Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 391846 / KG ZA 11-1064
Vonnis in kort geding van 6 februari 2012
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. K.J. Hoogerwerf,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
M&O HOLDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door de heer [X], directeur.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "M&O".
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- fax d.d. 7 december 2011 met aanvullende producties van mr. Hoogerwerf;
- de pleitnota van mr. Hoogerwerf;
- ter zitting overhandigde producties van de heer [X];
- de mondelinge behandeling d.d. 8 december 2011.
Na afloop van de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden tot 9 januari 2012 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen tot een regeling te komen. Vervolgens is de procedure op verzoek van de heer [X] tot 23 januari 2012 aangehouden.
Partijen zijn er niet in geslaagd de zaak buiten rechte te regelen. Er is daarom vonnis bepaald op heden.
De feiten
Tussen [eiseres] als huurder en [Y] als verhuurder is in 1978 een Huurcontract gesloten. Dit Huurcontract luidt, voor zover van belang:
"(...)
De ondergetekende, [Y] (...) wonende te Rotterdam (hierna te noemen verhuurder), verklaart bij deze te hebben verhuurd aan Mej. [eiseres] geboren [datum] [adres] wonende te [woonplaats] (hierna te noemen huurder), die door mede-ondertekening van deze akte erkent van eerstgenoemde te hebben gehuurd een winkel + woning en een pakhuis, bestaande uit 2 kamers, een winkel ruimte een pakhuis, hal en keuken met douche.
Aan de huurder volkomen bekend, die daarvan dan ook geen nadere beschrijving begeert.
Deze huur is aangegaan voor onbepaalde tijd, aanvangende de 1-2-1978 en eindigende op de laatste dag der maand, volgende op die, waarin een schriftelijke opzegging door een der partijen aan de werkelijke of gekozen woonplaats van de wederpartij is bezorgd of betekend.
De huurprijs bedraagt f 311,50 (Zegge drie honderd elf 50/100 gulden ----) per (...) maand, (...)"
Bij splitsingsakte d.d. 3 december 1993 is het pand, waar het door [eiseres] gehuurde deel van uitmaakt, gesplitst in vijf appartementsrechten, rechtgevende op (onder meer):
"1. de winkelruimte alsmede drie kamers gelegen op de begane grond met achterliggende tuin, en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1a] (...);
2. het pakhuis gelegen op de begane grond, en verder toebehoren plaatselijk bekend [adres 3] (...);
(...)"
[Z] ("[Z]") is sinds 1997 eigenaar van het (appartementsrecht rustende op het) pand aan het adres [adres 1a]. [Q] is beheerder van dat pand.
Op 20 juni 2000 heeft de kantonrechter Schiedam vonnis gewezen in een procedure tussen [Z] als eiser en [eiseres] als gedaagde. In die procedure vorderde [Z] onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen en, voor zover hier van belang, overwogen:
"(...)
Eiser heeft zich beroepen op de splitsingsakte. Gedaagde is echter niet betrokken geweest bij de splitsing zodat de akte haar niet kan worden tegengeworpen. Eiser stelt voorts dat hij het gehuurde als bedrijfsruimte heeft gekocht. Gedaagde staat echter ook buiten die overeenkomst, zodat ook dat gedaagde niet kan worden tegengeworpen. (...)"
Daarnaast heeft de kantonrechter overwogen dat het gehuurde gezien moet worden als woonruimte omdat het gehuurde in haar geheel als woning in gebruik is, de huurprijs gedurende de gehele huurperiode aan de hand van de Huurprijzenwet Woonruimte is bepaald en de opeenvolgende verhuurders/beheerders het gehuurde als woning of woonruimte hebben aangemerkt.
In het Kadaster stond op 5 december 2011 het pand aan de [adres 3] als kadastraal object omschreven als "Wonen (Appartement), in eigendom van Eljawa Beh[W] ("[W]") is directeur van Eljawa Beheer B.V.
Op het (appartementsrecht rustende op het) pand aan de [adres 3] rustte ten gunste van [W] (in privé en als directeur van Eljawa Beheer B.V.) een recht van hypotheek. [W] is in verzuim geraakt met de nakoming van zijn hypothecaire verplichtingen. Dientengevolge heeft met betrekking tot het appartementsrecht [adres 3] op 16 november 2011 een executoriale verkoop plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de executoriale verkoop luidt, voor zover hier van belang:
"(...)
REGISTERGOED
het appartementsrecht, kadastraal [gegevens] omvattende:
a. het twee/drieënvijftigste (2/53e) onverdeeld aandeel, bestaande uit het pand, bevattende winkel- en woonhuis met bovenwoning, het pakhuis en het pand, bevattende beneden- en bovenwoning, en erven, plaatselijk bekend [adres 1ab, 3 en 5ab], ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal [gegevens], groot twee (2) aren een (1) centiare; en
b. het uitsluitend gebruik van het pakhuis op de begane grond met ondergrond plaatselijke bekend [adres 3], (...)
(...)
