Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: Van Es Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’.
1. Het verdere verloop van het proces
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
• het vonnis in het incident van 3 februari 2012 en de daarin genoemde stukken;
• de akte van [gedaagde] met producties;
• de conclusie van antwoord in reconventie met één productie;
• de akte uitlaten van [eiseres] met één productie.
[eiseres] noemt zich in de stukken na het vonnis in het incident ‘[A]’. De inhoud van die stukken ziet wel op deze procedure. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het om een verschrijving gaat.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet weersproken.
2.1 [gedaagde] huurt sinds 11 januari 2008 van [eiseres] de woning aan [adres] tegen een huurprijs van (thans) € 394,80 per maand. [gedaagde] heeft een bedrag van
€ 792,98 aan huur niet betaald.
2.2 De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief aan (de vertegenwoordiger) van [eiseres] van 21 september 2011 de huurovereenkomst gedeeltelijk vernietigd op grond van dwaling dan wel gedeeltelijk ontbonden in verband met een tekortkoming. De gedeeltelijke vernietiging dan wel gedeeltelijke ontbinding houdt volgens de brief kort gezegd een huurprijsvermindering van € 75,00 in de maand in vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (11 januari 2008) tot de dag waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd dan wel tot het moment dat het probleem (dat [gedaagde] zich niet aan [adres] in kan schrijven in de gemeentelijke basisadministratie) is verholpen.
3. Het geschil in conventie
3.1 [eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 1.351,73, met rente en met ver-oordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] € 792,98 aan huur niet heeft betaald. In verband met deze uitblijvende betaling is [gedaagde] rente verschuldigd, tot de dagvaarding berekend op € 23,25, en € 535,50 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.2 [gedaagde] betwist niet dat zij € 792,98 aan huur niet heeft betaald. Zij doet kort gezegd een beroep op verrekening van dit bedrag met hetgeen zij in reconventie vordert.
4. Het geschil in reconventie
4.1 [gedaagde] vordert samengevat (1a, primair) voor recht te verklaren dat zij de huurovereen-komst op goede gronden gedeeltelijk heeft vernietigd voor € 75,00 in de maand dan wel (1b, ‘meer primair’) de gevolgen van de overeenkomst tot opheffing van het door [gedaagde] geleden nadeel op grond van artikel 7:230 lid 2 BW Pro te wijzigen, (1c, subsidiair) voor recht te verklaren dat [gedaagde] de huurovereenkomst op goede gronden gedeeltelijk heeft ontbonden voor € 75,00 in de maand dan wel (1d, meer subsidiair) de huur met € 75,00 per maand te verminderen.
[gedaagde] vordert naast het voorgaande (2) [eiseres] te veroordelen ervoor te zorgen dat [gedaagde] zich in de gemeentelijke basisadministratie kan inschrijven, (3) [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 470,05 wegens betaalde bemiddelingskosten en (4) tot betaling van € 535,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, een en ander met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij zich sinds de aanvang van de huurover-eenkomst (in 2008) niet in kan schrijven in de gemeentelijke basisadministratie omdat haar woning niet in het adressenbestand van de gemeente voorkomt, met alle problemen van dien (zoals het aanvragen van de huurtoeslag en een bijstandsuitkering, ontvangen van post van de overheid). Dit rechtvaardigt volgens [gedaagde] een huurprijsvermindering.
4.2 [eiseres] heeft tijdens de comparitie van partijen meegedeeld niet akkoord te gaan met de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering. Hoewel zij erkent dat zij te lang heeft gewacht met het aanvragen van de splitsingsvergunning waarmee het probleem zou kunnen worden opgelost, is zij van mening dat deze kwestie los staat van de huurachterstand.
