Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 379837 / HA ZA 11-1320
Vonnis van 4 juli 2012
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. N. Reggani,
tegen
de stichting
STICHTING DUNAVIE h.o.d.n. SPIRITWONEN,
gevestigd te Katwijk,
gedaagde,
advocaat mr. H.N.T. Hoogwout.
Partijen zullen hierna [eisers] en SpiritWonen genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 23 mei 2011 met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de akte uitlaten producties tevens overlegging producties van [eisers];
- de akte uitlating producties van SpiritWonen;
- de voor het pleidooi door [eisers] overgelegde productie 16;
- de voor het pleidooi door SpiritWonen overgelegde producties 4 en 5;
- de pleidooien d.d. 21 juni 2012 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnotities;
- het proces-verbaal van het pleidooi.
2. De feiten
2.1. Op 1 februari 2005 is tussen [eisers] en (Westerhaghe B.V. i.o. als rechtsvoorganger van) SpiritWonen een koop- en aannemingsovereenkomst tot stand gekomen ter zake een appartementsrecht in een nieuw te bouwen appartementencomplex te [woonplaats].
2.2. De aannemingsovereenkomst bevat een arbitraal beding op grond waarvan, onder meer, aan arbitrage door de stichting GIW zijn onderworpen de geschillen die betrekking hebben op “bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en/of binnen drie maanden daarna”.
2.3. Op 6 mei 2009 heeft [eisers] een arbitrageprocedure aanhangig gemaakt in verband met in zijn visie bestaande gebreken aan de bij de woning behorende serre.
2.4. Tot arbiter is benoemd [arbiter]. De arbiter is bij de behandeling van het geschil aanvankelijk bijgestaan door de secretaris [secretaris 1]. Op een later moment in de procedure, nadat in aanwezigheid van deze secretaris op 2 juli 2010 de mondelinge behandeling had plaatsgevonden, is [secretaris 1] vervangen door [secretaris 2].
2.5. Bij arbitraal vonnis van 23 februari 2011 heeft de arbiter de vordering van [eisers] afgewezen. Het vonnis luidt, voor zover van belang, als volgt:
“29. Met betrekking tot het beroep van [eisers] op eerdere door het Scheidsgerecht gewezen arbitrale vonnissen geldt dat elk verzoek om arbitrage op zich zelf staat en als individuele zaak op zijn eigen - juridische en feitelijke - merites zal worden beoordeeld. Voor het onderhavige verzoek om arbitrage geldt zulks onverkort.
30. Arbiter overweegt dat partijen afspraken hebben gemaakt over een bepaalde ruimte van de woning die in de verkoopbrochure en ook in de splitsingsakte is aangeduid als serre. Hij stelt voorts vast dat het begrip ‘serre’ niet is omschreven in het op de onderhavige woning van toepassing zijnde Bouwbesluit 2003. Ook is niet gebleken dat partijen hierover nadere, meer expliciete, afspraken hebben gemaakt.
31. Naar het oordeel van arbiter is de betekenis van het begrip ‘serre’ en de uitleg daarvan de kern van het onderhavige geschil. Vaststaat dat tussen partijen niet is beschreven op welke wijze de onderhavige serre in termen van het vigerende Bouwbesluit dient te worden gekwalificeerd.
Naar het oordeel van arbiter is in dit verband allereerst van belang om vast te stellen wat dient te gelden als ‘buitengevel, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas en de deuren welke zich in de buitengevel bevinden’ in de zin van artikel 9 lid 1 sub a van Pro de splitsingsakte. Zoals uit het deskundigenbericht volgt bestaat het gedeelte van de gevel dat zich tussen de woonkamer en de serre bevindt uit wind- en waterdichte houten gevelkozijnen die zijn voorzien van dubbele geïsoleerde beglazing. Dit gedeelte van de gevel dient naar het oordeel van arbiter op die grond als buitengevel aangemerkt te worden. Voorts dient dit gedeelte van de gevel aan alle door het vigerende Bouwbesluit gestelde eisen alsmede aan de eis van goed en deugdelijk werk te voldoen. Er is niet gesteld dat zulks niet het geval zou zijn.
