Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Locatie Brielle
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom, advocaat te Barendrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.A. van Gorcom, advocaat te Veenendaal,
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]” .
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 6 juli 2012 en het herstelexploot van 23 juli 2012 met 10 producties;
- de conclusie van antwoord met 1 productie;
- het tussenvonnis van 25 september 2012;
- het proces verbaal van de op 19 december 2012 gehouden comparitie van partijen.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bij vervroeging bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. [eiseres] heeft van de rechtsvoorgangster van [gedaagde] de kantoorruimte aan [adres] te [vestigingsplaats] gehuurd met ingang van 1 juli 2000. Per 1 augustus 2002 is
10 m2 bijgehuurd, hetgeen in een 1e allonge bij de huurovereenkomst is vastgelegd.
2.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaren, met een stilzwijgende verlenging voor vijf jaren. In artikel 4 van de huurovereenkomst is een jaarlijks indexatiebeding opgenomen. Op 11 juni 2004 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2005.
2.3. Na de opzegging hebben partijen onderhandeld over de voortzetting van de huurovereenkomst. Daarbij is in beginsel overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor het nieuwe huurcontract. Een en ander is vastgelegd door de toenmalige beheerder van het gehuurde, Verwey Vastgoed Managment B.V. (verder Verwey) in een brief van
20 oktober 2004. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen: “Eigenares kan zich verenigen met de voorwaarden zoals door u voorgesteld, mits de huurovereenkomst wordt verlengd met 7 jaar in plaats van met 5 jaar.” Vervolgens worden de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst weergegeven, te weten een huurvrije periode van 6 maanden en het niet doorvoeren van indexeringen per 1 juli 2005, 2006 en 2007. Dan vermeldt de brief: ”Voor het overige blijven de voorwaarden uit de huurovereenkomst onverminderd van kracht ”. Ten slotte wordt [eiseres] gevraagd het bijgevoegde kopie-origineel voor akkoord te ondertekenen waarna Verwey een en ander zal vastleggen in een 2e allonge behorende bij de huurovereenkomst.
2.4. De 2e allonge bij de huurovereenkomst is in januari 2005 door partijen ondertekend. De allonge wijkt op onderdelen af van de brief van 20 oktober 2004. De allonge omvat de volgende artikelen:
1. In afwijking van de door huurder gedane opzegging d.d. 11 juni 2004 wordt met ingang van 1 juli 2005 de overeenkomst verlengd met 5 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2010;
2. huurder ontvangt een huurvrije periode van 6 maanden, (…);
3. In afwijking van het bepaalde in art. 4 van de overeenkomst komt één jaarlijkse herziening van de huurprijs te vervallen, zijnde die per 1 juli 2005. Na 1 juli 2005 zal de jaarlijkse herziening weer doorgang vinden conform bepaald in art. 4 van de overeenkomst;
4. In het 2e kwartaal van 2007, uiterlijk 30 juni 2007, dient huurder aan verhuurder aan te geven of zij de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2010, nogmaals wenst te verlengen met 2 huurjaren, derhalve tot 1 juli 2012;
5. Bij een verlenging met 2 jaar met ingang van 1 juli 2010 komt één jaarlijkse herziening van de huurprijs te vervallen, zijnde die per 1 juli 2007. Na 1 juli 2007 zal de jaarlijkse herziening weer doorgang vinden conform bepaald in artikel 4 van de overeenkomst.
Voor het overige blijven de voorwaarden zoals genoemd in de huurovereenkomst ongewijzigd van kracht.
2.5. [gedaagde] is op 1 december 2006 eigenaar geworden van het gehuurde. De huurovereenkomst is per 1 juli 2007 stilzwijgend verlengd. Door [eiseres] is geen mededeling van de wens om te verlengen gedaan aan de verhuurder. [eiseres] heeft de overeenkomst opgezegd op 21 juni 2011 tegen 1 juli 2012. Na opzegging heeft Fris Investment Care namens de eigenaar een voorstel gedaan om de huurovereenkomst opnieuw te verlengen ingaande 1 juli 2012. [eiseres] is op het voorstel niet ingegaan. Op 28 april 2010 heeft
[A] namens Vondel Vastgoed Holding per e-mail aan [eiseres] geschreven dat de huurovereenkomst eerst per 1 juli 2015 expireert, nu [eiseres] niet heeft aangegeven de huurovereenkomst met twee jaar te willen verlengen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 van de 2e allonge.
