Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Afdeling privaatrecht
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/414294 / KG ZA 12-1002
Vonnis in kort geding van 23 januari 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te Wassenaar,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. D.A. Molier te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaten mrs. M.H.S. Verhoeven en A. van den Heuvel te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en (aangeduid in mannelijk enkelvoud) [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 14 december 2012, met producties 1 tot en met 15
- de conclusie van antwoord (in conventie), tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 15
- de mondelinge behandeling op 9 januari 2013
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft bij koopovereenkomst d.d. 31 mei/1 juni 2012 aan [gedaagden] verkocht, gelijk [gedaagden] van [eiser] heeft gekocht, het pand met tuin en verder toebehoren, plaatselijk bekend te [adres], kadastraal bekend gemeente Kralingen, sectie F, nummer 3458, groot 1a 74 ca, zulks voor een koopprijs van
€ 790.000,00 (met inbegrip van een aantal op een aan de koopovereenkomst gehechte lijst vermelde zaken) (hierna: de koopovereenkomst respectievelijk de onroerende zaak).
De beoogde leveringsdatum van de onroerende zaak was bepaald op (of omstreeks) 29 juni 2012. [eiser] werd in het verkooptraject bijgestaan door een NVM makelaar, de heer [A] ([X]), [gedaagden] door de heer [B], werkzaam bij Ducorp Capital B.V.
Ten behoeve van [gedaagden] is medio juni 2012 door een architect een verbouwingsplan opgesteld voor de onroerende zaak. De kosten van een verbouwing bedroegen op dat moment naar schatting € 200.000,00, exclusief btw.
2.2. In de koopovereenkomst staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…)
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n).
Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten, waaronder begrepen bij een recht van erfpacht en/of opstal van de algemene en bijzondere voorwaarden.
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
artikel 8 Hoofdelijkheid Pro
Indien meerdere personen als verkopers dan wel kopers betrokken zijn bij deze overeenkomst kunnen (ver)kopers slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, respectievelijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomen. Bij deze verlenen (ver)kopers elkaar onherroepelijk volmacht om namens elkaar de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen, respectievelijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen. Voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn (ver)kopers hoofdelijk verbonden.
(…)
artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming, is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 79.000,- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
10.4. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.
(…)”.
2.3. [gedaagden] heeft een notaris van het kantoor [Y] Notarissen te Rotterdam aangewezen voor het passeren van de akte van levering van de onroerende zaak. Een concept leveringsakte d.d. 25 juni 2012 is door de notaris opgesteld.
2.4. In de voorgaande akte van levering d.d. 1 juli 2005 van de onroerende zaak door derden aan [eiser] staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“GEBRUIK VAN HET VERKOCHTE
Artikel 2
Koper heeft medegedeeld dat hij het Verkochte wenst te gebruiken als woning.
Verkoper heeft meegedeeld dat het Verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik.
Koper is bekend met het feit dat het pand bij de gemeentelijke instanties geregistreerd staat als bedrijfsruimte.
Verkoper verklaart dat hij van de gemeentelijke instanties geen aanschrijving heeft gekregen inzake wijziging bestemming woonruimte.”
2.5. Uit de bij een faxbericht van 26 juni 2012 te 14:46 uur van de gemeente Rotterdam, afdeling Landmeten-Georegistratie, aan de beoogd passerend notaris op verzoek toegezonden informatie (een vastgoedrapport) blijkt dat de onroerende zaak in het vastgoedregister van de gemeente Rotterdam staat geregistreerd met het gebruiksdoel industriefunctie en officiële bestemming werken. Uit deze informatie blijkt voorts van de registratie van [eiser] als (huidige) eigenaar van de onroerende zaak.
