Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
1. [eiseres sub 1],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers bij exploot van dagvaarding van 29 februari 2012,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger,
tegen
[gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
• het exploot van dagvaarding, met producties;
• de conclusie van antwoord met producties;
• de conclusie van repliek, met producties;
• de conclusie van dupliek, met producties.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1 Eisers huren met ingang van 9 augustus 2010 van gedaagde de zelfstandige woonruimte in het woongebouw [A] aan de [adres] te [vestigingsplaats].
2.2 Artikel 5.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“In aanmerking nemende de volgende omstandigheden;
“a. Alle woningen in [A] beschikken over een energieprestatie-certificaat met het label A zoals omschreven in het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG)
b. Ten tijde van de datum van verhuur is in de Tweede respectievelijk Eerste Kamer, een wetsvoorstel in behandeling dat er op gericht is om de puntenwaardering te wijzigen met betrekking tot de verwarmingswijze en de warmte-isolatie van woningen (een en ander zoals opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel deel uitmakende van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW)). Deze wijziging is erop gericht om de bestaande waarderingen te vervangen door het energieprestatie-certificaat zoals omschreven in het BEG. Dat heeft ten gevolge dat de puntenwaardering en de daarmee overeenkomende huurprijs cq. huurprijswijziging wordt gekoppeld aan de betreffende energielabels.
De bedoeling is om deze wijziging te doen ingaan met ingang van 1 maart 2011 maar de kans is aanwezig dat deze streefdatum niet wordt gehaald.
c. Indien betreffend wetsvoorstel definitief zal zijn geworden (“kracht van wet heeft verkregen”) heeft dit ten gevolge dat voor de woningen in [A] een hogere huurprijs mag worden gevraagd omdat deze woningen voldoen aan het hoogste energieprestatie-certificaat, (label A) en zodoende een hogere puntenwaardering ontvangen.
d. Partijen spreken hierbij de intentie uit (en komen hiernavolgend overeen) om de huurprijs van de hierbij te verhuren woning, vast te stellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van energielabel A zoals omschreven in voormeld wetsvoorstel. Omdat deze vaststelling eerst mogelijk is zodra betreffend wetsvoorstel, kracht van wet heeft verkregen, zullen partijen de huurprijs hiernavolgende als volgt vaststellen:
• Bij aangaan van de huurovereenkomst, conform de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van het huidige Woningwaarderingsstelsel zoals van toepassing ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst;
• Met in achtneming van de maand volgend op de maand waarin het hiervoor vermelde wetsvoorstel “Woonwaardering en Energie” kracht van wet heeft gekregen, op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals die voortvloeit uit de betreffende wetswijziging, te weten met in achtneming van de puntenwaardering conform het in deze wijziging vermelde energieprestatie-certificaat.
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Al hetgeen hiervoor in de considerans is weergegeven wordt hierbij als herhaald en ingelast beschouwd. De hierin uitgesproken intentie wensen partijen in acht te nemen bij de uitwerking van de huurovereenkomst.
De huurprijs van de woning bedraagt met ingang van datum huurovereenkomst het navolgende bedrag: € 470,60. Deze huurprijs geldt van 9 augustus 2010 tot 1 maart 2011. Indien de wetgeving wordt uitgesteld zal over deze huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend m.i.v. 1 juli 2011.
Reeds nu komen partijen overeen om de huurprijs te doen vaststellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals deze voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering zoals opgenomen in het hiervoor besproken wetsvoorstel Woningwaardering en Energie, zulks met ingang van de maand volgend op de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vervolgens zal over deze aldus gewijzigde huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend. Huurprijs II geldt vanaf 1 maart 2011 en bedraagt € 578,58.”
2.3. Op 1 juli 2011 is de wet “Wonen en Energie” in werking getreden.
2.4 Bij brief van 13 juli 2011 hebben eisers bezwaar gemaakt tegen de door gedaagde bij brief van 30 mei 2011 aangezegde huurverhoging per 1 augustus 2011.
2.4 Bij brief van 19 augustus 2011 heeft gedaagde dit bezwaar afgewezen. Daarbij heeft gedaagde aangegeven dat de brief van 30 mei 2011 niet juist is geredigeerd. In die brief wordt namelijk een ‘voorstel gedaan tot aanpassing van de huurprijs’. Die omschrijving is niet correct, omdat geen sprake is van een reguliere (jaarlijkse) aanzegging van de wijziging van de huurprijs (zijnde dit jaar 1,3 procent), maar er is sprake van een vaststelling van de tussen eisers en gedaagde overeengekomen huurprijs.