Op 27 april 2012 heeft [gedaagde] per e-mail aan [eiseres] laten weten dat de huurovereenkomst doorloopt tot 1 juli 2015.
2.6. De jaarlijkse huurprijsherziening heeft alleen per 1 juli 2005 niet plaatsgevonden. De herziening per 1 juli 2007 heeft wel doorgang gevonden.
3. Het geschil en de stellingen van partijen
3.1. [eiseres] vordert te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2012 rechtsgeldig is geëindigd en dat zij vanaf 1 juli 2012 tot aan het moment waarop zij het gehuurde zal hebben verlaten aan [gedaagde] maandelijks een gebruiksvergoeding van € 3.892,00 excl. BTW per maand verschuldigd is met een kostenveroordeling. Aan deze vordering legt zij ten grondslag dat uit de 2e allonge behorende bij de huurovereenkomst blijkt dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2012 is geëindigd door opzegging. [eiseres] blijft het gehuurde gebruiken, zolang [gedaagde] nakoming van de huurovereenkomst tot 1 juli 2015 claimt, omdat zij het zich niet kan permitteren het risico te lopen om naast deze prijs ook de huur van een ander pand te moeten betalen. [eiseres] beschikt over een aanbod om elders tegen een aanzienlijk lagere prijs te gaan huren.
3.2. [gedaagde] voert verweer en stelt dat uit de 2e allonge blijkt dat [eiseres] kenbaar diende te maken dat zij voor twee jaar wilde verlengen. Door niets mee te delen is de huur na 5 jaar stilzwijgend verlengd met een nieuwe periode van vijf jaar. Voor een verlenging met een periode van twee jaar had [eiseres] voor 1 juli 2007 moeten meedelen dat zij van die gelegenheid gebruik wilde maken, maar dat is niet gebeurd. De huur kan daarom niet eindigen voor 1 juli 2015.
4. De beoordeling
4.1. Partijen twisten over de uitleg van de 2e allonge behorende bij de huurovereenkomst. De kantonrechter staat daarom voor de taak deze allonge uit te leggen en vast te stellen wat partijen hebben bedoeld overeen te komen. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
4.2. [gedaagde] en ook [A] in 2010, komen op basis van een taalkundige uitleg van de 2e allonge tot de conclusie dat [eiseres], door niet voor 30 juni 2007 kenbaar te maken dat zij de overeenkomst met twee jaar wenst te verlengen, het bepaalde in artikel 4 van de 2e allonge heeft laten ‘vervallen’. Omdat mede is bepaald dat de overige bepalingen van het contract ongewijzigd van kracht blijven, komen zij tot de conclusie dat de oorspronkelijke voorwaarden van de huurovereenkomst als het ware herleven, zodat de huurovereenkomst op 1 juli 2010 niet met 2 maar met 5 jaar wordt verlengd. [eiseres] stelt daar tegenover dat dat nimmer de bedoeling is geweest en zij wijst daartoe op de brief van Verwey van 20 oktober 2004.