32. Daarnaast is vast komen te staan dat de serre zich buiten de buitengevel bevindt. Voorts is vast komen te staan dat de vloer van de serre afschot heeft naar een verdiepte goot aan de buitenzijde en dat in het midden van deze goot (laagste punt) afvoerputten aanwezig zijn die op hemelwaterafvoeren zijn aangesloten. Voorts is vast komen te staan dat de serre volledig is uitgevoerd in enkel glas. Bovendien is onweersproken gebleven dat de wandcontactdozen ter plaatse spatwaterdicht zijn uitgevoerd.
33. De wijze van uitvoering van de woning ter plaatse van de serre, dat wil zeggen de uitvoering van de buitengevel tussen de woonkamer en de serre alsmede de uitvoering van de serre zelf, enkel glas, spatwaterdichte wandcontactdozen, hemelwaterafvoer, duidt naar het oordeel van arbiter niet op omstandigheden die aannemelijk maken dat SpiritWonen bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst de verplichting op zich heeft genomen om de onderhavige serre als verblijfsruimte met woonfunctie in de zin van het vigerende Bouwbesluit uit te voeren. Van nadere feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden is arbiter niet gebleken.
34. Naar het oordeel van arbiter is het definiëren van het begrip ‘serre’ niet relevant voor de inhoudelijke beoordeling van de klacht. Van belang is slechts te beoordelen hoe en op welke wijze de onderhavige ruimte en de daarmee verbonden functie, die in de stukken als ‘serre’ is aangeduid, in termen van het Bouwbesluit is te duiden. Arbiter overweegt in dat verband dat is vastgesteld dat de als serre aangeduide ruimte zich buiten de buitengevel van de woning bevindt.
35. [eisers] heeft gesteld dat de serre een woonfunctie in de zin van het Bouwbesluit heeft en als verlengstuk van de woonkamer aangemerkt dient te worden. Hij tracht deze stelling te onderbouwen door a contrario aan te voeren dat uit niets blijkt dat de serre een nevenfunctie zou hebben. Buiten het feit dat de stelling wordt betwist, ontbreekt enige nadere onderbouwing van de stelling dat de serre een woonfunctie zou hebben. Het enkele feit dat [eisers] bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst verwacht heeft dat hij de serre als verlengstuk van zijn woonkamer zou kunnen gaan gebruiken, kan verdergaande verplichtingen van SpiritWonen jegens [eisers] dan aangegaan bij de onderhavige aannemingsovereenkomst naar het oordeel van arbiter niet rechtvaardigen. Ook het feit dat [eisers] de serre inmiddels als zodanig in gebruik heeft genomen, kan niet aan SpiritWonen tegengeworpen worden.
36. De door [eisers] overgelegde koopsommenlijst behoort niet tot de contractuele stukken althans daarvan is niet gebleken. Afgezien daarvan kan hieruit naar het oordeel van arbiter onmogelijk worden afgeleid dat de serre als een ruimte met een woonfunctie verkocht is.
37. Uit het vorenstaande volgt dat de stelling van [eisers], de serre zou een woonfunctie in de zin van het Bouwbesluit hebben aangetoond noch aannemelijk gemaakt is.”
2.6. Het arbitraal vonnis is op 24 februari 2011 bij deze rechtbank gedeponeerd.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert vernietiging van het arbitraal vonnis, met veroordeling van SpiritWonen in de proceskosten.
3.2. SpiritWonen voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, waaronder de nakosten, zulks bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
4. De beoordeling
4.1. Niet ter discussie staat dat [eisers] de onderhavige vordering tijdig heeft ingesteld.
4.2. [eisers] beroept zich ter onderbouwing van zijn vordering op drie vernietigingsgronden: schending van de opdracht door de arbiter, het ontbreken van een motivering en strijd met de openbare orde (artikel 1065 lid 1 onder Pro c-e Rv). In het navolgende zal de rechtbank de in dit verband door [eisers] aangevoerde stellingen en de daartegen door SpiritWonen ingebrachte verweren bespreken en beoordelen. Als eerste gaat de rechtbank in op enkele andersoortige verweren van SpiritWonen.