Na deze kennis te hebben vergaard heeft de notaris aangegeven dat niet tot het passeren van de leveringsakte op 29 juni 2012 zou moeten worden overgegaan, tenzij de bestemming van de onroerende zaak in het vastgoedregister van de gemeente Rotterdam was gewijzigd in wonen. [gedaagden] heeft daarop aangegeven niet tot de overdracht van de onroerende zaak op 29 juni 2012 aan hem bereid te zijn.
In een in dat verband door de adviseur van [gedaagden] verzonden e-mailbericht van 28 juni 2012 te 14:06 uur aan o.a. de notaris, in kopie aan gedaagde sub 1, staat vermeld dat: “De overdracht op vrijdag 29 juni gaat niet door. We hebben besloten om te wachten tot de bestemming werken is gewijzigd in wonen. De deelgemeente Kralingen heeft aangegeven dat dit maximaal twee weken duurt indien het [een] spoedaanvraag is”.
2.6. In een per aangetekende post verzonden brief d.d. 13 juli 2012 van [gedaagden] aan [eiser] staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…) Zoals bekend rust op de woning de bestemming werken hetgeen niet met U was afgesproken. Tot op heden bent U niet in staat gebleken om de bestemming werken te laten wijzigen in wonen.
Wij stellen U thans in gebreke overeenkomstig het gestelde in artikel 10 van Pro de met U gesloten overeenkomst.”
2.7. Op 26 juni 2012 heeft [gedaagden] een bedrag van € 192.164,82 gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris. Op 19 juli 2012 is dit bedrag door de notaris teruggestort ten behoeve van [gedaagden]
2.8. In een per aangetekende en gewone post verzonden brief d.d. 9 augustus 2012 van [eiser] aan [gedaagden], als reactie op de brief d.d. 13 juli 2012, staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…)
In uw schrijven stelt u ten onrechte dat op het pand [adres] de bestemming 'werken' rust. In verband hiermee stelt u mij (…) in gebreke. De huidige bestemming van het genoemde pand betreft 'wonen', zoals ook duidelijk blijkt uit de gegevens van het vigerende bestemmingsplan en het kadaster. Dit betekent dat de juridische levering, onder voorwaarden zoals reeds tussen ons overeengekomen, tijdig had kunnen plaatsvinden.
(…) Hoewel ik hier op geen enkele wijze toe gehouden ben, stel ik alles in het werk om de door u gewenste bevestiging van de zijde van de gemeente- hoewel feitelijk voor de juridische levering niet nodig- te verkrijgen. Ik hoop en verwacht dat de juridische levering aan u daarmee op korte termijn alsnog plaats zal kunnen vinden.
(…)”.
2.9. Bij aangetekende brief d.d. 24 augustus 2012 van mr. Van den Heuvel aan [eiser] staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…)
Blijkens een door hen [Nb. [gedaagden], opm. vzr] op 31 mei 2012 ondertekende koopakte hebben zij het pand aan [adres] van u gekocht. De levering stond gepland op 29 juni 2012. Op die datum was de notaris echter niet bereid om de akte van levering te passeren, nu hem was gebleken dat het pand geen woonbestemming zou hebben. Nadien is er tussen cliënten en u een uitvoerige discussie over de bestemming c.q. de vereiste vergunningen gevoerd, waar ik nu niet uitvoerig op zal ingaan. Uit de door uw makelaar, de heer [A], verstrekte e-mail van de heer [C] namens de deelgemeente Kralingen-Crooswijk blijkt in ieder geval dat er kennelijk een omgevingsvergunning voor "bouwen" dient te worden aangevraagd teneinde de woonfunctie opnieuw te formaliseren. Daarnaast blijkt uit het vastgoedrapport, dat door de Gemeente Rotterdam op 26 juni 2012 aan de notaris is verzonden, dat het pand de bestemming "werken" heeft.
Deze gegevens zijn voldoende om aan te nemen dat niet is voldaan aan artikel 5.3 van de koopakte, op grond waarvan de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. (…).
