ECLI:NL:RBROT:2013:7819

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2009002 CV EXPL 13-10009

uitspraak: 4 oktober 2013

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

de naamloze vennootschap

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats],

eiseres,

gemachtigde: Janssen & Janssen gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.C. Bekkering.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] en [gedaagde].

1.Het verloop van het proces

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

- het exploot van dagvaarding van 26 februari 2013, met producties;

- de conclusie van antwoord, met producties;

- de conclusie van repliek, met productie;

- de conclusie van dupliek.

1.2

De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[gedaagde] huurde een woning aan [adres] (hierna: het gehuurde).

2.2

Bij het aangaan van de huurovereenkomst is op 18 januari 2008 een opnamerapport nieuwe verhuring (hierna: opnamerapport) opgemaakt.

2.3

Op 24 oktober 2011 heeft, na de huuropzegging, een vooropname van het gehuurde plaatsgevonden. Hiervan is een rapport opgemaakt (hierna: het inspectierapport). [gedaagde] heeft voor de eindopname de sleutels van het gehuurde ingeleverd bij [eiseres] en is niet meer verschenen bij de eindopname.

2.4

[eiseres] heeft op 23 maart 2012 aan [gedaagde] een eindnota gestuurd en verzocht het totaal bedrag binnen 30 dagen na factuurdatum te betalen.

3.De vordering

3.1

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van in totaal € 9.286,99 opgebouwd uit € 8.150,91 aan openstaande posten, € 833,00 aan buitengerechtelijke kosten en € 303,80 aan verschenen rente tot 19 februari 2013, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding over € 8.150,91 en met proceskostenveroordeling.

Fout!
De documentvariabele ontbreekt.3.2 Aan haar vordering legt [eiseres] naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in gebreke met zijn contractuele verplichting het gehuurde bij einde van de huurovereenkomst in onbeschadigde staat en behoorlijk schoongemaakt op te leveren. Ondanks diverse aanmaningen en sommaties heeft [gedaagde] een bedrag van € 8.150,91 onbetaald gelaten ter zake vergoeding van kosten van herstel van in/aan het gehuurde aangebrachte en aan het einde van de huur niet door [gedaagde] herstelde schade/veranderingen overeenkomstig de door [eiseres] gedane opgave.

De gemachtigde van [eiseres] heeft buitengerechtelijke incassowerkzaam-heden verricht en [gedaagde] is gehouden de kosten daarvan te vergoeden.

Voorts is [gedaagde] gehouden tot betaling van de wettelijke rente.

3.2.1

Het inspectierapport luidt – voor zover relevant –:

“bladzijde 1

Geconstateerde gebreken/wijzigingen:

Omschrijving

1) de gehele woning leeg

2) alle vloerbedekking verwijderen

3) slaapkamer achterzijde → alles leeg

4) – behang verwijderen – gaten dichten

5) – plafond koof verwijderen + tekening verwijderen

6) – voortuin → verwijderen fonteinbak

bladzijde 2

1) – alle gaatjes ontdoen van pluggen en schroeven

2) – alle gaatjes dichten

3) – woonkamer muren glad stucen

4) – verwijderen van de vloerbedekking in de gehele woning + trapbekleding

5) – verwijderen van alle losse spullen in de gehele woning

6) – vervangen van alle sloten en raamsluitingen

7) – alle elektra verwijderen en waar nodig herstellen

8) – nieuwe thermostaat monteren

9) – toiletlamp verwijderen en kroonsteentjes aanbrengen

10) – de gehele woning voorzien van standaard plinten

11) – plavuizen in entreehal verwijderen en vloer egaliseren waar nodig

12) – hal kapstok verwijderen

13) – entreehal stucen glad

--) - meterkast nazien en waar nodig herstellen.

bladzijde 3

1) – het aanbrengen van een

2) nieuwe trapleuning standaard

3) - hal 1e etage glad stucen

4) – slaapkamers behang vrij maken

5) – raamkozijnen ontdoen van alle nietjes

6) – raamkozijnen gaatjes herstellen/dichten

7) – herstellen van alle electra waar nodig

8) – verlaagd plafond in slaapkamer verwijderen en

9) waar nodig plafond herstellen

10) - badkamer folie van tegels verwijderen + spiegel vervangen

11) - alle bovenlichten voorzien van glas + […]

12) - alle deuren terughangen + sluitend maken waar nodig

13) - berging leeghalen + tuinspullen verwijderen

--) - voortuin → fontijn + ombouw verwijderen + aarde storten.”

