Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 396745 / KG ZA 12-153
Vonnis in kort geding van 30 maart 2012
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONPLUS SCHIEDAM,
gevestigd te Schiedam,
eiseres,
advocaat mr. drs. W. Vos te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Schiedam,
gedaagde,
advocaat mr. Scheltes te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Woonplus en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12;
- de mondelinge behandeling d.d. 20 maart 2012;
- de pleitnota van Woonplus;
- de pleitnota met producties 1 en 2 van [gedaagde].
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[gedaagde] heeft tot 29 september 2011 van Woonplus een woning gehuurd aan het [adres]. Op 11 augustus 2011 heeft er in deze woning, met betrokkenheid van [gedaagde], een schietincident plaatsgevonden.
2.2 Op 2 september 2011 heeft [gedaagde] een door hem ondertekende verklaring aan Woonplus gezonden. Deze verklaring vermeldt onder meer het volgende:
"(...) Ondergetekende : [gedaagde] (...)
Ingeschreven te : [adres] (...)
Verklaart dat ik niet meer op bovenstaande adres wil wonen i.v.m. de laatste gebeurtenissen. Ik heb contact gehad met uw collega dhr. [X] en die vertelde dat ik daar ook niet welkom meer ben. Ik verzoek u graag om een andere woning zodat ik mijn inboedel daar kan overbrengen en daar ook kan wonen. (...)"
2.3 Op 23 september 2011 heeft Woonplus aan [gedaagde] een aangetekende brief gestuurd die voor akkoord door [gedaagde] is ondertekend. Deze brief vermeldt onder meer het volgende:
"(...) Oplossing
Woonplus begrijpt dat het voor u een woonprobleem oplevert op dit moment. Om die reden zijn wij ook meer dan bereid u te helpen naar andere woonruimte. Al met al hebben we verschillende opties besproken. Hieronder som ik voor u de afspraken op die gemaakt zijn. (...)
Korte termijn
Woonplus verzorgt voor u dat u vanaf 23 september aan de [adres2] tijdelijk kosteloos kan verblijven. U maakt voor de duur van maximaal 1 maand gebruik van de woning. (...) Op uiterlijk maandag 21 oktober evalueren wij gezamenlijk uw en onze inspanningen om passende woonruimte te vinden. Is het tot die tijd niet gelukt? Dan bekijken we de voorwaarden waaronder u eventueel verlengd in de woning aan de [adres2] kan blijven. U tekent geen huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst aan de [adres2]. Via deze weg wil ik benadrukken dat het een uiterst ongebruikelijke situatie is om op deze wijze kosteloos een woning te bewonen. Toch is Woonplus van mening dat voor alle betrokken partijen het van belang is dat u niet terugkeert naar het [adres]. (...)
Uw woonwens
Tijdens een gesprek op 23 september heeft u verschillende woonwensen uitgesproken. (...)
De woning moet minimaal een 3-kamerwoning zijn. U heeft een voorkeur voor een woning Woudhoek/Spaland. De woning is NIET gelegen in Nieuwland. U wenst een huur van maximaal € 600,00 per maand te betalen. U wenst een compensatie voor de kosten die u heeft gehad voor het opknappen van de woning aan het [adres].
Woonplus aanbieding
Ik heb met u afgesproken dat ik op zoek ga naar een woning in de wijken Woudhoek of Spaland die aan uw woonwensen voldoet. (...) Wij bieden u een vergelijkbare woning aan. (...) Ik wil benadrukken dat ik alles in mogelijkheden doe om aan uw woonwens te voldoen. Wel heb ik op 23 september aan u benadrukt dat het moeilijk kan worden een woning die aan uw wensen voldoet in de wijken Woudhoek of Spaland te vinden. (...) Om die reden heb ik u gevraagd na te denken de zoekcirkel te vergroten. Ik zal u daarom ook woningen aanbieden die misschien niet helemaal aan uw wensen voldoen, maar verwacht wel van u dat u alle woningen bekijkt. Ik bied u geen woningen aan in Nieuwland.