Gelet op het voorgaande hebben cliënten u reeds per brief van 13 juli 2012 in gebreke gesteld overeenkomstig artikel 10 van Pro de koopakte. Op grond van artikel 10.3 begint de onmiddellijk opeisbare boete van 3 promille van de koopprijs (over € 790.000,-- dus € 2.370,--) per dag te lopen na afloop van de termijn van acht dagen na ingebrekestelling. Aangezien u tot op heden niet heeft voldaan aan de gevorderde nakoming (en evenmin heeft laten weten dat u daar toe over gaat c.q. zult overgaan), bent u deze boete vanaf 22 juli 2012 verschuldigd aan cliënten. Tot op heden bedraagt deze boete (34 x € 2.370,-- =) € 80.580 [berekend tot en met 24 augustus 2012] Op grond van artikel 10.3 kunnen cliënten naast deze gefixeerde boete tevens aanvullende schadevergoeding en vergoeding van verhaalskosten van u vorderen.
Aangezien cliënten er de voorkeur aan geven om naar een oplossing toe te werken (zijnde alsnog een levering van het pand aan hen), in plaats van naar een incasso van een inmiddels behoorlijk omvangrijke boete, stel ik het volgende aan u voor. Indien u alsnog per omgaande over gaat om de vereiste bestuursrechtelijke bestemming c.q. vergunning(en) voor het gebruik van het pand als woonhuis te realiseren en daar ook daadwerkelijk op korte termijn in slaagt, zijn cliënten bereid om af te zien van voornoemde boete onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat in ieder geval hun daadwerkelijke schade wordt vergoed. Bovendien wensen cliënten per omgaande een kopie te ontvangen van de aanvraag van de vergunning en verdere relevante stukken die betrekking hebben op de ontbrekende bestemming c.q. vergunning.
Indien u met het bovengenoemde instemt, zullen cliënten een opstelling van deze kosten maken. Cliënten zijn bereid om het pand af te nemen zodra de gewenste c.q. vereiste bestuursrechtelijke bestemming c.q. vergunning(en) door u zijn verkregen.
Ik verneem graag uiterlijk binnen één week uw reactie, bij gebreke waarvan dit voorstel voor een minnelijke regeling automatisch zal komen te vervallen.
Onder voorbehoud van alle rechten”.
2.10. Bij aangetekende brief d.d. 29 augustus 2012 van [eiser] aan mr. Van den Heuvel, als reactie op de brief d.d. 24 augustus 2012, staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…)
Zo stelt u in uw schrijven dat het door mij aan de heer [gedaagde] en mevrouw [gedaagde] verkochte pand géén woonbestemming zou hebben. Deze stelling name is pertinent onjuist.
Zowel het vigerende bestemmingsplan als het kadaster maken ontegenzeggelijk duidelijk dat het bewust pand wel degelijk de bestemming wonen heeft. Dit betekent automatisch dat de juridische levering wel degelijk had kunnen plaatsvinden. Het feit dat de notaris op basis van een door hem bij de gemeente Rotterdam opgevraagd vastgoedrapport- waar blijkbaar een verouderde bestemming stond opgenomen- in overleg met uw cliënt heeft besloten niet te passeren, kan mij niet worden tegengeworpen. Hoewel ik niet in detail bekend ben met de door de gemeente gehanteerde registratie, is dit niet bepalend voor de bestemming- het bestemmingsplan en kadastrale omschrijving zijn dat uitdrukkelijk wel.
U begrijpt dat ik geen belang heb bij het niet laten plaatsvinden van de juridische levering. In dit kader heb ik- hoewel ik daartoe op geen enkele wijze verplicht ben- het initiatief genomen om de vergunning aan te vragen waardoor de door de gemeente gehanteerde registratie kan worden gecorrigeerd. Ik ben overigens door de door uw cliënt gekozen notaris op deze mogelijkheid gewezen, waarna de door mij ingeschakelde makelaar contact heeft opgenomen met de gemeente om de registratie door middel van het aanvragen van een vergunning 'op te schonen'.
