Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
team handel
zaaknummer / rolnummer: C/11/101304 / HA ZA 12-2320
Vonnis van 19 juni 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
F.T. VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M. Fiers,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MP REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.G.M. Roijers.
Partijen zullen hierna F.T. Vastgoed en MP Real Estate genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 februari 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 22 mei 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
F.T. Vastgoed en MP Real Estate beleggen in onroerend goed.
2.2.
F.T. Vastgoed en MP Real Estate zijn overeengekomen om gezamenlijk in onderhandeling te treden met ASR Vastgoed vermogensbeheer B.V. (hierna te noemen: ASR) inzake aanschaf van het onroerend goedcomplex Groenendaal in Rotterdam, van welk complex ASR eigenaar is, althans was.
2.3.
Tussen ASR als verkoper enerzijds en F.T. Vastgoed en MP Real Estate als gezamenlijke kopers anderzijds is een schriftelijke koopovereenkomst gesloten op 8 december 2010. De koopsom was € 12.010.000,-. In de overeenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, die luidt:
“
De onderhavige verkoop en koop van het object vindt plaats onder de ontbindende voorwaarde dat de uitkomst van het door koper uitgevoerde due diligence onderzoek (zoals hiervoor omschreven) voor koper niet conveniërend is. Koper kan uitsluitend tot woensdag 15 december 2010, 17:00 uur een beroep doen op voormelde ontbindende voorwaarde door verkoper hiervan voor woensdag 15 december 2010, 17:00 uur in kennis te stellen.”
De onderhavige verkoop en koop van het object vindt plaats onder de ontbindende voorwaarde dat de uitkomst van het door koper uitgevoerde due diligence onderzoek (zoals hiervoor omschreven) voor koper niet conveniërend is. Koper kan uitsluitend tot woensdag 15 december 2010, 17:00 uur een beroep doen op voormelde ontbindende voorwaarde door verkoper hiervan voor woensdag 15 december 2010, 17:00 uur in kennis te stellen.”
2.4.
Op verzoek van MP Real Estate is de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen verlengd met één week.
2.5.
Op 16 december 2010 heeft MP Real Estate aan F.T. Vastgoed medegedeeld:
“
Beste [X],
Beste [X],
Ik trek me terug uit deze zaak, mijn adviseurs zijn het niet eens met de randvoorwaarden etc van deze aankoop.
Morgen ochtend zal ik dit formeel aan de partijen laten weten.
De heer [Y] en de heer [Z] zullen dit als je wilt verder toelichten.”
2.6.
Op 20 december 2010 heeft MP Real Estate aan de verkoopmakelaar van ASR medegedeeld:
“Onder verwijzing naar uw brief d.d. 16 december 2010 delen wij u hierbij mede dat de uitkomst van het due diligence onderzoek, zoals dat op dit moment door ons werd uitgevoerd, voor ons niet conveniërend is en wij helaas ook niet verwachten dat daar op basis van eventuele nadere informatie nog verandering in zal komen.
Om die reden doen wij hierbij (voor zover nodig) een beroep op de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in de 4e alinea van uw brief van 16 december 2010. Het spijt ons u dan ook te moeten berichten dat wij van de aankoop van het object afzien.”
MP Real Estate heeft toen ook een afschrift van deze brief aan F.T. Vastgoed doen toekomen.
2.7.
F.T. Vastgoed heeft bij brief van 21 december 2010 zelf ook de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
3.De vordering
3.1.
F.T. Vastgoed vordert veroordeling van MP Real Estate tot betaling van een schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Zij stelt daartoe dat MP Real Estate wanprestatie pleegt, althans misbruik van recht maakt, althans onrechtmatig handelt, omdat er geen geldige reden was om de ontbindende voorwaarde in te roepen. De reden mag slechts zien op de uitkomt van het due diligence onderzoek. Daarvan is geen sprake. De eigenlijke reden is dat MP Real Estate niet langer in zee wilde gaan met F.T. Vastgoed als medekoper. F.T. Vastgoed erkent in dit verband dat niet zij, maar MP Real Estate de transactie grotendeels zou financieren, maar zij acht dat geen goede reden voor ontbinding, nu deze omstandigheid ook al voor het sluiten van de overeenkomst bekend was bij MP Real Estate.
