Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 268554 / HA ZA 06-2517
Vonnis van 11 juli 2012
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Schiedam,
2. [eiser 2],
wonende te Schiedam,
eisers,
advocaat mr. R.H. de Vries,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
2. [gedaagde 2],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 3],
gevestigd te Rotterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RAADHUIS BEDRIJVEN VERZAMELGEBOUW B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STONE INTERNATIONAAL B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. R.P.L.H. Burger.
Partijen zullen hie[eisers]] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 november 2009, alsmede de daaraan ten grondslag liggende processtukken, zoals gecorrigeerd bij het herstelvonnis d.d. 13 januari 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 17 maart 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 20 mei 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 8 september 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 1 december 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 11 februari 2011;
- de conclusie na getuigenverhoor zijdens [eisers];
- de antwoordconclusie na getuigenverhoor zijdens [gedaagden];
- het deskundigenbericht d.d. 10 april 2012;
- de conclusie na deskundigenbericht van [eisers];
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagden].
- de vaststelling van het loon en de kostenvergoeding van de drie deskundigen op, in totaal, € 49.712,88 d.d. 5 januari 2012.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. De rechters die (sommige van) de getuigen hebben gehoord wijzen dit vonnis niet mee wegens vertrek naar een andere sector binnen de rechtbank.
2. De verdere beoordeling
2.1.1
Het betreft hier een procedure, waarin [eisers] een verklaring voor recht en schadevergoeding van [gedaagden] vorderen omdat, zeer kort samengevat, [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld en/of bedrog of misbruik van omstandigheden hebben gepleegd door aan [eisers] panden te verkopen tegen te hoge prijzen, waarbij gebruik is gemaakt van gemanipuleerde taxatierapporten.
Bij het eerste tussenvonnis van 25 februari 2009 heeft de rechtbank geoordeeld dat de stellingen op een aantal punten te vaag zijn; alleen het verwijt ten aanzien van de onjuiste taxatiewaarden is voldoende concreet. Voor toewijsbaarheid van de vordering moet komen vast te staan dat:
-de taxatiewaarden in relevante mate afweken van de marktwaarde;
-de gebroeders [eiser 1 en 2] (dat wil zeggen [eise[eiser 2]) de taxerende makelaar(s) ertoe hebben gebracht onjuist te taxeren;
-(in verband met het persoonlijke verwijt) dat de gebroeders [eiser 1 en 2] ernstig verwijtbaar hebben gehandeld.
2.1.2
Bij vonnis d.d. 4 november 2009 heeft de rechtbank [eisers] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de gebroeders [gedaagden] zelf contact hebben opgenomen met de betreffende taxerende makelaars en hen ertoe gebracht hebben een onjuiste waarde te taxeren.
2.1.3
Voorts is bij datzelfde vonnis een deskundigenbericht door drie deskundigen gelast, waarbij de volgende vragen zijn voorgelegd:
1. a. Kunt u vast stellen of de beschrijving (waaronder de vermelde oppervlakte en staat van onderhoud) van de na te noemen appartementen in overeenstemming was met de werkelijkheid op het moment van afgifte van het betreffende taxatierapport? Het gaat om de volgende appartementen en taxatierapporten:
-[adres 1], gekocht op 9 juli 2003, taxatierapport d.d. 17 februari 2003[X] (mede met betrekking tot [[adres 2, 3, 4 en 5]);
-[adres 6], gekocht op 18 juli 2003, taxatierapport d.d. 12 februari 2003[X] BV;
-[adres 7], gekocht op 4 augustus 2003, taxatierapport d.d. 11 februari 2003[X] BV;
-[adres 8] gekocht op 22 augustus 2003, taxatierapport d.d. 17 februari 2003[X] (mede met betrekking tot [adres 2, 3, 4 en 1]);
-[adres 8], gekocht op 30 oktober 2003, taxatierapport d.d. 23 augustus 2003 van ’t Goeie Huys Vastgoed BV;
-[adres 9], gekocht op 1 maart 2004, taxatierapport d.d. 27 januari 2004 van ’t Goeie Huys Vastgoed BV;
b. Zo neen, waarom niet?
c. Zo ja, wilt u eventuele discrepanties zo nauwkeurig mogelijk aangeven?
2. a. Kunt u vaststellen op welke wijze de taxateurs tot hun taxatie zijn gekomen?
b. Zo neen, waarom niet?
c. Zo ja, is dit een deugdelijke taxatiewijze? (Wilt u uw antwoord zo volledig mogelijk toelichten)
3. a. Kunt u vaststellen of de in de rapporten genoemde renovatiewerkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht en wat daarvan de kosten zijn geweest?
b. Zo neen, waarom niet?
c. Zo ja, wilt u uw bevindingen op dit punt zo duidelijk en volledig mogelijk toelichten?
d. Als er volgens u destijds sprake is geweest van renovatie, welke invloed heeft dat dan gehad op de waarde?
4. Wilt u van elk van de appartementen aangeven of de in het betreffende taxatierapport vermelde waarde in overeenstemming is met de marktwaarde (zijnde de waarde bij vrije, onderhandse verkoop, vrij van huur of gebruik) op het moment van opmaken van het rapport, met inachtneming van alle relevante omstandigheden? Wilt u uw opvatting zo duidelijk en volledig mogelijk toelichten?
