Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Vonnis in gevoegde zaken van 10 oktober 2012
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 377134 / HA ZA 11-992 van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H.G. Kleverkamp te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
3. vennootschap onder firma VOF WORK 4 ART,
gevestigd te Rotterdam
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. drs. M.C. van Meppelen Scheppink te Rotterdam,
4. commanditaire vennootschap [gedaagde 4],
gevestigd te Oud-Beijerland,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. W.P. Brussaard te Oud-Beijerland,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 371186 / HA ZA 11-226 van
commanditaire vennootschap [eiseres 1],
gevestigd te Oud-Beijerland,
eiseres,
advocaat mr. W.P. Brussaard te Oud-Beijerland,
tegen
1. vennootschap onder firma V.O.F. WORK 4 ART,
gevestigd te Rotterdam,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
3. [gedaagde 3],
wonende te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. drs. M.C. van Meppelen Scheppink te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de Gemeente, [gedaagde 1 en 2 en gedaagde 2 en 3], Work 4 Art en [gedaagde 4 en eiseres 1] genoemd worden.
1. De procedure in beide zaken
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 november 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 9 maart 2012.
1.2. Na afloop van de laatstgenoemde comparitie zijn de zaken naar de rol verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen nadere besprekingen te voeren omtrent het bereiken van een schikking. Dit heeft niet geleid tot een verzoek om doorhaling, zodat vonnis is bepaald.
2. De feiten
2.1. Beide zaken hebben betrekking op een perceel grond aan [adres], kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie D, nummer 2182, met een oppervlakte van 1780 m2 (hierna: het perceel). Omtrent dit perceel heeft een rechtstrijd plaatsgevonden, die na mediation is uitgemond in het op 28 juni 2010 sluiten van vaststellingsovereenkomsten. Op grond hiervan was de Gemeente onder meer gehouden tot het betalen van een schadebedrag van € 238.000,00 aan [gedaagde 1 en 2 en gedaagde 2 en 3]
2.2. Het perceel is op 28 juni 2010 door de Gemeente verkocht. In de schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is onder meer vermeld dat de levering van het perceel conform de aangehechte ontwerpakte zal plaatsvinden.
2.3. Op 12 oktober 2010 zijn door [gedaagde 1 en gedaagde 3] namens Work 4 Art en [X] namens [gedaagde 4 en eiseres 1] “Afspraken op hoofdlijnen” ondertekend welke betrekking hebben op het perceel. Hierin is overeengekomen dat [gedaagde 4 en eiseres 1] het perceel van Work 4 Art zal kopen voor een bedrag van € 565.000,00. Als ontbindende voorwaarde is onder meer opgenomen dat op het perceel een gebouw kan worden gerealiseerd met 100% kantoorbestemming en dat de gemeente toestemming geeft voor overdracht van rechten en verplichtingen.
2.4. Op 13 oktober 2010 heeft de heer [Y], ambtenaar bij de Gemeente, volmacht gegeven aan ieder van de medewerkers bij het kantoor van [Z], notaris te Rotterdam, om namens hem het perceel in eigendom te leveren voor een prijs van
€ 222.000,00.
2.5. Volgens een akte van 18 oktober 2010, 16:05 uur, (hierna: de eerste akte) is het perceel ten overstaan van voornoemde notaris, tegen een koopprijs van € 220.000,00 in eigendom overdragen aan [gedaagde 1 en gedaagde 3] en [gedaagde 2], handelend als vennoten van Work 4 Art.
In de akte, waarin wordt verwezen naar een niet nader omschreven koopovereenkomst, zijn onder meer bepalingen opgenomen met betrekking tot het vereiste van voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente voor het vervreemden van het perceel, met betrekking tot een bouw- en aanlegplicht en met betrekking tot de bestemming van het perceel. Ook is de derdenwerking van het bepaalde in de akte geregeld.
2.6. Volgens een akte van 18 oktober 2010, 16:15 uur, (hierna: de tweede akte) is het perceel ten overstaan van voornoemde notaris, tegen een koopprijs van € 565.000,00 door [gedaagde 1 en gedaagde 3] en [gedaagde 2], handelend als vennoten van Work 4 Art in eigendom overgedragen aan [gedaagde 4 en eiseres 1].
In de akte, waarin wordt verwezen naar een koopovereenkomst van 12 oktober 2010, zijn geen bepalingen opgenomen met betrekking tot enige bouw- of aanlegplicht, noch met betrekking tot de bestemming van het perceel.
