Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Rv
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 19 oktober 2012,
gemachtigde: mr. E. Lems,
tegen
[Gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres heeft overeenkomstig de dagvaarding onder overlegging van stukken gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen om
- op het eerste verzoek van eiseres medewerking te verlenen aan - en te gedogen - de door eiseres en door eiseres ingeschakelde personen te verrichten renovatiewerkzaamheden in of aan het gehuurde, zoals omschreven in de dagvaarding;
- voor het geval gedaagde niet voldoet aan deze veroordeling - gedaagde te veroordelen het gehuurde tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten voor de duur dat en voor zover als dit voor eiseres noodzakelijk is om de renovatiewerkzaamheden te kunnen (laten) verrichten, onder afgifte van de sleutel aan eiseres, met machtiging van eiseres om gedaagde in geval van weigering of nalatigheid tot die ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2012, bij gelegenheid waarvan de gemachtigde van gedaagde pleitaantekeningen heeft overgelegd.
Het vonnis is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1 Gedaagde is huurder van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], waarvan eiseres de verhuurster is. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden als opgenomen in het huurreglement van 1 januari 1986 van toepassing. De huur is ingegaan op 25 maart 1986.
2.2 Eiseres heeft voor de woningen in de [buurt], waar de onderhavige woning deel van uitmaakt, een “groot onderhoudsplan” ontwikkeld. Het gaat in totaal om 373 eengezinswoningen. Deze werkzaamheden zullen in fases worden uitgevoerd.
De eerste fase van de werkzaamheden heeft betrekking op circa 56 woningen, waaronder de woning van gedaagde.
Het gaat om de volgende werkzaamheden:
- Het vervangen van alle draaiende delen in de kozijnen (deuren en ramen).
- De woning voorzien van dubbelglas HR++ inclusief een ventilatierooster.
- het vervangen van en extra isoleren van de borstweringspanelen van de gevelkozijnen.
- Indien noodzakelijk wordt de elektra in de meterkast gekeurd en aangepast.
- Indien niet aanwezig, wordt er een aardlekschakelaar aangebracht.
- Indien niet aanwezig, wordt er een aansluiting voor de wasmachine aangebracht.
- Indien niet aanwezig, wordt er een aardlekschakelaar aangebracht.
- Indien niet aanwezig, wordt er een aansluiting van de wasmachine aangebracht.
- Losse asbesthoudende onderdelen van de rioleringsbuis onder de begane grondvloer worden verwijderd door een gespecialiseerd bedrijf.
- De vloerluiken worden vervangen door geïsoleerde vloerluiken en de beganegrondvloer wordt geïsoleerd.
- In de woning wordt mechanische ventilatie aangebracht.
- Het repareren van houtrot en schilderen van de gevelkozijnen aan de buitenkant.
- Stoep voorgevel - entree - wordt voorzien van de nieuwe afwerklaag.
- Gevelisolatie en steenstrips aanbrengen.
- Dakisolatie aanbrengen.
2.3 De bewoners van de [wijk] hebben sinds maart 2012 diverse informatiebrochures en brieven ontvangen met betrekking tot de uit te voeren werkzaamheden.
2.4 80% van de huurders heeft met het plan van eiseres om deze werkzaamheden uit te voeren ingestemd, gedaagde echter niet.
2.5 Bij brief van 25 mei 2012 is gedaagde gewezen op zijn recht om binnen acht weken na ontvangst van de brief een gerechtelijke procedure aan te vangen teneinde te laten beoordelen of het voorstel van eiseres redelijk is. Gedaagde heeft daar geen gebruik van gemaakt.
3. De stellingen van partijen
3.1 Aan de vordering heeft eiseres naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
Eiseres heeft recht en belang bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. De woningen in de [buurt] voldoen in de huidige staat niet aan de hedendaagse maatstaven. Door het verrichten van deze werkzaamheden zal de kwaliteit van de woningen aanzienlijk verbeteren.
