Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 410408 / KG ZA 12-821
Vonnis in kort geding van 16 oktober 2012
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.S. Ganeshie.
Partijen zullen hierna Woonstad en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 8 oktober 2012, met producties
- de producties van [gedaagde], ingekomen ter griffie op 11 oktober 2012
- een faxbericht van mr. Ganeshie d.d. 11 oktober 2012 waarin hij aankondigt ter zitting een vordering in reconventie in te stellen,
- de mondelinge behandeling d.d. 12 oktober 2012
- de pleitnotities van mr. Ganeshie.
1.2. Ter terechtzitting heeft Woonstad bezwaar gemaakt tegen het, eerst ter gelegenheid van die zitting, instellen van een eis in reconventie door [gedaagde]. Artikel 7.2 van het Procesreglement kort gedingen rechtbanken sector civiel/familie schrijft voor dat -voor zover hier van belang- een partij die een eis in reconventie wenst in te stellen, de eis en de gronden daarvan zo spoedig mogelijk, uiterlijk 24 uur voor de terechtzitting schriftelijk aan de wederpartij, aan eventuele overige partijen en aan de voorzieningenrechter dient mee te delen. [gedaagde] heeft bij faxbericht d.d. 11 oktober 2012 slechts aangekondigd een eis in reconventie te zullen instellen. Dat is, met het oog op een goede procesorde, niet voldoende. Aldus heeft de voorzieningenrechter, beide partijen gehoord, de eis in reconventie niet toegelaten.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van de inhoud van de door partijen overgelegde producties, kan in dit kort geding van de volgende feiten worden uitgegaan.
2.1. Op grond van een huurovereenkomst d.d. 22 april 2011 is [gedaagde] met ingang van die datum de woning aan [adres] gaan huren van Woonstad tegen een bedrag van laatstelijk € 646,24 per maand.
2.2. Een faxbericht van [gedaagde] aan Woonstad d.d. 17 september 2012 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Hierbij wil ik mijn huidige huur z.s.m. opzeggen. Op 17 september 2012 heb ik contact opgenomen met een van uw medewerkers.
Ik heb het verhaal verteld dat ik heel erg overlast heb van de buren, dit heb ik zowel via mail als telefonisch regelmatig aangegeven. Hier is totaal geen gehoor aangegeven. Bovendien heb ik een brief ontvangen van [A] dat ik moet op moet houden met overlast bezorgen dat anders mijn huur overeenkomst wordt beëindigd.
Ik kan niet meer slapen door stress die deze situatie veroorzaakt en ik wil z.s.m. verhuizen, daardoor wil ik mijn huur per direct opzeggen (…)”.
2.3. Een brief van Woonstad aan [gedaagde] d.d. 18 september 2012 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Op 18 september 2012 hebben wij uw huuropzegging voor [adres] ontvangen (…).
Huurovereenkomst
Met inachtneming van de opzegtermijn van een maand eindigt uw huurovereenkomst per 18 oktober 2012. Tot en met deze datum dient u de huur te voldoen.
(…)
Inspectie van de woning
Op 24 september 2012 om 14:00 uur komt een van onze medewerkers Wonen een eerste inspectie in de woning uitvoeren (…)”.
2.4. Een brief van (een kantoorgenoot van) de advocaat van Woonstad aan [gedaagde] d.d. 28 september 2012 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Op 24 september 2012, tevens de datum waarop de voorinspectie stond ingepland, heeft u telefonisch contact opgenomen met Woonstad Rotterdam met het verzoek de huuropzegging in te trekken. Woonstad Rotterdam gaat hiermee niet akkoord (…)”.
2.5. De schriftelijke reactie van [gedaagde] op de onder 2.4 genoemde bericht luidt, voor zover hier van belang:
“(…)
Ik wil hierbij aangeven dat er bekend is bij Woonstad Rotterdam dat ik psychiatrische klachten heb. Ik kan erg impulsief reageren, door deze psychiatrische problematiek, en heb de woningopzegging gedaan op 17 september 2012 terwijl ik toen erg gebukt ging onder deze spanningen. Ik benoem dit, daar dit al langer bekend is bij Woonstad Rotterdam, en zij mij dus niet als ‘een standaard huurder’ kunnen zien, en mijn uiting met betrekking tot de opzegging niet zo serieus dienen te nemen. Dit blijkt ook uit mijn intrekking van de opzegging kort hierna.