4.3. Bij dupliek heeft SpiritWonen onder meer aangevoerd dat [eisers] niet met haar maar met Westerhaghe Ontwikkeling B.V. i.o. een aannemingsovereenkomst heeft gesloten. Bij akte uitlating heeft [eisers] hierop aldus gereageerd dat dit op zichzelf juist is, maar dat die overeenkomst bij de levering met instemming van [eisers] aan SpiritWonen is overgedragen. Dat heeft SpiritWonen vervolgens bij akte uitlating erkend. Daaruit leidt de rechtbank af dat SpiritWonen dit verweer (waarvan zij de strekking overigens niet heeft duidelijk gemaakt) kennelijk niet heeft willen handhaven.
4.4. Bij dupliek en bij pleidooi heeft SpiritWonen voorts aangevoerd dat de kozijnen en het glas van de serre behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex, zodat alleen de VvE bevoegd is om ter zake een geschil aanhangig te maken. Ook dit verweer moet worden verworpen, alleen al omdat het betoog van SpiritWonen, als dit al juist zou zijn, er niet aan afdoet dat er nu eenmaal tussen [eisers] en SpiritWonen een arbitraal vonnis is gewezen. Dat enkele feit maakt dat [eisers] voldoende belang heeft bij zijn vordering. Overigens hoort het hier bedoelde verweer van SpiritWonen thuis in de arbitrageprocedure. In die procedure is het onderhavige punt ook aan de orde geweest en door de arbiter in voor [eisers] gunstige zin beoordeeld (p. 9 van het arbitraal vonnis).
4.5. In de derde plaats heeft SpiritWonen verweren aangevoerd die betrekking hebben op de vraag of [eisers] tijdig bij zijn wederpartij heeft geklaagd, de vraag of de vordering tegen zijn wederpartij inmiddels is verjaard en de vraag of [eisers] thans nog aanspraken jegens SpiritWonen heeft in verband met het verstrijken van de garantietermijn. Al deze verweren hebben betrekking op het materiële geschil tussen partijen en niet op de vraag of het arbitraal vonnis vernietigd moet worden. Deze verweren zijn dan ook voor deze procedure niet relevant.
4.6. Bij de beoordeling van de door [eisers] aangevoerde vernietigingsgronden moet, op basis van vaste rechtspraak van de Hoge Raad, voorop worden gesteld dat de rechter terughoudendheid dient te betrachten bij het onderzoek of zich één van de vernietigingsgronden vermeld in artikel 1065 Rv Pro voordoet. De vernietigingsprocedure mag immers niet worden gebruikt als verkapt hoger beroep tegen het arbitraal vonnis. Tevens geldt dat het algemeen belang gemoeid met een effectief functionerende arbitrale rechtspleging meebrengt dat de burgerlijke rechter slechts in sprekende gevallen dient in te grijpen in arbitrale beslissingen. Vernietiging van een arbitraal vonnis op de grond dat het vonnis niet met redenen is omkleed kan slechts plaatsvinden wanneer een motivering ontbreekt of de motivering zo gebrekkig is dat het met een geheel ongemotiveerd vonnis op één lijn moet worden gesteld. Voor de hier bedoelde terughoudendheid bestaat alleen dan geen aanleiding indien moet worden geoordeeld dat bij de totstandkoming van het arbitrale vonnis is gehandeld in strijd met het fundamentele recht van hoor en wederhoor. Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt.