Huuropzegging
Alle bovenstaande inspanningen worden door Woonplus verricht met dien verstande dat u de woning aan het [adres] opzegt. We hebben afgesproken dat u niet meer aan het [adres] komt. Dit om de rust in de flat te bewaren. Afgesproken is dat u op 30 september 2011 uiterlijk de sleutel inlevert. (...) Bij inleveren van de sleutel tekent u een huuropzegging en een afstandsverklaring. (...)"
2.4 Per 23 september 2011 heeft Woonpus de aan haar in eigendom toebehorende woning aan de [adres2] (hierna: de woning) aan [gedaagde] ter beschikking gesteld, tot 24 oktober 2011 om niet. Na 24 oktober 2011 heeft Woonplus voor de maanden november en december 2011 en januari 2012 bij [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 452,88 in rekening gebracht.
3. Het geschil
3.1 Woonplus vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels, alsmede de woning ter vrije beschikking aan Woonplus te stellen waarbij Woonplus gemachtigd wordt de ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde] dan wel met behulp van de sterke arm.
3.2 [gedaagde] voert verweer.
3.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 Woonplus heeft gesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning aan de [adres2] verblijft. Op zich levert dit een voldoende spoedeisend belang op bij de gevraagde voorzieningen.
4.2 Woonplus heeft aan haar vordering primair ten grondslag gelegd dat met betrekking tot de woning aan de [adres2] tussen Woonplus en [gedaagde] een bruikleenovereenkomst heeft bestaan waarbij het ging om een zeer tijdelijke huisvesting die de eerste maand om niet en vervolgens voor een niet-marktconforme gebruiksvergoeding van
€ 452,88 aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld en dat aan deze overeenkomst is sinds 31 januari 2012 ten einde gekomen zodat [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.3 [gedaagde] betwist dat sprake is van een bruikleenovereenkomst en heeft hiertoe aangevoerd dat de terbeschikkingstelling om niet van de woning aan de [adres2] door Woonplus na een maand is omgezet in een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW Pro met een huurprijs van € 494,84 per maand inclusief servicekosten, gelijk aan de huurprijs van de oude woning aan het [adres].
4.4 De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning (zie artikel 7:201 BW Pro). Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. De hoogte van Bij bepaling van de vraag om welke overeenkomst het gaat, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.
4.5 De brief van 23 september 2011, die als uitgangspunt geldt voor de tussen partijen gemaakte afspraken en door hen beiden ondertekend is, vermeldt dat de woning aan de [adres2] de eerste maand om niet aan [gedaagde] ter beschikking zal worden gesteld en dat [gedaagde] op uiterlijk 24 oktober 2011 uit deze woning verhuisd moet zijn naar een andere woonruimte. Voorts vermeldt Woonplus in deze brief dat op 21 oktober 2011 hun beide inspanningen zullen worden geëvalueerd en dat de voorwaarden bekeken zullen worden waaronder [gedaagde] eventueel verlengd in de woning aan de [adres2] kan blijven, indien het niet gelukt is passende woonruimte voor [gedaagde] te vinden. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] voor het verlengde verblijf in de woning aan de [adres2] per 1 november 2011 een maandelijks bedrag betaald van € 452,88 die voor de maanden november, december 2011 en januari 2012 bij brief van 8 december 2011 door Woonplus bij [gedaagde] in rekening is gebracht. De situatie dat [gedaagde] thans nog steeds in de woning aan de [adres2] verblijft, is als zodanig niet bij brief van 23 september 2012 geregeld. Daarbij komt dat [gedaagde] betwist dat hem de tijdelijkheid van het verblijf is aangezegd. Vooralsnog is niet zonder meer aannemelijk geworden dat Woonplus aan het verlengde verblijf door [gedaagde] gevolgen heeft verbonden, in die zin dat zij geen ontruiming heeft aangezegd. Woonplus benadrukt in haar brief van 11 oktober 2011 slechts dat weigeren van woningen zonder bezichtiging geen optie is. Dat thans nog sprake is van een tijdelijke situatie is vooralsnog niet zonder meer vast te stellen.