Gebleken is dat het registergoed wellicht aan derden in huur of gebruik is afgestaan. De akte van geldlening met hypotheekstelling op grond waarvan de executoriale verkoop plaatsvindt, bevat het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Er wordt door de Executant een beroep op het huurbeding gedaan.
(...)
Indien de koper het registergoed geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur- en huurkoopovereenkomsten staat de verkoper er niet voor in dat vanaf het tot stand komen van de koop bestaande huur- of huurkoopovereenkomsten niet worden gewijzigd het registergoed niet geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd, in huurkoop wordt gegeven of op enigerlei andere wijze in gebruik wordt afgestaan. (...)"
Het registergoed - als hiervoor onder 2.6. bedoeld - is op 21 november 2011 aan M&O gegund.
Het geschil
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
A. M&O te verbieden om het onroerend goed aan het adres [adres 3] te betreden;
B. M&O te verbieden om het onroerend goed aan het adres [adres 3] tot aan het moment waarop M&O in een bodemprocedure een rechtsgeldige (ontruimings-)titel heeft verkregen te (doen) ontruimen;
C. [eiseres] te machtigen om de verboden onder A. en B. hiervoor - zo nodig - te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm;
D. M&O te veroordelen in de kosten van de procedure.
M&O voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] met ingang van 1 februari 1978 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan met betrekking tot (een deel van) een pand (voorheen) gelegen aan de [adres 1]. Het door [eiseres] gehuurde (deel van het) pand bestond blijkens het gesloten Huurcontract - als hiervoor onder 2.1. gedeeltelijk geciteerd - uit een winkel-/woongedeelte en een pakhuis. [eiseres] heeft gesteld dat zij het gehuurde vanaf 1978 volledig als woonruimte in gebruik heeft. Binnen dit kort geding bestaat geen aanleiding om aan te nemen dat het gehuurde ook als bedrijfsruimte is/wordt gebruikt en als zodanig moet worden aangemerkt. Daarbij wordt verwezen naar hetgeen de kantonrechter hierover in zijn vonnis van 20 juni 2000 - als hiervoor aangehaald onder 2.4. - heeft overwogen. M&O heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat thans moet worden uitgegaan van een andere situatie.
Gebleken is dat eind 1993 het pand, waar het door [eiseres] gehuurde deel van uitmaakt, is gesplitst in vijf appartementsrechten. Hierdoor is een situatie ontstaan dat op het door [eiseres] gehuurde twee afzonderlijke appartementsrechten zijn komen te rusten. In eerste instantie waren deze appartementsrechten in het bezit van één eigenaar, maar op enig moment zijn de appartementsrechten in het bezit van twee afzonderlijke partijen/eigenaren gekomen. Het appartementsrecht aan de [adres 1a] is sinds 1997 eigendom van [Z], terwijl het pakhuis met toebehoren - sinds de splitsing gelegen aan de [adres 3] - sinds december 2011 aan M&O in eigendom toebehoort.
Gebleken is dat M&O het pakhuis aan de [adres 3] bij openbare verkoop d.d. 16 november 2011 van Eljawa Beheer B.V./[W] heeft gekocht. M&O was in de veronderstelling dat zij het pakhuis vrij van huur had gekocht. M&O is dan ook van mening dat zij onbeperkt aanspraak kan maken op het pakhuis met toebehoren. Naar het oordeel van M&O maakt [eiseres] illegaal gebruik van het pakhuis omdat voor het pakhuis geen afzonderlijke huurovereenkomst is gesloten en [eiseres] voor het pakhuis geen huur betaalt.
[eiseres] heeft onweersproken aangevoerd dat voor haar de feitelijke huursituatie in de loop der jaren ongewijzigd is gebleven. Gebleken is dat [eiseres] sinds het aangaan van de huurovereenkomst in 1978 één huurprijs aan één (weliswaar wisselende) verhuurder voor steeds dezelfde ruimten heeft betaald. Niet gebleken is dat [eiseres] ooit afstand heeft gedaan of heeft willen doen van het gedeelte van het gehuurde aan de [adres 3]. Het gedeelte aan de [adres 3] is in 2004 ook meegenomen in de berekening van de huurprijs van de gehele ruimte. Evenmin is gebleken dat [eiseres] op enig moment erop is gewezen dat zij vanaf een bepaalde datum haar huur niet meer kon voldoen door betaling aan één eigenaar maar dat zij de huur op andere wijze en aan meerdere eigenaren/verhuurders moest betalen. [eiseres] heeft gesteld dat zij eerder niet eens wist dat [Z] het gedeelte aan de [adres 3] op enig moment aan een derde had verkocht en dat er dus feitelijk sprake was van twee eigenaren/verhuurders.