Let wel, feitelijk is dit voor het mogelijk laten zijn van de juridische levering met de bestemming 'wonen' niet noodzakelijk! (…)
Uit het bovenstaande blijkt tevens, dat de door uw cliënten eerder verzonden en door u herhaalde ingebrekestelling volstrekt niet aan de orde is; in tegendeel, feitelijk zijn uw cliënten in gebreke omdat zij besloten hebben de levering niet te laten plaatsvinden, terwijl de hierbij opgevoerde reden- de bestemming zou onjuist zijn- zoals eerder omschreven niet juist is.
Omdat ik groot belang hecht aan het alsnog laten plaatsvinden van de juridische levering, stel ik voor dat uw cliënten bij de notaris melden dat zij alsnog bereid zijn hieraan de benodigde medewerking te verlenen- vanzelfsprekend ben ik daartoe eveneens bereid.
Tussentijds zal ik mij alsnog onverplicht inspannen om de registratie- hoewel dus feitelijk niet ter zake doende- zo spoedig mogelijk te laten opschonen. Indien uw cliënten instemmen met de door mij in dit schrijven gestelde voorwaarden, ben ik tevens bereid de daarmee gepaard gaande correspondentie met uw cliënten te delen.
Het moge gezien het bovenstaande duidelijk zijn dat ik iedere vorm van gehoudenheid van mijn zijde tot vergoeding van welke kosten dan ook aan de zijde van uw cliënten met klem afwijs. (…) Indien uw cliënten echter instemmen met mijn voorstel, ben ik bereid om de feitelijk wél op zijn plaats zijnde ingebrekestelling jegens uw cliënten achterwege te laten.
Gelukkig lijk ik uit uw schrijven op te maken dat uw cliënten het pand nog steeds (en graag) willen afnemen, waaruit ik voorzichtig doch hoopvol opmaak dat wij met een gedeelde positieve grondhouding de zaak in het belang van beide partijen zonder verdere complicaties kunnen afhandelen.
(…)”.
2.11. Bij aangetekende brief d.d. 4 september 2012 van mr. Van den Heuvel aan [eiser], als reactie op de brief d.d. 29 augustus 2012, staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…)
U stelt daarin dat de juridische levering wel degelijk plaats had kunnen vinden, nu zowel het vigerende bestemmingsplan als het kadaster duidelijk zouden maken dat het bewuste pand de bestemming wonen heeft. Voor cliënten is dit niet zo ontegenzeggelijk duidelijk als u doet voorkomen. In het vastgoedregister van de Gemeente Rotterdam is immers de bestemming werken opgenomen en dat register is eveneens een openbaar register. Er bestaat derhalve op z'n minst genomen twijfel over de bestemming van het pand. En - voor zover het pand wel de bestemming wonen zou hebben - is in ieder geval duidelijk dat er iets niet in orde is met de vergunning.
Cliënte heeft getracht daar de vinger op te leggen, doch beschikt niet over alle relevante (bestuursrechtelijke) stukken. Om die reden verzoek - en voor zover nodig sommeer - ik u dan ook nogmaals om uiterlijk 7 september 2012 een kopie aan mij te verstrekken van de bouwvergunning van destijds, alsmede van alle andere (bestuursrechtelijke) stukken die voor een dergelijke beoordeling van belang zijn. Zolang er geen verdere duidelijkheid bestaat over de bestuursrechtelijke situatie, is cliënte niet bereid om verder met u te onderhandelen over voorwaarden voor de levering. U draait in uw brief ten onrechte de rollen om: indien u alsnog een levering van het pand wenst te realiseren, dient allereerst deze duidelijkheid door u te worden verschaft. Daarna spreken wij wel verder met elkaar over de voorwaarden waaronder een levering alsnog zou kunnen plaatsvinden.