In het vonnis in het incident van 3 februari 2012 is de hoofdzaak naar de rol verwezen om [eiseres] onder andere in de gelegenheid te stellen een conclusie van antwoord in reconventie te nemen. Zij heeft dit formeel gedaan, maar in die conclusie gaat zij uitsluitend in op de adreskwestie. Ook in de akte van 24 april 2012 gaat [eiseres] alleen op die kwestie in. Zij verzoekt in die akte (eind)vonnis te wijzen. Het voorgaande betekent dat alleen hetgeen [eiseres] tijdens de comparitie van partijen naar voren heeft gebracht als verweer in recon-ventie aangemerkt kan worden.
5. De beoordeling
5.1 [gedaagde] betwist niet dat zij een bedrag van € 792,98 aan huur niet heeft betaald. Zij beroept zich in conventie – kort gezegd en naar de kantonrechter begrijpt – (uiteindelijk) op verre-kening met hetgeen zij in reconventie vordert. Om die reden wordt eerst de vordering in reconventie beoordeeld.
in reconventie
huurprijsvermindering
5.2 [gedaagde] vordert primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op 21 september 2011 gedeeltelijk is vernietigd op grond van dwaling. De gedeeltelijke vernietiging moet leiden tot een huurprijsvermindering van € 75,00 in de maand, vanaf 11 januari 2008 tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd dan wel waarop [gedaagde] zich in de gemeentelijke basisadministratie van de [gemeente] in kan schrijven op het [adres].
5.3 Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien sprake is van een van de in artikel 6:228 lid 1 BW Pro genoemde omstandigheden. [gedaagde] doet een beroep op dit arti-kel.
5.4 [gedaagde] stelt dat als zij had geweten dat zij zich in de gemeentelijke basisadministratie niet kon inschrijven aan [adres], zij de woning niet (onder dezelfde voorwaarden) had gehuurd. [eiseres] betwist dit niet en de stelling komt de kantonrechter ook niet onaanne-melijk voor. Voor de mogelijkheid om gebruik te maken van bepaalde regelingen (huurtoe-slag, bijstand) is inschrijving op een adres immers vereist en daarnaast maken overheidsin-stanties voor hun contact met burgers gebruik van het adres waarop zij volgens de gemeen-telijke basisadministratie wonen. [gedaagde] wist niet dat zij zich niet in kon schrijven op haar adres. Zij had daarom een verkeerde voorstelling van zaken. Vastgesteld moet worden of deze verkeerde voorstelling van zaken (gedeeltelijke) vernietiging van de huurovereen-komst rechtvaardigt.
5.5 [gedaagde] stelt dat de dwaling te wijten is aan de inlichting van [eiseres] dat sprake is van een zelfstandige woonruimte, plaatselijk bekend als [adres]. Nu dit niet zo blijkt te zijn, heeft [eiseres] [gedaagde] volgens haar verkeerd voorgelicht. Daardoor heeft zij gedwaald. De kantonrechter gaat niet mee in dit standpunt. Voor de bepaling of sprake is van een zelfstandige woning is op grond van artikel 7:234 BW Pro immers slechts vereist dat de woning een eigen toegang heeft en dat de bewoner de woning kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. In die zin is de woning aan [adres] een zelfstandige ruimte. Dat de gemeente de woning niet kent als zodanig doet daaraan niet af. Dat onder ‘plaatselijk bekend als’ begrepen moet worden dat het adres van de woning voorkomt in de gemeentelijke basisadministratie is gesteld noch gebleken.
5.6 [gedaagde] stelt dat [eiseres] haar in had moeten lichten over het feit dat inschrijving bij de gemeente aan [adres] niet mogelijk is. [eiseres] had hiervan als eigenaar van het gehuurde en als rechtspersoon die bedrijfsmatig onroerend goed beheert en verhuurt op de hoogte moeten zijn, aldus [gedaagde]. [eiseres] betwist deze stelling van [gedaagde] niet. De kantonrechter is van oordeel dat degene die professioneel woningen verhuurt ervan op de hoogte moet zijn of het voor de huurder mogelijk is zich op het adres van de woning die wordt verhuurd in te schrijven bij de gemeente. [eiseres] had [gedaagde] in moeten lichten over het feit dat dit wat [adres] betreft niet mogelijk is. De huurovereen-komst is daarom vernietigbaar.
