Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 394781 / HA ZA 12-89
Vonnis van 10 oktober 2012
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. T.A. Vermeulen,
tegen
[gedaagde]
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. S. Velthuizen.
Partijen zullen hierna Woonbron en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 mei 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 18 september 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast.
2.1. Bij notariële akte van 10 januari 2007 is door Woonbron ten behoeve van [gedaagde] een recht van ondererfpacht op een appartementsrecht (hierna: de woning) verleend, op grond van de zogeheten Koopgarantbepalingen. In de notariële akte is terzake het volgende vermeld:
“Door middel van de Koopgarant-bepalingen wordt beoogd een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van eigenaren-bewoners van Koopgarant-woningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting.”
2.2. De notariële akte bevat onder meer de volgende bepalingen uit voornoemde Koopgarant-bepalingen:
“Hoofdstuk B. Zelfbewoningsplicht
Ondererfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Ondererfpachter in het buitenland (…)
Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure
1. Aanbiedingsplicht van Ondererfpachter
Ondererfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra: (…)
b. Ondererfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B (…)
Hoofdstuk N. Boete- en kettingbeding
Boetebeding
Indien Ondererfpachter bij aangetekende brief door de Woningcorporatie in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens de Woningcorporatie na te komen, is Ondererfpachter in verzuim en zal hij aan de Woningcorporatie een door de Woningcorporatie vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal vijftig procent (50%) van de op het moment van ingebrekestelling geldende onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van Ondererfpachter (…).”
2.3. Bij huurovereenkomst van 7 december 2011 heeft [gedaagde] door tussenkomst van Wonen MVM B.V. (hierna: MVM) de woning per 1 december 2011 voor een periode van 6 maanden verhuurd aan Transas Benelux B.V. (hierna: Transas) voor een bedrag van € 1200 per maand. [gedaagde] heeft de woning tijdelijk verhuurd omdat zij ging samenwonen met haar partner.
2.4. Op 14 december 2011 heeft [gedaagde] contact opgenomen met MVM, omdat zij de woning weer zelf wilde gaan bewonen in verband met het feit dat de relatie met haar partner was verbroken. Dit heeft [gedaagde] op 21 december 2011 bericht aan Transas.
2.5. Per brief van 22 december 2011 heeft (de raadsman van) Woonbron aan [gedaagde] geschreven (onder meer):
“Gebleken is dat u de woning metterwoon heeft verlaten en/of deze heeft verhuurd aan Transas Benelux B.V. (…) Hiermee heeft u gehandeld in strijd met de Koopgarant-bepalingen.
Ik verzoek u, en voor zoveel nodig sommeer ik u daartoe om binnen 8 dagen na heden een einde te maken aan voornoemde situatie en derhalve, onder meer, de woning zelf te gaan bewonen. Indien u aan deze sommatie niet voldoet, acht cliënte zich vrij om aanspraak te maken op de boete zoals verwoord in hoofdstuk N van de Koopgarant-bepalingen. Deze boete is gelijk aan de helft van de onderhandse verkoopwaarde van de woning.”
2.6. In een email van 11 januari 2012 aan de raadsman van Woonbron schrijft Transas onder meer:
“Zoals U mij in het laatste telefoongesprek had laten weten, konden we voorlopig tot aan de zomer daar blijven zitten. Nu ben ik vanmorgen gebeld door het bemiddelingskantoor WMW Wonen (…). WMW Wonen wil me nu wat voorstellen doen, voor een ander appartement. (…)”
En in een email van 13 januari 2012:
“Gisteren heb ik de ex-vriend van mevrouw [gedaagde] hier op visite gehad, (…) hij maakte grote druk, om het appartement het liefste vandaag al te verlaten. Of anders binnen een paar dagen. (…) Hij was dan verder druk aan het maken, dat we direct eruit moesten, want anders verliest mevrouw [gedaagde] de woning. (…) Zou U mij nog eens schriftelijk kunnen bevestigen, dat we de tijd hebben, om iets anders te zoeken zoals U tegen mij zei aan de telefoon? (…)”
2.7. Bij exploot van 5 januari 2012 heeft Woonbron de ondererfpacht opgezegd tegen 15 juli 2012.
2.8. Per 24 januari 2012 heeft [gedaagde] de woning weer betrokken. Zij heeft de van Transas ontvangen huurpenningen op 25 januari 2012 (via MVM) teruggestort aan Transas.
3. Het geschil
3.1. Woonbron vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] veroordeelt om:
- uiterlijk 15 juli 2012 althans binnen 2 dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen;
- aan Woonbron te betalen een bedrag van € 219,86, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
- aan Woonbron te betalen de contractuele boete,
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonbron bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Aan de vordering tot ontruiming heeft Woonbron ten grondslag gelegd de opzegging van het ondererfpachtsrecht van [gedaagde]. [gedaagde] betwist de gevorderde ontruiming met het betoog dat Woonbron de ondererfpacht ten onrechte heeft opgezegd. Tussen partijen staat (terecht) niet ter discussie dat de rechtbank in het kader van de beoordeling van de vordering tot ontruiming de opzegging kan toetsen. Aldus is aan de orde de wettelijke opzeggingsbevoegdheid voor de eigenaar (hier: de erfpachter) als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW Pro. Aldaar is bepaald dat – voor zover hier van belang – opzegging mogelijk is als de (onder-)erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van andere verplichtingen dan de verplichting tot betaling van de canon.
