Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 398008 / KG ZA 12-219
Vonnis in kort geding van 20 maart 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ERSIN JUWELIER B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. drs. T. Bissessur te Zoetermeer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SPIN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. W.M. Stolk te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Ersin Juwelier en Spin Vastgoed genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 16 maart 2012
- producties 1 tot en met 5 van Ersin Juwelier
- producties 1 tot en met 5 van Spin Vastgoed
- een aanvulling op productie 1 (bestaande uit twee bladzijden) van Spin Vastgoed
- de mondelinge behandeling op 19 maart 2012
- de pleitnota van Ersin Juwelier
- de pleitnota van Spin Vastgoed.
Ter zitting is door de heer [X] namens Ersin Juwelier aan de voorzieningenrechter en mr. Stolk, voornoemd, een zich op zijn mobiele telefoon bevindend filmpje getoond dat, naar zijn stelling, de gevolgen van de beweerdelijk recent plaatsgevonden hebbende lekkage in de bedrijfsruimte aan de [adres] laat zien. Na het filmpje te hebben bekeken heeft mr. Stolk bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dit filmpje, nu hieruit niet kan worden afgeleid of de getoonde beelden de bedrijfsruimte aan de [adres] betreffen en op welke datum het filmpje is gemaakt. Mr. Stolk heeft namens Spin Vastgoed gevraagd de getoonde beelden bij de beoordeling buiten beschouwing te laten.
Mede gelet op het bepaalde in artikel 6.2 van het Procesreglement kort gedingen rechtbanken sector civiel/familie zal de voorzieningenrechter de met het getoonde filmpje gegeven informatie bij de beoordeling buiten beschouwing laten. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat Spin Vastgoed, met het door Ersin Juwelier pas ter zitting tonen van deze beelden, zonder daaraan een concrete onderbouwing te verbinden, geacht kan worden in haar procesbelangen te zijn geschaad.
In de dagvaarding staat het door Spin Vastgoed bij verschijning verschuldigde griffierecht onjuist vermeld. Ersin Juwelier heeft toegezegd dit te zullen herstellen. Namens Spin Vastgoed is verder geen bezwaar gemaakt tegen de verkeerde vermelding van het griffierecht. De voorzieningenrechter zal hieraan evenmin consequenties verbinden.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Tussen (een rechtsvoorganger van) partijen is vóór, in of omstreeks 1996 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte).
Op de begane grond van de bedrijfsruimte wordt een juwelierswinkel gedreven, thans door de huidig (indirect) bestuurder van Ersin Juwelier, de heer [X] (hierna: [X]); voorheen door de ouders van [X]. Op (een deel van) de eerste verdieping bevindt zich de kantoorruimte van Ersin Juwelier.
De kantonrechter van deze rechtbank (locatie Rotterdam) heeft op 25 november 2011 tussen Spin Vastgoed als eiseres en Ersin Juwelier als gedaagde onder zaaknummer 1289831\ CV EXPL 11-62538 verstekvonnis gewezen (hierna: het verstekvonnis).
In het verstekvonnis is, voor zover van belang, het volgende overwogen en beslist:
"(...)
De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.
(...)
De beslissing
De kantonrechter:
(...)
veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € 12.747,30 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand oktober 2011 (...);
(...)
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt gedaagde om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiseres te stellen;
(...)
veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € 1.073,82 per maand met ingang van 1 november 2011 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens van de vervaldag van elke termijn;
(...)
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad (...)".
Bij exploot van 2 december 2011 is het verstekvonnis aan Ersin Juwelier betekend met bevel om aan de inhoud van dat vonnis te voldoen.
Ersin Juwelier heeft bij dagvaarding d.d. 21 december 2011 tegen het verstekvonnis verzet aangetekend bij de kantonrechter te Rotterdam (geadministreerd onder zaaknummer 1311109 CV EXPL 12-2012). De zaak staat thans geagendeerd ter (rol-)zitting van 4 april 2012. Ersin Juwelier staat voor het nemen van een conclusie van repliek in oppositie.
