Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/2668
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 september 2012 in de zaak tussen
[Eiser},
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 8 december 2010 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een planschadevergoeding van € 8.800,- toegekend.
Bij besluit van 26 mei 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 februari 2012. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
mr. M. de Weger.
Ter zitting is de behandeling van de zaak aangehouden, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen om nader aan te geven om welke reden het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel al dan niet kan slagen.
Verweerder heeft op 28 februari 2012 en desgevraagd op 22 maart en 14 mei 2012 een aanvullende motivering dienaangaande doen toekomen. Eiser heeft telkenmale op onderscheidenlijk 5 maart, 2 april en 1 juni 2012 zijn zienswijze gegeven.
Nadat partijen toestemming hebben gegeven voor het achterwege laten van een nadere zitting heeft de rechtbank op 16 juli 2012 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Op grond van artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening blijft de WRO van toepassing ten aanzien van planschadeverzoeken die vóór 1 juli 2008 zijn ingediend. Aangezien het onderhavige planschadeverzoek op 10 januari 2008 is ingediend, dient het planschadeverzoek volgens de tot 1 juli 2008 geldende wetgeving (WRO) te worden beoordeeld.
Ingevolge artikel 49, eerste lid, van de WRO, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de voorschriften van een bestemmingsplan dan wel een besluit omtrent vrijstelling als bedoel in artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Ingevolge artikel 49, tweede lid, van de WRO moet een aanvraag om vergoeding van de schade als gevolg van de voorschriften van een bestemmingsplan dan wel een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO, worden ingediend binnen vijf jaar nadat de desbetreffende bepaling van het bestemmingsplan onderscheidenlijk het desbetreffende besluit onherroepelijk is geworden.
2. Op 10 januari 2008 heeft eiser, wonende aan [adres] te Rotterdam, met gebruikmaking van het door de gemeente Rotterdam verstrekte “Aanvraagformulier Planschadevergoeding”, bij verweerder een verzoek tot vergoeding van planschade ingediend. De woning van eiser betreft een geschakelde patiowoning met een plat dak. De woning bestaat uit één woonlaag op de begane grond en is voorzien van een voor- en achtertuin. Het verzoek houdt verband met het (onherroepelijke) besluit van het dagelijks bestuur van de deelgemeente IJsselmonde van 24 juli 2007, waarbij bouwvergunning en vrijstelling op de voet van artikel 19, tweede lid, van de WRO, zijn verleend voor het oprichten van drie gebouwen met ondergrondse parkeergarage op een perceel aan de [locatie] te Rotterdam.
Eiser heeft daarbij een schadebedrag geclaimd van € 48.000,-. Dit omdat hij meent schade te lijden als gevolg van de bouw van een parkeergarage, parkeerdekken, kantoren, winkels en een woontoren van 80 meter op korte afstand van zijn woning. Daardoor zal de omgevingskwaliteit, waaronder die van de lucht, verslechteren, komt zijn woning meer en vaker in de schaduw te liggen en zal zijn privacy afnemen. De bouw komt in de plaats van 5500 m2 bosplantsoen en een grasveld met meer dan 160 bomen.
3. Verweerder heeft aan de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (JvO) opdracht gegeven om over het planschadeverzoek advies uit te brengen. In haar advies van 15 september 2010 heeft de JvO de planologische wijziging vastgesteld en de planologische regimes vergeleken. Als gevolg van de planologische wijziging konden drie bouwblokken worden gerealiseerd. Bouwblok I heeft betrekking op een gebouw met vier bouwlagen en een maximale hoogte van ongeveer 15,5 meter (met dakopbouw). Het gebouw heeft een kantoor- en parkeerfunctie en zal onderdak bieden aan een cultuurcentrum. Gemeten vanaf de zuidelijke hoek van de westgevel van de woning van eiser bedraagt de afstand tot de noordgevel ongeveer 29 meter.
Bouwblok II ziet op een toren met 27 verdiepingen met een cultuurcentrum, kantoren en een parkeergarage in de onderbouw. Het gebouw heeft een maximale hoogte van ongeveer 85 meter (met dakopbouw). De onderbouw heeft een maximale hoogte van ongeveer 17 meter en een maximale gevellengte van ongeveer 60 meter. De toren is ongeveer 30 meter lang en ongeveer 25 meter breed en heeft een ondergrondse parkeergarage. Gemeten vanaf de zuidelijke hoek van de oostgevel van de woning van eiser, bedraagt de afstand tot de westgevel van de toren ongeveer 85 meter.
