Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/427963 / KG ZA 13-651
Vonnis in kort geding van 26 juli 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. E.H.P. Dingenouts,
tegen
de stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. E. Piepers.
Partijen zullen hierna [eiser] en Woonbron genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 28 juni 2013, met producties,
- de mondelinge behandeling d.d. 17 juli 2013,
- de producties en pleitnota van Woonbron.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van de inhoud van de door partijen overgelegde producties, kan in dit kort geding van de volgende feiten worden uitgegaan.
2.1.
De woning aan de [adres] behoort in eigendom toe aan [eiser].
2.2.
[eiser] heeft meerdere schulden en er rusten diverse executoriale beslagen op zijn woning. [eiser] wordt bijgestaan door de Stichting Maatschappelijke Dienstverlening Delfshaven en Sociaal Raadslieden Rotterdam.
2.3.
Medio 2012 is Stichting Maatschappelijke Dienstverlening Delfshaven in gesprek getreden met Woonbron over verkoop van de woning van [eiser] aan Woonbron en, aansluitend daarop, verhuur van die woning aan [eiser].
2.4.
Een e-mail d.d. 25 oktober 2013 van Woonbron aan mw.[X] (hierna:[X]) van Stichting Maatschappelijke Dienstverlening Delfshaven luidt voor zover hier van belang:
“(…)
In principe kom ik bij hem thuis om alle vertrekken in te meten e.d. Tevens komt een collega mee om het energielabel te bepalen. Dit heeft nl. ook invloed op de huurprijs. Vervolgens geef ik zsm de huurprijs aan hem door en wil ik een acceptatiegesprek met hem inplannen bij mij op kantoor om al zijn gegevens te verzamelen. Maar wellicht kan je aan hem vragen om in ieder geval al bij de belastingdienst (…) het IB60 formulier op te vragen van 2011 (…). Tevens wil ik de volgende gegevens van hem hebben ivm het opstellen van het huurcontract:
-Legitimatiebewijs van alle inwoners (…)
-3 recentste loonstroken/uitkeringsspecificaties van alle meerjarigen
-betalingsregelingen overleggen van eventuele openstaande schulden
-IB60 2001
Pas als ik al deze gegevens heb, kan/mag ik een huurcontract opstellen (…)”.
2.5.
Op 29 oktober 2012 heeft Woonbron de woning van [eiser] bezocht en beoordeeld ter bepaling van de huurprijs en het aanleveren van een energielabel.
2.6.
Op 31 oktober 2013 is tussen [eiser] als verkoper en Woonbron als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onder 2.1 genoemde woning. De levering was vastgesteld op 1 december 2012 (of zoveel eerder of later als partijen nader zouden overeenkomen).
2.7.
Op 28 november 2012 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en Woonbron. [eiser] was tijdens dat gesprek alleen, zonder bijstand van zijn hulpverleners, aanwezig.
2.8.
De levering van de woning op 1 december 2012 heeft geen doorgang gevonden.
2.9.
Een e-mail van[X] aan Woonbron d.d. 8 januari 2013 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Graag geeft ik je even een stand v zaken en uitleg over de aanpak in deze situatie. In mijn aanpak houd ik rekening je zorgen over of dhr [eiser] de huur zou kunnen gaan betalen na verkoop van de woning.
(...)
Perspektief:
We gaan het budget van meneer in de reguliere staat brengen. Regulier = zoals het NIBUD rekent:
1) Een huur van euro 400 is voor de categorie bijstandstrekkers niet de hoogste huur.
2) Ingeval [eiser] zou huren, heeft hij wel de nivellering als gevolg van de toeslagen en kwijtscheldingen: inkomen en uitgaven in evenwicht.
3) De schulden worden voldaan met de verkoopsom van de woning (…). Geen aflossingen meer bovenop de normale vaste laten.