Het is mijn bedoeling om geen verdere overlast te veroorzaken, de behandeling die ik krijg helpt mij ook om minder impulsief te reageren (…).
De achterstand die ik bij Woonstad Rotterdam heb, is ondergebracht bij [X], en met hen heb ik al contact opgenomen middels een brief omdat ik momenteel ook hulp heb om hier goede afspraken over te maken.
Ik wil hierbij dus aangeven mijn huurcontract aan te houden, en niet op 18 oktober 2012 de woning te verlaten (…)”.
3. Het geschil
3.1. Woonstad vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1) [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen,
2) [gedaagde] te veroordelen om aan Woonstad te betalen ter zake achterstallige huurpenningen gerekend tot en met oktober 2012 een bedrag van € 2.882,88, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
3) [gedaagde] te veroordelen om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 646,24 per maand, vanaf 1 november 2012 tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming, ter vergoeding van het genot van het gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, waarbij geldt dat voor een gedeelte van de maand een pro rata berekend gedeelte van de som van € 646,24 per maand dient te worden voldaan, althans een zodanig bedrag als de voorzieningenrechter redelijk en billijk zal achten, telkenmale te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn vermeerderd met de wettelijke rente daarover,
4) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Woonstad stelt hiertoe -kort gezegd- dat er geen grond bestaat om de huuropzegging door [gedaagde] te vernietigen. Van een geestelijke stoornis is geen sprake. Voor zover [gedaagde] de huur al heeft opgezegd onder invloed van een geestelijke stoornis, geldt dat die geestelijke stoornis niet kenbaar was voor Woonstad, zodat Woonstad een beroep op artikel 3:35 BW Pro toekomt en de huuropzegging dus onaantastbaar is.
Voor zover de huurovereenkomst tussen partijen wel vernietigbaar is, stelt Woonstad dat [gedaagde] tekort komt in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij veroorzaakt namelijk ernstige en structurele overlast aan de omwonenden. Daarnaast heeft [gedaagde] een forse achterstand in de huurbetalingen. Ook daarom acht Woonstad vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming van de woning aan [adres] gerechtvaardigd.
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang van Woonstad bij haar vordering tot ontruiming vloeit reeds voort uit de aard van die vordering. [gedaagde] heeft dat spoedeisend belang bovendien niet betwist.
4.2. Tussen partijen is allereerst in geschil of de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst is geëindigd door de opzegging daarvan door [gedaagde] op 17 september 2012. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.2.1. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] bij brief d.d. 17 september 2012 de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst heeft opgezegd en dat zij die opzegging na ontvangst van de brief van Woonstad d.d. 18 september 2012, waarbij Woonstad die huuropzegging heeft bevestigd, op 24 september 2012 mondeling heeft ingetrokken.
[gedaagde] stelt dat zij de huuropzegging bij brief d.d. 17 september 2012 heeft gedaan onder invloed van een geestelijke stoornis waarbij die stoornis haar belette de rechtsgevolgen van haar handeling te overzien, hetgeen Woonstad betwist.
4.2.2. Op grond van art. 3:34 BW Pro wordt, indien iemand wiens geestesvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord iets heeft verklaard, een met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien die stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van de stoornis is gedaan. Een verklaring wordt voorts vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling niet was te voorzien. Op grond van lid 2 van artikel 3:34 BW Pro maakt een zodanig ontbreken van wil een rechtshandeling vernietigbaar.
4.2.3. Ter onderbouwing van haar verweer heeft [gedaagde] een brief van PsyQ d.d. 9 oktober 2012 overgelegd, die, voor zover hier van belang, luidt: “(…)Beschrijvende diagnose (…) Op dit moment (…) zijn er veel problemen in het dagelijks leven doordat mevrouw ([gedaagde]; opm vzr) reageert vanuit haar angst- en paniekklachten voortkomend uit de posttraumatische stress. In dissociatieve toestand maar ook in impulsieve paniek, neemt zij haar beslissingen. Zij is op dat moment niet in staat de consequenties van haar handelen op langere termijn te overzien (…)”.
Uit die brief blijkt op zich niet hoe lang de in die brief genoemde problematiek zich al voordoet, maar, gelet op de inhoud van de diagnose, komt het de voorzieningenrechter niet onwaarschijnlijk voor dat die problematiek in ieder geval enkele weken daarvoor, op 17 september 2012, reeds aan de orde was.