Inmiddels is het cliënten gebleken dat u destijds bij de aankoop van het pand bekend was met de registratie in het vastgoedregister. Uit de leveringsakte uit het Kadaster, waarmee u het pand op 1 juli 2005 geleverd heeft gekregen (…) is namelijk het volgende opgenomen in artikel 2:
"Koper heeft meegedeeld dat hij het Verkochte wenst te gebruiken als woning. Verkoper heeft meegedeeld dat het Verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik.
Koper is bekend met het feit dat het pand bij de gemeentelijke instanties geregistreerd staat als bedrijfsruimte. Verkoper verklaart dat hij van de gemeentelijke instanties geen aanschrijving heeft gekregen inzake wijziging bestemming woonruimte."
Vermoedelijk is dat (één van de) reden(en) geweest dat de notaris op 29 juni 2012 niet heeft willen passeren en cliënten heeft geadviseerd om daar nader onderzoek naar te verrichten, alvorens tot levering over te gaan. Het had in de rede gelegen indien u (of uw makelaar) voorafgaand aan de geplande leveringsdatum cliënten over deze registratie zou hebben geïnformeerd, hetgeen u heeft nagelaten. Uw stelling dat u niet in detail bekend zou zijn met deze door de gemeente gehanteerde registratie dient op z'n minst genomen te worden genuanceerd, nu dit aspect blijkens de leveringsakte juist een rol heeft gespeeld op het moment dat u het pand geleverd kreeg op 1 juli 2005 en daar nota bene een aparte passage aan is gewijd in de akte van levering.
U kon dan ook niet verwachten dat cliënten de levering bij de notaris zouden voortzetten, gelet op deze onzekerheid. Immers, gevolg van deze registratie bij de Gemeente Rotterdam zou kunnen zijn dat de gemeente van de eigenaar van het pand gaat verlangen dat het pand alsnog in overeenstemming wordt gebracht met een dergelijke registratie. Indien de Gemeente Rotterdam van cliënten (nadat zij het pand geleverd hebben gekregen) verlangt dat dit alsnog aan de bestuursrechtelijke wetgeving voor een kantoorpand voldoet, zijn de kosten daarvan zeer omvangrijk. Gelet op het in de akte van levering d.d. 1 juli 2005 opgenomen artikel 2 bent Pro u bij de aankoop destijds bereid geweest een dergelijk risico te nemen. Cliënten zijn daar echter niet toe bereid.
Deze registratie in het vastgoedregister zou cliënten voorts in de problemen kunnen brengen vanwege de door hen afgesloten hypothecaire lening bij ING Bank, welke immers is verstrekt voor de aankoop van een woonhuis. De bestaande onzekerheid met betrekking tot de gevolgen van de bestemming werken in het vastgoedregister, zou cliënten ook in de problemen kunnen brengen met betrekking tot hun hypothecaire lening. Dat is een aanvullende reden waarom cliënten huiverachtig zijn om de levering te laten plaatsvinden zonder duidelijke informatie uwerzijds en een wijziging van deze registratie.
U geeft voorts in uw brief aan dat u inmiddels bent overgegaan tot het aanvragen van de vereiste vergunning, waarmee de door de gemeente gehanteerde registratie zou kunnen worden gecorrigeerd. In het Deelgemeente Nieuws d.d. 18 juli 2012 heb ik gelezen dat op 2 juli 2012 inderdaad een omgevingsvergunning is aangevraagd voor het wijzigen van de bestemming (functie) naar wonen (reeds bestaande situatie). In het Deelgemeente Nieuws d.d. 29 augustus 2012 heb ik inmiddels echter gelezen dat die aanvraag buiten behandeling is gesteld. Ik verzoek u vriendelijk mij er van op de hoogte te stellen wat daarvoor de reden is geweest en op welke termijn alsnog de vereiste vergunning zou kunnen worden afgegeven.