2.7. Bij brief van 29 oktober 2010 heeft [gedaagde 4 en eiseres 1] met een beroep op dwaling de overeenkomst vernietigd en terugbetaling van de koopsom en bijbehorende kosten gevorderd.
2.8. Bij brief van 13 december 2010 heeft de Gemeente [gedaagde 1 en gedaagde 3] bericht dat zij de koopovereenkomst van 28 juni 2010 ontbindt, de eigendom van het perceel terugvordert en dat zij bij het uitblijven daarvan aanvullende schadevergoeding ter grootte van het waardeverschil tussen de verschillende bestemmingen vordert.
3. Het geschil
in de zaak 11-992
in conventie
3.1. De Gemeente vordert na vermeerdering van eis samengevat -
primair, te verklaren voor recht dat in verband met wanprestatie de koopovereenkomst met [gedaagde 1 en gedaagde 3] rechtsgeldig is ontbonden, en dat in verband met de nietigheid van de verschillende eigendomsoverdrachten de Gemeente kan worden ingeschreven als eigenaar van het perceel, te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van een leveringsakte met betrekking tot het perceel en
te bepalen dat de vaststellingsovereenkomsten van 28 juni 2010 zo komen te luiden dat [gedaagde 1 en 2 en gedaagde 2 en 3] hoofdelijk verplicht zijn tot terugbetaling van de door de Gemeente betaalde schadevergoeding van € 238.000,--;
subsidiair gedaagden te verplichten tot de (terug)levering van het perceel binnen twee weken na betekening van het vonnis, op straffe van een boete van € 100,-- per dag;
meer subsidiair te verklaren voor recht dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld jegens de Gemeente en hen te veroordelen tot betaling van € 343.000,--;
en zowel primair, subsidiair als meer subsidiair gedaagden te veroordelen tot betaling van de proceskosten, alsmede de buitengerechtelijke kosten en de kosten van beslaglegging.
3.2. Work 4 Art en [gedaagde 4 en eiseres 1] voeren verweer.
3.2.1. Work 4 Art voert zakelijk weergegeven aan dat zij met [gedaagde 4 en eiseres 1] wel een bouwplicht was overeengekomen en dat de omstandigheid dat deze niet in de akte is terechtgekomen er niet toe leidt dat zij jegens de Gemeente is tekortgeschoten. Dat geldt ook voor het ontbreken van toestemming van de Gemeente voor de overdracht aan [gedaagde 4 en eiseres 1], waar nog bij komt dat de gemeente betrokken was bij de plannen van Work 4 Art om het perceel aan [gedaagde 4 en eiseres 1] over te dragen. Derhalve is sprake van een louter formeel gebrek.
Ontbinding van de koopovereenkomst tussen de Gemeente en Work 4 Art is in die overeenkomst uitgesloten.
Voorts stelt Work 4 Art dat het voor de geldigheid van de titel van de eerste akte niet uitmaakt dat het perceel niet aan [gedaagde 1 en gedaagde 3] maar aan Work 4 Art is overgedragen.
Ook komt de gemeente geen beroep toe op een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst tussen Work 4 Art en [gedaagde 4 en eiseres 1].
Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering stelt Work 4 Art dat onvoldoende is onderbouwd waaruit haar onrechtmatig handelen zou bestaan nu sprake is van een contractuele relatie tussen partijen. Daarnaast is sprake van fouten van de notaris en betwist Work 4 Art de omvang van de schade, onder verwijzing naar een overzicht van de door haar gemaakte (ontwikkelings)kosten.
3.2.2. [gedaagde 4 en eiseres 1] stelt dat hij op grond van de handelingen van de notaris de indruk kreeg dat de gemeente had ingestemd met doorverkoop van het perceel en met wijzing van de bouwplicht en bestemming in de door hem gewenste zin. Voorts verwijst hij naar de zaak met nummer 11-226 waarin hij zich beroept op ontbinding van de koopovereenkomst van 12 oktober 2010, en stelt dat deze zakelijk werking heeft. Tenslotte betwist [gedaagde 4 en eiseres 1] de hoogte van de door de Gemeente gevorderde schadevergoeding en buitengerechtelijke kosten.
in reconventie
3.3. Work 4 Art vordert dat de gemeente zal worden geboden alsnog toestemming voor verkoop en levering van het perceel aan [gedaagde 4 en eiseres 1] te geven. Zij stelt dat zij met [gedaagde 4 en eiseres 1] wel degelijk een bouwplicht was overeengekomen, maar dat deze door een fout van de notaris niet in de tweede akte terecht is gekomen. Voorts vordert Work 4 Art voorwaardelijk dat de Gemeente de door haar betaalde koopsom van € 222.000,-- terugbetaalt.
