ECLI:NL:RBROT:2013:9801

• Datum uitspraak: 18 december 2013
• Publicatiedatum: 10 december 2013
• Zaaknummer: C-10-413921 - HA ZA 12-1059
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.C. Halk; I. Bouter; A. Eerdhuijzen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging van een vaststellingsovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden en onredelijkheid

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Rotterdam, hebben eisers [Eiser 1] en [Eiseres 2] een vordering ingesteld tegen de besloten vennootschap RESIDENCE WATERWEELDE B.V. De kern van het geschil betreft de vernietiging van een vaststellingsovereenkomst die op 27 oktober 2011 was gesloten. Eisers stellen dat deze overeenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden, omdat zij onder druk stonden en juridisch ondeskundig waren. De rechtbank heeft vastgesteld dat de vaststellingsovereenkomst juridische onjuistheden bevatte, waaronder onterecht hoge boetes en het weglaten van een ontbindende voorwaarde. Dit leidde tot de conclusie dat het beroep op het vernietigingsverbod onaanvaardbaar was volgens de redelijkheid en billijkheid, zoals vastgelegd in artikel 6:248 BW.

De rechtbank oordeelde dat de vaststellingsovereenkomst vernietigd moest worden, omdat deze niet aan de eisen voldeed die voortvloeien uit de redelijkheid en billijkheid. Bovendien werd overwogen dat de overeenkomst mogelijk onder de reikwijdte van richtlijn 93/13 viel, die betrekking heeft op oneerlijke bedingen. De rechtbank heeft de vordering van eisers toegewezen en de overeenkomst vernietigd, waardoor de juridische situatie werd teruggebracht naar de stand van zaken vóór de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst. Tevens werd Waterweelde veroordeeld tot betaling van € 135.000,00 aan eisers, vermeerderd met wettelijke rente.

In reconventie werd Waterweelde veroordeeld tot betaling van € 10.000,00 aan eisers, met rente, en de proceskosten werden gecompenseerd. De uitspraak vond plaats op 18 december 2013.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer: C/10/413921 / HA ZA 12-1059

vonnis van de meervoudige kamer van 18 december 2013

in de zaak van

1. [Eiser 1] en

2.
[Eiseres 2]

beiden wonende te Dordrecht,

eisers in conventie,

verweerders in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. F.M.A. Potter,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RESIDENCE WATERWEELDE B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. H.M.G. van Lotringen.

Partijen worden hieronder aangeduid als[eisers] en Waterweelde.

1. Het procesverloop

De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

tussenvonnis van 8 mei 2013 en de daarin genoemde stukken,

proces-verbaal van comparitie van 10 september 2013 en de daarin genoemde stukken,

de door beide partijen overgelegde producties.

2. De vaststaande feiten

In conventie en reconventie

2.1

Op 3 oktober 2010 hebben partijen een schriftelijke overeenkomst –verder te noemen de koop-ruil overeenkomst- (in de vorm van een invulformulier) gesloten met, voor zover thans van belang, de navolgende inhoud (productie 2 dagvaarding):

(logo)

Waterweelde

VERKOOPBEVESTIGING

Residence Waterweelde B.V. Locatie Moerdijk , 3-10-010

Verkocht aan : [Eiser 1]

(… )

Aantal : 1 stuk(s) recreatiewoning

(…)

Type : Waterweelde 75 m2 Kavelnr. : 104

Prijs, incl (…) BTW(…) € 235,000

Onder voorbehoud van financiering ja/nee datum--------------

Bijzonderheden : Vloerverwarming

aanleg tuin en tuinschuur 9m2

Extra voorzieningen : compleet met badkamer en keuken + open haard +

ligbad + airco + buitenkraan

(…)

In mindering : Woning Turkije € - 135.000

(…) Door de klant te betalen : € 100.000

*te betalen bij verkoop

(…)

- koper/koopster verklaart hierbij kennis genomen te hebben en akkoord te gaan met de geldende leveringsvoorwaarden van ons bedrijf zoals op de achterzijde vermeld.

(handtekeningen partijen)

2.2

Waterweelde heeft een blanco verkoopbevestiging overgelegd (productie 1 bij antwoord in conventie). Op de achterzijde zijn, in lichtblauwe inkt, algemene verkoop- en leveringsvoorwaarden van Waterweelde overgelegd. Deze luiden, voor zover thans van belang, als volgt:

(…)

Artikel 10 Ontbinding

Indien een der partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht (8) dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit de tussen partijen gesloten overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal de overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.

