Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:291 BW
inzake
[verzoekster],
handelend als lasthebster van eigenaresse, Consortium Beursplein v.o.f.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
verzoekster,
en
[medeverzoekster],
gevestigd te Amsterdam,
medeverzoekster.
Partijen worden verder aangeduid als “CBRE” en “Only” en hebben beide woonplaats gekozen te Amsterdam aan het adres Gustav Mahlerplein 2 ten kantore van de naamloze vennootschap Boekel De Nerée van wie mr. W. Raas als gemachtigde zal optreden.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Op 17 oktober 2012 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen voornoemde partijen gesloten huurovereenkomst, met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen Beurstraverse 172 te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam 4e afd. sectie AF nummer 1480 A1, met een verhuurbare vloeroppervlakte ter grootte van ca. 160 m2 BVO winkelruimte en ca. 33m2 BVIO opslag op de begane grond.
1.2 De kantonrechter heeft op grond van de inhoud van de stukken een mondelinge behandeling van het verzoek achterwege gelaten.
1.3 De uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.
2. Het verzoek
2.1 Partijen verzoeken de navolgende bedingen goed te keuren:
Huurprijsherziening
“4.16 Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze huurovereenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst, waaronder begrepen alle eventuele verlengingen, vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs. Partijen komen derhalve overeen dat gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst, eventuele verlengingen daarin begrepen, noch verhuurder noch huurder het recht heeft een huurprijsherzieningsprocedure te starten onder artikel 7:303 en/of artikel 9.2 tot en met 9.6 van de Algemene Bepalingen. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van het recht op elke vorm van huurprijsherziening, behoudens de jaarlijkse indexatie als bedoeld in artikel 4.3 en hetgeen hieronder in artikel 4.17 e.v. is bepaald.”
Huurprijsherziening vaste huurprijs
“4.17 Ieder der partijen kan na ommekomst van de eerste huurperiode van 10 jaar als bedoeld in artikel 3.1, een huurprijsherziening als bedoeld in deze overeenkomst verlangen van de vaste huurprijs. De vaste huurprijs zal opnieuw worden vastgesteld overeenkomstig artikel 4.19 en met inachtneming van het bepaalde in artikel 4.16 en 4.18.”
“4.18 De wijze van berekening van de definitieve huurprijs en de omzetgerelateerde huurprijs (waaronder begrepen het in artikel 4.4 genoemde percentage) komen niet voor herziening in aanmerking en blijven ongeacht een herziening van de vaste huurprijs van toepassing gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst. De conform deze overeenkomst nader vast te stellen vaste huurprijs zal steeds als minimumhuurprijs blijven gelden.”
“4.19 Beide partijen kunnen verlangen dat de vaste huurprijs als bedoeld in artikel 4.2 wordt aangepast aan het dan geldende markthuurprijsniveau, inhoudende de te realiseren huurprijs van het gehuurde bij vrije verhuur op dat moment, hierna ook te noemen: ‘de herzieningshuurprijs’, zulks conform de volgende procedure.
a) Een huurprijsherziening, dan wel het voornemen daartoe over te gaan, dient tenminste drie maanden vóór de beoogde ingangsdatum schriftelijk door de ene partij aan de andere partij te worden aangekondigd. De herzieningshuurprijs kan niet eerder ingaan dan drie maanden na de hier bedoelde schriftelijke mededeling.
b) Indien tussen partijen geen overeenstemming mocht bestaan omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs, kan de meest gerede partij een deskundige inschakelen teneinde een advies uit te brengen omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs. De andere partij kan binnen vier weken na ontvangst van het in de vorige zin bedoelde advies van de deskundige een advies laten uitbrengen door een eigen deskundige. Als deskundige in de zin van dit artikel wordt aangemerkt een onafhankelijke professionele makelaar/taxateur die aantoonbaar minimaal 10 jaar ervaring heeft met het vaststellen van huurprijzen van commercieel vastgoed en bekend is met de relevante markt en derhalve in staat is op deskundige wijze en conform de richtlijnen die in de branche van toepassing zijn een advies uit te brengen.
c) Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen kan de meest gerede partij schriftelijk beide onder b) bedoelde deskundigen vragen gezamenlijk een derde deskundige te benoemen, die gezamenlijk met de door partijen ingeschakelde deskundigen een bindend advies uitbrengt omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs.
d) De drie deskundigen zijn verplicht binnen vier weken na benoeming van de derde deskundige de herzieningshuurprijs bindend vast te stellen bij meerderheid van stemmen.
e) Beide partijen dragen de kosten van de eigen deskundige. De kosten voor de derde deskundige worden door beide partijen gezamenlijk gedragen.
f) Indien één der partijen niet of niet tijdig een eigen deskundige heeft benoemd, dan wel indien de beide door partijen benoemde deskundigen niet binnen veertien dagen nadat zij schriftelijk daartoe verzocht zijn door één der partijen een derde deskundige hebben aangewezen, kan de meest gerede partij zich wenden tot de rechter van de bevoegde rechtbank, sector kanton, teneinde benoeming van de deskundige van de andere partij en/of de derde deskundige te vragen.
g) Bij het vaststellen van de herzieningshuur zullen de deskundigen rekening houden met de bepalingen van deze overeenkomst, inclusief eventuele wijzigingen en/of allonges. De markthuurprijs wordt bepaald aan de hand van de huurprijzen die kort voor of kort na de beoogde ingangsdatum van de herzieningshuurprijs zijn overeengekomen voor beschikbare en vrije vergelijkbare winkelruimten. Een winkelruimte is vergelijkbaar indien deze wat locatie, metrage, indeling en gebruiksmogelijkheden betreft overeenkomst met het gehuurde. Door huurder aangebrachte verbeteringen dan wel door huurder aangebrachte voorzieningen worden buiten beschouwing gelaten. Voorts kan de herzieningshuur nimmer op een lager bedrag worden vastgesteld dan de laatstelijk geïndexeerde tussen partijen gelden vaste huurprijs.”
2.2 Voorts is tussen partijen overeengekomen dat het verkrijgen van de onderhavige goedkeuring is opgenomen als opschortende voorwaarde bij het aangaan van de huurovereenkomst.
3. De beoordeling van het verzoek
3.1 Uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7: 291 BW). Ingevolge het derde lid van artikel 7: 291 BW wordt die goedkeuring alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft.
3.2 In het onderhavige geval betreft het een afwijking van het bepaalde in artikel 7:303 BW. Door het beding waarvan goedkeuring wordt gevraagd worden de rechten van Only dan ook aangetast, echter is de maatschappelijke positie van Only in vergelijking met CBRE zodanig dat zij de bescherming in redelijkheid niet behoeft. Onder punt 8 van het verzoekschrift is gesteld dat Only deel uitmaakt van het Deense modeconcern Bestseller dat wereldwijd enkele duizenden winkels exploiteert. Only exploiteert in het gehuurde een winkel ten behoeve van de verkoop van het merk “ONLY”. Momenteel wordt deze formule in ongeveer 23 landen en in meer dan 4000 winkels geëxploiteerd. In Nederland wordt deze formule in ongeveer 78 verschillende vestigingen geëxploiteerd. Only is dan ook aan te merken als een professionele partij en is niet financieel afhankelijk van CBRE.
3.3 Een en ander leidt tot de conclusie dat er voldoende grond is het verzoek van partijen toe te wijzen.
3.4 Nu het een gemeenschappelijk verzoek betreft zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
4. De beschikking
De kantonrechter:
verleent goedkeuring aan de van afdeling 6 titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek afwijkende bedingen, zoals vermeld in de artikelen 4.16, 4.17, 4.18 en 4.19 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en zoals hiervoor onder “het verzoek”geciteerd;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.