3.4. De Gemeente voert verweer. Zij stelt dat [gedaagde 4 en eiseres 1] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van 12 oktober 2010 op de hoogte was van een bouwplicht van een andersoortig gebouw dan met louter een kantoorbestemming en dat hij vóór het ondertekenen van de overeenkomst heeft afgezien van het toepasselijk zijn van ontbindende voorwaarden. Work 4 Art heeft geen garantie gegeven voor het verkrijgen van toestemming voor het bouwen van een kantoorgebouw.
De omstandigheid dat schriftelijke toestemming van de gemeente voor de overdracht ontbrak, geeft [gedaagde 4 en eiseres 1] geen grond om de koopovereenkomst met Work 4 Art aan te tasten.
in conventie en in reconventie
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak 11-226
3.6. [gedaagde 4 en eiseres 1] vordert samengevat - te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 12 oktober 2010 buitengerechtelijk is ontbonden en de levering van het perceel te vernietigen, alsmede veroordeling van Work 4 Art tot betaling van € 698.407,20, alsmede van buitengerechtelijke kosten en kosten van beslaglegging, vermeerderd met rente en kosten.
3.7. Work 4 Art voert verweer.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in de zaak 11-992 in conventie
4.1. De rechtbank heeft opgemerkt dat in het namens het College van burgemeester en wethouders en de Burgemeester van Rotterdam genomen procesbesluit niet is besloten tot het dagvaarden van mevrouw [gedaagde 2]. Nu zij daar echter geen bezwaar tegen heeft gemaakt en zij blijkens het navolgende als vennoot van de wel bevoegdelijk in rechte betrokken vennootschap onder firma Work 4 Art in deze procedure betrokken is, zal de rechtbank hieraan geen gevolgen verbinden.
geldige titel eerste akte?
4.2. De rechtbank zal om te beginnen stilstaan bij het verschil in tenaamstelling tussen de schriftelijke koopovereenkomst van 28 juni 2010 en de eerste akte. In de koopovereenkomst is de heer [gedaagde 1 en 3] als koper van het perceel aangeduid, terwijl het perceel bij de eerste akte is overgedragen aan [gedaagde 1 en 3] en [gedaagde 2], handelend als vennoten van de vennootschap onder firma Work 4 Art. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu zij met Work 4 Art geen koopovereenkomst had gesloten, een geldige titel voor de eerste akte ontbreekt.
4.3. Deze stelling zou juist zijn indien niet van de volgende omstandigheden sprake was geweest. De koopovereenkomst is aan de zijde van kopers door twee personen ondertekend. Ter gelegenheid van de comparitie is namens Work 4 Art gesteld dat dit de heer [gedaagde 1 en 3] en mevrouw [gedaagde 2] voornoemd zijn geweest. Namens de gemeente is dit niet betwist. Voorts is namens de gemeente gesteld dat het gebruikelijk is dat een dergelijke overeenkomst als laatste door de gemeente wordt getekend. Dat betekent dat degene die namens de gemeente getekend heeft, moet hebben geconstateerd dat de koopovereenkomst zijdens de wederpartij door twee personen was getekend, maar daar geen consequenties aan heeft verbonden. Voorts blijkt uit de door de Gemeente overgelegde vaststellingsovereenkomsten d.d. 28 juni 2010 dat daarin steeds “de heer [gedaagde 1 en 3] en mevrouw [gedaagde 2]”, verder aangeduid als “fam. [gedaagde 1 en gedaagde 3]”, als contractant worden genoemd. Voorts blijkt uit één van die vaststellingsovereenkomsten (die verder geen specifieke naamsaanduiding kent) dat partijen het volgende zijn overeengekomen:
“De gemeente Rotterdam zal aan de fam. [gedaagde 1 en gedaagde 3] uitgeven een perceel grond conform de aan deze overeenkomst gehechte koopovereenkomst met ontwerpakte d.d. 28-6-2010 (…)”
4.4. De Gemeente heeft voorts erkend dat het ontwerp van de eerste akte, met daarin Work 4 Art als verkrijgende partij vermeld, op voorhand aan haar is toegezonden, en dat nadien volmacht voor het passeren van deze akte is verstrekt. Op grond van de onder 4.3 geschetste omstandigheden heeft de gemeente haar stelling dat bij het verstrekken van de volmacht ervan uit is gegaan dat desalniettemin aan dhr. [gedaagde 1 en 3] geleverd zou worden, onvoldoende onderbouwd. Voorts is de rechtbank op grond van het geheel van deze omstandigheden van oordeel dat geen grond bestaat voor de stelling dat aan de eigendomsoverdracht in de eerste akte aan Work 4 Art geen titel grondslag lag. Het sluiten van vaststellingovereenkomsten met de “fam. [gedaagde 1 en gedaagde 3]”en het impliciet instemmen met overdracht van het perceel aan deze “fam. [gedaagde 1 en gedaagde 3]”, handelend als vennoten van Work 4 Art staat aan de juistheid van die stelling in de weg.
