder zaaknummer 1165865 / CV EXPL 10-62784 gewezen verstekvonnis van 10 december 2010,
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [geopposeerde] af;
veroordeelt [geopposeerde] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [opposant] vastgesteld op:
- € 90,81 aan dagvaardingskosten, welk bedrag op bankrekening 56 99 90 688 ten name van MvJ Arrondissement Rotterdam onder vermelding van het zaak-nummer moet worden overgemaakt;
- € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde van [opposant], recht-streeks aan die gemachtigde te voldoen.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.