3. De vordering
3.1 Eisers verzoeken:
I. te verklaren voor recht dat de huurverhogingsclausule opgenomen in het huurcontract tussen partijen inzake een huurverhoging per 1 augustus 2011 nietig is;
II. te verklaren voor recht dat per 1 augustus 2011 de geldende huurprijs niet verhoogd mag worden als aangegeven door gedaagde;
met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
3.2 Aan hun vordering leggen eisers -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag. De huurprijs van woonruimte is geregeld in artikel 7:246 BW Pro en volgende. Deze wetgeving is gebaseerd op het uitgangspunt dat de contractsvrijheid kan worden beperkt. Het beding waarop gedaagde zich beroept ter verhoging van de huurprijs per 1 augustus 2011 is nietig. Er is een aanvangshuurprijs overeengekomen. De clausule leidt tot een feitelijke verhoging van de huurprijs. Daarbij komt dat het hier een hogere stijging van de huurprijs betreft dan mogelijk is gelet op artikel 7:248 lid 2 BW Pro. De aanvangshuurprijs is € 470,60 en per 1 augustus 2011 dient een bedrag van € 578,58 betaald te worden. Gelet op de omvang van de stijging van de huurprijs is dit niet toegestaan. Daarnaast is de clausule in strijd met artikel 7:250 BW Pro aangezien binnen één jaar de huurprijs wordt verhoogd.
3.3 Dat gedaagde heeft willen anticiperen op toekomstige wetgeving maakt dit niet anders. Het uitgangspunt is immers dat een eenmaal overeengekomen (aanvangs)huurprijs en later overeengekomen of aangezegde verhogingen getoetst worden aan de op dat moment bestaande regelgeving. Binnen dit systeem past niet dat op 25 juni 2010 een verhoging overeengekomen wordt waarvan de omvang nog niet vaststaat en waarvan nadien blijkt dat deze ligt boven de maximale verhoging die jaarlijks gevraagd mag worden door gedaagde. Gedaagde wil als het ware terugwerkende kracht toekennen aan een wet die per 1 juli 2011 in werking is getreden. Dit is in strijd met de rechtszekerheid.
4. Het verweer
4.1 Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.
4.2 Gedaagde betwist dat sprake is van een ongeoorloofde huurprijsverhoging. Het betreffende beding ziet op een ‘nadere vaststelling’ van de aanvangshuurprijs. De afspraak tussen partijen is dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs, zoals die voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering, zoals opgenomen in het wetsvoorstel Wonen en Energie, zulks met ingang van de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vooruitlopend daarop wordt de huurprijs ‘met korting’ vastgesteld op € 470,60, zijnde de per datum huurovereenkomst geldende maximaal redelijke huurprijs. Deze afspraak staat duidelijk vermeld in de huur-overeenkomst en noch eisers noch andere bewoners hebben hierover bij aanvang van de huurovereenkomst geklaagd.
4.3 Artikel 7:246 BW Pro neemt ook als uitgangspunt dat partijen de (‘kale’) huurprijs vrij kunnen overeenkomen met dien verstande dat de begrenzing ligt in de zogenaamde ‘maximale huurprijsgrens’. Als de tussen partijen overeengekomen huurprijs die maximale huurprijsgrens overschrijdt, dan zijn er mogelijkheden om die huurprijs alsnog te brengen op die maximale huurprijsgrens (artikelen 7:249 en 7:552-254 BW). Ten onrechte beroepen eisers zich dan ook op de wijzigingsprocedure, zoals omschreven in artikel 7:248 lid Pro 1 c.q. lid 2 BW. Dat artikel ziet namelijk op de reguliere huurprijswijziging als gevolg van een daartoe strekkend beding. Daarvan is hier geen sprake omdat het hier gaat om de uitwerking van de tussen partijen overeengekomen huurprijs. Ter toelichting verwijst gedaagde naar een recent arrest van de Hoge Raad inzake Ymere/Nellestein d.d. 6 april 2012, LJN: BV1767 en dan met name naar de conclusie van A-G Huydecoper. Hoewel het arrest betrekking heeft op artikel 7:264 BW Pro, welk artikel ziet op een nietig beding dat niet de huurprijs betreft, is de conclusie om het volgende op deze zaak van toepassing. De A-G wijst op het verschil met de toenmalige Huurwet waarvan het uitgangspunt was dat ‘de wet’ de (huur)prijs voorschreef die voor verhuur in rekening mocht worden gebracht. Onder vigeur van de Huurwet speelde artikel 7:264 BW Pro een wezenlijk andere rol dan in het hedendaagse woonruimtehuurprijzenrecht, waarin partijen, conform het gestelde in artikel 7:246 BW Pro, vrij zijn om de huurprijs overeen te komen, mits de grens daarvan (bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de maximaal redelijke huurprijs niet overschrijdt. In voor-noemd arrest bevestigt de Hoge Raad ook deze contractsvrijheid van partijen. In geval van verhuurkosten vindt deze vrijheid (volgens de Hoge Raad) zijn begrenzing indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. In casu is geen sprake van een ‘verhuurkosten-beding’ maar van een ‘huurprijs-afspraak’ tussen partijen. Evenals ten aanzien van verhuurkosten zijn partijen in dit geval vrij om nadere afspraken te maken over de (aanvangs)huurprijs van de woning, mits deze onder de maximale huurprijsgrens blijft.