5. Zijn er nog andere opmerkingen die u van belang acht ten behoeve van de door de rechtbank te nemen beslissing?
2.2
De getuigenverhoren en het deskundigenbericht hebben, met instemming van partijen, ter bevordering van de efficiëntie en ter besparing van kosten, plaatsgevonden in combinatie met die in de parallelzaak onder rolnr. 06-2518. Dat neemt niet weg dat vanzelfsprekend slechts de verklaringen en bevindingen die van belang zijn in deze zaak een rol kunnen spelen.
deskundigenbericht
2.3
De rechtbank zal eerst ingaan op het uitgebreide deskundigenbericht. Het deskundigen-bericht luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“(…) in alle gevallen voor wat betreft de taxatierapporten gebruik is gemaakt van "standaard"-model taxatierapport, welk model is vastgesteld door de landelijke verenigingen CHF (Contactorgaan Hypotheek Financiers), LMV (Landelijke Makelaars Vereniging), NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), RVT (Register Vastgoed Taxateurs) en VB0 (Makelaarsvereniging), en dat door zowel aangesloten als niet aangesloten makelaars/taxateurs in de meeste gevallen wordt gebruikt.
Ook in de onderhavige procedures is van dergelijke standaard-model taxatierapporten ge-bruik gemaakt. (…) De vraagstelling voor wat betreft "Onderbouwing waardeoordeel", in de meeste rapporten opgenomen als onderdeel "L" luidt:
L Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- objectvergelijking : nee, omdat / ja, en wel aldus:
en wordt meestal beantwoord met: kadaster, eigen archief, te koopstaand onroerend goed, dan wel objectvergelijking met woningen uit de directe omgeving, welke recentelijk verkocht zijn, waarbij geen verifieerbare daadwerkelijke vergelijkingsobjecten worden vermeld. (…)
Conclusie van deskundigen met betrekking tot [adres 9]:
Vraag I:
(…)De omschrijving van het object en de staat van onderhoud als opgenomen in het taxatierapport van "t Goeie Huys" is weinig volledig, doch dit is niet ongebruikelijk onder woningtaxateurs bij dergelijke taxaties ten behoeve van financieringen. Deskundigen komen dit regelmatig tegen.
Deskundigen constateren dat er geen grote tegenstrijdigheden aanwezig zijn tussen de rapportage van "t Goeie Huys" en hun bevindingen.
Het aantal vermelde vierkante meters ligt in de rede.
De afgiftedatum van het rapport is 27 januari 2004. De op dit object rustende aanschrijving is doorgehaald op 5 december 2003.
Deskundigen is opgevallen dat het taxatierapport dateert van 27 januari 2004, doch de opname heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2003, op welk moment volgens overgelegde declaraties een belangrijk deel van de uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot wegwerken van achterstallig onderhoud en verkoopklaar maken heeft plaatsgevonden op latere datum. De declaraties zijn gedateerd 17 november 2003 tot en met 28 april 2004.
(…)
Vraag 2
(…)
Uit de overgelegde taxatierapporten blijkt dat de taxateurs voor wat betreft de door hen verzorgde taxaties gebruik zouden hebben gemaakt van de zogenaamde "vergelijkingsmethode " (…) middels vergelijkbare woningen in de omgeving volgens het archief van 't Goeie Huys Vastgoed B.V. en/of kadastrale databanken, en het actuele woningaanbod te Rotterdam-Delfshaven
Volgens de tekst van het rapport zou de gevolgde werkwijze een redelijke werkwijze zijn, doch vanwege het ontbreken van de desbetreffende vergelijkingen is dit voor deskundigen niet verifieerbaar. (…)
Vraag 3
Vanwege het niet kunnen betreden van het betreffende object hebben deskundigen niet kunnen constateren welke werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht. (…)
Vraag 4
Hierop wordt door deskundigen in paragraaf 5.4 teruggekomen.
(…)
Conclusie van deskundigen met betrekking tot [adres 9 en 10] (2 appartementen)
Vraag 1
De omschrijving van het object en de staat van onderhoud als opgenomen in het taxatierapport [X]" is weinig volledig, doch dit is niet ongebruikelijk onder woningtaxateurs bij dergelijke taxaties ten behoeve van financieringen. Deskundigen komen dit regelmatig tegen.
Deskundigen constateren dat er geen grote tegenstrijdigheden aanwezig zijn tussen de rapportage [X]" en hun bevindingen.
Het aantal vermelde vierkante meters ligt in de rede. De afgiftedatum van het rapport is 17 februari 2003.
Vraag 2
(beantwoording zakelijk gelijk aan die bij het vorige object, opm.rb)
Vraag 3
Vanwege het niet kunnen betreden van het betreffende object hebben de deskundigen niet kunnen constateren welke werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht.
Vraag 4
Hierop wordt door deskundigen in paragraaf 5.4 teruggekomen.
(…)
[adres 7]
Vraag 1
De omschrijving van het object en de staat van onderhoud als opgenomen in het taxatierapport van "t Goeie Huys" is weinig volledig, doch dit is niet
ongebruikelijk onder woningtaxateurs bij dergelijke taxaties ten behoeve van financieringen. Deskundigen komen dit regelmatig tegen.
Deskundigen constateren dat er geen grote tegenstrijdigheden aanwezig zijn tussen de rapportage van "t Goeie Huys" en hun bevindingen.
Het aantal vermelde vierkante meters ligt in de rede. De afgiftedatum van het rapport is 23 augustus 2003.
In dit geval speelt het probleem dat de taxatie werd verzorgd zonder het object te betreden en dat (waarschijnlijk aan de hand (van informatie van de opdrachtgever tot de taxatie) werd getaxeerd op basis vrije oplevering, terwijl het object zich "in verhuurde staat" bevond.
Te dien aanzien merken deskundigen op dat het wel meer geschiedt dat taxaties ten behoeve van financiering worden uitgevoerd op een moment dat het object nog door de (oude) eigenaar (of te vertrekken huurder) wordt bewoond, doch op korte termijn zal leegkomen.
De betreffende taxateur is kennelijk afgegaan op de informatie van zijn opdrachtgever.
Vraag 2
(beantwoording zakelijk gelijk aan die bij het vorige object, opm.rb)
Vraag 3
Uit overgelegde informaties is deskundigen niet gebleken van plaatsgevonden hebbende renovatiewerkzaamheden.