Bij exploot van 12 maart 2012 is aan Ersin Juwelier en Kocak aangezegd dat, bij gebleken niet voldoening aan het verstekvonnis, de bedrijfsruimte ontruimd zal worden op dinsdag 20 maart 2012 om 14.30 uur.
Het geschil
Ersin Juwelier vordert (zakelijk weergegeven) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut, om Spin Vastgoed te veroordelen de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis op te schorten, totdat in de verzetprocedure door de kantonrechter van deze rechtbank is beslist, met veroordeling van Spin Vastgoed in de kosten van dit kort geding.
Spin Vastgoed voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Spoedeisend belang
Ersin Juwelier heeft in de dagvaarding gesteld dat het spoedeisend belang bij haar vordering gelegen is in de omstandigheid dat zij kostbare sieraden in de bedrijfsruimte houdt en dat zich dure kasten/opbergruimten in de bedrijfsruimte bevinden, waarvoor zij op de korte termijn van de aangezegde ontruiming, uit beveiligingsoogpunt, geen goede opslagruimte kan vinden. Spin Vastgoed heeft dit spoedeisend belang betwist.
Ter zitting is onbetwist gesteld dat Ersin Juwelier de sieraden, het overgrote deel van het aanwezige meubilair en de administratie inmiddels uit de bedrijfsruimte heeft verwijderd in verband met een ernstige lekkage die zich op dinsdag 13 maart 2012 in de bedrijfsruimte heeft voorgedaan, dat zij de ontruiming heeft voltooid op zondag 18 maart 2012 en dat zij de sieraden en het meubilair tijdelijk heeft kunnen opslaan. De administratie heeft zij ondergebracht in de door haar elders gehuurde kantoorruimte, aldus Ersin Juwelier. Van de zijde van Ersin Juwelier is voorts overwegend onbetwist gesteld dat zij inmiddels tot feitelijke ontruiming heeft moeten overgaan, omdat, als gevolg van de recent opgetreden lekkage, de elektriciteitsvoorziening niet (goed) werkt en de bedrijfsruimte daarom een gemakkelijk doelwit voor dieven zou zijn.
Nu Ersin Juwelier de handelswaar en de inventaris, volgens haar stelling, slechts tijdelijk elders heeft kunnen opslaan en het voornemen heeft deze, naar de voorzieningenrechter begrijpt, terug te brengen in de bedrijfsruimte teneinde daar op zo kort mogelijke termijn haar ondernemingsactiviteiten te hervatten, is daarmee in voldoende mate het spoedeisend belang bij haar vordering gegeven.
Dat spoedeisend belang volgt overigens ook uit de aard van de vordering.
Beoordeling van het materiële geschilpunt
In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant - mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.
Uit het verstekvonnis blijkt dat Ersin Juwelier door het laten ontstaan van een huurachterstand geacht kan worden toerekenbaar tekort te zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte, welke tekortkoming ontbinding van die huurovereenkomst en derhalve ook ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt.
Niet in geschil is dat de huurachterstand na het verstekvonnis alleen maar is opgelopen, op dit moment zelfs tot een bedrag van € 17.251,79 (gelijk aan zestien maanden huur) (zie de aanvulling op productie 1 van Spin Vastgoed).