4) Het vrijwillig bewind wille we inzetten om [eiser] even rust te geven en om zekerheid in te lassen dat vaste lasten betaald gaan worden (…)”
2.10.
Een brief van [eiser] aan Woonbron d.d. 11 februari 2013 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Hiermee wil ik u verzoeken alsnog tot de aankoop van mijn woning aan de [adres] over te gaan. Met daarbij een huurcontract tussen uw dienst en mij zodat ik de woning kan gaan huren.
In een eerder gesprek op uw kantoor was ik geschrokken van de vragen die mij gesteld zijn en de opmerkingen die zijn geplaatst. Ik voelde mij aangevallen en beoordeeld op zaken die niet overeenstemmen met mijn levenspraktijk. U moet weten dat ik al geruime tijd in een spanningsvolle sfeer leef (…). Hierdoor ben ik sneller emotioneel en verdedig ik mijzelf niet op een goede manier. Mijn excuses voor deze afwerende reactie. Hiermee heb ik het gesprek niet opengehouden en inhoudelijk gereageerd.
(…)
De sociaal Raadsman onderhoudt (…) contact met de schuldeisers zodat alle schulden geheel worden betaald.
Vanuit het algemeen maatschappelijk werk, is thuisadministratie georganiseerd zodat de overgang naar een huur situatie zonder schulden en ook een andere financiële geld stroom soepel kan verlopen (…). Daarbij zal inkomensbeheer zorg gaan dragen voor het betalen van de vaste kosten in de toekomst.
Sinds ons eerdere gesprek heeft maatschappelijk werker, [X] contact gehouden met de notaris. Zij hebben het dossier aangehouden zodat ik kon zorgen voor de voorwaarden om aan uw geuite zorg over mijn huur-betaal gedrag en huishoudelijke verzorg van de woning te voldoen.
Tenslotte dan ook het verzoek alsnog de verkoop en het ondertekenen van het huurcontract tussen uw dienst en mij te laten plaatsvinden (…)”.
2.11.
Een brief van Woonbron aan [eiser], die bij deurwaardersexploot d.d. 15 februari 2013 aan [eiser] is betekend, luidt voor zover hier van belang:
“(…)
U heeft, op advies van de hulpverlening, Woonbron benaderd met het verzoek uw woning aan te kopen en een huurovereenkomst met u aan te gaan. Dit verzoek komt voort uit uw wens uw financiële situatie op orde te krijgen.
Tijdens de bespreking van dit verzoek op 31 oktober 2012 hebben we géén overeenstemming bereikt over het sluiten van de huurovereenkomst.
Wél tekende u de koopovereenkomst voor de verkoop van het appartementsrecht van uw woning [adres] aan Woonbron.
In deze koopovereenkomst staat dat u op 1 december 2012 de leveringsakte moest tekenen bij de notaris.
Tot op heden heeft u dit niet gedaan.
Ik geef u overeenkomstig artikel 14 van Pro de koopovereenkomst 8 dagen de tijd na bezorging van de brief door de deurwaarder, om als nog de leveringsakte te tekenen bij de notaris. Indien u deze termijn voorbij laat gaan, bent u in verzuim in de nakoming van de koopovereenkomst en wordt de overeenkomst ontbonden.
(…)
Voor de duidelijkheid geeft aan dat Woonbron, indien u overgaat tot levering van uw woning, NIET bereid is de woning aan u te verhuren. U zult de woning [adres] moeten verlaten, zodra Woonbron eigenaar is (…)”.
2.12.