(…)
Vraag 4
Hierop wordt door deskundigen in paragraaf 5.4 teruggekomen.
(…)
[adres 6 en 7]
Vraag 1
De omschrijving van het object en de staat van onderhoud als opgenomen in het taxatierapport [X]" is weinig volledig, doch dit is niet
ongebruikelijk onder woningtaxateurs bij dergelijke taxaties ten behoeve van financieringen. Deskundigen komen dit regelmatig tegen.
Deskundigen constateren dat er geen grote tegenstrijdigheden aanwezig zijn tussen de rapportage [X]" en hun bevindingen.
Het aantal vermelde vierkante meters ligt in de rede.
De afgiftedata van de rapporten zijn 11/12 februari 2003. (…)
Vraag 2
(beantwoording zakelijk gelijk aan die bij de vorige objecten, opm rb)
Vraag 3
Vanwege het feit dat het betreffende object inmiddels voor rekening van de woningbouwvereniging was samengevoegd en hoog-niveau bleek te zijn gerenoveerd, hebben deskundigen niet kunnen constateren welke werkzaamheden voorafgaand aan de overdracht aan, c.q. de taxatie ten behoeve van de financiering voor [eiser 1 en 2 ] daadwerkelijk zijn verricht. (…)
Vraag 4
Hierop wordt door deskundigen in paragraaf 5.4 teruggekomen.
(…)
5.3 Opmerkingen deskundigen
Op zich vormt de "vergelijkingsmethode" voor de in geding zijnde objecten naar het oordeel van deskundigen de meest geëigende methode en ligt die meer in de rede dan bijvoorbeeld methoden als kubering x prijs/m3 + toerekening van een grondaandeel, dan wel woonoppervlakte x prijs/m2/ woonoppervlak.
De objecten welke als "vergelijkingsobject" hebben gediend werden door de betreffende taxateurs niet vermeld, hetgeen volgens deskundigen ook niet gebruikelijk is, waardoor echter behoudens achtergrondinformatie uit K-Data en het MIDAS-svsteem, verificatie voor deskundigen niet mogelijk is.
Opmerking deskundigen m.b.t. renovatiewerkzaamheden:
Voor wat betreft de uitgevoerde "renovatie"-werkzaamheden merken deskundigen op dat zij de objecten niet aan de binnenzijde hebben kunnen bezichtigen, doch zij menen te kunnen verwijzen naar hetgeen door hen bij hoofdstuk 4 per object werd opgemerkt naar aanleiding van overgelegde gegevens met betrekking tot uitgevoerde werkzaamheden. Deze betroffen, naar deskundigen daaruit konden destilleren, voor een belangrijk deel wegwerken van achterstallig onderhoud, normaal onderhoud, dan wel het redelijk bewoonbaar maken van de woning(en).
Voor wat betreft het aanbrengen van extra voorzieningen zoals een extra toilet/doucheruimte en een keukenblokje, teneinde van een zolder- of slaap-etage een afzonderlijk bewoonbare eenheid te creëren merken deskundigen op dat de financieringstaxaties volgens de uitgebrachte rapporten zijn uitgebracht op basis van een oplevering vrij van huur en gebruik en dat daarbij alsdan een eigen gebruik door een koper wordt beoogd. Daarbij kunnen vervolgens vraagtekens worden geplaatst bij een eventuele waardetoename van het object, die in dat kader bezien als minimaal zal zijn aan te merken vanwege het feit dat een potentiële koper van dit genre relatief eenvoudige woningen voor een beoogd eigen gebruik op een woonoppervlak van circa 90 tot 120 m2 weinig behoefte zal hebben aan twee doucheruimten en twee keukenvoorzieningen.
Opmerking deskundigen m.b.t. staat van oplevering "vrij of "verhuurd":
In de meeste gevallen ligt de waarde van objecten als de onderhavige "vrij opleverbaar" ten behoeve van eigen gebruik op een hoger niveau dan ingeval sprake is van een aanwending ten behoeve van verhuur/in verhuurde staat. Om die reden worden door beleggers (delen van) beleggingsobjecten in de woningsector bij leegkomst dikwijls vrij opleverbaar ten behoeve van eigen bewoning verkocht.
(…)
Opmerking deskundigen m.b.t. bezichtiging van de objecten:
Uit het vorenstaande mag blijken dat bij de opname ter plaatse van de in de onderhavige procedures betrokken appartementsrechten de eigendom inmiddels op derden is overge-gaan, waarbij de eigenaren niet thuis werden aangetroffen, in één geval ([adres]) een huurder werd aangetroffen welke deskundigen geen toegang wenste te verstrekken, en één huurster werd aangetroffen ([adres]) in een inmiddels totaal hoog-niveau ge-renoveerd en samengevoegd object, waardoor in het laatste geval de situatie niet meer re-presentatief was voor de situatie ten tijde van de taxatie ten behoeve van de financiering door [eiser 1 en 2 ] (…) en om die reden opname van het interieur achterwege werd gelaten.
Dientengevolge hebben deskundigen moeten volstaan met een geveltaxatie, waarbij naast de bevindingen ter plaatse ook de door [gedaagden] en [eiser 1 en 2 ] (…) aangedragen gegevens/aanvullende informaties en de door deskundigen zelf ingewonnen informaties als hiervoor in dit rapport omschreven in de beschouwingen werden betrokken.
(…)
5.4 Waarde-raming door deskundigen
(…)
Aan de hand van de door deskundigen opgedane bevindingen ter plaatse van de betreffende appartementen, de door partijen verstrekte en eerder in dit rapport opgenomen informaties, alsmede de door deskundigen zelfstandig ingewonnen en eveneens eerder in dit rapport opgenomen informaties komen zij tot de volgende bedragen terzake van een raming van de waarde van de betreffende objecten ten tijde van opmaak van de taxatierapporten ten behoeve van de financiering.