Nu de aanwezigheid van bouwblok I met zich brengt dat de bebouwing van bouwblok III, uitgaande van de zichtlijnen vanaf het perceel van eiser, niet of nagenoeg niet zichtbaar zal zijn, en mede gelet op de afstand tussen de woning van eiser en bouwblok III (ongeveer 135 meter) is bouwblok III niet van belang voor de planologische vergelijking.
3.1 De planologische verandering bestaat uit het realiseren van de bouwblokken I en II op gronden met bestemmingen, waarop voorheen slechts in beperkte mate bebouwing kon worden opgericht. Het uitzicht van eiser over de gronden met de nieuwe bebouwing kon op grond van het voorheen geldende planologische regime niet of nauwelijks beperkt worden. De thans toegelaten bebouwing heeft grotere afmetingen, waardoor het uitzicht vanaf het perceel van eiser in zuidelijke en zuidoostelijke richting is verslechterd. Er heeft zich een wijziging voorgedaan van een relatief extensief gebruik (recreatie, openbaar nut) naar een intensief gebruik ten behoeve van bebouwing (wonen, kantoren, winkels en parkeren).
3.2 Bij de beoordeling van mogelijke schadefactoren stelt de JvO vast dat van een in het kader van de planvergelijking betekenisvolle verslechtering van de luchtkwaliteit niet is gebleken, en dat het niet aannemelijk is dat de toekomstige verkeersbelasting zodanig van aard en omvang zal zijn dat deze in vergelijking met de voorgaande planologische situatie tot een planologische verslechtering voor eiser met een daaraan gekoppelde waardevermindering van zijn woning zal leiden. Gelet hierop acht de JvO het niet aannemelijk dat voor eisers woning sprake is van een relevante afname van de situeringswaarde. Wel concludeert de JvO dat het vrijstellingsbesluit van 24 juli 2007 - met betrekking tot de schadefactoren uitzicht, inkijk (privacy) en bezonning - het woon- en leefklimaat in en rondom eisers woning op zodanige wijze verandert, dat er sprake is van een planologische verslechtering.
3.3 Met betrekking tot de omvang van de planologische verslechtering geldt, aldus de JvO, als uitgangspunt dat het vrijstellingsbesluit gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden mogelijk heeft gemaakt, die in het voormalige planologische regime niet mogelijk waren. [het gebouw] wordt op een afstand van ongeveer 85 meter van de woning van eiser opgericht. Ondanks deze afstand is voldoende aannemelijk dat het gebouw door zijn hoogte en omvang de onmiddellijke omgeving, waaronder de woningen aan de [straatnaam], zal domineren. [het gebouw] wordt gekenmerkt door meerdere appartementen per woonlaag, waarbij het meerendeel van deze appartementen hoger is gelegen dan de woning van eiser. De hoogte en omvang van het gebouw laten er geen twijfel over bestaan dat ook bij een dergelijke afstand sprake zal zijn van enige inkijk in de woning en tuin van eiser, met de daarbij behorende aantasting van de privacy. Uit de zichtlijnen vanuit eisers woning volgt dat het beeld vanuit de woning en tuin slechts gedeeltelijk door [het gebouw] wordt opgevuld en dat [het gebouw] beperkte gevolgen heeft voor de bezonning van eisers perceel, nu uit de bezonningstekeningen volgt dat de schaduw beperkt is tot enkele uren per dag. Daarnaast bevindt eisers woning zich in een gedeelte van de gemeente Rotterdam met een grootstedelijk karakter en reeds bestaande hoogbouw. Eisers woning bevindt zich daarnaast op een afstand van bijna 30 meter van bouwblok I. Ondanks deze afstand en de beperkte hoogte van dit gebouw is aannemelijk dat eiser van dit gebouw enig uitzichtverlies en enige inkijk zal ondervinden.