De hiervoor genoemde diagnose in aanmerking genomen en gelet op de reden die [gedaagde] in haar opzeggingsbrief d.d. 17 september 2012 heeft vermeld: “(…) Ik kan niet meer slapen door stress die deze situatie veroorzaakt en ik wil z.s.m. verhuizen, daardoor wil ik mijn huur per direct opzeggen (…)”, valt op voorhand niet uit te sluiten dat, zoals [gedaagde] stelt, de geestesvermogens van [gedaagde] ten tijde van de huuropzegging d.d. 17 september 2012 gestoord waren en dat zij de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst heeft opgezegd onder invloed van een geestelijke stoornis en dat die opzegging daarom op grond van artikel 3:34 lid 2 BW Pro vernietigbaar is.
4.2.4. Woonstad heeft echter betoogd dat zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de door [gedaagde] gedane huuropzegging d.d. 17 september 2012 en doet aldus een beroep op het vertrouwensbeginsel van artikel 3:35 BW Pro.
4.2.5. De voorzieningenrechter stelt voorop dat opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] betekent dat zij haar huurrecht met betrekking tot haar woning prijsgeeft, hetgeen nadelige gevolgen voor haar zou kunnen hebben. Met name in het geval waarin zij (nog) niet beschikt over vervangende woonruimte. Onder omstandigheden kan dat betekenen dat een verhuurder als Woonstad zich er met redelijke zorgvuldigheid van dient te vergewissen dat [gedaagde] als huurder inderdaad haar huurovereenkomst wenste op te zeggen.
4.2.6. Beide partijen hebben ter zitting naar voren gebracht dat het de bedoeling was dat, vanwege de gespannen verhoudingen tussen [gedaagde] en de buurtbewoners, [gedaagde] naar een andere woning zou verhuizen en dat partijen daaromtrent afspraken hadden gemaakt. Die afspraken hielden in ieder geval in dat Woonstad een passende woonruimte zou aanbieden. Wat die afspraken verder inhielden en waarmee [gedaagde] al dan niet genoegen diende te nemen, is ter zitting niet duidelijk geworden.
Tegen die achtergrond en mede gelet op hetgeen [gedaagde] in haar opzeggingsbrief heeft geschreven “(…) ik kan niet meer slapen door stress die deze situatie (de overlast die [gedaagde] ervaart van haar buren; opm vzr) veroorzaakt en ik wil z.s.m. verhuizen (…)”, valt voorshands niet uit te sluiten dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het onder die omstandigheden op de weg van Woonstad gelegen had nader onderzoek te doen naar de huuropzegging door [gedaagde].
Woonstad heeft dat echter niet gedaan en heeft [gedaagde] naar aanleiding van de huuropzegging slechts een brief gestuurd om die opzegging te bevestigen en het een en ander omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst meegedeeld. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter was dat, in het licht van het voorgaande, onvoldoende.
Daarbij komt bij dat [gedaagde] die opzegging na relatief korte tijd (een week) weer heeft ingetrokken, terwijl Woonstad bovendien niet stelt dat zij in die tijd al toezeggingen of andere moeilijk terug te draaien stappen met betrekking tot de woning had ondernomen.
4.2.7. Tegen de achtergrond van het voorgaande kan op dit moment niet zonder meer worden aangenomen dat Woonstad een beroep op artikel 3:35 BW Pro toekomt. Voorshands kan derhalve niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd, zodat er op dit moment vanuit moet worden gegaan dat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat. Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming op deze grond is daarom geen plaats.
4.3. Subsidiair legt Woonstad aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag de stelling dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt.
4.3.1. Aan de hand van de over en weer overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is aangevoerd, is op zich voorshands voldoende aannemelijk dat sprake is van een overlastsituatie waarin [gedaagde] in ieder geval haar aandeel heeft. Voorshands kan echter niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat deze situatie uitsluitend en alleen aan [gedaagde] te wijten is. [gedaagde] stelt immers dat ook zij ernstige hinder ondervindt van pesterijen en geluidsoverlast van (de kinderen van) haar buren. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagde] een groot aantal
e-mails/brieven van haar aan Woonstad overgelegd, waarin zij klaagt over overlast. Uit deze stukken blijkt dat [gedaagde] al geruime tijd klaagt over overlast, zodat niet geoordeeld kan worden dat thans sprake is van een gelegenheidsverweer.