4.7. Aan zijn standpunt dat de arbiter zijn opdracht heeft geschonden heeft [eisers] het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van de met SpiritWonen gesloten overeenkomst heeft [eisers] mogen verwachten dat de bij het appartement behorende serre wind- en waterdicht zou zijn. Dat is wat hij aan de arbiter ter beoordeling heeft voorgelegd. De arbiter heeft echter slechts beoordeeld hoe de serre feitelijk door de bouwer is uitgevoerd, en op basis daarvan geoordeeld dat de serre niet bedoeld was als binnenruimte en dus ook niet wind- en waterdicht behoefde te zijn. Dat is een onjuiste toetsingsmaatstaf – aldus nog steeds [eisers].
4.8. SpiritWonen heeft als verweer aangevoerd dat uit het arbitraal vonnis wel degelijk blijkt dat de arbiter heeft beoordeeld of de serre voldoet aan de overeenkomst (zie met name de hierboven geciteerde overweging 35). Voorts heeft SpiritWonen als formeel verweer aangevoerd dat vernietiging op deze grond niet mogelijk is, omdat [eisers] op deze grond geen beroep heeft gedaan tijdens de arbitrale procedure terwijl het [eisers] bekend was dat, althans in zijn visie, de arbiter zich niet aan zijn opdracht hield (artikel 1065 lid 4 Rv Pro). Die bekendheid kan volgens SpiritWonen blijken uit de inhoud van de door de arbiter ingewonnen deskundigenbericht, waarop het arbitraal vonnis grotendeels is gebaseerd.
4.9. De rechtbank verwerpt dit formele (en kennelijk subsidiair gevoerde) verweer. In beginsel moet worden aangenomen dat [eisers] pas wist langs welke lijn de arbiter inhoudelijk zou redeneren bij kennisneming van het arbitraal vonnis. Daaruit volgt reeds dat [eisers] niet kan worden tegengeworpen niet eerder op de (gestelde) schending van de opdracht een beroep te hebben gedaan. Onder omstandigheden is denkbaar dat [eisers] reeds eerder moet hebben geweten dat de arbiter zich, volgens [eisers], niet aan zijn opdracht zou houden. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de arbiter tussenuitspraken heeft gedaan of bij de mondelinge behandelingen uitlatingen heeft gedaan die daarop wijzen. Dat is echter gesteld noch gebleken. Het enkele feit dat uit het rapport van de deskundige een bepaalde lijn van redeneren kan worden afgeleid is in dit licht onvoldoende. Het gaat immers om de beoordeling door de arbiter, niet om de opvatting van een deskundige die ter voorlichting van de arbiter rapport heeft uitgebracht.
4.10. Wat betreft de inhoudelijke beoordeling van de onderhavige vernietigingsgrond geldt het volgende. Tussen partijen staat niet ter discussie dat in de arbitrageprocedure voorwerp van geschil was de vraag of de serre, zoals feitelijk uitgevoerd, voldeed aan hetgeen bij de aannemingsovereenkomst is afgesproken. Anders echter dan [eisers] meent, kan uit het vonnis van de arbiter niet worden afgeleid dat de arbiter deze, door partijen getrokken, grenzen van de rechtsstrijd heeft overschreden of zich anderszins niet aan zijn opdracht heeft gehouden. De arbiter heeft immers, kort gezegd, beoordeeld of de serre een zogenoemde “woonfunctie” zou hebben of dat sprake was van een “buitenruimte”. Hij heeft die vraag klaarblijkelijk onderzocht op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Zo heeft de arbiter voorop gesteld (zie overweging 30) dat het begrip ‘serre’ niet in het Bouwbesluit is gedefinieerd en dat ook niet is gebleken dat partijen daarover “nadere, meer expliciete, afspraken” hebben gemaakt. Kennelijk, zo leidt de rechtbank af uit de overwegingen van de arbiter (zie 34), heeft deze voor de uitleg van het begrip ‘serre’ uit de overeenkomst betekenis gehecht aan de vraag hoe de desbetreffende ruimte in het licht van het Bouwbesluit geduid moet worden. Aldus heeft de arbiter de overeenkomst uitgelegd, en daarmee is de arbiter binnen zijn opdracht gebleven. Daarbij komt dat de arbiter ook is ingegaan (onder 35 van zijn vonnis) op de verwachtingen die [eisers] mogelijk heeft gehad bij het aangaan van de overeenkomst, zij het dat hij die eventuele verwachtingen kennelijk niet bepalend heeft geoordeeld voor de uitleg van de overeenkomst.