Bij brief d.d. 11 maart 2013 aan [eiser] heeft Woonbron de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1) Woonbron te veroordelen tot het verlenen van haar medewerking aan de levering door [eiser] aan Woonbron van de woning aan de [adres] en wel op grond van de koopovereenkomst d.d. 31 oktober 2012 en wel zodanig dat daadwerkelijke levering uiterlijk 10 dagen na betekening van dit vonnis zal plaatsvinden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat Woonbron hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke zou blijven, en
2) Woonbron te veroordelen tot het geven van uitvoering aan de huurovereenkomst tussen partijen voor de woning aan de [adres], direct aansluitend op de levering zoals daartoe onder andere het gehuurde ter beschikking te stellen aan [eiser] vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat Woonbron hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke zou blijven,
3) Woonbron te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Woonbron voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Met de stelling dat op de woning van [eiser] diverse executoriale beslagen rusten en dat de betreffende schuldeisers (waaronder hypotheekhouder Obvion) enkel bereid zijn om de uitkomst van het onderhavige kort geding af te wachten, alvorens zij tot executoriale verkoop van voornoemde woning zullen overgaan, heeft [eiser] het spoedeisend belang bij zijn vorderingen genoegzaam aannemelijk gemaakt. Woonbron heeft het spoedeisend belang bovendien niet betwist.
4.2.
De vorderingen van [eiser] komen neer op een vordering tot nakoming van Woonbron van haar verplichtingen uit hoofde van de onder 2.4 genoemde (en door Woonbron bij brief d.d. 11 maart 2013 buitengerechtelijk ontbonden) koopovereenkomst en, daarmee samenhangend, het uitvoering geven aan de (door [eiser] gestelde) huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres], direct aansluitend op de levering van die woning aan Woonbron. De voorzieningenrechter stelt voorop dat dergelijke vorderingen in kort geding slechts toewijsbaar zijn, indien met genoegzame mate van zekerheid geoordeeld kan worden dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.
4.3.
Tussen partijen staat vast dat tussen hen op 31 oktober 2012 een koopovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan Woonbron de woning [adres] van [eiser] heeft gekocht. Voorshands is voldoende aannemelijk dat het de bedoeling was dat [eiser] die woning vervolgens (na verkoop en levering) van Woonbron zou gaan huren. Tussen partijen is immers niet in geschil dat Stichting Maatschappelijke Dienstverlening Delfshaven Woonbron in 2012 heeft benaderd om, als oplossing voor de financiële problemen van [eiser], de woning van [eiser] aan te kopen in het kader van het op dat moment lopende ‘adoptieproject’ van Woonbron in de wijk waarin de woning van [eiser] gelegen is. Woonbron heeft niet betwist dat zij in het kader van dat project enkele woningen in die wijk heeft aangekocht en vervolgens terugverhuurd aan de verkopers. Vaststaat voorts dat Woonbron de woning van [eiser] eind oktober 2012, voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, heeft bezocht om de huurprijs vast te stellen.
De vraag is of -zoals [eiser] stelt- uiteindelijk een huurovereenkomst met Woonbron tot stand is gekomen.
4.4.
Zoals reeds overwogen heeft Woonbron voor de totstandkoming van de koopovereenkomst d.d. 31 oktober 2012 de woning van [eiser] bezocht om een huurprijs te kunnen bepalen. Zij heeft vervolgens een kale huurprijs van € 400,-- per maand vastgesteld. Vaststaat dat zij die huurprijs tijdens een gesprek op 28 november 2012, waarbij [eiser] alleen (zonder bijstand van zijn hulpverleners) aanwezig was, aan [eiser] voorgelegd. [eiser] heeft erkend dat hij tijdens dat gesprek heeft gezegd dat hij de huurprijs te hoog vond en dat hij zijn woning niet wilde verkopen en dat hij boos is weggelopen. Woonbron stelt dat, nu geen overeenstemming is bereikt over de huurprijs, tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5.