Daarbij wordt nog opgemerkt dat voor wat betreft door deskundigen vermelde referentie-transacties en vermelde te koop aanbiedingen, voor wat betreft de laatstgenoemde ingeval geen daadwerkelijke transacties hebben plaatsgevonden, geldt dat transactiebedragen zich in de regel op een wat lager niveau bevinden dan vraagprijzen.
Taxatierapport t.b.v waarde vrij van huur waarde-indicatie
Financiering (…) en gebruik van te rechtbankdeskundigen
beoordelen taxaties per taxatiedatum
[adres 9]
’t Goeie Huys 27 januari 2004 € 130.000 € 81.000
[adres 1 t/m[X] 17 februari 2003
B.g. + 1e verdieping € 100.000
Na verbouwing € 180.000 € 102.500
17 februari 2003
2e + kapverdieping € 100.000
Na verbouwing € 182.000 € 102.500
[adres 7]
't Goeie Huys 23 augustus 2003 € 152.000 € 113.000
[adres 6 en [X] 1 februari 2003
B.g.woning
1e + kapverdieping
€ 82.000
€ 105.000
geen behoorlijk Referentiekader.
5.5 In overeenstemming zijn van getaxeerde waarde met marktwaarde
(…)"De Prijs" van een woning is geen gegeven. Een getaxeerde waarde is een menselijke schatting (van die prijs) waaraan een zekere marge van onzekerheid verbonden is. Dat geldt voor zowel de door de taxateurs getaxeerde waarden als voor de door deskundigen geraamde marktwaarden. Teneinde te bepalen of de taxaties in overeenstemming zijn met de marktwaarde moeten deskundigen dus niet alleen de marktwaarde bepalen, maar ook een uitspraak doen over de bandbreedte van de onzekerheid, die betrekking heeft op zowel de uitgebrachte taxaties als op hun eigen raming van de marktwaarden.
Daarbij hebben deskundigen de volgens aspecten in overweging genomen.
1.
De onzekerheidsmarge wordt allereerst bepaald door de inefficiëntie van de vastgoed-markt zelve, nog zonder dat daarbij de invloed van de menselijke schattingen wordt betrokken.
Een grootschalig onderzoek van Prof [Z] (…) heeft aangetoond dat voor appartementen onderlinge prijsafwijkingen van 7,6% (…) eigen zijn aan de vastgoedmarkt. Hierin is dus de menselijke factor van de schatter nog niet begrepen.
Deskundigen zullen deze bandbreedte vergroten omdat hierbij wel de menselijke factor moet worden betrokken en een afwijkingsmarge van +/- 10% aanhouden. In de regel (7 van de 10 keer) zal een taxateur en afwijking van +/- 10% ten opzichte van de transactieprijs te zien geven. (…)
2.
Omdat deze transactieprijs onbekend is, is deskundigen gevraagd deze te schatten (markt-waarde). Inherent aan deze schatting is een onzekerheidsmarge.
Deskundigen hebben in aanmerking genomen:
- Dat zij enerzijds geen dagelijkse grote hoeveelheden Rotterdamse woningtaxaties produ-ceren (zoals de taxateurs in kwestie) doch anderzijds een uitgebreid prijs- en referentieon-derzoek hebben uitgevoerd, veel intensiever dan woningtaxateurs plegen te doen.
-Dat zij (‘ex nunc', met 'hindsight’) in de tijd terug kunnen kijken. Met name is van belang dat deskundigen kennis hebben van de transacties die na de litigieuze taxaties hebben plaatsgevonden.
-Dat zij enerzijds de woningen niet inpandig hebben kunnen opnemen, doch anderzijds over gegevens beschikken uit maar liefst vier taxatierapporten per woning.
Deskundigen zullen om deze reden eenzelfde onzekerheidsmarge als bij de te toetsen taxaties hanteren: eveneens van +/- 10%.
Dit leidt ertoe dat als deskundigen een marktwaarde hebben bepaald van - als voorbeeld -
€ 100.000, de bandbreedte van zekerheid dan € 90.000 - € 110.000 bedraagt. Ook de te toetsen taxatie kent een dergelijke bandbreedte. Het voorbeeld volgende, zullen deskundigen dan ook concluderen dat de taxatie niet in overeenstemming is met 'hun' marktwaarde, als de taxatie minder dan € 90.000 x 0,9 of meer dan € 110.000 x 1,1 bedraagt, ofwel ligt buiten de range van € 81.000 en € 121.000.
(…)
object Waarderaming door deskundigen per taxatiedatum Rekening houdend met onzekerheidsmarge 2x10% cumulatief = factor 1,21 Taxatierapport t.b.v. de financiering van de woningen
[adres 10] € 81.000 €98.000 ’t Goeie Huys
€ 130.000
[adres 1 t/m 5] b.g. en 1e verdieping
Na verbouwing €102.500 €124.[X]
€180.000
2e en kap verdieping na verbouwing €102.500 €124[X]
€ 182.000
[adres 7] €113.000 € 136.750 ’t Goeie Huys
€ 152.000
[adres 6 en 7](..)
b.g.woning 1e en kapverdieping Geen behoorlijk referentiekader beschikb[X]
€ 82.000
€ 105.00
Uit het vorenstaande moeten deskundigen de conclusie trekken dat de ten behoeve van de financiering van de woningen uitgebrachte taxatie zich alle bevinden boven de eerder omschreven bandbreedte en niet in overeenstemming zijn met de op dat moment geldende marktwaarde.