4.3. De kantonrechter stelt vast dat zowel [gedaagde] als [A] niet betrokken zijn geweest bij het tot stand komen van de 2e allonge in 2004/5. Zij baseren hun conclusie dan ook op een zuiver taalkundige uitleg van de overeenkomst. Zoals in 5.1 werd overwogen is deze vorm van uitleg echter niet de bedoeling. Uit het daar aangehaalde Haviltex-arrest blijkt nu juist dat het voor de uitleg van het contract aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractuele bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4. In deze zaak heeft [eiseres] de oorspronkelijke huurovereenkomst tijdig opgezegd na verloop van de eerste huurperiode van 5 jaar. Uit de opzegbrief blijkt dat [eiseres] de opzegging heeft gedaan omdat zij een verlaagde huurprijs wenste te realiseren en ook dat zij de huurovereenkomst met 5 jaar wilde verlengen wanneer over de lagere huurprijs overeenstemming zou kunnen worden bereikt (productie 2). Uit productie 3 blijkt dan dat de verhuurder twee voorstellen heeft gedaan en dat deze voorstellen hebben geleid tot een tegenvoorstel van [eiseres]. In dit tegenvoorstel is nog altijd sprake van een huurverlenging met 5 jaar tegen een lagere huurprijs, althans het achterwege laten van de indexatie en een huurvrije periode. Uit productie 4 blijkt dan dat Verwey het voorstel uit productie 3 kan accepteren, maar alleen dan als de huurovereenkomst niet met 5 jaar, maar met 7 jaar wordt verlengd. Uit de brief van Verwey blijkt dat het voorstel van [eiseres] verder ongewijzigd wordt geaccepteerd. Het voorstel uit productie 4 is uiteindelijk niet door partijen geëffectueerd. De in de brief aangekondigde 2e allonge heeft uiteindelijk een andere inhoud gekregen. Dit betekent dat het voorstel van 20 oktober 2004 geen onderdeel is geworden van de overeenkomst tussen partijen. Om die reden kan ook in het midden blijven of de heer Zaal van [eiseres] het voorstel voor akkoord heeft getekend en heeft geretourneerd. De brief van 20 oktober 2004 blijft wel van belang voor de uitleg van het uiteindelijke contract, nu de brief (samen met producties 2 en 3) inzicht geeft in het onderhandelingsproces dat heeft geleid tot de 2e allonge.
4.5. Naar moet worden aangenomen hebben partijen na 20 oktober 2004 verder met elkaar onderhandeld en deze onderhandeling heeft geresulteerd in de 2e allonge. Opvallende wijziging in de 2e allonge ten opzichte van de brief van 20 oktober 2004 is dat de verlenging van de huur met 7 jaar nu in twee stukken is geknipt in die zin dat aan [eiseres] de mogelijkheid is geboden om tussentijds, voor 30 juni 2007, de verlenging tot 5 jaar te beperken. Dit is in overeenstemming met de oorspronkelijke wens van [eiseres]. Tegenover deze concessie aan [eiseres] staat dat alleen nog de huurindexatie per 1 juli 2005 komt te vervallen. De indexaties in 2006 en 2007 worden gewoon, conform de oorspronkelijke huurovereenkomst, in rekening gebracht. [eiseres] levert dus geld in, in ruil voor de mogelijkheid om al na 5 jaar de huur te kunnen beëindigen. Tegelijk wordt [eiseres] weer gestimuleerd om toch tot 7 jaar te verlengen doordat zij geen huurindexatie verschuldigd is in 2007, wanneer zij tijdig laat weten de huur met twee extra jaren te verlengen.
4.6. Uit de hiervoor uitgebreid weergegeven gang van zaken blijkt dat [eiseres] de huurovereenkomst na 5 jaar heeft beëindigd met twee doelen, te weten een lagere prijs en een verlenging met niet meer dan 5 jaar. Tussen partijen is daarover overeenstemming bereikt in die zin dat de prijs is verlaagd door een huurvrije periode af te spreken en door de jaarlijkse huurprijsherziening een aantal malen achterwege te laten. Over de periode van huurverlenging is tot het laatst onderhandeld en dat heeft geresulteerd in een verlenging met 7 jaar, met dien verstande dat de verlenging toch tot 5 jaar kon worden beperkt in ruil voor het opgeven door [eiseres] van een deel van de huurkorting. In dit licht gezien is redelijkerwijs niet aannemelijk dat partijen hebben bedoeld uit het enkele nalaten van een uitdrukkelijke mededeling over het verlengen van de huurperiode met nog eens twee jaren voor 30 juni 2007, het gevolg te verbinden dat de huur dan met 5 jaar verlengd zou worden. Nu zo uitdrukkelijk is onderhandeld over een verlenging van 5 of 7 jaar mochten partijen redelijkerwijs niet verwachten dat een enkel niet meedelen [eiseres] zou binden aan een contract dat per 1 juli 2010 met 5 jaar zou worden verlengd en dus ineens 10 jaar zou belopen. Deze uitleg van de bepaling strookt ook met het feit dat na de stilzwijgende verlenging per 1 juli 2010 door de toenmalige verhuurder niet kenbaar is gemaakt dat de huur vanaf dat moment tot 1 juli 2015 zou doorlopen. De kantonrechter wijst het sub 1 gevorderde dan ook toe.