Gedaagde heeft de 8-wekentermijn van artikel 7:220 lid 3 BW onbenut gelaten. Het voorstel van eiseres moet daarom geacht worden redelijk te zijn. Gedaagde heeft een redelijk voorstel te gedogen en dient daaraan zijn medewerking te verlenen.
Eiseres heeft er geen vertrouwen in dat gedaagde haar in staat zal stellen de renovatiewerkzaamheden uit te voeren.
Eiseres heeft een spoedeisend belang, omdat de werkzaamheden aan de woning van gedaagde gepland staan voor week 46 en 47 en uitstel van de werkzaamheden zal leiden tot vertraging van het project, waardoor eiseres schade zal leiden.
3.2 Gedaagde heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd:
De in de dagvaarding genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als onderhoud, niet als renovatie. Artikel 7:220 lid 2 BW is daarom niet van toepassing.
Artikel 7:220 BW is van regelend recht. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 4.06 dat de verhuurder gedurende de huurtijd zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aan de woning zal aanbrengen. Die toestemming is niet gegeven.
Op grond van artikel 4.02 en artikel 10.02 geldt dat verhuurster alle onderhouds- en reparatiewerkzaamheden moet verrichten die noodzakelijk zijn resp. dat huurder die werkzaamheden dient te gedogen, die niet tot na het eindigen van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld. De thans voorgestelde werkzaamheden zijn echter niet noodzakelijk. De woning van gedaagde verkeert in goede staat. Bovendien duidt artikel 7:206 lid 1 BW er op dat het initiatief tot onderhoud bij de huurder gelegd en verhuurder pas in actie hoeft te komen als de huurder klaagt over het onderhoud.
De door eiseres gewenste werkzaamheden aan de andere woningen kunnen ook zonder de toestemming van gedaagde worden uitgevoerd.
4. De beoordeling van de vordering
4.1 Voldoende is gebleken dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat eiseres in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.2 In het kader van de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of de vordering van eiseres - kort gezegd - in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door eiseres gevorderde voorlopige voorziening geïndiceerd is. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een kort geding-procedure niet goed mogelijk is.
4.3 Allereerst dient beoordeeld te worden of de door eiseres genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden voor het onderhavige complex woningen. Onder renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging verstaan. De door eiseres omschreven werkzaamheden zijn naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, althans voor een aanzienlijk deel, toevoegingen die aan te merken zijn als verbeteringen van het gehuurde, waardoor het woongerief van een huurder naar de huidige maatstaven gewoonlijk zal toenemen. Het merendeel van de werkzaamheden heeft immers betrekking op het aanbrengen van thermische isolatie aan de woning alsmede op het vervangen van ramen met enkel glas in ramen met dubbelglas. De enkele door gedaagde nog aangevoerde omstandigheid dat zijn energieverbruik zo laag is dat de onderhavige maatregelen in zijn geval niet zullen leiden tot energiebesparing maakt dit niet anders. Voorts is niet weersproken dat het in casu om een groot aantal woningen gaat die tot een woningcomplex behoren, waarvan 80% van de huurders met uitvoering van de onderhavige werkzaamheden heeft ingestemd, zodat er sprake is van een situatie als bedoeld in lid 3 van voornoemd artikel. Ten slotte staat als onweersproken vast dat gedaagde geen beslissing van de rechter heeft verlangd over de redelijkheid van het voorstel van eiseres, zodat van de redelijkheid van het voorstel in rechte moet worden uitgegaan. Een en ander leidt er toe dat indien uitgegaan moet worden van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW gedaagde aan eiseres gelegenheid dient te geven de renovatie werkzaamheden aan de woning uit te voeren.
Een klein deel van de werkzaamheden ziet naar het oordeel van de kantonrechter niet op renovatie maar op onderhoud; het betreft hier de in de lijst opgenomen reparatie van houtrot en schilderwerk van de gevelkozijnen aan de buitenzijde van de woning en de stoeptegel voorzien van een nieuwe afwerklaag. Met betrekking daartoe geldt krachten lid 1 van artikel 7:220 BW dat gedaagde ook deze werkzaamheden dient te gedogen, althans voor zover zij als ‘dringend’ moeten worden geduid.
