ECLI:NL:RBROT:2013:5356

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Afdeling privaatrecht

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/408776 / HA ZA 12-777

Vonnis van 3 juli 2013

in de zaak van

[eiser],

wonende te Rotterdam,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M.P.V. den Engelsman,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. S.M. Conijnenberg.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 4 september 2012, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met

producties;

het tussenvonnis van 7 november 2012;
de conclusie van antwoord in reconventie, met productie;
het proces-verbaal van comparitie van 24 mei 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De vaststaande feiten in conventie en reconventie

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte stukken, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

2.1.

De Gemeente is eigenaar van een aantal panden met omringend perceel aan de

[adressen]. Het betreft vier woningen, een schuur en het omringend perceel, kadastraal als volgt aangeduid:

[adres 1];

[adres 2];

[adres 3];

[adres 4] (hierna: het perceel);

[adres 5];

[adres 6].

(productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie).

2.2.

[eiser] is in februari 1985 de woning aan de ’[adres 4] gaan bewonen en staat vanaf 14 oktober 1985 tot heden op dat adres in de Gemeentelijke Basis Administratie geregistreerd (productie 2 bij dagvaarding). Zijn voormalige echtgenote [A] heeft van 21 augustus 1989 tot 6 mei 2010 op voornoemd adres gewoond en ingeschreven gestaan.

2.3.

In een brief aan de burgemeester van Rotterdam in mei 2010 heeft [eiser] aangegeven zijn woning te willen ruilen met de woning aan de ’[adres 7] (productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie).

2.4.

Bij schrijven van 21 juni 2010 heeft de burgemeester van Rotterdam [eiser] medegedeeld dat ruilen niet mogelijk is, omdat de woning aan de ’[adres 7] in particulier bezit is (productie 5 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie).

2.5.

Op 28 februari 2012 heeft de heer [B] (hierna: [B]), werkzaam bij het cluster Stadsontwikkeling van de Gemeente, [eiser] op zijn woonadres bezocht.

2.6.

Mr. Den Engelsman heeft in zijn e-mail aan [B] d.d. 5 april 2012 de Gemeente bericht dat [eiser] door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het perceel en dat hij het perceel als zijn eigendom in de openbare registers wil inschrijven. In dat verband heeft [eiser] de Gemeente verzocht of zij haar medewerking aan de inschrijving wil geven dan wel hem wil berichten dat zij de verjaring betwist (productie 4 bij dagvaarding).

2.7.

[B] heeft in zijn e-mail aan mr. Den Engelsman d.d. 18 juni 2012 namens de Gemeente betwist dat [eiser] door verjaring eigenaar zou zijn geworden van het perceel. Verder heeft hij aangegeven dat de Gemeente ontruiming wenst van het perceel (productie 5 bij dagvaarding).

3.De vordering in conventie

3.1.

De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat [eiser] door middel van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van een perceel grond, in het kadaster aangegeven als [adres 4];

te gelasten dat in de kadastrale registers [eiser] als eigenaar van [adres 4] zal worden opgenomen en te bepalen dat het vonnis van de rechtbank veertien dagen na betekening op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte;

de Gemeente te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 5.160,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

e Gemeente te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten, indien niet binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan de veroordeling is voldaan;

de Gemeente te veroordelen tot betaling van de nakosten.

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:

3.2.

[eiser] is vanaf 1985, dus meer dan 20 jaar, zonder bezwaar van de gemeente, bezitter van het perceel, zodat de revindicatie op grond van artikel 3:306 BW is verjaard en hij op grond van artikel 3:105 BW eigenaar van dat perceel is geworden. Van houderschap uit hoofde van een bruikleenovereenkomst voor de Gemeente is geen sprake.

3.3.

[eiser] heeft het bezit verkregen doordat hij in februari 1985 in de leegstaande woning is getrokken om er te gaan wonen en daar onafgebroken tot op heden is blijven wonen. De gemeente heeft dit bezit gedoogd en heeft de verjaring niet gestuit.

3.4.

Sinds februari 1985 heeft [eiser] alle (onderhouds)werkzaamheden aan de woning (binnen en buiten), de grond met beplanting en de toegangsweg met loopbrug zelf verricht en betaald. Het maken van een brug naar zijn perceel, de bouw van een garage op zijn perceel, het aanleggen van een oprit op zijn perceel, het plaatsen van een hekwerk aan de voor- en achterzijde ter afbakening van het perceel ’[adres 3], de installatie van een nieuwe C.V. ketel, het plaatsen van dakramen en het verven van de woning kwalificeren als bezitshandelingen. Ook is het perceel niet voor een ieder vrij toegankelijk. Ter adstructie verwijst [eiser] naar een tweetal foto’s van de oprit en garage (productie 8 bij de conclusie van antwoord in reconventie).

3.5.

[eiser] heeft meer dan 20 jaar de exclusieve macht gehad over het perceel.

De Gemeente heeft 20 jaar geen macht over het perceel gehad en heeft 20 jaar geen eigendomshandelingen verricht ten aanzien van het perceel. De Gemeente heeft haar eigendom van het perceel verloren ten gunste van [eiser], die zich feitelijk wel als eigenaar heeft gedragen.