Indien koper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens verkoper en de overeenkomst deswege is ontbonden, verbeurt koper ten behoeve van verkoper een zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van twintig (20) procent van de overeengekomen totale koopsom, onverminderd het recht van verkoper op volledige schadevergoeding en vergoeding van kosten (…)

Indien verkoper op grond van lid 1 nakoming van de overeenkomst verlangt, zal koper ten behoeve van verkoper na afloop van de in lid 1 genoemde termijn van acht (8) dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van 3 (3) promille van de overeengekomen hoofdsom onverminderd het recht van verkoper op volledige schadevergoeding en vergoeding van kosten (…)

2.3

Op 21 oktober 2010 hebben partijen ten kantore van notaris Greving te Etten Leur een schriftelijke stuk ondertekend (productie 3 bij dagvaarding) met, voor zover thans van belang, de navolgende inhoud:

AANVULLENDE OVEREENKOMST BEHORENDE BIJ

KOOPOVEREENKOMST RESIDENCE WATERWEELDE 104

Ter aanvulling op de koopakte wordt het volgende nog overeengekomen:

1.
De koop van het chalet is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat koper zijn eigen woning aan de Suze Groenewegerf (…)niet vóór 31 december 2011 heeft verkocht voor een koopprijs van tenminste driehonderd dertigduizend euro (€ 330.000,00). Op deze ontbindende voorwaarde kan alleen koper een beroep doen middels een schriftelijke mededeling aan verkoper, die uiterlijk 4 januari 2012 door verkoper ontvangen dient te zijn.

(…)

4. Het chalet zal zo spoedig mogelijk worden opgeleverd wanneer voormeld woonhuis Suze Groenewegerf (…) is verkocht voor voormelde koopprijs. Bij de oplevering van het chalet zal koper de koopprijs van eenhonderdduizend euro (€ 100.000,00) aan verkoper voldoen.

2.4

Bij de ‘aanvulling op de aankoopbevestiging’ van 21 oktober 2010 -verder te noemen de aanvullende overeenkomst- zijn algemene en bijzondere bepalingen gevoegd (productie 3 bij dagvaarding), die door partijen zijn ondertekend en geparafeerd. Voor zover thans van belang houden de bijzondere bepalingen het volgende in:

(…)

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 10

Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (…)

(…)

Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op schadevergoeding. (…)

2.5

Op 4 februari 2011 hebben partijen een schriftelijke geldleningsovereenkomst ondertekend (productie 4 bij dagvaarding), op grond waarvan Waterweelde op 4 maart 2011 € 10.000,-- aan[eisers] heeft geleend.[eisers] dienden 4% rente per jaar te betalen en de hoofdsom op 2 september 2011 geheel te hebben afgelost.[eisers] hebben niets afgelost.

2.6

Bij brief van 7 september 2011 (productie 5 bij dagvaarding) heeft de advocaat van Waterweelde[eisers] in gebreke gesteld. Deze brief houdt, voor zover thans van belang, het volgende in:

(…) Op 3 oktober 2010 heeft u met cliënte een koop-ruil overeenkomst gesloten, die schriftelijk is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende overeenkomst.

Deze overeenkomst is slechts gedeeltelijk ten uitvoer gelegd doordat het door u geruilde object, zijnde een penthouse in Turkije, op naam is gesteld van cliënte.(…) U heeft tevens gekocht een chalet (…) te plaatsen op kavel 104 (…) voor de prijs van € 100.000,00.

Aangezien u nalatig bent de kavel en het chalet af te nemen sommeer ik u hierbij overeenkomstig artikel 10 van de overeenkomst binnen een termijn van acht dagen mij te laten weten of u de bereidheid heeft en in staat bent de kavel en het chalet af te nemen, bij gebreke waarvan aanspraak zal worden gemaakt op de door cliënte te lijden schade alsook op de door u op grond van artikel 10, lid 3, verschuldigde boete van 10% van de koopsom van het chalet, bedragende € 10.000,00. (…)

2.7

Op 27 oktober 2011 hebben partijen een schriftelijke vaststellingsovereenkomst ondertekend (productie 1 bij dagvaarding) met, voor zover thans van belang, de navolgende inhoud:

(…)

OVERWEGENDE DAT:

Waterweelde met [Eiser 1] en [Eiseres 2] op 3 oktober 2010 een koop-ruilovereenkomst heeft gesloten, die schriftelijk is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende verkoopbevestiging, welke hierbij aan deze vaststellingsovereenkomst wordt gehecht;

partijen ter uitwerking van deze koopovereenkomst op 21 oktober 2010 een nadere koop-ruilovereenkomst hebben gesloten met de volgende inhoud:

A.
[Eiser 1] en [Eiseres 2] hebben een perceel grond, bestemd voor de plaatsing van een recreatie-eenheid, (…) kavelnummer 104, van Waterweelde gekocht voor de prijs van € 135.000,00, kosten koper;

B.
De koopprijs van de kavel zal worden voldaan door levering van een penthouse, gelegen in Turkije, zoals nader in de koopovereenkomst omschreven, voor een bedrag van € 135.000,00. De koopsom zal worden verrekend door de onder A. genoemde koopprijs;

C.
[Eiser 1] en [Eiseres 2] kopen van Résidence WaterWeelde een chalet (…) voor de prijs van de koopsom van € 100.000,00;

3.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] het ingeruilde object, te weten het penthouse in Turkije aan Waterweelde in eigendom hebben overgedragen;

4.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] niet in staat zijn hun medewerking te verlenen aan de levering van de kavel met nummer 104 op hun naam, daar zij de daaraan verbonden kosten, die voor hun rekening komen, niet kunnen voldoen;

5.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] evenmin het aangekochte chalet kunnen afnemen, daar zij de koopsom niet kunnen voldoen; de koopovereenkomst zal aan deze vaststellingsovereenkomst worden gehecht;

6.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] op 4 februari 2011 van Waterweelde een bedrag hebben geleend van € 10.650,00 zoals vastgelegd in een geldovereenkomst van 4 februari 2011, die aan deze vaststellingsovereenkomst is gehecht;

7.
dat de overeengekomen rente van 4% per maand over het geleende bedrag inmiddels € 2.800,00 bedraagt, zodat de geleende som inclusief de verschuldigde rente t/m heden € 13.450,00 bedraagt;

8.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] niet in staat zijn het geleende bedrag, vermeerderd met rente aan Waterweelde terug te betalen;

9.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] tevens aan Waterweelde verschuldigd zijn op grond van de op de koopovereenkomst van het chalet toepasselijke voorwaarden een boete gelijk aan 3 promille van de koopsom per dag, tot aan de dag der algehele voldoening, welke boete € 300,00 per dag bedraagt;

10.
dat [Eiser 1] en [Eiseres 2] evenmin in staat zijn het verschuldigde boetebedrag te voldoen;

11.
dat partijen bij elkaar te rade zijn gegaan en de navolgende schikking zijn overeengekomen.

KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:

1. de koopovereenkomst en de akte van levering met betrekking tot het penthouse zijn onaantastbaar en kunnen niet geheel dan wel partieel vernietigd of ontbonden worden;

2. de koopovereenkomst met betrekking tot de kavel wordt ontbonden, met dien verstande dat als gevolg van deze ontbinding [Eiser 1] en [Eiseres 2] vanaf 1 november 2010 tot aan 1 november 2011 de boete verschuldigd zijn van € 300,00 per dag, bedragende 350 x € 300,00 is € 105.000,00;

3. de koopovereenkomst van de chalet zal eveneens worden ontbonden, met dien verstande dat als gevolg van deze ontbinding [Eiser 1] en [Eiseres 2] een boete verschuldigd zijn van gelijk aan 20% van de koopsom, derhalve een bedrag van € 20.000,00.

4. de koopsom van het penthouse, bedragende € 135.000,00 zal worden verrekend met de verschuldigde boetes onder 2 en 3 ad € 135.000,00. [Eiser 1] en [Eiseres 2] verklaren dat zij de verschuldigde boetes gelet op alle omstandigheden van het geval niet onredelijk vinden.

5. het geleende bedrag, vermeerderd met rente en kosten en de door [Eiser 1] en [Eiseres 2] verschuldigde kosten van rechtsbijstand, bedragende € 2.500,00, te vermeerderen met 6% bureaukosten en 19% b.t.w. zullen door Waterweelde aan partij [Eiser 1] en [Eiseres 2] worden kwijtgescholden.