4.Het verweer

[gedaagde] heeft gemotiveerd geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiseres] en voert daartoe – samengevat – het navolgende aan. [gedaagde] erkent het merendeel van de punten van bladzijde 1 van het inspectierapport, te weten: verwijderen van de losse vloerbedekking en vaste vloerbedekking op de trap, verwijderen behang 2 slaapkamers, verwijderen verlaagd plafond met koof in kinderslaapkamer en verwijderen vijverbak in tuin. Hij is altijd bereid geweest de hiervoor redelijk gemaakte kosten, na specificatie daarvan, te voldoen. Van [eiseres] is echter nooit een onderbouwing of specificatie ontvangen, in plaats daarvan is zij tot dagvaarden overgegaan met bijkomende kosten.

De tweede en derde pagina van het inspectierapport zijn [gedaagde] onbekend, hij is niet akkoord gegaan met deze posten en niet verantwoordelijk voor de kosten daarvan. Alle door [eiseres] berekende kosten zijn niet redelijk.

Bij aanvang van de huur is er een opnamerapport opgesteld, maar dit dient met enige nuance te worden bekeken, de woning was door ouderdom en gebruik niet in de goede staat zoals omschreven. Daarnaast is het rapport niet met [eiseres] opgesteld, maar met een voorgangster van haar.

Voorts betwist [gedaagde] BTW en buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn.

5.De beoordeling van de vordering

5.1

Tussen partijen speelt de vraag of [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat zoals dat van hem verwacht mocht worden en zo niet, welke kosten [eiseres] voor herstel bij hem in rekening mag brengen.

5.2

Volgens [eiseres] was er schade aan het gehuurde. Deze schade blijkt uit het inspectierapport van 3 pagina’s. [gedaagde] betwist, op enkele posten na, dat er schade aan het gehuurde is en dat het gehuurde in slechtere staat is opgeleverd dan de staat bij aanvang van de huurovereenkomst.
Gelet op dit verweer is het van belang of er een beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Daaruit kan namelijk afgeleid worden in welke toestand het gehuurde door de huurder is ontvangen. Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW is de huurder, wanneer er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, gehouden het gehuurde in de staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als uitzondering op deze regel gelden geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

5.3

[eiseres] stelt dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een dergelijke beschrijving heeft opgesteld die [gedaagde] heeft ondertekend. [gedaagde] stelt echter dat dit opnamerapport niet voldoet.
De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. Vooralsnog is in de jurisprudentie nog niet uitgemaakt welke eisen aan een beschrijving moeten worden gesteld, wel volgt uit de wetsgeschiedenis dat de enkele clausule ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ niet als een beschrijving mag gelden. Een beschrijving moet zodanig zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde later moet worden opgeleverd. De kantonrechter moet dan ook oordelen of het door [eiseres] overgelegde opnamerapport hieraan voldoet. In dit opnamerapport staan de ruimtes van de woning onder elkaar opgesomd. Daarnaast een rij bestaande uit per ruimte een van de volgende opmerkingen: “in goede staat verkerend/aanwezig in de woning”, “[…] zonder grote oneffenheden”, “[…] onbeschadigd” of “aanwezig/nvt” en vervolgens een rij waarin per ruimte bijzonderheden of niet in goede staat verkerende opmerkingen ingevuld kunnen worden. Het opnamerapport sluit af met de volgende zin:
“Met de ondertekening verklaart de nieuwe huurder dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd, e.e.a. conform gezamenlijke inspectie, behoudens de onder ‘Door PWS te herstellen gebreken’ vermelde zaken”.
De kantonrechter is van oordeel dat dit opnamerapport niet overeenkomt met de bedoeling van de wetgever bij een beschrijving van het gehuurde conform artikel 7:224 lid 2 BW. Het opnamerapport is dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden dat [gedaagde] wist in welke staat hij het gehuurde weer moest opleveren. De aanvangsstaat is hierin onvoldoende duidelijk vastgelegd, nu er alleen ruimte was voor vermelding van de gebreken. Uit deze opnamestaat volgt niet wat op dat moment feitelijk de staat van het gehuurde was.
Kortom, het opnamerapport voldoet niet aan artikel 7:224 lid 2 BW, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Hoewel de wet in artikel 7:224 lid 2 BW spreekt van de mogelijkheid tot leveren van tegenbewijs, zodat de bewijslast bij de huurder blijft en de verhuurder slechts het vermoeden hoeft te ontzenuwen, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever dit niet heeft bedoeld. De wetgever heeft bedoeld om, wanneer geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de verhuurder te belasten met het bewijs ten aanzien van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en dus van het feit dat bepaalde tekortkomingen pas tijdens de huurovereenkomst zijn ontstaan.