5.7 De vraag die vervolgens rijst of is de huurovereenkomst ook vernietigd kan worden op de manier zoals dat buitengerechtelijk bij brief van 21 september 2011 is gedaan, namelijk gedeeltelijk. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend.
5.8 De vernietiging werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 lid 1 BW Pro). Op deze bepaling is van toepassing hetgeen in artikel 3:40 BW Pro is bepaald over gedeeltelijke nietigheid. De strekking van artikel 3:40 BW Pro is voorkomen dat een nietig-heid verder zou ingrijpen dan door haar doel wordt gerechtvaardigd. Het doel van [gedaagde] bij gedeeltelijke vernietiging van de huurovereenkomst is compensatie voor het feit dat zij zich niet kan laten inschrijven aan [adres] bij de gemeentelijke basisadministratie. Om dat doel te bereiken acht de kantonrechter gedeeltelijke vernietiging van de overeen-komst gerechtvaardigd, in die zin, dat [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (11 januari 2008) tot aan het moment dat geregeld is dat zij zich, nadat zij daar door [eiseres] van in kennis is gesteld, aan [adres] kan laten inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie € 75,00 per maand minder huur betaalt. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom in die zin toegewezen.
5.9 De kantonrechter merkt bij het voorgaande op dat [eiseres] de hoogte van de huurprijsver-mindering niet betwist. Zij betwist slechts in het algemeen dat er recht op huurprijsvermin-dering bestaat. Uit het voorgaande volgt dat dit standpunt niet houdbaar is. [eiseres] stelt daar-bij dat aan [gedaagde] in het verleden al compensatie is verleend, maar gesteld noch gebleken is of deze compensatie betrekking heeft op de ‘adreskwestie’ en, zo ja, waaruit deze compen-satie dan bestond. Deze verweren van [eiseres] worden daarom verworpen.
5.10 De ‘meer primaire’, de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen die zien op huur-prijsvermindering behoeven, nu de primaire vordering is toegewezen, niet besproken te worden. Hierbij zij nog opgemerkt dat [gedaagde] (punt 15 conclusie van antwoord conventie/eis reconventie) verzoekt in de beoordeling van dit vonnis op te nemen dat de door [gedaagde] geleden schade nog niet in de huurprijsvermindering is verdisconteerd. Deze stelling kan als zodanig (als stelling dus) in het vonnis worden opgenomen, maar het opnemen van die stelling houdt geen oordeel van de kantonrechter in over de toewijsbaarheid van de schade die het gevolg zou zijn van de dwaling.
gemeentelijke basisadministratie
5.11 [gedaagde] vordert om [eiseres] te veroordelen om er binnen zeven dagen na betekening van het vonnis voor te zorgen dat het [adres] voorkomt in de gemeentelijke basisadministratie van de [gemeente], met schriftelijke kennisgeving hiervan aan [gedaagde], en dat [gedaagde] zich binnen veertien dagen na de betekening daadwerkelijk kan laten inschrijven aan [adres], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
5.12 De kantonrechter ziet voor toewijzing van dit onderdeel van de vordering geen aanlei-ding meer. Naar aanleiding van het vonnis in het incident van 3 februari 2012 heeft [eiseres] de procedure bij de gemeente in werking gezet, zo blijkt uit in het geding gebrachte stukken. De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief van 8 mei 2012 laten weten dat het college van burgemeester en wethouders van de [gemeente] de woning van [gedaagde] een afzonder-lijk huisnummer heeft toegekend. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit er op korte termijn toe leidt dat [gedaagde] zich op haar adres kan laten inschrijven in de gemeentelijke basisadmini-stratie.
bemiddelingskosten
5.13 Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woon-ruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig, aldus artikel 7:264 BW Pro.