6. deze overeenkomst kan niet geheel of gedeeltelijk vernietigd danwel ontbonden worden (…);

7. [Eiser 1] en [Eiseres 2] hebben zich -nu deze overeenkomst is opgesteld door de raadsman van Waterweelde- van rechtskundige bijstand laten voorzien, alvorens zij deze overeenkomst hebben ondertekend.

2.8

[eisers] hebben geen juridisch advies ingewonnen voor zij de vaststellingsovereenkomst ondertekenden.

3. De vordering

De vordering in conventie

[eisers] vorderen, na wijziging van eis, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

de vaststellingsovereenkomst van 27 oktober 2011 wordt vernietigd;

wordt verklaard voor recht dat de vernietiging onder a. het gevolg heeft dat de feitelijke en juridische situatie wordt teruggebracht naar 26 oktober 2011;

wordt verklaard voor recht dat de koop-ruilovereenkomst van 3 oktober 2010 is ontbonden;

Waterweelde te veroordelen tot betaling van € 135.000,-- met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2011;

wordt verklaard voor recht dat het Addendum gesloten op 21 oktober 2010 (per 26 oktober 2011) is ontbonden;

de algemene voorwaarden niet van toepassing worden verklaard althans dat deze worden vernietigd (met subsidiaire vorderingen);

met veroordeling van Waterweelde in de kosten van de procedure.

Waterweelde concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

De partijstandpunten worden hieronder bij de beoordeling van de vorderingen nader weergegeven.

De vordering in reconventie

Waterweelde vordert voorwaardelijk, voor het geval de vaststellingsovereenkomst zal worden vernietigd, na vermindering van eis, dat[eisers] worden veroordeeld om

te voldoen aan Waterweelde € 10.000 te vermeerderen met de overeengekomen rente van 4% per jaar vanaf 2 september 2011;

(kortweg) het perceel grond af te nemen

met veroordeling van[eisers] in de kosten van de procedure.

[Eiser 1] c.s. betwisten alleen de vordering onder ii.

De partijstandpunten worden hieronder indien daaraan wordt toegekomen bij de bespreking van de vorderingen nader weergegeven.

4. De beoordeling van het geschil

Waterweelde heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis en zij heeft daarop kunnen reageren, zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.

in conventie

4.1

Waterweelde heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis en zij heeft daarop kunnen reageren, zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.

4.2

De vaststellingovereenkomst

4.2.1

[Eiser 1] c.s. leggen aan hun vordering primair misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 BW) ten grondslag. Zij stellen hiertoe het volgende.

De vaststellingovereenkomst moet worden vernietigd omdat deze tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. Waterweelde heeft ten onrechte het beeld geschetst dat deze overeenkomst de enige uitweg voor[eisers] was. Dat was onjuist want ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst op 27 oktober 2011 waren de daarin genoemde boetes niet verschuldigd en toen hadden[eisers] nog tot 4 januari 2012 de mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden. Waterweelde heeft misbruik gemaakt van (1) de afhankelijkheid (de financiële druk die[eisers] jegens Waterweelde voelden) van[eisers] en (2) de juridische ondeskundigheid van[eisers]

Als[eisers] zich hadden gerealiseerd dat zij de koopovereenkomst nog hadden kunnen ontbinden, hadden zij dat gedaan en was deze overeenkomst niet gesloten.

4.2.2

Waterweelde betwist dat zij misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden en zij voert als verweer aan dat artikel 6 van de vaststellingovereenkomst bepaalt dat de overeenkomst niet kan worden vernietigd.

4.2.3

Artikel 6 van de vaststellingovereenkomst staat een beroep op vernietiging in de weg.[eisers] voeren echter aan, dat de vaststellingsovereenkomst zoals deze is ondertekend onaanvaardbaar is. Daarvoor voeren zij hetzelfde aan als zij aan het beroep op misbruik van omstandigheden ten grondslag leggen. Of gehoudenheid aan deze contractsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zal na de behandeling van het beroep op misbruik van omstandigheden worden beoordeeld.

4.2.4

Het beroep op misbruik van omstandigheden.

4.2.4.1 Een rechtshandeling is vernietigbaar indien zij door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen (art. 3:44 lid 1 BW). Misbruik van omstandigheden is aanwezig wanneer iemand weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden (artikel 3:44 lid 4 BW).