4.7. Nu de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2012 door opzegging ten einde is gekomen, komt ook de tweede vordering aan de orde. [eiseres] heeft het gehuurde niet ontruimd en verblijft daar thans op een andere titel dan huur. Voor het gebruik is zij een redelijke vergoeding verschuldigd aan [gedaagde]. [eiseres] stelt dat een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk geldende huurprijs, maar na aftrek van een elders te realiseren besparing redelijk is. [gedaagde] betwist dat de mogelijkheid om elders goedkoper te kunnen huren grondslag kan zijn voor schadeplichtigheid.
4.8. In beginsel is redelijk dat de gebruiksvergoeding gelijk is aan de tot 1 juli 2012 betaalde huurprijs. In deze zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat [gedaagde] ten onrechte het standpunt inneemt dat de huurovereenkomst niet met ingang van 1 juli 2012 tot een einde is gekomen. Voor [eiseres] is dat standpunt reden geweest om niet in te gaan op een concreet aanbod om elders goedkoper te gaan huren. Dit is iets anders dan schadeplichtigheid omdat elders de mogelijkheid bestaat goedkoper te gaan huren. Wanneer [gedaagde] niet zijn, rechtens niet juiste, standpunt had ingenomen zou [eiseres] thans daadwerkelijk elders en goedkoper hebben kunnen huren. De omstandigheid dat [eiseres] niet elders goedkoper is gaan huren is een gevolg van de opstelling van [gedaagde] en niet een theoretische mogelijkheid. In die zin lijdt [eiseres] wel degelijk schade door de opstelling van [gedaagde]. Het is daarom redelijk om bij het vaststellen van een gebruiksvergoeding ook rekening te houden met deze omstandigheid. Nu [gedaagde] zich in het geheel niet heeft verweerd tegen de redenering van [eiseres] en nu deze redenering niet onredelijk voorkomt bepaalt de kantonrechter de gebruiksvergoeding op het door [eiseres] berekende bedrag.
4.9. [gedaagde] wordt belast met de kosten van het geding, nu hij in het ongelijk wordt gesteld. Voor toewijzing van nakosten is op dit moment geen reden. [eiseres] heeft de gelegenheid de daartoe in de wet geregelde procedure te volgen, wanneer in de toekomst sprake zou zijn van een geschil betreffende de nakosten.
5. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de kantoorruimte van 881 m2 (later vergroot tot 891 m2) in het bedrijfsgebouw, gelegen aan de Curieweg 7 te [vestigingsplaats], inclusief een evenredig aandeel in de algemene ruimten en dertien parkeerplaatsen, per 1 juli 2012 rechtsgeldig is geëindigd;
verklaart voor recht dat [eiseres] voor de periode vanaf 1 juli 2012 tot aan het moment waarop zij het gehuurde zal hebben verlaten aan [gedaagde] verschuldigd is een gebruiksvergoeding van € 3.892,00 excl. BTW per maand ten titel van gebruiksvergoeding;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van het geding, tot op dit moment vastgesteld op € 82,05 voor het exploot van dagvaarding, op € 109,-- voor het griffierecht en op € 800,-- voor het salaris van de gemachtigde van [eiseres];
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.