Voorshands valt echter niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Woonbron in de gegeven omstandigheden die uiting van [eiser] redelijkerwijze niet mocht opvatten als verwerping van de aangeboden huurprijs. [eiser] stelt onbetwist dat hij zich tijdens het gesprek op 28 november 2012 aangevallen voelde, omdat Woonbron tegen hem heeft gezegd dat zij er, gezien zijn uiterlijk, aan twijfelde of hij zichzelf en de woning wel goed verzorgde en dat zij hem ervan verdacht drugsgebruiker te zijn. Verder zou zijn woning vies zijn. [eiser] stelt dat hij hierop, als gevolg van zijn labiele persoonlijkheid en de omstandigheid dat hij onder grote druk staat, emotioneel heeft gereageerd.[X] heeft verklaard dat zij met mw. [Y] van Woonbron heeft besproken dat [eiser] mentaal weinig bewust is en emoties slecht hanteren kan en daarom ad hoc reageert in aangrijpende situaties.
Tegen die achtergrond en nu Woonbron op de hoogte was van de achtergrond van de reden tot verkoop van de woning aan Woonbron en wist dat [eiser] bijstand had van maatschappelijk werk (zij heeft dat weliswaar ter zitting betwist, maar in de door Woonbron zelf overgelegde stukken erkent mw. [Y] van Woonbron dat zij door maatschappelijk werk is benaderd om de woning van [eiser] aan te kopen), had Woonbron, mede gelet op haar bijzondere maatschappelijke positie, er naar voorlopig oordeel niet zonder meer vanuit mogen gaan dat [eiser], door boos weg te lopen uit het gesprek van 28 november 2012, afzag van de mogelijkheid om zijn woning van Woonbron te gaan huren en nader onderzoek moeten verrichten naar zijn wil en verklaring.
4.6.
Bij e-mail d.d. 8 januari 2013 (zie 2.9) heeft[X] vervolgens aan Woonbron bericht dat ‘een huur van euro 400 (…) voor de categorie bijstandstrekkers niet de hoogste huur” is. Verder heeft zij, naar aanleiding van door Woonbron tijdens het gesprek van 28 november 2012 geuite zorgen, bericht dat [eiser] in geval van huur recht zou hebben op toeslagen en dat de schulden van [eiser] zouden worden voldaan met de verkoopsom van zijn woning. Daarnaast zou vrijwillige onderbewindstelling ingesteld worden om zekerheid te bieden dat de vaste lasten van [eiser] betaald zouden worden.
Daarnaast heeft [eiser] bij brief d.d. 11 februari 2013 (zie 2.10) zijn excuses aan Woonbron aangeboden en heeft hij Woonbron verzocht verder te gaan met de koop van zijn woning en het ondertekenen van de huurovereenkomst.
Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk dat [eiser] (uiteindelijk) heeft ingestemd met de voorgestelde huurprijs. De omstandigheid dat [eiser] in een telefoongesprek met mw. [Y] van Woonbron op 11 februari 2013 opnieuw boos is geworden en heeft gezegd dat hij zijn woning niet wilde verkopen, doet daar, gelet op hetgeen onder 4.5 is overwogen, onvoldoende aan af.
4.7.
Naar voorlopig oordeel bestond derhalve met betrekking tot de essentialia van de huurovereenkomst tussen partijen overeenstemming. Het stond Woonbron daarom niet vrij om haar aanbod tot verhuur van de woning aan [eiser] bij brief d.d. 15 februari 2013 in te trekken (terwijl zij in die brief [eiser] wel gebiedt de woning aan haar te leveren).
4.8.
Voorshands is voorts voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Woonbron geen beroep op ontbinding van de koopovereenkomst toekomt. Vaststaat dat Woonbron die koopovereenkomst heeft ontbonden, omdat [eiser], ondanks sommatie daartoe, niet heeft meegewerkt aan levering van de woning aan [eiser]. [eiser] heeft echter niet meegewerkt aan levering, omdat Woonbron had gezegd dat zij niet langer aan [eiser] wilde verhuren en uit het voorgaande volgt dat van [eiser] in redelijkheid niet verwacht kon worden dat hij zou meewerken aan verkoop zonder (terug)huur.
4.9.