Als rechtvaardiging voor de huurachterstand is namens Ersin Juwelier in de onderhavige procedure aangevoerd dat zij de betaling van de huurtermijnen met ingang van december 2010 heeft opgeschort vanwege de staat van onderhoud van de door haar gehuurde bedrijfsruimte en de niet bij haar in gebruik zijnde bovengelegen woning, beide in eigendom toebehorende aan Spin Vastgoed. Meer in het bijzonder stelt Ersin Juwelier dat zij als gevolg van een gesprongen waterleiding in de bovengelegen woning (in welke woning een hennepkwekerij was gevestigd) op 5 december 2010 aanzienlijke schade (materiële schade (kosten herstelwerkzaamheden) en gederfde omzet) heeft geleden die Spin Vastgoed onterecht weigert te vergoeden. Dat de onderhoudsstaat van de bedrijfsruimte te wensen overlaat blijkt in de visie van Ersin Juwelier ook uit de aanschrijvingen van de deelgemeente Feijenoord (d.d. 20 september 2011) (zie productie 4 van Ersin Juwelier, waaruit voorts blijkt dat het besluit tot verbetering van de panden kan worden aangemerkt als een last onder bestuursdwang). Naast de weigering de beweerdelijke schade te vergoeden, weigert Spin Vastgoed voorts de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden te verrichten, zodat Ersin Juwelier in haar visie gerechtigd is (geweest) de huurbetaling op te schorten (en gedeeltelijk te verrekenen met de door haar beweerdelijk geleden schade) - immers, zij ondervindt verlies aan huurgenot -, in welk verband de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis, in afwachting van de uitkomst van de verzetprocedure, dient te worden opgeschort.
Dit alles heeft Spin Vastgoed gemotiveerd betwist (zie onder meer de punten 11, 13 en 14 van haar pleitnota).
Of Ersin Juwelier een rechtens gerechtvaardigd beroep op verrekening toekomt dient te worden bepaald in de verzetprocedure. Thans ligt enkel de vraag voor of aan de toets zoals hiervoor onder 4.2 is omschreven is voldaan. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet het geval. Immers, gesteld noch gebleken is dat het verstekvonnis berust op een juridische of feitelijke misslag. Evenmin is gebleken dat het doorgang vinden van de tegen heden aangezegde ontruiming van de bedrijfsruimte (dinsdag 20 maart 2012) een noodtoestand aan de zijde van Ersin Juwelier zal doen ontstaan. Ersin Juwelier heeft daartoe te weinig gesteld - de emotionele binding van Kocak en zijn ouders met de bedrijfsruimte is in het licht van het vonnis van 25 november 2011 onvoldoende -, terwijl Spin Vastgoed dit ook gemotiveerd heeft betwist. Feitelijk is de bedrijfsruimte ook al ontruimd door Ersin Juwelier en vinden in elk geval op dit moment aldaar feitelijk geen bedrijfsactiviteiten meer plaats. De stelling van Ersin Juwelier dat zij zich immer als een goed huurder heeft gedragen is bovendien gemotiveerd weersproken door Spin Vastgoed. Het aanbod van Ersin Juwelier dat zij de in de periode januari tot en met maart 2012 opgetreden huurachterstand op korte termijn alsnog wil voldoen en dat zij vanaf april 2012 tot regelmatige huurbetaling (ad € 1.102,95 per maand) zal overgaan doet thans aan de opgetreden tekortkoming niet af.
Gelet op het vorenstaande maakt Spin Vastgoed naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooralsnog geen misbruik van haar bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging van het verstekvonnis over te gaan. De vordering van Ersin Juwelier zal mitsdien worden afgewezen. De voorzieningenrechter acht daarbij wel van belang op te merken dat in het geheel niet uitgesloten kan worden geacht dat Ersin Juwelier in de verzetprocedure (deels) in het gelijk wordt gesteld en dat Spin Vastgoed mitsdien een zeker risico loopt bij tenuitvoerlegging van het verstekvonnis, in die zin dat zij in de onderhavige kwestie jegens Ersin Juwelier schadeplichtig kan blijken te zijn, indien zou blijken van een onterechte ontruiming.
Proceskosten
Ersin Juwelier zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van Spin Vastgoed worden begroot op:
- griffierecht € 575,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.391,00
De beslissing
De voorzieningenrechter
wijst de vordering af,
veroordeelt Ersin Juwelier in de proceskosten, aan de zijde van Spin Vastgoed tot op heden begroot op
€ 1.391,00,
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. G.C.M. van Rheeden, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2012.
1734/676