3.4 De JvO is van mening dat de planologische verslechtering voor eiser tot een vorm van middelzware planschade in de range tot 6% valt. De waardevermindering van eisers woning stelt de JvO vast op € 8.800,- (4% van de taxatiewaarde van € 220.000,-). De gevolgen van de hiervoor genoemde schadefactoren geven geen reden om de planschade in de bovenkant van de range onder te brengen. Voorts is rekening gehouden met courantheid van het object, de onderhoudstoestand en op de relevante in- en externe omgevings- en kwaliteitsfactoren. De verwijzing van eiser naar de planschadezaken in de wijk Nesselande en de deelgemeente Pernis, kan niet opgaan nu deze kwesties in het geheel niet vergelijkbaar zijn met diens situatie, zodat zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
4. Verweerder heeft bij het primaire besluit overeenkomstig het voornoemde advies aan eiser een planschadevergoeding toegekend van € 8.800,-. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd. Verweerder stelt zich daarbij op het standpunt dat de JvO voldoende duidelijk heeft gemaakt welke schadefactoren zij heeft beoordeeld en gewogen, hetgeen leidt tot een middelzware planschade. Er bestaat volgens verweerder geen grond voor het oordeel dat die kwalificatie niet juist zal zijn. Ditzelfde geldt voor het vastgestelde percentage van 4%. Evenmin bestaat er bij verweerder twijfel aan de juistheid van de taxatie en heeft hij vastgesteld dat de JvO bij haar advies rekening heeft gehouden met de opmerkingen van eiser ten aanzien van het concept. Dat dit niet tot het door eiser gewenste resultaat heeft geleid kan er niet aan afdoen. Ook wordt in het advies van de JvO voldoende ingegaan op de vraag waarom eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat.
5. In beroep voert eiser aan het toegekende schadebedrag te laag te vinden. Hij meent dat de waarde van zijn woning als gevolg van de bouw van een winkelcentrum en een woontoren met een parkeergarage met meer dan € 8.800,- is gedaald. Voor het overige heeft hij verwezen naar hetgeen hij in bezwaar heeft aangevoerd. Kort samengevat komt dit erop neer dat het advies van de JvO niet zorgvuldig tot stand is gekomen, de gevolgen van de nieuwbouw zijn onderschat en het gelijkheidsbeginsel niet juist is toegepast. Voorts is er meer overlast dan voorheen en is er sprake van een minder goede leefomgeving als gevolg van de toename van verkeer (uitstoot van fijnstof en geluidhinder).
6. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie onder meer de uitspraak van 20 oktober 2010 LJN: BO1138, dat, indien uit het advies van een door verweerder benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, verweerder bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
6.1 Naar het oordeel van de rechtbank heeft de JvO op juiste wijze zowel de planologische wijziging(en) vastgesteld als de planologische regimes vergeleken. Voorts kan de rechtbank zich vinden in de op basis van de schadefactoren uitzicht, inkijk (privacy) en bezonning, door de JvO vastgestelde planologische verslechtering. Ook kan de rechtbank de weerlegging door de JvO van eisers zienswijze ten aanzien van het ontwerp-advies met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel volgen. In zoverre mocht verweerder bij het primaire besluit van het advies van de JvO uitgaan.
6.2 Ter zake van de vaststelling van de hoogte van de planschade is door eiser in de bezwaarprocedure ter zitting bij verweerder wederom een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en gesteld dat een buurman van hem een aanmerkelijk hoger bedrag aan planschade heeft verkregen. Verweerder heeft te dien aanzien bij het bestreden besluit overwogen dat de door eiser voorgehouden situatie in het geheel niet vergelijkbaar is met die van eiser.
6.3 Ter zitting bij de rechtbank heeft eiser deze grond herhaald en een tekening ingebracht, waarbij de woningen zijn gemarkeerd van zes buren in zijn directe omgeving die een veel hoger bedrag aan planschadevergoeding hebben ontvangen. Omdat verweerder ter zitting over onvoldoende gegevens beschikte om inhoudelijk te reageren op dit beroep op het gelijkheidsbeginsel, is verweerder in de gelegenheid gesteld hier nader op te reageren en is het onderzoek ter zitting geschorst.
Verweerder heeft daarop schriftelijk verklaard dat ten aanzien van drie woningen na een onderzoek door de JvO onderscheidenlijk € 20.650,-, € 18.000,- en € 16.100,- aan planschadevergoeding is toegekend en ten aanzien van drie woningen een minnelijke schikking is getroffen van respectievelijk € 16.000,-, € 15.000,- en € 16.000,-. Daarbij geldt dat de bedragen die zijn toegekend afhankelijk zijn van verschillende factoren, met name de waarde van de woning en de afstand tot de nieuwe toren (uitzichtverlies).