4.2.4.2 De tekst van de vaststellingsovereenkomst is opgesteld door de advocaat van Waterweelde. Juist daarom mochten[eisers] er op vertrouwen dat er geen juridische onjuistheden in de overeenkomst zouden staan. Van ondergeschikt belang is dan ook dat[eisers] zich, anders dan is bepaald in artikel 7 van de vaststellingsovereenkomst, niet hebben voorzien van juridische hulp.

4.2.4.3 Of er onjuistheden staan in de tekst van de vaststellingsovereenkomst moet worden beoordeeld aan de hand van de juridische situatie die gold kort voor het sluiten van de vaststellingsovereenkomst. De volgende onvolkomenheden staan in de considerans van de vaststellingsovereenkomst:

de mogelijkheid een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde ontbreekt in de opsomming;

de omschreven boetes waren niet verschuldigd.

Ad a.

In de aanvullende overeenkomst kregen[eisers] het recht om de koopovereenkomst tot uiterlijk 4 januari 2012 te ontbinden als hun woning niet voor 31 december 2011 zou zijn verkocht voor € 330.000,--. Vast staat dat ten tijde van het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst op 27 oktober 2011 de woning van[eisers] nog niet was verkocht, zodat[eisers] nog een beroep hadden kunnen doen op de ontbindende voorwaarde. In dit verband is niet relevant of de overeenkomst geheel (chalet en kavel) of gedeeltelijk (alleen chalet) kon worden ontbonden. Het feit dat deze belangrijke bepaling, die[eisers] geheel of voor het grootste deel uit de financiële problemen zou hebben gehouden, geheel is weggelaten, is misleidend.[eisers] zijn hierdoor op een essentieel punt onvolledig geïnformeerd. Weliswaar beschikten[eisers] over de tekst van de op 21 oktober 2010 (dus één jaar vóór het sluiten van de vaststellingsovereenkomst) gesloten aanvullende overeenkomst, maar zij zijn juridisch ongeschoold en zij mochten er op vertrouwen dat een advocaat geen misleidende en onvolledige informatie in de vaststellingsovereenkomst zou zetten, ook niet als het advocaat van de wederpartij betreft.

Ad b.

Waterweelde verwijst naar verschillende voorwaarden. Zij stelt dat de algemene voorwaarden op de achterzijde van de verkoopbevestiging stonden afgedrukt (relevante tekst: zie 2.2 hiervoor) en dat bij de aanvullende overeenkomst eveneens voorwaarden zijn gevoegd (relevante tekst zie hiervoor onder 2.4). Als beide sets voorwaarden zouden zijn overeengekomen (hetgeen is betwist), is onduidelijk welke voorwaarden prevaleren. In beide boetebepalingen staat echter dat pas een boete verschuldigd is nadat[eisers] schriftelijk in gebreke waren gesteld.[eisers] zijn pas op 7 september 2011 in gebreke gesteld, zodat de voorgerekende boete van € 105.000,00 (300 dagen à € 300,--) die in artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst is genoemd, reeds daarom onjuist is.

4.2.4.4[eisers] zijn door elk van de hiervoor omschreven onvolkomenheden bewogen tot het sluiten van de vaststellingsovereenkomst, ofschoon (de advocaat van) Waterweelde wist of moest begrijpen dat zij hen daarvan behoorde te weerhouden. Er is daarom sprake van misbruik van omstandigheden.

4.2.4.5 Ter zitting heeft Waterweelde nog aangevoerd, dat bij het bepalen van de boetes alleen is gezocht naar een maatstaf om op € 135.000,00 uit te komen, maar dat de algemene voorwaarden niet golden bij het opstellen van de vaststellingsovereenkomst. Wat er zij van deze merkwaardige en eenzijdig door Waterweelde bedachte redenering (nergens blijkt uit dat ook[eisers] dit resultaat beoogden), de juridisch niet onderlegde[eisers] kregen door de tekst van de overeenkomst een onvolledig en onjuist beeld van hun juridische situatie, waardoor zij zijn bewogen dit, voor hen uiterst nadelige contract te sluiten. Zij kregen immers de verkeerde indruk dat zij een torenhoge boete verschuldigd waren die zij alleen konden betalen door af te zien van terugbetaling van de waarde van het ingebrachte Turkse appartement (in de overeenkomst van 3 oktober 2010 gesteld op € 135.000).