5.14 [gedaagde] stelt dat zij (via Oké Wonen) € 470,05 aan bemiddelingskosten aan [eiseres] heeft betaald. Dit naar aanleiding van een volgens [gedaagde] op grond van het onder 5.13 genoemde artikel nietig beding. [gedaagde] vordert dit bedrag als onverschuldigd betaald terug.
5.15 [eiseres] heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard dat met ‘Oké Wonen is afge-
sproken dat maximaal 1 maand huur mocht worden berekend als bemiddelingsvergoeding’. Tussen wie deze afspraak is gemaakt is gesteld noch gebleken. [eiseres] heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid bij conclusie van antwoord in reconventie nader op dit onder-deel van de vordering in te gaan. Het verweer van [eiseres] wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen, met als gevolg dat dit onderdeel van de vordering toewijsbaar is, inclusief de daarover gevorderde rente.
buitengerechtelijke incassokosten
5.16 Nu voldoende is gesteld en gebleken en niet is weersproken dat het gaat om verricht-ingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de artikelen 237-240 Wet-boek van Burgerlijke Rechtsvordering een vergoeding toekennen, wordt ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 535,50 toegewezen.
proceskosten
5.17 [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de pro-cedure. De kantonrechter kent gemachtigdensalaris toe voor de conclusie van antwoord in conventie, de conclusie van eis in het incident en voor het bijwonen van de comparitie van partijen.
in conventie
5.18 [eiseres] vordert in conventie betaling van een huurachterstand van € 792,98. In de dag-vaarding staat dat deze huurachterstand is berekend tot en met november 2011. [eiseres] heeft tijdens de comparitie van partijen meegedeeld dat op dat moment de huur voor de maanden november en december 2011 en januari 2012 openstond, maar dit heeft niet geleid tot een wijziging van de eis.
5.19 Uit de beoordeling van de vordering in reconventie volgt dat het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt. Hetgeen [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen overtreft hetgeen [gedaagde] nog aan [eiseres] verschuldigd is. De vordering in conventie wordt daarom afgewezen. Onder de beslissing in reconventie zal worden verstaan dat op hetgeen in reconventie wordt toege-wezen de huurachterstand in mindering strekt, met de opmerking dat de huurachterstand herberekend moet worden, rekening houdend met het feit dat [gedaagde] € 75,00 per maand minder hoeft te betalen over de periode dat zij zich niet in kon schrijven in de gemeentelijke basisadministratie aan [adres].
5.20 [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de pro-cedure. De kantonrechter kent gemachtigdensalaris toe voor de conclusie van eis in recon-ventie. Voor het bijwonen van de comparitie van partijen is in conventie al gemachtigden-salaris toegekend. Omdat de reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, wordt het gemachtigdensalaris in reconventie vastgesteld op de helft van het gemachtigdensalaris in conventie. Dat komt in deze zaak neer op € 75,00.
6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vast-gesteld op € 450,00 aan salaris voor de gemachtigde, rechtstreeks aan die gemachtigde te voldoen;
in reconventie
verklaart voor recht dat [gedaagde] de huurovereenkomst op 21 september 2011 gedeeltelijk heeft vernietigd, in die zin, dat [gedaagde] € 75,00 per maand minder aan huur betaalt, met ingang van 11 januari 2008 tot het moment dat [gedaagde] zich op het [adres] in Rotterdam kan inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie van de [gemeente];
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] tegen kwijting te betalen € 470,05 aan onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf 15 januari 2008 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] tegen kwijting te betalen € 535,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vast-gesteld op € 75,00 aan salaris voor de gemachtigde, rechtstreeks aan die gemachtigde te voldoen;
verstaat dat op hetgeen in reconventie is toegewezen in mindering strekt hetgeen nog aan huurachterstand open staat, rekening houdend met het feit dat [gedaagde] € 75,00 per maand minder aan huur betaalt over de periode dat zij zich niet aan [adres] in kan schrijven in de gemeentelijke basisadministratie.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Japenga en uitgesproken ter openbare terechtzitting.