Daarnaast is van belang dat [eiseres] - evenals de kantonrechter in zijn vonnis van 20 juni 2000 heeft beslist - niet betrokken is geweest bij de splitsing van het door haar gehuurde zodat de (bewoordingen in de) splitsingsakte haar niet kan worden tegengeworpen en [eiseres] ook geen partij is (geweest) bij de opeenvolgende verkoopovereenkomsten zodat deze verkoopovereenkomsten haar evenmin kunnen worden tegengeworpen. Ook de omstandigheid dat M&O in de veronderstelling verkeerde dat zij het pand vrij van huur kocht, kan niet aan [eiseres] worden tegengeworpen, nu [eiseres] niet betrokken is geweest bij de executoriale verkoop van het pand (althans het daarop rustende appartementsrecht). Bovendien blijkt uit het proces-verbaal van executoriale verkoop - als hiervoor gedeeltelijk geciteerd onder 2.6. - dat M&O wist, althans behoorde te weten dat het door hem aangekochte registergoed wellicht aan derden in huur of gebruik was afgestaan.
Dat [eiseres] ter zake van het pakhuis en toebehoren niet over een specifiek daarop gericht (schriftelijk) huurcontract beschikt, doet niet ter zake nu [eiseres] haar recht op bewoning van het pakhuis en toebehoren ontleent aan de oorspronkelijke huurovereenkomst met ingang van 2 februari 1978 waar ook het pakhuis deel van uitmaakt. Dit verweer van M&O slaagt daarom niet.
M&O heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat [eiseres] geen huur voor het pakhuis betaalt. Gelet op de gebeurtenissen in het verleden is voldoende aannemelijk dat in de huur die [eiseres] maandelijks aan [Z]/[Q] betaalt, ook een deel voor de huur van het pakhuis is inbegrepen. In ieder geval is gesteld, noch gebleken dat na de splitsing van het gehuurde een wezenlijke (neerwaartse) huuraanpassing heeft plaatsgehad. Het had voor de hand gelegen en het was ook juridisch zuiverder geweest indien op het moment dat het gehuurde in verschillende delen werd gesplitst en in verschillende handen is gekomen, de huurovereenkomst op de feitelijke situatie zou zijn aangepast - in die zin dat met de afzonderlijke eigenaren aparte huurafspraken zouden zijn gemaakt - maar zulks is om onbekend gebleven redenen niet gebeurd. De gevolgen daarvan komen naar voorlopig oordeel niet voor rekening en risico van [eiseres].
Het hiervoor overwogene leidt tot het voorlopig oordeel dat de contractuele positie van [eiseres] als huurder ook na overgang (en wijziging) van de goederenrechtelijke positie van het door haar gehuurde gehandhaafd is gebleven. De huurovereenkomst (met alle daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen van zowel de huurder als de verhuurder) moet dan ook voor het deel dat M&O aangaat, door M&O als verkrijger van de verhuurde zaak op grond van artikel 7:226 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) worden voortgezet.
Dit houdt onder meer in dat M&O zich niet eigenmachtig toegang tot het door [eiseres] gehuurde mag verschaffen. Het onder A. gevorderde zal daarom worden toegewezen.
Het onder B. gevorderde zal eveneens worden toegewezen.
Voor zover M&O heeft willen betogen dat hem een beroep toekomt op het in de hypotheekakte van [W] opgenomen huurbeding, gaat deze stelling niet op. M&O kan geen rechten ontlenen aan dit huurbeding omdat zij daarbij geen partij is en bovendien kan het huurbeding uitsluitend worden ingeroepen met betrekking tot huurders die er ten tijde van de vestiging van de hypotheek nog niet waren. [eiseres] huurde het betreffende pand echter reeds geruime tijd voor de vestiging van de hypotheek.
Het voorgaande betekent dat M&O voor ontruiming van het door [eiseres] gehuurde een executoriale titel nodig heeft. Niet gebleken is dat M&O op dit moment daarover beschikt. Het is M&O dan ook niet toegestaan om tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres 3] over te gaan.
Het voorgaande laat evenwel onverlet dat M&O, nu zij feitelijk verhuurder van het pakhuis en toebehoren is geworden en de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst krachtens artikel 7:226 BW Pro (gedeeltelijk) op haar zijn overgegaan, in beginsel recht heeft op betaling van huur door [eiseres]. Het onderhavige kort geding leent zich niet voor het vaststellen van die huur, nu zulks geen deel uitmaakt van het voorliggende rechtsgeschil. De voorzieningenrechter geeft partijen in overweging om met [Z]/[Q] deugdelijke afspraken te maken en zo nodig in rechte een juiste verdeling van de huur te laten vaststellen.
Niet gebleken is dat [eiseres] belang heeft bij het onder C. gevorderde. Het onder C. gevorderde wordt daarom afgewezen.
De gevorderde uitvoerbaarverklaring op de minuut wordt afgewezen, nu daarvoor een wettelijke grondslag ontbreekt. Van dit vonnis wordt een grosse afgegeven.
M&O zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht 260,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.166,81
De beslissing
De voorzieningenrechter,
verbiedt M&O het onroerend goed aan het adres [adres 3] te betreden;
verbiedt M&O om het onroerend goed aan het adres [adres 3], tot aan het moment waarop M&O in een bodemprocedure een rechtsgeldige (ontruimings-)titel heeft verkregen, te (doen) ontruimen;
veroordeelt M&O in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.166,81;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. L. Van Gulick, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
2021/2009