De conclusie van Woonstad dat, omdat 35 buurtbewoners klagen over overlast van [gedaagde], het niet anders kan zijn, dan dat de ontstane overlastsituatie is te wijten aan [gedaagde], deelt de voorzieningenrechter niet. De omstandigheid dat er meerdere omwonenden klagen over [gedaagde] zijn, leidt niet zonder meer tot de conclusie dat uitsluitend en alleen [gedaagde] als veroorzaker van de ontstane overlastsituatie kan worden aangemerkt.
Nu in het kader van dit kort geding onvoldoende duidelijk is dat de ontstane overlastsituatie uitsluitend en alleen aan [gedaagde] te wijten is, kan ook niet worden vastgesteld dat van Woonstad als verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat [gedaagde] nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.
Tegen die achtergrond kan ook de ontstane overlastsituatie op dit moment niet leiden tot toewijzing van de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde].
4.4. Meer subsidiair legt Woonstad aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag de stelling dat [gedaagde] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan, die ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en vooruitlopend daarop ontruiming van de woning Korenbloemstraat 15 rechtvaardigt.
4.4.1. Woonstad stelt dat [gedaagde] ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding een huurachterstand tot en met oktober 2012 van ongeveer 4,5 maand had, hetgeen [gedaagde] op zich niet heeft betwist. Woonstad heeft voorts ter zitting gesteld dat die huurachterstand op dat moment nog verder was opgelopen. Vaststaat echter dat de zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2012, terwijl de huur voor november 2012 pas vervalt op 1 november 2012. Nu Woonstad onvoldoende duidelijk heeft gemaakt waar die toename van de huurachterstand dan wel betrekking op heeft, gaat de voorzieningenrechter uit van de huurachterstand zoals als deze bestond ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding.
4.4.2. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zou de omvang van de huurachterstand in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst (in een bodemprocedure) en vooruitlopend daarop ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. [gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat zij hulp heeft ingeschakeld om haar schuldenproblematiek op te lossen. Tegen die achtergrond en nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] met betrekking tot de woning aan [adres] reeds eerder bij vonnis is veroordeeld tot ontruiming van die woning wegens huurachterstand, acht de voorzieningenrechter voorshands niet uitgesloten dat in een bodemprocedure aan [gedaagde], op haar verzoek, een terme de grâce zal worden verleend alvorens tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan. Tegen die achtergrond acht de voorzieningenrechter, vooruitlopend op de uitkomst in een bodemprocedure, de gevorderde ontruiming wegens huurachterstand op dit moment te voorbarig en derhalve niet toewijsbaar.
4.5. Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de vordering van Woonstad [gedaagde] te veroordelen de woning aan [adres] te ontruimen dient te worden afgewezen.
4.6. Naast de vordering tot ontruiming, vordert Woonstad betaling van de ontstane huurachterstand. Woonstad heeft echter niet gesteld dat zij (specifiek) spoedeisend belang heeft bij toewijzing van die vordering. Reeds op grond hiervan komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking. Met betrekking tot een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding is immers terughoudendheid op zijn plaats en gelden verzwaarde motiveringseisen met betrekking tot het spoedeisend belang. De enkele stelling van Woonstad dat sprake is van een huurachterstand en dat zij het daarmee gepaarde gaande geldbedrag ‘meevordert’ in het kader van efficiëntie, levert geen spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van de huurachterstand op.
4.6.1. De vordering tot betaling van de huurachterstand, dient derhalve bij gebrek aan spoedeisend belang te worden afgewezen.
4.7. Zoals reeds overwogen is in het kader van dit kort geding in onvoldoende mate komen vast te staan dat de huurovereenkomst tussen partijen reeds is geëindigd. Dat betekent dat, voor zover reeds geoordeeld zou kunnen worden dat Woonstad voldoende spoedeisend belang heeft bij die vordering, thans geen plaats is voor toewijzing van de gevorderde gebruiksvergoeding. [gedaagde] is immers reeds op grond van de huurovereenkomst de huurpenningen maandelijks, bij vooruitbetaling, aan Woonstad verschuldigd.
4.8. Woonstad zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter,
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Woonstad in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 73,-- aan verschotten en op € 816,-- aan salaris voor de advocaat,
5.3. verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2012, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Bosch, griffier. 2083/2009