4.2. Vooropgesteld zij dat in de akte waarbij het recht van ondererfpacht is verleend is bepaald dat [gedaagde] de woning zelf moet bewonen en deze (in beginsel) niet mag verhuren. Vaststaat dat [gedaagde] de woning heeft verhuurd. Vastgesteld moet derhalve worden of daarmee sprake is van een ernstige mate van tekortschieten. Woonbron heeft aan de opzegging voorts ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in strijd met de Koopgarant-bepalingen de woning niet heeft aangeboden aan Woonbron.
4.3. Woonbron betoogt dat in beginsel iedere verhuring in strijd met de Koopgarant-bepalingen moet worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW Pro. Zij wijst daarbij op de in artikel 70c van de Woningwet aan Woonbron gegeven opdracht personen te huisvesten die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Woonbron wijst er daarbij op dat woningen als die van [gedaagde] door Woonbron voor 100% van de waarde worden aangekocht en dat ze worden doorverkocht voor 75% van die waarde. Tegenover dit voordeel staan bepaalde verplichtingen, aldus Woonbron, waaronder de verplichting de woning zelf te bewonen. Het verhuren van de woning is in strijd met de gedachte achter het door Woonbron aangeboden product en daarmee met de bij wet aan Woonbron gegeven opdracht. Voorts wijst Woonbron erop dat bij illegale verhuur van een door haar in ondererfpacht uitgegeven woning de huurder op grond van de wet dezelfde bescherming geniet als een illegale onderhuurder, zodat Woonbron een huurder krijgt opgedrongen die vaak tegen heel andere condities huurt dan in het geval Woonbron de woning zelf zou hebben verhuurd.
4.4. Met Woonbron is de rechtbank van oordeel dat het illegaal verhuren van een woning als de onderhavige in beginsel een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de erfpachtsvoorwaarden die de beëindiging van de erfpacht kan rechtvaardigen. Zoals Woonbron terecht naar voren brengt gaat het om woningen die bestemd zijn voor een specifieke doelgroep en levert illegale verhuur van deze woning strijd op met de bij wet aan Woonbron gegeven opdracht tot het huisvesten van deze doelgroep. Aldus heeft Woonbron immers geen enkele hand in bijvoorbeeld de vraag aan wie de woning wordt verhuurd en tegen welke voorwaarden.
4.5. Dat neemt echter niet weg dat het bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW Pro gaat om de concrete, voorliggende situatie. Daarvan uitgaande is naar het oordeel van de rechtbank van een ernstige tekortkoming geen sprake. De rechtbank acht in dit kader de volgende omstandigheden van belang.
4.5.1. In de eerste plaats wordt in aanmerking genomen de omstandigheid dat de tekortkoming van zeer korte duur is geweest. Al met al heeft [gedaagde] nog geen twee maanden de woning niet zelf bewoond, terwijl zij reeds twee weken na de start van de verhuur van de woning heeft getracht de huur te beëindigen. Hieraan doet niet af dat, zoals Woonbron heeft gesteld, de beëindiging van de huur door [gedaagde] in ieder geval in eerste instantie niets te maken had met het feit dat ze de tekortkoming jegens Woonbron ongedaan wilde maken. Dat neemt immers niet weg dat de tekortkoming, zeker gelet op het feit dat deze naar haar aard (verhuur) niet gemakkelijk in korte tijd is ongedaan te maken, van korte duur is geweest. Bovendien heeft [gedaagde], na de ontvangst van de brief van 22 december 2010, het einde van de verhuur proberen te bespoedigen. Dat volgt wel uit de emails van Transas, weergegeven hierboven onder 2.5.
4.5.2. Ten tweede is de tekortkoming naar het oordeel van de rechtbank slechts in beperkte mate verwijtbaar aan [gedaagde]. Hoewel Woonbron op zichzelf terecht stelt dat toerekenbaarheid van de tekortkoming geen vereiste is in het kader van artikel 5:87 lid 2 BW Pro, is het wel een omstandigheid die kan worden meegewogen bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij pas door de inhoud van de brief van 22 december 2012 ervan op de hoogte raakte dat het niet was toegestaan de woning te verhuren. Weliswaar staat het verbod tot verhuur uitdrukkelijk in de akte omschreven, maar daaruit vloeit slechts voort dat [gedaagde] (in objectieve zin) op de hoogte moet zijn geweest van dit verbod. In het kader van het vaststellen van de mate van verwijtbaarheid gaat het erom of [gedaagde] (in subjectieve zin) ervan op de hoogte was dat zij de woning niet mocht verhuren. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord en ter comparitie toegelicht dat en waarom zij van het verbod niet op de hoogte was, in die zin, dat zij bij het bestaan van dit verbod eenvoudigweg niet heeft stilgestaan. De rechtbank heeft geen aanleiding [gedaagde] op dit punt niet te geloven. Volgens Woonbron wijst het feit dat [gedaagde] in de GBA niet is overgeschreven naar haar (tijdelijke) nieuwe adres erop dat zij wel wist dat zij niet mocht verhuren. De rechtbank volgt Woonbron hierin niet. Zoals [gedaagde] terecht naar voren heeft gebracht heeft de verhuur van de woning dermate kort geduurd dat uit de omstandigheid dat [gedaagde] zich niet heeft laten overschrijven niet kan worden geconcludeerd dat zij ervan op de hoogte was dat verhuur niet was toegestaan.