3.6.

[eiser] heeft buitengerechtelijke kosten gemaakt, welke hij heeft begroot op een bedrag van € 5.160,00.

4. Het verweer in conventie

4.1.

Het verweer van de Gemeente strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vordering dan wel tot ontzegging van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten.

De Gemeente heeft daartoe het volgende aangevoerd:

4.2.

[eiser] kan niet als bezitter van het perceel worden aangemerkt, omdat [eiser] ingevolge een tussen de Gemeente en [eiser] mondeling gesloten bruikleenovereenkomst, dit perceel als houder in gebruik heeft.

4.3.

Dat [eiser] het perceel als houder in gebruik heeft valt verder af te leiden uit:

- de e-mail van zijn ex-echtgenote aan Vastgoed-MA van 9 februari 2010 waarin onder meer staat:

“(…) Ik huur een huis van jullie (onder de naam [eiser]) op de ’[adressen].

… en ben ik bezig een urgentieverklaring, deze kan ik krijgen maar dan moet u voor mij een verhuurdersverklaring invullen en er een stempel op geven. (…)”;

de vraag van zijn moeder en zijn ex-echtgenote aan de gemeente om de naastgelegen woning, die door het vertrek van de buren leeg kwam te staan, ook te mogen gebruiken;
de brief van [eiser] aan de burgemeester van Rotterdam uit 2010, waarin hij verzoekt om woningruil.

4.4.

De door [eiser] verrichte werkzaamheden om in de woning te kunnen wonen, kunnen niet als bezitsdaden worden aangemerkt. Niet [eiser] maar de Gemeente heeft op, aan en rondom het gehele pand/perceel onderhoudswerkzaamheden verricht, zoals het controleren en rapporteren van bomen, het snoeien van populieren en bomen, het leveren van bangkirai planken voor het herstel van de brug, opname algemeen onderhoud [adres 4], het verwijderen van een op instorten staand tuinhuisje en het plaatsen van een hek (producties 8 tot en met 14 bij de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie). Ook de in opdracht van de Gemeente verrichte funderings-, asbest en bodemonderzoeken op 28 juni en 16 juli 2010 maken dat de Gemeente zich als eigenaar van het perceel heeft gedragen.

4.5.

De Gemeente betwist dat zij een bedrag ter zake van buitengerechtelijke kosten zou zijn verschuldigd. Door [eiser] zijn geen buitengerechtelijke werkzaamheden verricht anders dan ter voorbereiding van de zaak. Daarnaast is de hoogte van het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten onvoldoende onderbouwd. De enkele geschatte waarde van de onroerende zaak (€ 500.000,00) is in dit verband ontoereikend.

5.De vordering in reconventie

5.1.

De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis:

te verklaren voor recht dat de gemeente Rotterdam eigenaar is van de strook grond kadastraal bekend [adres 4];

[eiser] te veroordelen om de strook grond kadastraal bekend [adres 4], binnen twee maanden na het vonnis, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en verlaten en ter vrije beschikking aan de gemeente Rotterdam te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 750,00 per dag dat hieraan geen uitvoering wordt gegeven;

[eiser] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad

€ 5.355,00;

4. [eiser] te veroordelen in de proceskosten met inbegrip van de nakosten.

5.2.

Aan de vordering heeft de Gemeente ten grondslag gelegd hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd.

6.Het verweer in reconventie

6.1.

[eiser] heeft de vordering in reconventie gemotiveerd betwist. Aan het verweer heeft [eiser] ten grondslag gelegd hetgeen hij in conventie heeft gesteld.

7.De beoordeling

in conventie en in reconventie

7.1.

Gelet op de nauwe samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden beoordeeld.

7.2.

Partijen verschillen van mening wie van hen eigenaar is (geworden) van het perceel.

7.3.

Artikel 3:105 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed krijgt, ook al was zijn eigendom niet te goeder trouw. Bedoelde verjaringstermijn bedraagt 20 jaar (artikel 3:306 BW in combinatie met artikel 73 Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek). Zij begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing kon worden gevorderd van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (artikel 3:314 BW). Noodzakelijk is slechts dat de rechthebbende het bezit gedurende 20 jaar heeft moeten ontberen.

7.4.

Of iemand een goed houdt en of hij dat voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld aan de hand van de maatstaf van artikel 3:307 e.v BW en op grond van uiterlijke feiten. Artikel 3:113 BW bepaalt dat men een goed in bezit neemt door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Die machtsuitoefening moet zodanig zijn dat die ander zijn bezit verliest. De interne, niet naar buiten kenbaar gemaakte wil om als rechthebbende op te treden is voor het bestaan van bezit niet relevant. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn.

7.5.

Kernvraag is of [eiser] zich naar verkeersopvatting de exclusieve macht over het perceel heeft verschaft, waaruit enerzijds ondubbelzinnig de pretentie van eigendom van dat perceel blijkt, terwijl anderzijds duidelijk moet zijn dat de macht van de Gemeente over dat perceel is geëindigd.