4.11. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de arbiter meer heeft gedaan dan uitsluitend te kijken naar de wijze waarop de serre feitelijk is uitgevoerd, zoals [eisers] betoogt. Dat de arbiter oog heeft gehad voor die feitelijke uitvoering van de werkzaamheden, ook voor wat betreft de vraag of het werk aan de overeenkomst beantwoordt, is op zichzelf niet onjuist. De wijze waarop partijen feitelijk aan hun overeenkomst uitvoering hebben gegeven kan immers ook van belang zijn voor de uitleg van de overeenkomst. Van groter belang echter is dat de arbiter niet uitsluitend naar die feitelijke uitvoering heeft gekeken.
4.12. Een andere kwestie is of de uitleg van de overeenkomst door de arbiter, die “naar de regelen des rechts” heeft beslist, op alle punten in juridisch opzicht juist en/of overtuigend is. Die vraag staat echter niet ter beoordeling van de rechter in een vernietigingsprocedure, anders dan de terughoudende toets in het kader van een beroep op een motiveringsgebrek. Daarover handelen de volgende overwegingen.
4.13. De tweede door [eisers] ingeroepen vernietigingsgrond houdt in dat aan het arbitraal vonnis een wezenlijk motiveringsgebrek kleeft. Hij heeft betoogd dat de arbiter niet is ingegaan op verschillende stellingen die betrekking hebben op de vraag wat hij ten aanzien van de serre op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het gaat hier volgens [eisers] om essentiële stellingen, waarop de arbiter op straffe van vernietiging op de d-grond had moeten ingaan. Voorts heeft [eisers] betoogd dat overweging 29 van het arbitraal vonnis geen recht doet aan hetgeen [eisers] heeft aangevoerd ter zake eerdere arbitrale beslissingen in vergelijkbare gevallen. De overweging is als motivering dermate gebrekkig dat deze gelijk moet worden gesteld met een geheel ongemotiveerde uitspraak, aldus [eisers]. SpiritWonen heeft dit betoog gemotiveerd bestreden. De rechtbank overweegt als volgt.
4.14. Niet ter discussie staat dat het arbitraal vonnis op zichzelf voorzien is van een motivering. Dat betekent dat alleen dan aanleiding zou kunnen bestaan voor vernietiging op de d-grond als moet worden geoordeeld dat de motivering zodanig gebrekkig is dat deze met een geheel ongemotiveerd vonnis op één lijn gesteld moet worden. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Van de in 2.5 geciteerde en zojuist in 4.10 geparafraseerde motivering kan in redelijkheid niet gezegd worden dat deze in feite geen enkele onderbouwing van het uiteindelijke oordeel inhoudt. Dat oordeel vloeit op zichzelf logisch voort uit de daaraan ten grondslag liggende onderbouwing. Dat de arbiter mogelijkerwijs minder dan een rechter zou hebben gedaan betekenis heeft gehecht aan de verklaringen van partijen voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst (bijvoorbeeld in de vorm van de verkoopbrochure van SpiritWonen) en aan de daaraan door [eisers] verbonden verwachtingen, maakt niet dat het arbitraal vonnis voor vernietiging op de d-grond in aanmerking komt. Zou de rechtbank wel tot die toets overgaan, dan zou in feite sprake zijn van een hoger beroep en daarvoor is de vernietigingsprocedure nu juist niet bedoeld.
