Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 1415327 \ CV EXPL 13-308
1415327 \ CV EXPL 13-30816 januari 2013uitspraak: 12 juli 2013
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[eiseres]
,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, advocaat te Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
in persoon.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “[eiseres]”en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- het exploot van dagvaarding van 16 januari 2013 met producties;
- het schrijven zijdens [gedaagde] met bijlagen, ter griffie ingekomen d.d. 28 januari 2013, als zijnde de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, en
- het schrijven met producties zijdens [gedaagde] zoals ter griffie ingekomen op
19 april 2013.
1.2
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
1.3
In verband met de verplaatsing van de zittingslocatie Brielle naar Rotterdam is dit vonnis gewezen door de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan de [adres] (hierna: “het gehuurde”) tegen een huurprijs van € 837,76, die maandelijks bij vooruitbetaling is verschuldigd.
2.2
Op 17 april 2012 is door de kantonrechter een betalingsregeling tussen partijen ter zake van een huurachterstand betreffende het gehuurde opgenomen in een vaststellingsovereenkomst (zaaknummer 1329243 / CV EXPL 12-1427).
3. De vordering
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, en [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde te verlaten op de wijze zoals in de dagvaarding omschreven, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming zo nodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie, alsmede [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 3.943,36 ter zake van achterstallige huur berekend tot en met de maand januari 2013, buitengerechtelijke kosten en rente en € 837,76 per maand dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 februari 2013 in bezit zal houden, vermeerderd met de wettelijke rente over de openstaande maandbedragen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
De hoofdsom is opgebouwd uit € 3.351,04 aan uit handen gegeven huurachterstand tot en met januari 2013, € 556,72 aan buitengerechtelijke kosten en € 35,60 aan verschenen rente.
Bij repliek voert [eiseres] aan dat zij abusievelijk geen rekening heeft gehouden met de betaling van een huurtermijn op 28 september 2012, zodat de huurachterstand ten tijde van dagvaarden geen € 3.351,04 betrof, maar € 2.513,28. [eiseres] vermindert haar vordering conform. Als gevolg hiervan wenst [eiseres] haar vordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten te verminderen tot een bedrag van € 453,75 inclusief BTW.
3.2
Aan haar vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde] ondanks diverse aanmaningen ernstig (en herhaaldelijk) tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door het niet of te laat betalen van de maandelijkse huurtermijnen.
4.Het verweer
[gedaagde] erkent dat er sprake is geweest van een huurachterstand. Die is inmiddels echter volledig ingelopen, om welke reden [gedaagde] de toewijsbaarheid van de ontbinding betwist. [gedaagde] betwist bovendien de verschuldigdheid van alle kosten, nu [eiseres] bij dagvaarding van een onjuist bedrag aan hoofdsom is uitgegaan en hij bovendien altijd heeft uitgelegd in welke situatie hij verkeerde (lopende boedelverdeling in verband met echtscheidingsprocedure, psychosociale problematiek) en vervolgens alles binnen zijn vermogen heeft gedaan om aan zijn verplichtingen jegens [eiseres] te voldoen. [gedaagde] voert voorts aan dat [eiseres] nooit op de brief van Careyn Maatschappelijk werk van 6 juni 2012 (geen toegang tot geldbedragen in verband met boedelscheiding, vooruitschuiven datum definitieve beschikking door de Rechtbank) en op zijn eigen brief van 28 december 2012 (einduitspraak boedelscheiding, verwachting los komen gelden in januari of februari 2013) heeft gereageerd, waarin de situatie wordt uitgelegd, om begrip wordt gevraagd en een termijn waarbinnen naar verwachting volledige betaling zal volgen wordt aangegeven.
5.De beoordeling
5.1
Op de ontbinding van een huurovereenkomst is het regime van het algemene verbintenissenrecht en het stelsel van artikel 6:265 BW Pro van toepassing. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is het derhalve allereerst van belang om vast te stellen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
5.2
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van (herhaalde) wanbetaling. Op 17 april 2012 is een betalingsregeling tussen partijen overeengekomen ter zake van een huurachterstand. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in de onderhavige procedure betrof de nieuwe huurachterstand berekend tot en met de maand januari 2013 € 2.513,28, hetgeen gelijk is aan drie maandelijkse huurtermijnen. [gedaagde] erkent dat hij de betreffende huurtermijnen niet tijdig heeft voldaan. Gedurende deze procedure heeft [gedaagde] meerdere betalingen verricht. De totale vordering, inclusief rente en buitengerechtelijke kosten bedraagt volgens het overzicht van [eiseres] berekend tot en met de maand februari 2013 € 489,35. De kantonrechter overweegt echter dat de huurachterstand los van de buitengerechtelijke kosten en rente dient te worden beoordeeld, gelet op hetgeen ten aanzien van de verschenen rente onder 5.3 wordt overwogen. Immers, ingevolge artikel 6:44 BW Pro strekt een betaling in de eerste plaats in mindering van de kosten, vervolgens in mindering van de verschenen rente en ten slotte in mindering van de hoofdsom en de lopende rente. Buitengerechtelijke kosten worden niet als kosten in de zin van artikel 6:44 BW Pro beschouwd in verband met de toerekening van betalingen.
5.3
Rekening houdend met de betalingen van 23 januari, 25 januari en 31 januari 2013 is er ten tijde van de conclusie van repliek sprake van een voorstand van € 837,76. [eiseres] voert echter aan dat de huurtermijn van februari 2013 nog niet is betaald. [gedaagde] stelt dat de huur van februari 2013 inmiddels wel (ook) is betaald en legt van die betaling een betalingsbewijs over. Nu [eiseres] op die productie niet meer heeft kunnen reageren is de betaling in rechte niet vast komen te staan. Hoe het ook zij van die betaling, gelet op de bovenstaande berekening is er geen sprake van een toewijsbare huurachterstand.