wanprestatie aan de zijde van [gedaagde 1 en gedaagde 3]?
4.5. Volgens de stellingen van de Gemeente is [gedaagde 1 en gedaagde 3] op twee punten zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen. Het betreft de verplichting om terstond na 18 oktober 2010 te starten met de werkzaamheden ter uitvoering van het bouwplan en het zonder oplegging van de bouwplicht en de bestemmingsbepaling en het zonder toestemming van de Gemeente verkopen en leveren van het perceel aan [gedaagde 4 en eiseres 1].
4.6. Nu gezien het hiervoor onder 4.2 tot en met 4.4. overwogene als uitgangspunt heeft te gelden dat de overeenkomst tot stand is gekomen tussen de Gemeente en Work 4 Art, gaat de rechtbank er vooralsnog van uit dat de Gemeente heeft beoogd dat onder deze omstandigheden haar stellingen aldus dienen te worden begrepen dat waar zij spreekt over [gedaagde 1 en gedaagde 3], bedoeld is Work 4 Art. De Gemeente zal nog in staat worden gesteld zich uit te laten over een hiermee samenhangende wijziging van de vorderingen. De rechtbank acht het echter zinvol om alvorens daartoe over te gaan, haar oordeel omtrent de gestelde wanprestatie aan de zijde van Work 4 Art uit te spreken.
4.7. Vermeld dient te worden dat ingevolge de artikelen 1.2 en 7 van de koopovereenkomst onder meer de Algemene Voorwaarden en de Ontwerpakte, deel uitmaken van deze overeenkomst. Gedoeld wordt daarmee op de hierna te noemen Algemene voorwaarden en de eerste akte.
4.8. Ingevolge artikel 13.1, aanhef en onder a en d, van de “Algemene voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam in beheer bij het ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (2007)”, is de eigenaar verplicht de onroerende zaak te bebouwen op de wijze als in de akte wordt aangegeven; meer of anders bouwen dan in de akte is aangegeven is niet toegestaan, en is de eigenaar verplicht de onroerende zaak aan te wenden overeenkomstig de bestemming en het gebruik, zoals is vermeld in de akte.
Onder akte wordt verstaan de akte waarbij de onroerende zaak ter uitvoering van de koopovereenkomst door de gemeente is geleverd, en onder eigenaar de persoon of personen aan wie door de gemeente uit hoofde van de koopovereenkomst de onroerende zaak is geleverd en de rechtsopvolger(s) van die personen in de eigendom van de onroerende zaak.
4.9. In de eerste akte wordt als een van de speciaal vermelde algemene voorwaarden artikel 14.1, aanhef en onder b genoemd, waarin is bepaald:
“Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente is de Eigenaar niet bevoegd de Onroerende Zaak of een gedeelte daarvan te vervreemden, indien de Onroerende Zaak een andere bestemming heeft dan wonen”.
4.10. In de eerste akte zijn voorts bijzondere voorwaarden opgenomen, waarvan in de artikelen 5 en 6 het volgende is vermeld:
“Artikel 5
BOUW- EN AANLEGPLICHT
1. De Eigenaar is verplicht op de Onroerende Zaak:
- 400 m2 netto vloeroppervlakte gezondheidscentrum;
- 200 m2 netto vloeroppervlakte praktijkruimte;
- 100 m2 netto vloeroppervlakte kinderopvang;
- 250 m2 netto vloeroppervlakte kantoor- en vergaderruimte;
- 27 parkeerplaatsen op maaiveld,
te bouwen casu quo aan te leggen overeenkomstig het bij de Gemeente onder dossiernummer ** ingeschreven bouwplan (…)
Artikel 6
BESTEMMING EN GEBRUIK
De Onroerende Zaak is bestemd voor gezondheidscentrum, praktijkruimte, kinderopvang, kantoor- en vergaderruimte en parkeren, zulks overeenkomstig de uit artikel 5 van Pro de Akte blijkende opzet van partijen. De Onroerende Zaak dient ook als zodanig gebruikt te worden.”