4.15. Ook de kwestie van de verwijzing naar arbitrale vonnissen in vergelijkbare zaken kan niet tot vernietiging op de d-grond leiden. In zijn vonnis heeft de arbiter uitdrukkelijk op dit door [eisers] aangevoerde punt gereageerd. Die reactie moet kennelijk aldus worden begrepen dat de arbiter van oordeel was dat, anders dan door [eisers] bepleit, een inhoudelijke vergelijking laat staan afstemming tussen die en de onderhavige zaak niet aangewezen was. Dit is een afdoende motivering voor het verder buiten beschouwing laten van die andere uitspraken. Voor een verdergaande toets van die motivering en beslissing bestaat in deze procedure geen ruimte. Bij pleidooi heeft SpiritWonen op zichzelf beaamd dat het ongelukkig is dat er thans tegengestelde arbitrale uitspraken over hetzelfde probleem voorliggen. Dat is echter onvoldoende voor een vernietiging wegens het ontbreken van enige steekhoudende motivering.
4.16. Ten slotte meent [eisers] dat het arbitraal vonnis tot stand is gekomen met schending van het beginsel van hoor en wederhoor, zodat grond bestaat voor vernietiging op de e-grond. [eisers] voert hiertoe aan dat het vonnis is tot stand gekomen met betrokkenheid van een andere secretaris (Van Rooy) dan degene die bij de mondelinge behandeling aanwezig was ([secretaris 1]). Voor een juiste toepassing van het beginsel van hoor en wederhoor is volgens [eisers] cruciaal dat degene die het vonnis schrijft of daarover advies uitbrengt, en dat is de secretaris, de mondelinge behandeling heeft bijgewoond. Gebeurt dat niet, dan heeft de secretaris het besprokene ter zitting niet in het vonnis kunnen meenemen, althans die schijn is dan gewekt. Die indruk wordt versterkt nu er tussen de zitting en het vonnis acht maanden zijn verstreken en er van de zitting geen proces-verbaal is opgemaakt, aldus [eisers]. Met inachtneming van hetgeen SpiritWonen tegen dit betoog heeft ingebracht, overweegt de rechtbank het volgende.
4.17. Het gaat hier om de toetsing van de wijze waarop het vonnis van een arbiter tot stand is gekomen. In beginsel is daarom slechts het handelen van de arbiter bepalend, niet dat van een secretaris of griffier. Vast staat dat de arbiter ook bij de mondelinge behandeling aanwezig is geweest. Het handelen van de secretaris zou wellicht relevant kunnen zijn als deze, al dan niet op eigen gezag, informatie van de ene partij heeft vergaard zonder dat de andere partij zich over die informatie heeft kunnen uitlaten, waarna het vonnis van de arbiter mede op die informatie is gebaseerd. Dat is hier echter niet aan de orde. Niet ter discussie staat dat beide partijen gelijkelijk hun standpunten aan de arbiter hebben kunnen toelichten. Het enkele feit dat de (uiteindelijke) secretaris de mondelinge behandeling niet heeft meegemaakt, al dan niet in combinatie met het tijdsverloop, is weliswaar ongelukkig, maar levert geen strijd op met het beginsel van hoor en wederhoor. In het midden kan nog blijven dat [eisers] niet heeft gesteld welke informatie dan precies bij de overdracht van de ene naar de opvolgende secretaris verloren is gegaan.
4.18. Het voorgaande brengt mee dat van een grond voor vernietiging van het arbitraal vonnis niet is gebleken. De vordering zal dan ook worden afgewezen. De rechtbank tekent nog aan dat zij nota heeft genomen van de verklaring van SpiritWonen bij pleidooi dat het mede aan [eisers] uit coulance gedane voorstel voor een schadevergoeding van
€ 1.500 nog staat, ongeacht de uitkomst van deze procedure.
4.19. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisers] worden veroordeeld in de proceskosten. Voor de begroting van het advocatensalaris is tarief II (€ 452 per punt) van toepassing.
5. De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van SpiritWonen, tot aan deze uitspraak begroot op € 568 aan vast recht, € 1.808 aan advocatensalaris en € 131 aan nakosten, te vermeerderen met € 68 als betekening van dit vonnis plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2012.?
1980/2148