6.4 De rechtbank heeft ten aanzien van de woningen [adressen 1 en 2] vast kunnen stellen dat deze op het eerste gezicht vergelijkbaar zijn met eisers woning. Ten behoeve van deze woningen zijn door middel van een planschadevergoeding respectievelijk een minnelijke schikking, bedragen toegekend van onderscheidenlijk € 16.100,- en € 15.000,-. Uitgaande van verweerders redenering, dat uitgegaan moet worden van een percentage van de waarde van de betreffende woning, zou dit betekenen dat eisers woning ofwel bijna de helft minder waard zal zijn dan wel dat eisers (achter)buren - anders dan eiser - met bovenmatige planschade te kampen zouden hebben.
6.5 Om het beroep op het gelijkheidsbeginsel meer inhoudelijk te kunnen beoordelen is verweerder dan ook gevraagd om door middel van (duidelijke passages uit) adviezen van de JvO en taxatierapport(en) dan wel op andere wijze gemotiveerd aan te geven om welke reden eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel, zelfs ten aanzien van deze twee woningen, niet kan slagen.
6.6 Uit de nadere toelichting van verweerder volgt dat aan de eigenaar van de woning aan [adres 2]door middel van een schikking planschade is toegekend. Omdat de afstand van deze woning tot bouwblok II 69 meter bedraagt en er hierdoor sprake is van een behoorlijk uitzichtverlies, heeft verweerder de planschade op 6,6 % vastgesteld. Nu de waarde van deze woning op € 227.500,- is getaxeerd, komt aldus het planschadebedrag op
€ 15.000,- uit.
Uit de door verweerder overgelegde stukken, waaronder relevante passages uit het advies van de JvO ten aanzien van [adres 1], concludeert de rechtbank dat volgens de JvO voor zowel eisers woning als voor de woning [adres 1] geldt, dat de planologische verslechtering betrekking heeft op de drie schadefactoren, te weten uitzicht, inkijk en zoninval. Wel geldt dat bouwblok II op een afstand van ongeveer 85 meter van de woning van eiser en ongeveer 53 meter van [adres 1] is opgericht. Ondanks deze afstanden acht de JvO het voor beide situaties voldoende aannemelijk dat het gebouw door zijn hoogte en omvang de onmiddellijke omgeving, waaronder de woningen aan de [straatnaam], zal domineren. Ook geldt voor beide dat, gelet op de hoogte en omvang van het gebouw, er geen twijfel over bestaat dat ook bij een dergelijke afstand sprake zal zijn van enige inkijk in de woning en tuin van beide aanvragers met de daarbij behorende aantasting van de privacy. Verder heeft bouwblok II enige gevolgen voor de bezonning van het perceel van beide woningen.
Daarnaast heeft de JvO ten aanzien van beide woningen onder gelijke bewoordingen ter zake van bouwblok II gesteld dat mag worden aangenomen dat de afstand van de woningen van de aanvragers de nadelige gevolgen van dit gebouw enigszins zal verzachten. Het beeld vanuit de woningen en tuinen wordt, uitgaande van de zichtlijnen vanuit de woningen, slechts gedeeltelijk door bouwblok II opgevuld, terwijl uit de bezonningstekeningen volgt dat de schaduwval beperkt is tot enkele uren per dag. De woningen van aanvragers bevinden zich bovendien in een omgeving met een stedelijk karakter en reeds bestaande hoogbouw.
Voorts heeft de JvO in haar advies ter zake van bouwblok I aangaande [adres 1] aangegeven dat deze woning zich op 53 meter daarvan bevindt en dat op grond van deze afstand en de ligging van de woning ten opzichte van bouwblok I aannemelijk is dat verzoeker hierbij enig uitzichtverlies zal ondervinden. Ter zake van eisers woning heeft de JvO in haar advies verklaard dat zijn woning zich op een afstand van bijna 30 meter van bouwblok I bevindt en dat ondanks deze afstand en beperkte hoogte van dit gebouw het aannemelijk is dat eiser van dit gebouw enig uitzichtverlies en enige inkijk zal ondervinden.
Ter zake van [adres 1] heeft de JvO geadviseerd de planschade als zwaar aan te merken. Daarbij heeft zij er op gewezen dat de afstand van deze woning tot bouwblok II
53 meter bedraagt waardoor er sprake is van een substantieel uitzichtverlies. De planschade is vervolgens vastgesteld op 7%. Nu de waarde van deze woning op € 230.000,- is getaxeerd, volgt een planschadevergoeding van € 16.100,-.