4.2.4.6 Gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden (weglaten van de nog geldende ontbindende voorwaarde, een op niets gebaseerde torenhoge boete vermelden, het daardoor bewegen van[eisers] tot het sluiten van een uiterst nadelige vaststellingsovereenkomst) is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat[eisers], die zijn misleid door Waterweelde, zijn gebonden aan artikel 6 van de vaststellingsovereenkomst. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is deze bepaling dan ook niet van toepassing, zodat op grond van misbruik van omstandigheden de overeenkomst zal worden vernietigd. Aan bespreking van de subsidiaire grondslag (het beroep op dwaling) wordt niet toegekomen.

4.2.4.7 Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen.

Op grond van de hiervoor beoordeelde feiten bestaat het vermoeden dat de vaststellingsovereenkomst onder het bereik van de Europese Richtlijn 93/13EEG valt en bedingen bevat die oneerlijk zijn in de zin van deze Richtlijn. Een, op zichzelf geïndiceerd, ambtshalve onderzoek kan echter achterwege blijven, gelet op de hiervoor weergegeven overwegingen.

4.3

De koop-ruil overeenkomst en de aanvullende overeenkomst

4.3.1

De vernietiging werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 BW). De wetgever brengt hiermee tot uitdrukking dat de overeenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. De juridische situatie zoals deze ten tijde van het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst (27 oktober 2011) bestond keert weer. De in deze zin gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar. De feitelijke situatie is door het verstrijken van de tijd niet hetzelfde als die op 26 oktober 2011, zodat de verklaring voor recht in zoverre moet worden afgewezen. Wel moeten[eisers] zo veel mogelijk in dezelfde situatie worden gebracht als waarin zij zouden hebben verkeerd bij een juiste voorstelling van zaken.

4.3.2

De koopovereenkomst en de aanvulling daarop zijn na de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst weer tussen partijen van kracht.[eisers] doen een beroep op de ontbindende voorwaarde. Zij stellen in dit verband, dat de datum van 4 januari 2012 voorbij is, maar dat moet worden berekend hoeveel dagen zij hadden op 27 oktober 2011 om te ontbinden en dat zij na de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst even zoveel dagen de tijd moeten krijgen om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde.

4.3.3

Vast staat dat het huis van[eisers] aan het Suze Groenewegerf niet vóór 31 december 2011 is verkocht. Indien[eisers] een juiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad is het aannemelijk dat zij voor 4 januari 2012 gebruik zouden hebben gemaakt van het recht de overeenkomst met Waterweelde te ontbinden
. Vervolgens moet worden vastgesteld welke overeenkomsten worden getroffen door deze ontbinding.

4.3.4

De ontbindende voorwaarde staat in de aanvullende overeenkomst.[eisers] stellen dat er één overeenkomst is gesloten: de koop van een nog te bouwen vakantiewoning op een bepaalde kavel, zodat de ontbindende voorwaarde de koop-ruilovereenkomst en de aanvullende overeenkomst treft. Waterweelde voert aan dat de kavel al was betaald toen de aanvullende voorwaarde werd overeengekomen, zodat het alleen nog ging om de koopsom van het chalet.

4.3.5

De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van de taalkundige uiteg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar hetgeen mochten verwachten; daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

4.3.6

In de verkoopbevestiging, die ten grondslag ligt aan de aanvullende overeenkomst, wordt geen onderscheid gemaakt tussen de koop van de kavel en van het chalet; er wordt één prijs gerekend, waarop de prijs voor het Turkse appartement in mindering wordt gebracht. De aanvullende overeenkomst begint met ‘ter aanvulling op de koopakte’ en vervolgens wordt de ontbindende voorwaarde (artikel 1) gestipuleerd zonder onderscheid te maken tussen kavel en chalet. Hieruit mochten[eisers] begrijpen, dat zij gerechtigd waren de hele koopovereenkomst (zowel de koop-ruil overeenkomst als de aanvullende overeenkomst) te ontbinden als hun huis niet uiterlijk 31 december 2011 voor € 330.000,-- zou zijn verkocht.[eisers]

hebben hun Turkse vakantiehuis ingeruild met de bedoeling in Nederland een vakantiehuis te laten bouwen. Dat was Waterweelde bekend. Uit niets blijkt dat het[eisers] alleen een kavel wilden kopen. De ontbindende voorwaarde treft dan ook zowel de koop-ruil overeenkomst als de aanvullende overeenkomst, omdat het gaat om één transactie, gericht op het verkrijgen van een Nederlandse vakantiewoning.