(…)”
2.4
[gedaagden] hebben een formeel bezwaar opgeworpen tegen het rapport, daarin bestaande dat eenzijdig contact zou hebben bestaan tussen de deskundigen en makelaar [Y] respectievelijk de advocaat van [eisers]
Het contact met makelaar [Y] doet niet ter zake. Hoewel dat kantoor eerder als partij-deskundige namens [eisers] taxaties heeft uitgebracht en ook optreedt voor de gemeente Rotterdam, waarmee [gedaagden] “in onmin” leven, stond het de deskundigen vrij om in het kader van hun onderzoek contact met dat kantoor op te nemen, zoals zij zich ook met andere personen, al dan niet makelaars, mochten verstaan.
Omtrent het gestelde eenzijdig contact met de raadsman van [eisers] beperken [gedaagden] zich tot de enkele stelling dat daarvan sprake is geweest, zonder iets te verduidelijken aangaande de inhoud. Dat is zo vaag dat daarmee geen rekening gehouden kan worden.
2.5
De rechtbank acht het deskundigenbericht grondig, inzichtelijk gemotiveerd, logisch consistent en overtuigend. De rechtbank zal dit, op de cruciale punten, overnemen. Mede naar aanleiding van de opmerkingen van partijen licht de rechtbank dat als volgt nader toe.
2.6
Beide partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat de door de deskundigen gehanteerde bandbreedte van 21% onjuist is; [eisers] achten deze, kort samengevat, te groot, terwijl [gedaagden] deze juist te klein vinden.
Dat een bandbreedte is gehanteerd van twee maal 10%, dus cumulatief 21%, acht de rechtbank gelet op na te noemen omstandigheden juist. De eerste marge van 10%, die in het rapport is onderbouwd met door geen van partijen bestreden verwijzingen naar wetenschappelijk onderzoek, ziet op de aan de vastgoedmarkt inherente inefficiëntie. De tweede marge ziet op de onzekerheden van de huidige schattingen, waarbij deskundigen genoegen moeten nemen met geveltaxaties, terwijl voorts geruime tijd is verstreken sedert de oorspronkelijke transactie.
De rechtbank is van oordeel dat daarmee op, gegeven de situatie, adequate wijze verdisconteerd is welke onzekerheden de gegeven waarderingen inhouden.
2.7
Dat slechts geveltaxaties mogelijk waren is een wellicht betreurenswaardige omstandigheid, maar moet als gegeven geaccepteerd worden. De deskundigen hebben in voldoende mate inzicht gegeven in de wijze waarop zij zijn omgegaan met dat gegeven en dat (zoals hiervoor al blijkt) ook mee laten wegen in de bandbreedte. De rechtbank acht de aandacht in het rapport voor dat aspect daarmee voldoende.
2.8
Tussen partijen is op zichzelf niet ter discussie dat bij de meeste betrokken appartementen ten tijde van de aankoop door [eisers] sprake was van achterstallig onderhoud en/of gebreken, die later zouden worden (en ook zijn) hersteld. Dergelijke werkzaamheden hebben, zoals [gedaagden] terecht stellen en in de overwegingen van de rechtbank eerder ook al is onderschreven, een positief effect op de waarde van het pand. Dat is echter door de deskundigen ook in de waardering betrokken, in die zin dat, kort samengevat, daarmee de waardevermindering die de panden hadden ten opzichte van vergelijkingsobjecten, te niet gedaan is. [gedaagden] achten kennelijk aannemelijk dat op de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsobjecten net als de onderzochte panden aanschrijvingen rustten, doch de enkele situering van de panden in achterstandswijken is daarvoor onvoldoende. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze veronderstelling te volgen, nu de deskundigen niet alleen blijk hebben gegeven in het rapport dat zij zich bewust zijn geweest van deze problematiek, maar bovendien aanschrijvingen uit openbare bronnen kenbaar zijn, zodat zij daarmee rekening hebben kunnen houden.
De stelling dat uit de geïnvesteerde bedragen in het opknapwerk -van werkelijk ingrijpende verbouwingen blijkt, anders dan [gedaagden] lijken te stellen, niet- een waardevermeerdering van gelijke omvang zou volgen is strijdig met algemene ervaringsregels en ook niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet in dit argument dan ook geen reden om de conclusies van het deskundigenrapport niet te volgen.
2.9 [adres 7]
Uit de rapporten blijkt, dat naar het oordeel van de deskundigen alle objecten op één na te hoog getaxeerd zijn, omdat zij zich -ruim- buiten de door de deskundigen aangegeven bandbreedte bevinden. Alleen van de [adres 6 en 7] hebben de deskundigen opgemerkt dat een waardering niet mogelijk is. Mede naar aanleiding van opmerkingen van partijen hebben zij dit standpunt nader toegelicht door erop te wijzen en deugdelijk te onderbouwen dat geen behoorlijk vergelijkingsmateriaal aanwezig is. De rechtbank acht, tegen die achtergrond, dat oordeel voldoende toegelicht.
Dat betekent, dat ervan wordt uitgegaan dat ten aanzien van die panden thans niet meer valt na te gaan of de taxatiewaarde te hoog is geweest of niet, zodat de vordering in zoverre reeds op die grond afgewezen moet worden.
2.10 [adres 9]
De rechtbank wijst erop, dat in het tussenvonnis van 4 november 2009 (onder 2.3) reeds is uitgemaakt dat de vordering ten aanzien van het pand aan de [adres 9] in elk geval niet zal worden toegewezen, omdat de rechtbank bij gebreke van deugdelijke onderbouwing de vordering op dat punt als niet gehandhaafd beschouwd. Het deskundigenbericht heeft dan ook op dat pand geen betrekking en verdere bespreking van de standpunten van partijen op dat punt zal achterwege blijven.