6.7 Op basis van de voornoemde door verweerder ontvangen informatie overweegt de rechtbank allereerst dat het opmerkelijke verschil in de planschadevergoedingen in beginsel niet te verklaren is aan de hand van de getaxeerde waarde van de woningen. Deze ontlopen elkaar immers niet veel.
Bij een inhoudelijk vergelijk van de adviezen van de JvO ter zake van eisers woning en die van de woning [adres 1], overweegt de rechtbank dat daarbij het verschil met name ziet op de afstand tot bouwblok II. Wel dient daarbij te worden opgemerkt dat de JvO ten aanzien van eisers woning, anders dan bij de woning van [adres 1], tevens heeft vastgesteld dat eisers woning ook nog eens te maken heeft met enig inkijk vanuit
bouwblok I. Op basis van de door verweerder na de zitting overgelegde bescheiden, waaronder de rapportage van de JvO ten aanzien van de woning [adres 1], eisers situatietekening alsmede de door hem overgelegde foto’s, is de rechtbank van oordeel dat verweerder haar er niet van heeft kunnen overtuigen dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
In dit verband is van belang dat de rechtbank heeft geconstateerd dat het verschil in afstand tussen [adressen 1 en 2] ongeveer 16 meter bedraagt en dat dit een verschil in planschadepercentage oplevert van 0,4%. Mede gelet op de dominantie van het bouwblok II van 85 meter hoog, acht de rechtbank het dan ook onverklaarbaar dat het afstandsverschil tussen eisers woning en [adres 2] van eveneens 16 meter, opeens een vermindering van 2,6 % aan planschadepercentage oplevert, te meer nu eiser als gevolg van bouwblok I meer last van inkijk heeft dan de voornoemde woningen. Hoewel de rechtbank niet miskent dat het hierbij gaat om vuistregels en indicaties, acht de rechtbank het onderhavige verschil in planschadepercentages dusdanig hoog dat verweerder met hetgeen hij na de zitting naar voren heeft gebracht onvoldoende heeft onderbouwd om welke reden hij desondanks van het advies van de JvO ter zake van de vaststelling van het planschadepercentage is (blijven) uit(ge)gaan.
Hoewel verweerder in beginsel mag uitgaan van de expertise van de JvO, is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd over de opmerkelijke verschillen in de onderhavige door de JvO vastgestelde planschadepercentages een heldere en plausibele uitleg te geven. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank door verweerder dan ook onvoldoende weerlegd, althans de weerlegging ervan is onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd.
7. Om deze redenen zal het beroep van eiser gegrond worden verklaard. Het bestreden besluit zal worden vernietigd.
8. Met het oog op finale geschillenbeslechting zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien op de voet van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht en het primaire besluit herroepen. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het primaire en het vernietigde besluit.
9. Op basis van al hetgeen hiervoor is overwogen acht de rechtbank voldoende grond aanwezig voor het oordeel dat verweerder de aan eiser toegekende tegemoetkoming in planschade op een te laag bedrag heeft vastgesteld. De adviezen van de JvO ten aanzien van eisers woning en die van [adres 1]alsmede de minnelijke schikking ten aanzien van de woning [adres 2], in onderling verband bezien geeft de rechtbank voldoende aanleiding om ten aanzien van eisers woning de planschade eveneens als zwaar te beoordelen. Daarbij geldt evenzeer dat de gevolgen van de schadefactoren geen reden geven om de planschade in de bovenkant van de range onder te brengen. De rechtbank zal het planschadepercentage ten behoeve van eisers woning daarom vaststellen op 7. Nu de woning van eiser onbetwist op € 220.000,- is getaxeerd komt de planschadevergoeding van eiser uit op € 15.400,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf ontvangstdatum van het planschadeverzoek tot de dag van algehele betaling.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- verklaart het bezwaar van eiser tegen verweerders besluit van 8 december 2010 gegrond, herroept het betreffende besluit, kent aan eiser ten laste van de gemeente Rotterdam een planschadevergoeding toe ten bedrage van € 15.400,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het primaire en het vernietigde besluit,
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 152,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Strien, voorzitter, en mr. P. Vrolijk en
mr. A.G. van Malenstein, leden, in aanwezigheid van mr. A. Vermaat, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 september 2012.
griffier voorzitter
de grifier is buiten staat
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.