4.5.3. In de derde plaats (in het verlengde van hetgeen onder 4.5.2 is overwogen) acht de rechtbank van belang dat de verwachting reëel is dat [gedaagde] de woning in de toekomst niet opnieuw zal verhuren, noch anderszins in strijd met de voorwaarden zal handelen. [gedaagde] heeft aldus verklaard ter gelegenheid van de comparitie van partijen en de rechtbank heeft ook op dit punt geen reden haar niet te geloven.
4.5.4. Ten slotte is naar het oordeel van de rechtbank een relevante omstandigheid dat Woonbron – in het kader van de opzegging – [gedaagde] niet op de hoogte heeft gesteld dat zij de tekortkoming dermate ernstig vond dat dit in haar visie een opzegging van de erfpacht zou rechtvaardigen, laat staan dat Woonbron [gedaagde] enige tijd - dat wil zeggen een in de omstandigheden van het geval reële periode - heeft geboden de tekortkoming te beëindigen.
4.6. Deze omstandigheden in onderlinge samenhang beschouwd brengen naar het oordeel van de rechtbank mee dat in weerwil van hetgeen onder 4.4 is overwogen, de tekortkoming van [gedaagde] niet dermate ernstig is dat deze een opzegging kan dragen. Daarbij acht de rechtbank niet overtuigend het betoog van Woonbron dat het niet zo mag zijn dat een rechthebbende van een ondererfpachtsrecht als [gedaagde] haar woning verhuurt zonder dat daar, als deze tegen de lamp loopt, consequenties aan vastzitten. Uitgangspunt hier is immers dat [gedaagde] (in subjectieve zin) niet wist dat zij handelde in strijd met de erfpachtsvoorwaarden. De door Woonbron gestelde consequentie is er dus niet.
4.7. Woonbron heeft aan de opzegging ook ten grondslag gelegd de tekortkoming in de nakoming van de aanbiedingsverplichting in het geval de ondererfpachter niet langer voldoet aan de zelfbewoningsplicht. Deze tekortkoming ligt dusdanig in het verlengde van de tekortkoming in de zelfbewoningsplicht, dat het enkele feit dat [gedaagde] in deze aanbiedingsverplichting is tekortgeschoten onvoldoende is om een ernstige tekortkoming aan te nemen die de opzegging kan rechtvaardigen.
4.8. De conclusie is dat van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW Pro geen sprake is, zodat aan de opzegging door Woonbron geen rechtsgevolg kan worden verbonden en de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen.
4.9. Woonbron heeft daarnaast de betaling van een boete gevorderd. Deze heeft zij gegrond op het boetebeding uit de Koopgarantbepalingen, waarbij zij heeft betoogd dat de verhuur van de woning een tekortkoming oplevert in de zin van dat boetebeding.
4.10. Op grond van het boetebeding is de ondererfpachter een boete verschuldigd als sprake is van een tekortkoming en de ondererfpachter na ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens Woonbron na te komen. Vaststaat dat [gedaagde] is tekortgeschoten (zie onder 4.2). Woonbron heeft [gedaagde] op 22 december 2011 in gebreke gesteld. Pas ruim een maand later heeft zij aan haar verplichtingen voldaan en wel door de woning weer zelf te bewonen. Daar staat echter tegenover dat [gedaagde] reeds vanaf 14 december 2011 herhaaldelijk heeft getracht de huur zo snel mogelijk te beëindigen, en dat zij daar nog meer vaart achter heeft gezet na ontvangst van de brief van 22 december 2011. Volgens [gedaagde] had zij de woning voorts al eerder kunnen bewonen als Woonbron niet tegen de huurder zou hebben gezegd dat zij tot het aflopen van de huurovereenkomst (zes maanden) geen actie van haar (Woonbron) hoefde te verwachten. Dit is naar het oordeel van de rechtbank gelet op de emails van Transas van 11 en 13 inderdaad aannemelijk. Gelet op deze omstandigheden is het naar het oordeel van de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijheid onaanvaardbaar dat Woonbron aanspraak maakt op de boete. Ook dit deel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.11. Woonbron heeft ten slotte vergoeding gevorderd van kosten van opzegging en overbetekening daarvan (aan de hypotheekhouder). Nu Woonbron de ondererfpacht ten onrechte heeft opgezegd komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking.
4.12. Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 73,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 977,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 977,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2012.?
[2148/1729]