2.11
Het voorgaande betekent, dat ten aanzien van de panden [adres 9], [adres 9 en 10] en [adres 7] is komen vast te staan dat de taxatiewaarde in de rapporten in relevante mate afwijkt van de marktwaarde. Aan de eerste voorwaarde als gesteld in het tussenvonnis van februari 2009 is dus voldaan, zodat bezien dient te worden of ook aan de tweede voorwaarde, waarop de bewijsopdracht zag, is voldaan.
Grondslagwijziging
2.12
Alvorens de rechtbank overgaat tot bespreking van het bewijsmateriaal verdient het volgende opmerking.
[eisers] hebben in de conclusie na enquête de grondslag van de vordering, naar de rechtbank begrijpt, subsidiair, aangevuld met een beroep op art. 6:171 BW, inhoudende dat, als naar aanleiding van de getuigenverhoren wordt geoordeeld dat [X] de regie bij de taxaties in handen heeft gehad, [gedaagden] daarvoor als opdrachtgevers van [X] aansprakelijk zijn.
[gedaagden] hebben (onder 11 en 13 van de conclusie na enquête) bezwaar gemaakt tegen die wijziging van de grondslag, omdat deze -de vierde wijziging sinds de aanvang van de procedure- in strijd zou zijn met de goede procesorde.
De rechtbank verwerpt dat verweer. Hoewel het juist is dat [eisers] de (grondslag van) hun vordering meermalen hebben gewijzigd is deze wijziging kennelijk ingegeven door de verklaringen van de getuigen. Dat een nieuw licht geworpen wordt op de gebeurtenissen door getuigenverklaringen rechtvaardigt een herbezinning op de juridische insteek van een procedure en daarmee, in voorkomend geval, een wijziging van de grondslag. In dit geval is de thans gekozen grondslag ook niet zodanig verschillend van de vorige grondslag dat deze wijziging zou nopen tot een geheel nieuw feitenonderzoek.
Wel is, vanzelfsprekend, vereist dat de wederpartij nog inhoudelijk kan reageren op die wijziging. Aan die eis is in dit geval voldaan, nu [gedaagden] bij conclusie na enquête die gelegenheid hebben gehad en benut.
De grondslagwijziging is dus toelaatbaar; de rechtbank begrijpt deze zo, dat slechts beoogd wordt een subsidiaire grondslag toe te voegen. De vordering zal, indien de primaire grondslag ondeugdelijk blijkt, beoordeeld worden op de subsidiaire grondslag.
Het (getuigen)bewijs
2.13
[eisers] hebben in enquête als getuigen, naast zichzelf ([eiser 1] en [eiser 2]) voorgebracht hun zoon, [A], [B], [C], [D] (hierna: [D]), [E] en [F]; [gedaagden] hebben in contra-enquête geen getuigen voorgebracht. De getuige [D] heeft bij gelegenheid van zijn verhoor stukken aan de rechtbank overgelegd, die tot het dossier behoren.
2.14
Bij de bespreking van de getuigenverklaringen dient, ter voorkoming van misverstand, te worden opgemerkt dat vast staat dat de gebroeders [eiser 1 en 2], gedaagden sub 1 en 2 in deze procedure[gedaagde 1], door de getuigen aangeduid als [1], en [eiser 2], door de getuigen aangeduid als [2], een broer hebben, genaamd [G], aangeduid als [3]. Deze laatste is (als één van de partners) betrokken bij [X], het makelaarskantoor dat heeft bemiddeld bij de aankopen die onderwerp zijn van deze procedure. Bij [X] is voorts betrokken de in de getuigenverklaringen genoemde [H].
2.15
De bewijsopdracht hield in, dat moest komen vast te staan dat de gebroeders [eiser 1 en 2] zelf contact hebben opgenomen met de betreffende taxerende makelaars en hen ertoe hebben gebracht een onjuiste waarde te taxeren.
Het gaat om cumulatief bewijs, in die zin dat beide onderdelen -het opnemen van contact en het beïnvloeden opdat een onjuiste waarde wordt getaxeerd- bewezen moeten worden.
2.16
[eisers] zijn in het bewijs niet geslaagd. De rechtbank baseert dat oordeel op de volgende overwegingen.
2.16.1
De verklaringen van [eiser 1], [A] en [eiser 2] kunnen -wat er overigens zij van de waarde van hun verklaringen als partij dan wel naast familielid van een partij- aan het bewijs niet bijdragen, omdat zij niet weten (zelfs niet van horen zeggen) hoe de contacten met de taxateurs zijn verlopen en wie deze contacten hebben gehad, maar daarover slechts vermoedens hebben. Dat laatste geldt ook voor de getuige Sonneveld.
2.16.2
Voor wat betreft de verklaringen van de andere getuigen, alle vastgoedadviseurs/taxateurs die bij taxaties in deze of de parallelprocedure betrokken zijn geweest, geldt het volgende.
Zij hebben, blijkens hun verklaringen, geen van allen contact gehad met [eiser 1] of [eiser 2].
[D] verklaart dat de opdracht schriftelijk, maar bij een niet ondertekend stuk is gegeven. Hij weet dat het kan[X], waarbij hij werkte, vaker “zaken deed met de gebroeders [eiser 1 en 2] en gelieerde bedrijven.” Hij kan dat, desgevraagd, niet preciezer zeggen, maar hij geeft wel aan twee broers [eiser 1 en 2] te kennen, te weten [1] en [3]. In twee van de hier aan de orde zijnde objecten, [adres 1 t/m 5] begane grond en eerste verdieping respectievelijk tweede verdieping en zolder, is, zo verklaart [D], de deur geopend door iemand, die door [eisers] (van de ter zake bij het rapport gevoegde foto) herkend is als [3]. De getuige [D] wist zelf desgevraagd niet wie die man op de foto is. Contact met [1] en [2] (of inhoudelijk contact met [3] of [X]) staat de getuige met betrekking tot deze panden niet bij. Aan de taxatie van het -nu niet meer relevante- pand aan de [adres 7] heeft de getuige in het geheel geen herinnering.