4.4 Indien het beding toch wordt beoordeeld als een zuivere verhoging dan is die huurprijs-
verhoging onder de gegeven omstandigheden niet ‘onredelijk bezwarend’. Huurders zijn immers gebaat bij het feit dat het gehuurde een categorie A label heeft. Gedaagde heeft hiervoor behoorlijke investeringen gedaan zodat het redelijk is dat zij daartegenover de huurprijs mag berekenen die het betreffend wetsvoorstel voor de categorie A maximaal toelaatbaar acht. Eisers hebben sinds juni 2010 profijt van de energiebesparende maatregelen en hebben daarvoor een lagere huurprijs hoeven te betalen. Gedaagde beroept zich in dit kader op het arrest van de Hoge Raad van 20 april 1990, LJN: AD1090, NJ, 1990, 676. In dat arrest overweegt de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.7 het volgende:
“zoals de HR met betrekking tot een indexeringsclausule heeft overwogen in zijn arrest van 10 juli 1989 (NJ 1989, 840) - het uitgangspunt van de HPW, verwoord in art. 3, dat partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen die hun goeddunkt, meebrengt dat partijen ook de vrijheid hebben een huurverhogingsclausule overeen te komen (voor zover daarbij niet art. 5 wordt Pro overtreden, hetgeen naar uit het hiervoor in 3.1 overwogene voortvloeit hier niet het geval is). Dat betekent evenwel niet dat iedere overeengekomen huurverhogingsclausule voor partijen bindend is.
Immers, zoals de HR in zijn evengenoemd arrest ook heeft overwogen, aan een onredelijk bezwarende huurverhogingsclausule is de huurder niet onder alle omstandigheden gebonden: die onredelijkheid kan in verband met de overige omstandigheden van het geval ertoe leiden dat de goede trouw eraan in de weg staat dat de verhuurder zich daarop tegenover de huurder beroept.
(…)
“Na verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht of het onderhavige huurverhogings-beding in verband met de overige omstandigheden van het geval voor Van der Klugt onredelijk bezwarend moet worden geoordeeld, met het gevolg dat de goede trouw er aan in de weg staat dat De Boer zich daarop beroept.”
5. De beoordeling van de vordering
5.1 Vooreerst dient beoordeeld te worden wat voor type beding partijen in artikel 5.2 zijn overeengekomen. Is sprake van een huurverhogingsclausule, zoals eisers stellen of is sprake van een beding betreffende de aanvangshuur, zoals gedaagde stelt.