Afsluitend merk ik op dat cliënten eveneens hopen dat met een gezamenlijke positieve houding onderhavige zaak alsnog spoedig kan worden opgelost. Daarvoor is dan echter wel vereist dat zij een volledig inzicht verkrijgen in de bestuursrechtelijke situatie, alvorens nadere afspraken worden gemaakt over een (eventuele) levering. Ik spreek namens hen dan ook de hoop uit dat u daaraan uw medewerking zult verlenen binnen de hiervoor gestelde termijn.
Onder voorbehoud van alle rechten.”
2.12. Bij e-mail van 7 september 2012 te 17:59 uur van [eiser] aan mr. Van den Heuvel staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“Dank voor uw schrijven d.d. 4 september 2012. Voor wat betreft het vastgoedregister het volgende: mijn opmerkingen hieromtrent zijn gebaseerd om de door mij van de gemeente ontvangen informatie betreffende de opzet van dit systeem. Het door de gemeente gehanteerde vastgoedregistratiesysteem is quasi een afgeleide van het kadaster en wordt als het ware- doch blijkbaar helaas niet automatisch en consequent- gevoed met informatie vanuit het kadaster.
In casu is de gebruikelijke wijziging niet doorgezet, wat in mijn optiek een omissie is die feitelijk snel kan worden rechtgezet. Helaas draaien de raderen van de gemeente minder snel dan de gemiddelde burger graag zou wensen.
Een wijziging in het vastgoedregistratiesysteem kan volgens de gemeente het snelste worden bereikt door een omgevingsvergunning aan te vragen. Hoewel ik hier procedureel grote vraagtekens bij plaats, heb ik mijn medewerking verleend aan een dergelijke aanvraag om het gewenste resultaat zo spoedig mogelijk te behalen.
Ik wil u er echter nogmaals op wijzen dat de uit dit systeem blijkende registratie niet de bestemming bepaalt, het is in die zin slechts een registratie (…) voor gemeentelijk gebruik; zoals eerder gesteld blijkt de bestemming logischerwijze uit het openbaar toegankelijke bestemmingsplan en het kadaster.
In uw schrijven refereert u vervolgens aan een bepaling uit mijn oude koopovereenkomst. Het komt er feitelijk op neer dat u mij verwijt informatie niet verstrekt te hebben. Deze stelling is echter pertinent onjuist! Nadat de woning destijds aan mij geleverd was heb ik actie ondernomen om de bestemming voor zo ver mij bekend aan te passen: ik beschik over oude kadastrale uittreksels waarop de oude bestemming ‘Bedrijvigheid’ inzichtelijk is, welke later (zoals blijkt uit een later kadastraal uittreksel) gewijzigd is in de bestemming `Wonen' welke het logische gevolg is van mijn succesvolle verzoek daartoe.
Daarnaast heb ik succesvol bezwaar gemaakt tegen diverse WOZ- aanslagen waarbij de gemeente oorspronkelijk van een andere bestemming uitging.
Zoals uit het bovenstaande valt te herleiden heb ik na het verkrijgen van de woning actie ondernomen om de bestemming te wijzigen- wat mij ook is gelukt. Het was mij niet bekend dat de gemeente überhaupt een separaat vastgoedregistratiesysteem hanteert, noch dat dit bij het verwerken van de aanpassingen blijkbaar niet is aangepast. Ik vraag mij zelfs af of de gemeente dit systeem reeds hanteerde op het moment dat de door mij geïnitieerde wijzigingen werden doorgevoerd.
In dit verband is het bovendien relevant dat ik mij tevens zonder enige problemen heb kunnen inschrijven inclusief verwerking respectievelijk bevestiging in de Gemeentelijke Basisadministratie, net als ik mijn kinderen na de geboorte op dit adres heb kunnen inschrijven; hierbij is mij op geen enkele wijze gebleken dat er ergens sprake was een afwijkende registratie.