2.16.3
Zijn vader, [I], als beëdigd taxateur aan hetzelfde kantoor verbonden, heeft zich met dezelfde taxaties bezig gehouden als zijn zojuist genoemde zoon, waarbij de zoon de opname en enig voorbereidend werk deed. Deze getuige kent [1] en [eiser 1]. Hij herkent een in de onderhavige transacties verzonden opdrachtbriefje als soortgelijk aan de briefjes die [1] en [2] wel vaker voor taxatieopdrachten zonden. [1] en [2] hebben ook de lijst met opknappunten gefaxt. Deze getuige verklaart dat hij bij de panden aan de [adres 1 t/m 5] bekend was met de koopsom; hij verklaart expliciet dat hij daar “niet naartoe heeft geschreven” en dat [1] en [2] hem dat ook niet hebben gevraagd.
Aan het pand [adres 7] heeft hij geen concrete herinnering, maar hij weet wel dat [1] en [2] hem niet hebben gevraagd om informatie weg te laten.
2.16.4
[F] verklaart als getuige dat hij het appartement aan de [adres 11] heeft getaxeerd; dat pand is slechts in de parallelprocedure van belang. Voor zover zijn verklaring in dit geschil van belang is gaat het daarbij om het gedeelte waarin de getuige verklaart dat hij denkt dat van [H] of één van de broers [eiser 1 en 2] (gelet op zijn beschrijving van het uiterlijk kan hij daarbij doelen op [1] of [3], van wie in confesso is dat zij fysiek, qua bouw en postuur, op elkaar lijken) opdracht tot de taxatie heeft gegeven. Hij kent maar één [gedaagde], geen broers van hem; deze [gedaagde] zat, volgens de herinnering van de getuige, op kantoor bij [H]. De rechtbank acht het daarmee aannemelijk, dat hij doelt op [3].
2.16.5
De getuige [E] kent alle drie de broers [eiser 1 en 2] en kan ze ook beschrijven. [E] heeft, in samenwerking met [D], het pand aan de [adres 7] bezichtigd in bijzijn van [eiser 1]. [1] heeft hem gezegd dat het pand keurig bewoond was. Die mededeling heeft de getuige, die het pand niet kon betreden maar wel naar binnen heeft gekeken, toen als basis genomen voor de opmerking dat het binnenonderhoud van het pand goed was. Hij weet niet meer wie de taxatie-opdracht heeft gegeven, maar, zo verklaart hij, “dat zal één van de heren [eiser 1 en 2] zijn geweest”; de opdracht werd in het normale geval, volgens de verklaring van de getuige, gegeven aan [X], die dan de getuige inschakelde. “Met de heren [eiser 1 en 2] bedoel ik [1] en zijn oudere broer, niet zijn jongste broer”, verklaart deze getuige. Ook bij de [adres 9 en 10] was [1] volgens de getuige bij de taxatieopname aanwezig. De taxatierapporten van alle drie de panden zijn naar het kantoor van [1] in Rotterdam-Hillegersberg, niet zijnde het de getuige ook bekende kantoor van [X] in Capelle, gestuurd. De nota’s zijn door [1] of zijn zuster betaald.
[E] verklaart voorts: “Ik heb nog nooit een expres verkeerd rapport opgemaakt. Er was in de gevallen waarbij [gedaagden] opdrachtgever was ook nooit sprake van druk door hem. Wel gaf hij argumenten waarom de waarde hoger moest zijn”.
2.16.6
Verschillende van de getuigen-taxateurs hebben verklaard dat het wel voorkwam dat de taxatiewaarde lager was dan de aan de getuige bekende koopprijs; in zo’n geval had het rapport geen waarde voor de financiering en werd het, zo verklaren de getuigen, niet uitgebracht.
2.17
Juist is, zoals [eisers] stellen, dat uit de verklaringen blijkt dat [eisers] zelf geen bemoeienis hebben gehad met het aanvragen van de taxaties. De gehele gang van zaken zoals die uit de getuigenverklaringen naar voren komt is deze, dat de kopers -[eisers]- feitelijk in het geheel geen bemoeienis met de taxatie hadden. De opdracht werd gegeven door [X] of [1], de bezichtiging vond soms plaats in aanwezigheid van ([3] van) [X] of [1] en er werd soms ook door [1] of [X] nadere informatie verstrekt.
De rechtbank acht op basis van voormelde verklaringen bewezen dat [eiser 1] contacten met de makelaars omtrent de taxatie-opdrachten in tenminste de door [E] genoemde gevallen heeft gehad.
Dit is, gelet op de sterke overeenkomsten in de gehele gang van zaken, voldoende om ten aanzien van alle thans relevante objecten bewezen te achten dat [1] (F.R.M.Lugo) zelf contact heeft gehad met de taxerende makelaars.
Voor de actieve betrokkenheid van [gedaagde 2] ([2]) acht de rechtbank het thans bijeengebrachte materiaal onvoldoende. Voor zover de getuigen hem al kennen ontbreekt bij hen elke concrete herinnering aan enige bemoeienis van zijn kant.
2.18 conclusie primaire grondslag
Belangrijk is echter dat, ook ten aanzien van [gedaagde 1], het materiaal onvoldoende is om het tweede deel van de bewijsopdracht bewezen te kunnen achten. Dat komt er immers op neer dat sprake is geweest van beïnvloeding van de taxateurs, waardoor deze een onjuiste waarde voor de panden hebben getaxeerd. Dat van een dergelijke beïnvloeding sprake is geweest komt uit het bewijsmateriaal niet naar voren.