5.4
De vordering tot vergoeding van de vervallen rente zal worden afgewezen, nu [eiseres] bij dagvaarding van een onjuist bedrag aan hoofdsom is uitgegaan. [eiseres] heeft hiermee over een te hoog bedrag aan hoofdsom vervallen rente berekend. De rente zal worden toegewezen zoals hierna vermeld.
5.5
Hoewel [gedaagde] de huurachterstand in de loop van deze procedure heeft ingelopen, maakt dat zijn tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst niet ongedaan. Immers, het is blijvend onmogelijk om de niet (tijdig) nagekomen verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst alsnog tijdig na te komen ((vgl. HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 - Gjanovitch/Schwartz). Het staat dan ook vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiseres]. Het beroep van [gedaagde] op zijn persoonlijke omstandigheden ontslaat hem niet van zijn betalingsverplichting jegens [eiseres].
5.6
Voor zover [gedaagde] met zijn verweer heeft bedoeld een beroep te doen op de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming overweegt de kantonrechter dat het (tijdig) betalen van de huur een wezenlijke verplichting is voor de huurder en dat het daarmee (herhaaldelijk) in gebreke blijven niet van een zo geringe betekenis is dat daardoor de ontbinding niet wordt gerechtvaardigd. Dat betekent dat ontbinding van de huurovereenkomst getoetst aan artikel 6:265 BW Pro toewijsbaar is. Echter, de kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat hij een beroep doet op artikel 6:2 lid 2 BW Pro jo. artikel 6:248 lid 2 BW Pro, waarin is bepaald dat een tussen partijen krachtens wet, dan wel krachtens overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
5.7
Bij de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid is een volle afweging van de belangen van partijen aan de orde. In dat verband heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij graag in het gehuurde wil blijven wonen, omdat hij daar al 25 jaar woont en ontruiming in deze moeilijke jaren een klap zou betekenen die hij niet te boven zal komen.
De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheid in beginsel niet dermate bijzonder en zwaarwegend is dat het woonbelang van [gedaagde] dient te prevaleren boven het belang van [eiseres] bij een huurder die tijdig de huur betaalt. Echter, onder de gegeven omstandigheden slaat de belangenafweging naar het oordeel van de kantonrechter tóch door in het voordeel van [gedaagde]. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat zowel zijn maatschappelijk werker als hijzelf een brief aan [eiseres] en haar incassogemachtigde hebben geschreven waarin de persoonlijke situatie van [gedaagde] wordt besproken, waaruit blijkt dat deze situatie tijdelijk is. In de brief van 28 december 2012 wordt zelfs aangegeven dat er inmiddels een eindbeschikking van de kantonrechter is gewezen met betrekking tot de boedelscheiding en wordt een termijn genoemd waarbinnen [gedaagde] verwacht over voldoende geld te beschikken om de huurachterstand volledig in te kunnen lopen, te weten in januari of februari 2013. Niet is gebleken dat [eiseres], althans haar incassogemachtigde, inhoudelijk heeft gereageerd op deze brief. Zij heeft volstaan met het sturen van (nog) een standaard aanmaning. Daarmee heeft [eiseres] het (woon)belang van [gedaagde] totaal niet onderschreven. De kantonrechter doet dat in de onderhavige procedure wel. Daarbij wordt waarde gehecht aan het feit dat [gedaagde] de huurachterstand ook daadwerkelijk - conform het door hem benoemde perspectief in de brief van 28 december 2012 - in de maand januari 2013 heeft ingelopen en bovendien aan zijn maandelijkse betalingsverplichtingen is blijven voldoen. Het belang van [eiseres] is hiermee onder de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gewaarborgd. De gevorderde ontbinding wordt daarom afgewezen. De gevorderde ontruiming volgt het lot van de ontbinding. Om die reden bestaat evenmin aanleiding om betaling van de maandelijkse huurtermijn toe te wijzen vanaf februari 2013 tot de datum van ontruiming.
5.8
[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 30 juni 2012 is ingetreden. Nu [eiseres] door abusievelijk geen rekening te houden met de betaling van 28 september 2012 voor een te hoog bedrag heeft aangemaand (en gedagvaard), voldoet de aanmaning niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. Immers, gelet op de daadwerkelijke hoogte van de huurachterstand op de datum van de aanmaning, wordt daarin een hoger bedrag aan buitengerechtelijke kosten genoemd dan op grond van het Besluit is toegestaan. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen.
5.9
[gedaagde] heeft [eiseres] herhaaldelijk op de hoogte gesteld van zijn situatie. Hij heeft eveneens aangegeven wanneer hij de huurachterstand naar verwachting volledig zou kunnen inlopen. Die verwachting is ook uitgekomen. [eiseres] heeft zich echter vlak voor die datum genoodzaakt gezien om [gedaagde] in rechte te betrekken. Mogelijk had zij daar gegronde redenen voor, maar die zijn de kantonrechter niet bekend. Niet is gebleken dat [eiseres] op enig moment inhoudelijk heeft gereageerd op de brieven van [gedaagde], hetgeen gelet op de inhoud van de brieven van [gedaagde] wel van [eiseres] had mogen worden verwacht. Ondanks het nadien versturen van een standaard aanmaning is de kantonrechter van oordeel dat het op 16 januari 2013 dagvaarden van [gedaagde] onder de gegeven omstandigheden als rauwelijks is te kwalificeren. De vordering tot vergoeding van de proceskosten wordt derhalve eveneens afgewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen de wettelijke rente ex. artikel 6:119 BW Pro over het saldo vanaf de dag der dagvaarding dat aan huurachterstand, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
566