Hieruit blijkt dat er dan ook geen enkele reden bestond om uw cliënt op de hoogte te brengen van een dergelijke bepaling aangezien het voor mij een gepasseerd station vanuit het verleden betreft, noch dat er sprake is dat ik in gebreke ben gebleven voor wat betreft de informatieverstrekking. Ik werp uw suggestie dan ook ver van mij en verzoek u hierbij dienaangaande niet in herhaling te treden. Voor wat betreft de mogelijkheid tot passeren verwijs ik u naar mijn eerdere schrijven.
Ik heb u reeds eerder medegedeeld dat ik onder voorwaarden bereid ben om diverse stukken met uw cliënt te delen, maar er kan -los van de gestelde condities- natuurlijk niet van mij verwacht worden dat ik dergelijke oude paparassen binnen drie(!) dagen aanlever. Een redelijke termijn is een eerste uitgangspunt voor wat betreft dit punt.
Het doet mij deugd dat u de vergunningsaanvraag op de voet volgt; zoals ik al eerder aangaf stelt de gemeente zich op het standpunt dat er een omgevingsvergunning moet worden gehanteerd; helaas zijn hierbij een aantal zeer verregaande eisen gesteld, zoals het aanleveren van een luchtcirculatieberekening, diverse plattegronden, dwarsdoorsneden etc.
Omdat deze informatie niet voorhanden is heb ik hiervoor tegen zeer substantiële kosten een specialist moeten inschakelen; helaas is het niet gelukt om de zaken binnen de gestelde termijn af te ronden en aan te leveren, waardoor het noodzakelijk is gebleken een nieuwe aanvraag in te dienen. Deze aanvraag is op dit moment, inclusief de benodigde bijlagen, in behandeling bij de gemeente.
Mij is toegezegd dat de aanvraag zo spoedig mogelijk zal worden afgehandeld en u begrijpt dat ik deze zaak nauwgezet volg en bewaak. Ik verblijf dan ook in de verwachting dat de gemeente zo spoedig mogelijk haar medewerking zal verlenen aan het doorvoeren van de benodigde wijziging. Het moge duidelijk zijn dat uw cliënt en ik hierbij hetzelfde belang hebben.
Ik ga er dan ook vanuit dat zowel uw cliënt als ik binnen een redelijke termijn alsnog invulling kan geven aan onze gedeelde wens, namelijk om de woning zo spoedig mogelijk te passeren.
(…)”.
2.13. Nadat [eiser] op 2 juli 2012 bij de deelgemeente Kralingen-Crooswijk een omgevingsvergunning (voor: “bouwen, bestemming wijzigen (functie) naar wonen (reeds bestaande situatie)”) heeft aangevraagd, deze aanvraag in augustus 2012 buiten behandeling is gesteld en hij vervolgens een nieuwe aanvraag heeft ingediend, is de bestemming van de onroerende zaak in het vastgoedregister van de gemeente Rotterdam op 27 september 2012 gewijzigd in wonen. Op 19 oktober 2012 heeft [A] namens [eiser] (de adviseur van) [gedaagden] hiervan op de hoogte gesteld.
2.14. Bij aangetekende brief d.d. 22 oktober 2012 van mr. A. van den Heuvel aan [eiser] staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“Met onderhavige brief ga ik namens cliënten over tot ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand aan [adres], hetgeen wordt gebaseerd op het volgende.
In eerste instantie hebben cliënten zich na 29 juni 2012 bereid getoond om de verdere gebeurtenissen met betrekking tot het verkrijgen van de correcte registratie van het pand af te wachten. Die bereidheid kwam met name voort uit hun verwachting dat (i) de bestuursrechtelijke registratie op korte termijn door u zou worden gecorrigeerd en (ii) dat zij de door hen gemaakte kosten vergoed zouden krijgen. Inmiddels is duidelijk geworden dat aan beide verwachtingselementen niet door u is voldaan.