[eisers] vermoeden dat wel, maar hebben daaromtrent zelf geen relevante waarnemingen gedaan. De als getuige gehoorde taxateurs hebben allen verklaard niet bewust onjuist te hebben getaxeerd; zij ontkennen voorts allen dat is gepoogd hen tot een onjuiste taxatie te brengen. Zij zijn zich bewust van het feit dat de bank voor een financiering een taxatierapport nodig heeft waarin de waarde van de als onderpand te verstrekken onroerende zaak wordt geschat op tenminste de koopprijs, maar zij verklaren dat een eventueel probleem op dat punt (een pand met een lagere waarde dan de koopprijs) niet wordt opgelost doordat zij dan de taxatiewaarde verhogen, maar doordat zij dan het rapport niet uitbrengen.
Het is echter nu niet van belang of deze, door hen eendrachtig gepresenteerde, gedragslijn in feite werd gevolgd; zelfs als dat niet zo is, kan aan de getuigenverklaringen immers onmogelijk het bewijs worden ontleend dat in feite [gedaagden] hen ertoe gebracht hebben onjuiste waarden te taxeren.
Dat betekent, op de in het tussenvonnis van 25 februari 2009 onder 4.5 uiteengezette gronden, waarbij de rechtbank blijft, dat de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar is.
2.19 subsidiaire grondslag
Voor wat betreft de subsidiaire grondslag geldt, dat voor toewijsbaarheid van de vordering op die grondslag in elk geval zou moeten vast staan, dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] Ook daarvan is niet gebleken. Uit de hiervoor weergegeven getuigenverklaringen blijkt immers evenmin dat [X] (al dan niet vertegenwoordigd door [G]) de taxateurs heeft gebracht tot een onjuiste taxatie. De rechtbank verwijst daarvoor naar hetgeen hiervoor onder 2.18 werd overwogen.
De overige bezwaren van [gedaagden], waaronder het beroep op verjaring, kunnen dus als irrelevant onbesproken blijven.
2.2
Per saldo is dus wel komen vast te staan dat ten aanzien van een aantal panden de getaxeerde waarden onjuist, want te hoog, zijn geweest, maar niet dat [gedaagden] en/of [X] daarin de hand gehad hebben.
Dat de levering van de panden en de rest van de gelieerde transactie op basis van onjuiste waardes is geschied is als zodanig niet aan te merken als bedrog, misbruik van omstandigheden of een onrechtmatige daad van de verkopende vennootschappen en/of de gebroeders [eiser 1 en 2]; dit is in 4.5 van het tussenvonnis van 25 februari 2009 reeds geoordeeld en toegelicht.
[eisers] herhalen, bij conclusie na enquête, dat [gedaagden] wisten of geweten moeten hebben dat de getaxeerde waarden niet juist waren, mede op basis van de al eerder gebruikte argumenten. [gedaagden] ontkennen dat en het is ook niet komen vast te staan. De argumenten die in voormeld tussenvonnis zijn genoemd gelden nog steeds; weliswaar zijn de renovatiewerkzaamheden van onvoldoende invloed om de taxatiewaarden te rechtvaardigen, maar dat neemt niet weg dat zij wel verschil maken voor de waarde, zoals ook uit het deskundigenbericht blijkt, en dus het verschil tussen de in- en de verkoopwaarde (mede) kunnen rechtvaardigen.
Belangrijker is echter het volgende. De basis van de vordering in haar diverse varianten is, zoals ook in het tussenvonnis reeds verwoord, kwade trouw. Met andere woorden, [eisers] verwijten [gedaagden] op zich niet dat de panden hen voor een te hoge prijs zijn verkocht. De hoge prijs, gesteund door de taxatierapporten, kwam [eisers] destijds ook goed uit, omdat hun belang, naar eigen zeggen, vooral was gelegen in het verkrijgen van een zo hoog mogelijke financiering. Het verwijt ziet erop dat [gedaagden] hen willens en wetens in een positie heeft gebracht waar het bedrag van de financiering, gebaseerd op taxaties die door [gedaagden] gemanipuleerd waren, de waarde van de panden ruimschoots overtrof. Dat element van bewustzijn is niet bewezen. Hoewel zeker niet is uit te sluiten dat bij de verkopende vennootschappen (en [eise[eiser 2] als beleidsbepalers daarvan) inderdaad dat bewustzijn aanwezig is geweest kan, op basis van het thans beschikbare materiaal, evenmin worden uitgesloten dat zowel koper als verkoper hebben gemeend dat het taxatierapport een min of meer reëel beeld van de waarde gaf, doch achteraf ten onrechte. [gedaagden] zullen wellicht, vanuit hun professionele kennis, meer dan [eisers] reden hebben gehad om de taxaties aan de hoge kant te vinden, maar een vermoeden van dien aard is onvoldoende om deze vordering te kunnen toewijzen.
De vorderingen zullen dus worden afgewezen.
2.21
[eisers] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten worden veroordeeld, de (helft van de) kosten van de getuigentaxen ad € 150,= (reeds voorgeschoten door [eisers] en Trommel in de parallelprocedure) en die van het deskundigenbericht daaronder begrepen. Voor wat dat laatste punt geldt, dat dit er praktisch gesproken op neer komt dat [eisers] naast het betaalde deel van het voorschot, dat voor hun rekening blijft (een kwart van het totaalbedrag), ook het door [gedaagden] voorgeschoten deel moeten betalen (een kwart van het totaalbedrag), zodat zij uiteindelijk per saldo de helft van het totaalbedrag hebben betaald; Trommel wordt in de parallelprocedure veroordeeld tot betaling van de andere helft.
De kosten voor het salaris van de advocaat (6,5 punt ad € 2.000,=) zullen voor de helft in deze en voor de helft in de parallelprocedure in aanmerking worden genomen.
3. De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 4.665,= aan griffierecht, € 24.931,44 aan verschotten en € 6.500,= aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.
106/548