4.11. In artikel 8.2 van de eerste akte is ten aanzien van de derdenwerking het volgende bepaald:
“Voor zover sprake is van verplichtingen om te doen zal de Koper bij vervreemding van (een deel van) de Onroerende Zaak haar verplichtingen uit hoofde van de Akte en de Algemene Voorwaarden ten behoeve van de Gemeente opleggen aan haar rechtsopvolger en deze namens de Gemeente laten aannemen.”
4.12. In de tweede akte is onder het kopje “LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK” onder meer het volgende opgenomen: “Ten aanzien van dit gebruik van het gekochte heeft verkoper het volgende meegedeeld: verkoper is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.”
4.13. Work 4 Art erkent dat niet tijdig is begonnen met het uitvoeren van het bouwplan, maar stelt dat die verplichting door de overdracht van de eigendom van het perceel niet op haar rustte. Voorts stelt zij dat het perceel wel degelijk inclusief bouwplicht aan [gedaagde 4 en eiseres 1] is verkocht, doch dat de notaris heeft verzuimd dit in de tweede akte op te nemen. Tenslotte erkent zij dat de voor de overdracht vereiste toestemming ontbrak, maar dat dat een verzuim van de notaris is zodat zij te dien aanzien niet is tekortgeschoten.
4.14. Work 4 Art heeft haar stelling dat het perceel inclusief bouwplicht aan [gedaagde 4 en eiseres 1] is verkocht, niet onderbouwd. Lezing van de “Afspraken op hoofdlijnen” levert geen grond op voor deze stelling. Integendeel, daar wordt gesproken over “de ontwikkeling van een gebouw van ca 1.100 m2 b.v.o. kantoorruimte”. Nu dit noch qua oppervlakte, noch qua gebruik overeenstemt met de op Work 4 Art rustende verplichting ingevolge artikel 5 en Pro 6 van de eerste akte, moet worden vastgesteld dat Work 4 Art is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting ingevolge artikel 8.2 van de eerste akte om de bouwplicht aan [gedaagde 4 en eiseres 1] op te leggen. De stelling dat sprake is van een verzuim van de notaris behoeft derhalve niet meer aan de orde te komen.
4.15. De rechtbank overweegt nog - gezien het vorengaande ten overvloede - dat de stelling van Work 4 Art dat het ontbreken van toestemming van de gemeente voor overdracht, het gevolg is van een verzuim van de notaris, miskent dat het verbod om zonder toestemming het perceel te vervreemden, ziet op de eigenaar van het perceel, derhalve op Work 4 Art. Mocht Work 4 Art met de notaris zijn overeengekomen dat deze laatste verantwoordelijk zou zijn voor het verkrijgen van de toestemming, dan regardeert zulks alleen de verhouding tussen Work 4 Art en de notaris, en niet die tussen de Gemeente en Work 4 Art. Ook op dit punt is Work 4 Art derhalve tekortgeschoten.
4.16. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat Work 4 Art in verzuim is geraakt zonder dat een ingebrekestelling nodig was. Nu Work 4 Art zich daartegen niet verweert, volgt de rechtbank de gemeente in deze stelling.
Tussenconclusie
4.17. Voor verdere beoordeling van de stellingen en de vordering van de Gemeente is nodig dat zij, zoals reeds aangekondigd in 4.6, in de gelegenheid wordt gesteld haar vorderingen met inachtneming van het reeds overwogene, nader te formuleren. Zij zal zulks bij conclusie kunnen doen, gedaagden zullen daarop vervolgens kunnen reageren.
in conventie en in reconventie
4.18. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
in de zaak 11-226
4.19. Iedere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
In de zaak 11-992
in conventie
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 7 november 2012 voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis door de Gemeente in verband met hetgeen onder 4.17 is vermeld, waarna Work 4 Art en [gedaagde 4 en eiseres 1] op de rol van vier weken daarna een antwoordconclusie kunnen nemen.
in reconventie in de zaak 11-992 en in de zaak 11-226
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2012.
[427/1729]