Het plaatsen van een hek ter afbakening van het perceel ’[adres 3] is een dergelijke bezitsdaad. Dat geldt ook voor de aanleg van de kleine brug en de oprit, de bouw van de garage, het verven van het huis, het plaatsen van dakramen en de installatie van een nieuwe C.V. ketel. Deze handelwijze van [eiser] duidt erop dat hij zich als bezitter en niet als houder van het perceel gedroeg. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente ooit heeft gevorderd dat [eiser] zich diende te onthouden van het verrichten van werkzaamheden aan de woning dan wel dat zij heeft gevorderd dat hij de brug, de oprit en garage diende te verwijderen.

Naar verkeersopvattingen duiden deze uiterlijke omstandigheden erop dat men zich als rechthebbende beschouwt. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] vanaf in ieder geval omstreeks 1985 zich als bezitter van het perceel is gaan gedragen en dat dit ondubbelzinnig bezit in ieder geval tot na 2005 onafgebroken is voortgezet.

7.6.

De Gemeente heeft aangevoerd dat [eiser] niet als bezitter maar als houder het perceel in gebruik heeft genomen. Als onderbouwing van dit verweer heeft zij gewezen op een tussen partijen mondeling overeengekomen bruikleenovereenkomst, de onder 4.3 genoemde (e-mail)correspondentie en de onder 4.4 genoemde (onderhouds)werkzaamheden.

Vooropgesteld zij dat de Gemeente op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat tussen haar en [eiser] een bruikleenovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Nu [eiser] zulks betwist, is dit standpunt onhoudbaar. Hetgeen [B] ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft verklaard
“dat het in die tijd waarin dhr. [eiser] de woning heeft betrokken niet ongebruikelijk was om slooppanden tijdelijk op basis van mondelinge afspraken te verhuren”maakt dat niet anders. De verklaring is daarvoor te algemeen, nog daargelaten dat bruikleen en verhuur verschillende soorten overeenkomsten betreffen.

Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting kan worden afgeleid dat het overgrote deel van de in opdracht van de Gemeente uitgevoerde (onderhouds)werkzaamheden geen betrekking hebben op het perceel; immers op het perceel bevonden zich geen populieren, een op instorten staand tuinhuisje en een hek. Overigens dateren deze werkzaamheden, behoudens de levering en plaatsing van bangkirai planken voor de brug, van na 2005. Ter zake van de levering en plaatsing van de bangkirai planken voor de brug heeft [eiser] gemotiveerd uiteengezet dat deze niet bestemd waren voor de kleine brug die toegang verschaft tot de woning en de garage van [adres 4]. De Gemeente heeft dit onweersproken gelaten. De onder 4.2 genoemde (e-mail)correspondentie is in het licht van het voorgaande onvoldoende als onderbouwing van het verweer dat [eiser] het perceel als houder in gebruik heeft genomen. Bij de eerste twee punten was [eiser] zelf niet betrokken, terwijl het derde punt heel wel kan passen in de situatie dat [eiser] zichzelf als rechthebbende op het perceel beschouwde. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente andere stuitingshandelingen heeft gepleegd vóór ommekomst van de verjaringstermijn. Wat er ook zij van de reden van het bezoek van [B] op 28 februari 2012 aan het woonadres van [eiser], vaststaat dat de Gemeente te laat is met haar revindicatie.

7.7.

Gezien het voorgaande staat vast dat [eiser] het perceel voor zich zelf is gaan houden en er mitsdien sprake is van bezit. Nu dit bezit al meer dan 20 jaar heeft voortgeduurd, is [eiser] door bevrijdende verjaring eigenaar van het perceel geworden. De vordering in conventie ligt voor toewijzing en de vordering in reconventie voor afwijzing gereed.

7.8.

De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu onvoldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.

7.9.

De Gemeente zal als de ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie, als hierna vermeld. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als in het dictum vermeld.

De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van [eiser] in conventie op:

dagvaarding € 90,64
vast recht € 267,00
salaris advocaat

Totaal € 1.261,64

De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van [eiser] in reconventie op:

- salaris advocaat € 452,00 (1 punt x tarief € 452,00).

De gevorderde nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen.

8.De beslissing

De rechtbank

in conventie:

verklaart voor recht dat [eiser] eigenaar is van het perceel ’[adres 4];

gelast dat in de kadastrale registers [eiser] als eigenaar van voornoemd perceel wordt opgenomen;

bepaalt dat dit vonnis veertien dagen na betekening in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte;

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten aan de zijde van [eiser] bepaald op

€ 1.261,64 ;

bepaalt met betrekking tot de proceskosten dat de Gemeente deze dient te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en veroordeelt de Gemeente, voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voornoemde termijn voor voldoening;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie:

wijst af de vordering;

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten aan de zijde van [eiser] bepaald op

€ 452,00;

in conventie en in reconventie

veroordeelt de Gemeente tot betaling van € 131,00 aan nakosten voor zover deze kosten worden gemaakt, verhoogd met € 68,00 en met betekeningskosten in het geval de Gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoen en betekening van de executoriale titel plaatsvindt;

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2013.

1451/427