4.6 De voorzieningenrechter is vooralsnog van oordeel dat het ervoor moet worden gehouden dat de tussen Woonplus en [gedaagde] op 23 september 2011 gesloten overeenkomst als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW Pro is aan te merken, nu de essentialia gebruik en tegenprestatie tussen partijen overeengekomen zijn. Het standpunt van Woonplus dat de door [gedaagde] betaalde vergoeding geen redelijke marktconforme tegenprestatie voor het genot van de woning betreft kan niet slagen, aangezien deze stelling niets afdoet aan het rechtskarakter.
4.7 Ten aanzien van de vraag of deze huurovereenkomst inmiddels tot een einde is gekomen, waarmee [gedaagde] recht om in de woning aan de [adres2] te verblijven hem zou zijn ontvallen en daarmee een ontruiming als gevorderd gerechtvaardigd zou zijn, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
Een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan eindigt op grond van artikel 7:228 BW Pro zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer de tijd is verstreken. Welke termijn partijen bij het aangaan van de overeenkomst als verwoord bij brief d.d. 23 september 2011 zijn overeengekomen, is niet met zoveel woorden in de brief van 23 september 2011 genoemd en valt evenmin uit de overgelegde stukken op te maken zodat een einde van rechtswege niet aan de orde is.
Op grond van artikel 7:272 BW Pro geldt dat na een opzegging door de verhuurder die door de huurder niet schriftelijk is aanvaard, de huurovereenkomst gewoon doorloopt en pas eindigt nadat door de rechter onherroepelijk is beslist op de beëindigingsvordering die de verhuurder in dat geval mag aanvangen. Voor zover de zinsneden van Woonplus in haar brief van 11 oktober 2011 "Deze woning kunt u tot en met 31 oktober gebruiken" en in haar brief van 8 december 2011 "De bemiddelingstermijn is eerder vastgesteld tot en met 31 januari 2012" al als een opzegging van de huurovereenkomst door Woonplus zouden zijn aan te merken, geldt dat in het geheel niet is gebleken dat [gedaagde] met een dergelijke opzegging schriftelijk heeft ingestemd. Noch van een schriftelijke aanvaarding van de opzegging door [gedaagde] noch van een beëindigingsovereenkomst is gebleken zodat geen sprake is van het einde van de huurovereenkomst van 23 september 2011.
4.8 Subsidiair legt Woonplus aan haar vordering ten grondslag dat een beroep op huurrechten door [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is aangezien zich omstandigheden voordoen waarin een beroep op huurbescherming ter zijde dient te worden gesteld.
**
4.9 Uiterst subsidiair legt Woonplus aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] geen huurbescherming geniet omdat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro, hetgeen partijen wisten en uitdrukkelijk zijn overeengekomen.
Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden opgevat en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (vgl. Handelingen II 1978/79, p. 5026 en Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Er moet daarbij gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde.
Woonplus laat echter na te onderbouwen voor welke periode de huurovereenkomst van 23 september 2011 is aangegaan. Duidelijk moet immers zijn wanneer de periode eindigt en welke afspraken partijen dienaangaande hebben gemaakt. De brief van 23 september 2011 biedt daarvoor wel aanknopingspunten, maar een uitdrukkelijke einddatum en nadere afspraken hieromtrent worden niet genoemd.
Voorts wordt niet vermeldt dat woningen die in andere wijken gelegen zijn, door [gedaagde] moeten worden geaccepteerd. Woonplus geeft slechts aan dat [gedaagde] verzocht wordt na te denken over een grotere zoekcirkel.
Uit het voorgaande volgt dat niet het bestaan van een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 BW Pro, zodat de uitzonderingssituatie van lid 2 van voornoemd artikel waarin bepaald is dat afdeling 5 op dergelijke soort huurovereenkomsten niet van toepassing is.
4.10 Op grond van het voorgaande geldt dat voor de vordering van Woonplus de juridische grondslag ontbreekt zodat de vordering dient te worden afgewezen.
4.11 Woonplus zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op
- griffierecht € 267,-
- salaris advocaat € 816,-
---------
€ 1.083,-
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Woonplus in de proceskosten, ana de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op
€ 1.083,-;
verklaart dit vonnis, wat de betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. S. Standaert-Dobbelaar, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
1158/2009