5.4 Wat betreft het merendeel van de posten van bladzijde 1 staat vast dat deze bij aanvang van de huur anders waren dan de staat waarin [gedaagde] ze heeft opgeleverd. Immers hij heeft erkend dat het verwijderen van de losse vloerbedekking en vaste vloerbedekking op de trap, het verwijderen van het behang in twee slaapkamers, het verwijderen van het verlaagd plafond met koof in kinderslaapkamer en het verwijderen van de vijverbak in tuin voor zijn rekening dienen te komen.

5.5

Ten aanzien van de hoogte van de kosten voor herstel, geldt als volgt. De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakoming van deze verplichting is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim en kan verhuurder bij uitblijven van betaling haar vordering in rechte opeisen zonder dat er sprake is van onnodig gemaakte proceskosten.

Bovenstaande neemt echter niet weg dat de verhuurder zich in het kader van de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst actief dient op te stellen door een voorinspectie te houden. Door het houden van een voorinspectie heeft de huurder de mogelijkheid gehad om eventuele herstel- of schoonmaakwerkzaamheden zelf uit te voeren. De functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, kan een verhuurder in het geval er geen voorinspectie gehouden is niet alle door hem gemaakte herstelkosten als schadevergoeding vorderen, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren (HR 27-11-1998, LJN: ZC2790).

In dit geval is er een voorinspectie gehouden waarbij er namens beide partijen iemand aanwezig was. Dit heeft als gevolg dat de daadwerkelijk gemaakte kosten zouden kunnen worden toegewezen. [gedaagde] heeft echter ontkend dat het inspectierapport uit 3 pagina’s bestaat. Hij heeft, of er is namens hem dat blijft onduidelijk, de eerste pagina ondertekend. Op [eiseres], die zich op de rechtsgevolgen van haar stelling dat het inspectierapport destijds volledig is opgemaakt en 3 pagina’s beslaat en dat dit is besproken met [gedaagde] of iemand die namens hem aanwezig was bij de voorinspectie beroept, rust de bewijslast hiervan.

5.6

In ieder geval kunnen voor de door [gedaagde] erkende posten de daadwerkelijk gemaakte kosten worden toegewezen, nu [gedaagde] niet heeft betwist dat deze door [eiseres] aan de aannemer zijn voldaan. Ook de gevorderde BTW zal worden toegewezen, immers uit artikel 11 van de Wet op de Omzetbelasting volgt dat in het geval van verhuur van onroerende zaken de BTW niet verrekenbaar is (uitzonderingen daargelaten, doch deze zijn niet gesteld door [gedaagde]).

De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] dat hij geen specificatie of onderbouwing van het factuurbedrag heeft ontvangen van of namens [gedaagde] nu zijn gemachtigde in haar brief d.d. 3 april 2012 zelf schrijft dat bij de door haar ontvangen factuur is gevoegd een offerte van de aannemer met zeer uitgebreide werkzaamheden.
Voor de overige posten – voor zover er sprake is van tekortkomingen – kan thans nog niet beoordeeld worden of daarvoor de daadwerkelijk gemaakte kosten, inclusief BTW, zullen worden toegewezen of de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Van deze laatste kosten staat de hoogte nog niet vast.

5.7

Omdat partijen elkaars standpunten betwisten, acht de kantonrechter het gewenst de zaak met partijen te bespreken. Daartoe wordt een comparitie van partijen gelast, die tevens zal worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.

5.8

Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, moeten door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk drie werkdagen voor de zitting aan de kantonrechter en aan de wederpartij worden toegezonden.

5.9

Als één van de partijen verhinderd is op de in de beslissing bepaalde datum, moet deze partij dit binnen één week na ontvangst van dit vonnis aan de kantonrechter onder opgave van redenen berichten, onder vermelding van de zittingsdatum en het zaaknummer. Daarbij moet opgave gedaan worden van de verhinderdata van alle partijen voor de komende twee maanden.

5.1

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van het geding aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter,

alvorens verder te beslissen,

bepaalt dat elk van partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met haar gemachtigde) op
woensdag 13 november 2013 om 9.30 uurzal dienen te verschijnen ter zitting van de hieronder genoemde kantonrechter. De zitting zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw, Wilhelminaplein 100 te Rotterdam (melden in het rode gebouw B).

Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Böttcher en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

832