5.2 In tegenstelling tot hetgeen eisers betogen kan niet uit artikel 5.2 worden afgeleid dat het specifiek de bedoeling van partijen was om met het beding alleen (maar) afspraken te maken over de wijze waarop de (aanvangs)huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd dan wel dat zij verhoging van de (aanvangs)huurprijs wensen te koppelen aan een bepaald prijsindexcijfer. Gelet op de formulering van de considerans en de formulering van hetgeen partijen vervolgens, met inachtneming van de considerans, verklaren over een te komen, is sprake van een beding betreffende de aanvangshuur. Immers uit de inhoud van artikel 5.2 blijkt dat partijen specifiek afspraken hebben gemaakt over de hoogte, de wijze waarop en op basis waarvan zij de aanvangshuur wensen vast te stellen en hoe zij de aanvangshuur vervolgens wensen aan te passen. Partijen hebben daarbij in eerste instantie aansluiting gezocht bij de nieuwe gewijzigde puntenwaardering, zoals die voortvloeit uit de wet Woningwaardering en Energie. Omdat die wet op het moment van het sluiten van de overeenkomst echter nog niet in werking was getreden, zijn partijen overeengekomen om de maximaal redelijke huurprijs met ingang van de datum van de huurovereenkomst tot in ieder geval 1 maart 2011 vast te stellen op basis het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel. Voor het geval de wet Woningwaardering en Energie op 1 maart 2011 nog niet in werking zou zijn getreden, zijn partijen voorts overeengekomen dat over de huurprijs, gebaseerd op het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel, per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging wordt berekend. Gezien de wijze waarop partijen een en ander hebben geformuleerd, is ervoor gekozen om de aanvangshuurprijs als het ware als een tweetrapsraket op te bouwen. Anders dan gedaagde stelt kan daarom dan ook niet worden gezegd, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst één aanvangshuurprijs zijn overeengekomen, gebaseerd op de nieuwe puntenwaardering voortvloeiend uit de wet Woningwaardering en Energie, en dat tot aan het moment dat die wet in werking is getreden aan eisers een korting op de aanvangshuurprijs is verleend. Dit blijkt in zoverre ook niet uit de formulering van de considerans of hetgeen partijen daarna overeenkomen. Aangezien geen sprake is van een huurprijsbeding of het verhogen van de huurprijs overeenkomstig de wet, is het beding zoals tussen partijen overeengekomen, ook niet nietig op grond van artikel 7:251 BW Pro.
5.3 Vervolgens rijst de vraag of het partijen vrij staat om een dergelijk beding overeen te komen. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 20 april 1990, LJN: AD1090, NJ 1990,676 hebben partijen in beginsel de vrijheid om ook afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs en de wijze waarop zij deze wensen te verhogen dan wel aan te passen. Deze vrijheid vindt zijn basis in de contractsvrijheid tussen partijen. Daarmee is echter nog niet gezegd dat partijen alles kunnen overeenkomen dat hen goeddunkt.
Uit voornoemd arrest vloeit namelijk voort dat de huurder niet onder alle omstandigheden is gebonden aan hetgeen partijen zijn overeengekomen in het beding. Onderzocht dient te worden of het beding ‘onredelijk bezwarend’ is. Bepalend daarvoor zijn alle feiten en omstandigheden van het geval
5.4 Gedaagde heeft een aantal omstandigheden aangevoerd op grond waarvan in dit geval het beding niet onredelijk bezwarend zou zijn. Eisers hebben onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd om van het tegenovergestelde uit te gaan. Eisers hebben zich met name gericht op hun stelling dat het beding een ongeoorloofde huurprijsverhogings-clausule vormt, hetgeen, zoals overwogen, niet het geval is. Die argumenten spelen bij de afweging van de onredelijkheid geen rol. Wel hebben eisers gesteld dat door deze constructie de bescherming van de toetsing van de aanvangshuurprijs wordt ontnomen indien de bedongen verhoging wordt gezien als onderdeel daarvan. Deze enkele stelling is echter onvoldoende om te kunnen concluderen dat het beding onredelijk bezwarend is. Vast staat immers dat eisers in ieder geval de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs konden laten toetsen door de Huurcommissie. Eisers hebben niet weersproken dat die huurprijs overeenkomt met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel. Onder die omstandigheden is aannemelijk dat de Huur-commissie, indien zij gevraagd was de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen, had geoordeeld dat die aanvangshuurprijs redelijk was, gelet op het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel. Voor wat betreft de aanvangshuurprijs op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel heeft de Huurcommissie weliswaar aangegeven deze niet te kunnen toetsen omdat zij - kort gezegd - door de wijze waarop het beding is opgesteld, zich niet bevoegd acht om daarover te oordelen, maar dit laat onverlet dat eisers onweersproken hebben gelaten dat die aanvangshuurprijs overeenkomt met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. Kortom aannemelijk is dat indien de Huurcommissie zichzelf wel bevoegd had gevonden hierover te oordelen, dat zij dan had aangenomen dat de nieuwe huurprijs een redelijke huurprijs was op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. De afweging of een dergelijk beding al dan niet onredelijk bezwarend is zou eventueel anders kunnen uitpakken in het geval de toets van de Huurcommissie zou leiden tot het oordeel dat de huurprijs, onafhankelijk of dat nu de eerste of tweede huurprijs is, geen redelijk huurprijs is, maar gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat het beding in het onderhavige geval onredelijk bezwarend is. Gedaagde kan dan ook een beroep doen op het beding.
5.5 De slotsom luidt dan ook dat de vorderingen van eisers dienen te worden afgewezen. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van eisers af;
- veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 400,00 aan salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.