4.4 Uit de tekst van artikel 7:220 BW, noch uit een andere bepaling volgt dat deze bepaling van dwingend of semi-dwingend recht is. Dit brengt met zich dat partijen bij overeenkomst van deze bepaling kunnen afwijken. Partijen verschillen van mening over de vraag wat de consequenties zijn van de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen voor het onderhavige geval.
4.5 Niet in geschil is dat de inhoud van de huurovereenkomst wordt bepaald door het in geding gebrachte huurreglement. De relevante bepalingen daaruit luiden, voor zover van belang, als volgt.
Artikel 04
02. De verhuurster moet gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alle onderhouds- en reparatiewerkzaamheden verrichten die noodzakelijk zijn (…)
(…)
06. De verhuurster zal gedurende de huurtijd zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aanbrengen aan het gehuurde en de daartoe behorende voorzieningen.
Artikel 10
02. De huurder zal alle door verhuurster noodzakelijk geachte onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde gedogen, die niet tot na het eindigen van de
huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld.
4.6 Met betrekking tot het merendeel van de werkzaamheden hiervoor onder 4.3 als renovatie gekwalificeerd, heeft te gelden dat partijen met de bepaling als opgenomen in artikel 4.06 van de huurovereenkomst van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 en 3 BW zijn afgeweken, in die zin dat hiervoor de expliciete toestemming van gedaagde is vereist. Nu vaststaat dat gedaagde zijn toestemming niet heeft gegeven - en ook niet wenst te geven - kan niet van hem worden verlangd dat hij aan deze renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent.
4.7 De bepalingen als opgenomen in artikel 4.02 en 10.02 zien op de verplichting van de verhuurster respectievelijk de gedoogplicht van de huurder ter zake van het verrichten van noodzakelijk te achten onderhouds- en reparatiewerkzaamheden.
De kantonrechter volgt gedaagde niet waar deze lijkt te stellen dat alleen noodzaak tot onderhoud kan bestaan waar huurder heeft geklaagd. Een dergelijk uitgangspunt blijkt niet uit de wet en kan zeker niet worden gelezen in artikel 10.02 van de overeenkomst, nu daarin wordt gesproken van door de verhuurster noodzakelijk geachte werkzaamheden. Daaronder zijn te begrijpen de onder 4.3 vermelde, door eiseres noodzakelijk geachte, reparatie – en schilderwerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning. Deze werkzaamheden dienen naar hun aard regelmatig te worden uitgevoerd, zodat die ook niet tot na het eindigen van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld. Het verweer van gedaagde dat nog niet zo lang geleden is geschilderd wordt dan ook als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Dit betekent dat er voorshands van uit dient te worden gegaan dat gedaagde deze werkzaamheden op grond van artikel 10.02 van de overeenkomst heeft te gedogen.
4.8 Het vorenstaande leidt er toe dat in een bodemprocedure de onderhavige vordering in zijn geheel niet een zodanige kans van slagen heeft dat het geïndiceerd is om daarop vooruit te lopen en de onderhavige vordering bij wege van voorlopige voorziening toe te wijzen. De vordering wordt daarom, behoudens voor zover deze betrekking heeft op voornoemde werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning, afgewezen.
4.9 Nu de te gedogen werkzaamheden de buitenzijde van de woning betreffen, heeft eiseres geen belang bij de gevorderde ontruiming, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
4.10 Eiseres wordt als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt gedaagde om op het eerste verzoek van eiseres medewerking te verlenen aan - en te gedogen dat - eiseres, althans door eiseres ingeschakelde personen, eventueel houtrot aan de gevelkozijnen repareert, de buitenkant van de gevelkozijnen schildert en de stoepvoorgevel voorziet van een nieuwe afwerklaag;
veroordeelt eiseres in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 200,-- aan salaris voor de gemachtigde.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af de vordering voor het overige.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.