4.Het verweer
4.1.
MP Real Estate voert verweer. MP Real Estate voert onder meer aan dat zij een deugdelijke reden had om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan, hetgeen blijkt uit de omstandigheid dat de verkoper deze ontbinding heeft geaccepteerd. MP Real Estate betwist dat de werkelijke reden voor de ontbinding was dat zij niet langer in zee wilde gaan met F.T. Vastgoed en MP Real Estate betwist dat F.T. Vastgoed schade lijdt.
5.De beoordeling
5.1.
MP Real Estate mocht volgens de tekst daarvan, de overeenkomst ontbinden indien de uitkomst van het due diligence onderzoek haar niet zou “conveniëren.” Conveniëren betekent letterlijk: aanstaan, passen, schikken.
5.2.
De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.
5.3.
F.T. Vastgoed heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de betekenis van “conveniëren” een andere is dan de voormelde betekenis.
5.4.
In de term “conveniëren” ligt besloten dat het van de subjectieve mening van MP Real Estate mag afhangen of zij ontbindt. MP Real Estate mag reeds ontbinden als de uitkomst van het due diligence haar niet aanstaat. Het inroepen van de ontbinding op grond van een zodanige geformuleerd beding, leent zich niet of nauwelijks voor toetsing in rechte.
5.5.
Voor zover al een toetsing in rechte mogelijk is, oordeelt de rechtbank dat de ontbinding door MP Real Estate deze toets eenvoudig doorstaat. MP Real Estate heeft een afdoende verklaring gegeven voor het “niet conveniëren.” MP Real Estate heeft daartoe onder meer verklaard dat haar twee adviseurs de transactie niet zagen zitten. Deze stelling vindt bevestiging in de processen-verbaal van voorlopig getuigenverhoor. De ene adviseur,[Y], accountant van MP Real Estate, heeft onder meer verklaard dat hij vitale gegevens miste en dat hij het een impulsieve actie vond om de transactie aan te gaan. De andere adviseur, ir. [Z], onroerend goedadviseur bij Partners in Real Estate, heeft eveneens verklaard dat hij essentiële gegevens miste. Reeds hierom is het recht op ontbinding gegeven.
5.6.
Daarbij komt dat tussen partijen vast staat dat niet tussen hen is overeengekomen dat zij slechts gezamenlijk de ontbinding van de koopovereenkomst mogen inroepen.
5.7.
Het is overigens bedrijfseconomisch niet onverantwoord dat een koper kritischer naar de uitkomst van een due diligence onderzoek kijkt naarmate zijn risico hoger is en dat van zijn medekoper lager. In zoverre kan het F.T. Vastgoed niet baten dat zij stelt dat MP Real Estate haar niet meer zag zitten als zakenpartner.
5.8.
Slotsom is dat de vordering zal worden afgewezen. F.T. Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van MP Real Estate. Deze kosten worden begroot op € 575 aan griffierecht en € 1.130,- salaris advocaat (conform de Liquidatietarieven, 2 ½ punt, tarief II ad € 452,- per punt). Samen is dit € 1.705,-.
De eveneens gevorderde nakosten zullen worden toegewezen, op na te melden wijze.
Wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen met ingang van een latere datum
dan gevorderd, omdat het verzuim voor de nakosten ook kan intreden op enig tijdstip ná
veertien dagen na datum van het vonnis.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt F.T. Vastgoed, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van MP Real Estate, tot op heden begroot op € 1.705,- en vermeerderd met de wettelijke rente hierover indien en voor zover F.T. Vastgoed in gebreke blijft met voldoening daarvan binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis;
6.3.
veroordeelt F.T. Vastgoed in de kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en F.T. Vastgoed niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten indien en voor zover F.T. Vastgoed in gebreke blijft met voldoening daarvan binnen 14 dagen na betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2013.