Het verweer van Woonbron dat het aan de verkoop in oktober 2012 ten grondslag liggende taxatierapport niet meer geldig is, omdat inmiddels meer dan 6 maanden na de datum van dat taxatierapport zijn verstreken, treft geen doel. Woonbron kan zo nodig een nieuw taxatierapport laten opmaken. Indien mocht blijken dat de waarde van de woning inmiddels is verminderd, dan moet in een bodemprocedure onderzocht worden voor wiens rekening en risico die waardevermindering komt. In die bodemprocedure kan dan ook worden beoordeeld voor wiens rekening en risico de kosten van een nieuw taxatierapport moeten komen.
4.10.
Met betrekking tot de huurovereenkomst acht de voorzieningenrechter wel aannemelijk dat, voordat die huurovereenkomst daadwerkelijk in kan gaan, [eiser] nog diverse gegevens aan Woonbron dient te overleggen, zoals Woonbron reeds bij e-mail d.d. 25 oktober 2012, derhalve voor de totstandkoming van de koopovereenkomst en de huurovereenkomst, aan de hulpverleners van [eiser] heeft bericht.
[eiser] heeft niet betwist dat hij die gegevens uiteindelijk nog niet aan Woonbron heeft overgelegd.
4.11.
Dat Woonbron, zoals zij stelt, daarnaast nog de mogelijkheid heeft om te beoordelen of zij [eiser] als huurder accepteert of niet, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Blijkens de e-mail van 25 oktober 2012 lijkt het overleggen van de gevraagde gegevens slechts een formaliteit te zijn. Bovendien heeft[X] in haar e-mail van 8 januari 2013 aangegeven dat en op welke manier [eiser] aan zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst kan voldoen. Voorshands valt niet in te zien dat aan [eiser] strengere eisen mogen worden gesteld dan aan andere -nieuwe- huurders van Woonbron. Ook ten aanzien van andere huurders heeft Woonbron van te voren nooit de absolute zekerheid dat de huur tijdig en volledig betaald zal worden. Daar komt bij dat Woonbron bij een huurachterstand altijd de mogelijkheid heeft [eiser] in rechte te betrekken en -zonodig- ontruiming van de woning te vorderen.
4.12.
Op grond van het voorgaande zal de voorzieningenrechter de vorderingen toewijzen, met dien verstande dat Woonbron pas aan de betreffende veroordelingen hoeft te voldoen, zodra [eiser] de in de e-mail van 25 oktober 2012 overgelegde gegevens aan Woonbron heeft verstrekt.
4.13.
Woonbron zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht 75,00
- salaris advocaat
Totaal € 983,82
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Woonbron tot het verlenen van haar medewerking aan de levering door [eiser] aan Woonbron van de woning aan de [adres], zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Woonbron hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum van € 65.000,--
5.2.
veroordeelt Woonbron tot het geven van uitvoering aan de huurovereenkomst tussen partijen voor de woning aan de [adres], direct aansluitend op de levering als bedoeld onder 5.1, en daartoe onder andere het gehuurde ter beschikking te stellen van [eiser] vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat Woonbron hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum van € 65.000,--,
5.3.
bepaalt dat Woonbron aan hetgeen onder 5.1 en 5.2 is omschreven niet eerder hoeft te voldoen dan vier weken na betekening van dit vonnis en nadat [eiser] de volgende gegevens aan Woonbron heeft verstrekt:
- een IB60 formulier over 2011
- de legitimatiebewijzen van alle inwoners
- 3 (meest) recente loonstroken/uitkeringsspecificaties van alle meerderjarige inwoners
- een overzicht van alle betalingsregelingen van eventuele openstaande schulden,
5.4.
veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 983,82, waarvan € 69,62 aan in debet gestelde explootkosten moet worden voldaan aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 56.99.90.688 ten name van MvJ arrondissement Rotterdam 545 onder vermelding van “proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2013, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Bosch, griffier. 2083/2009