4.3.7

Na de ontbindende voorwaarde maakt de tekst van de aanvullende overeenkomst onderscheid tussen de kavel voor € 135.000,00 (al betaald door levering van het Turkse appartement) en het chalet voor € 100.000,00 (nog te betalen). Deze tekstuele wijzingen zijn onvoldoende om daaruit af te leiden dat[eisers] niet langer een compleet vakantiehuis wilden kopen, maar ook tevreden waren met een onbebouwde kavel. Het hiervoor gemaakte onderscheid tussen kavel en chalet drukt slechts uit dat[eisers] de overeenkomst reeds gedeeltelijk waren nagekomen.

4.3.8

De aanvullende overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de koop-ruil overeenkomst.[eisers] worden geacht deze beide overeenkomsten te hebben ontbonden (zie hiervoor onder 4.3.3). De verklaringen voor recht zullen in deze zin worden toegewezen.

4.4

Rechtsgevolg van ontbinding van de koop-ruil overeenkomst en de aanvullende overeenkomst

4.4.1

Door de ontbinding van de koop-ruil overeenkomst en de aanvullende overeenkomst zijn partijen bevrijd van de daardoor getroffen verbintenissen en ontstaat voor beide partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW).

4.4.2

Het Turkse appartement is al door Waterweelde doorverkocht, dus dat kan niet worden teruggeleverd. In dat geval treedt daarvoor een vergoeding in de plaats ten belope van haar waarde op het tijdstip van de ontvangst (artikel 6:272 BW). Uit de overeenkomst blijkt, dat partijen aan het Turkse appartement een waarde toekenden van € 135.000,00, zodat Waterweelde dit bedrag terug dient te betalen. Dit onderdeel zal worden toegewezen.

4.4.3

[Eiser 1] c.s. vorderen wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 oktober 2011 zonder onderbouwing waarom vanaf deze datum rente is verschuldigd. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf zeven dagen na de akte wijziging eis van 10 september 2013, omdat daarin de hoofdsom wordt gevorderd, zodat dit processtuk als ingebrekestelling wordt aangemerkt.

4.5

Proceskosten

Waterweelde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van[eisers] bepaald op:

- exploitkosten € 100,64

- griffierecht € 267,00

- advocaat
€ 2.842,00 + (2,5 punten* tarief V à € 1.421,00)

€ 3.209,64

*dagvaarding, akte 0,5, comparitie na antwoord

in reconventie

4.6

De voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld (vernietiging van de vaststellingsovereenkomst) is vervuld, zodat de vordering in reconventie moet worden beoordeeld.

4.7

[Eiser 1] c.s. betwisten niet dat zij uit hoofde van de geldleningsovereenkomst € 10.000,00 met daarover 4% rente per jaar vanaf 2 september 11 zijn verschuldigd, zodat die (verminderde) vordering zal worden toegewezen. Zij concluderen tot verrekening van deze vordering. Nu de over deze bedragen verschuldigde rente niet duidelijk is, ligt het voor de hand dat[eisers] bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis zelf verrekenen.

4.8

Waterweelde vordert dat[eisers] zullen meewerken aan de levering van de kavel. Zoals hiervoor in conventie is overwogen, is de koop-ruil overeenkomst ontbonden, zodat[eisers] niet langer verplicht zijn de kavel af te nemen (artikel 6:271 BW). Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.

4.9

Nu elk van partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

5. De beslissing

De rechtbank:

in conventie

veroordeelt Waterweelde om aan[eisers] een bedrag van € 135.000,00 te betalen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 september 2013;

veroordeelt Waterweelde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van[eisers] bepaald op € 3.209,64;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

vernietigt de vaststellingsovereenkomst die gesloten is op 27 oktober 2011 tussen Waterweelde en[eisers];

verklaart voor recht dat de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst tot gevolg heeft dat de juridische situatie tussen partijen weer wordt terug gebracht naar 26 oktober 2011;

verklaart voor recht dat de koop-ruil overeenkomst van 3 oktober 2010 en de aanvullende overeenkomst van 21 oktober 2010 zijn ontbonden;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

veroordeelt[eisers] om aan Waterweelde te betalen € 10.000,00 vermeerderd met 4% rente per jaar daarover vanaf 2 september 2011;

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten i n die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J.C. Halk, I. Bouter en A. Eerdhuijzen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 december 2013.

350, 420, 493