Uw makelaar heeft (namens u) kort na 29 juni 2012 aan cliënten bericht dat het twee weken zou duren voordat de vergunning zou worden verkregen. Dat bleek vervolgens acht weken te zijn. Cliënten hebben ook daadwerkelijk tot acht weken na 29 juni 2012 gewacht wat er zou gaan gebeuren. Toen zij vervolgens op 24 augustus 2012 nog niet van u hadden vernomen, hebben zij mij ingeschakeld om deze zaak te behandelen.
In mijn brief van 24 augustus 2012 heb ik u laten weten dat cliënten bereid zijn om onder voorwaarden het pand alsnog af te nemen. Eén van die voorwaarden was dat u hun daadwerkelijke schade zou vergoeden, conform de eerder door uw makelaar (namens u) gedane toezegging. In uw brief van 29 augustus 2012 geeft u echter te kennen dat u iedere vorm van gehoudenheid van uw zijde tot vergoeding van welke kosten dan ook aan de zijde van cliënten met klem afwijst. Dat is in strijd met de destijds door uw makelaar (namens u) gedane toezegging.
Door alsnog op die toezegging terug te komen, is de eerdere bereidheid van cliënten om het door u verkrijgen van de correcte registratie voor elkaar te krijgen op verkeerde gronden gebaseerd geweest. Cliënten zijn niet langer bereid om deze registratie op dit moment nog verder af te wachten en zijn niet langer geïnteresseerd in uw pand. Ook het feit dat cliënten meer geld kwijt zullen zijn voor de verbouwing speelt daarbij een rol, nu inmiddels op 1 oktober 2012 de BTW met 2% is gestegen. Indien de vergunning spoedig na 29 juni 2012 door u zou zijn geregeld, zouden cliënten niet met die BTW-verhoging zijn geconfronteerd.
Ook is in de brief van 24 augustus 2012 de voorwaarde gesteld dat u per omgaande een kopie diende te verstrekken van de vergunningsaanvraag en de verdere relevante stukken, welk verzoek is herhaald in mijn brief van 4 september 2012.1n uw e-mail van 7 september 2012 laat u mij vervolgens weten bereid te zijn om diverse stukken onder voorwaarden met cliënten te delen, doch dat u de in mijn brief van 4 september 2012 gestelde termijn van drie dagen te kort achtte. Aangezien deze voorwaarde reeds op 24 augustus 2012 was gesteld, had u daar op 7 september 2012 reeds twee weken de tijd voor gehad. Overigens hebben cliënten deze stukken nog steeds niet van u ontvangen. Aan diverse van de in mijn brief van 24 augustus 2012 gestelde voorwaarden hebt u derhalve niet voldaan.
In uw eerdere brieven laat u overigens doorschemeren dat in uw optiek het pand op 29 juni 2012 gewoon geleverd kon worden door de notaris. 1n dat kader merk ik aanvullend op mijn eerdere brieven nog op dat de notaris, mr. Verstoep, cliënten heeft geïnformeerd over het feit dat - gelet op de bestuursrechtelijke registratie "werken" - het risico bestond dat het verlaagde percentage van 2% overdrachtsbelasting niet van toepassing zou zijn. De notaris was op 29 juni 2012 dan ook niet bereid om de overdrachtsbelastingteruggaveformulieren in dat kader in te dienen bij de fiscus, omdat zij aansprakelijk zou kunnen zijn indien de fiscus bezwaar zou hebben tegen de registratie. Het risico dat cliënten het verschil van 4% aan overdrachtsbelasting verschuldigd zouden zijn, een behoorlijk bedrag op de koopsom van € 790.000,-- (zijnde € 31.600,--), is vanzelfsprekend niet een bedrag dat cliënten op de koop toe wilden nemen.
Gelet op het voorgaande ontbind ik hierbij namens cliënten de koopovereenkomst met betrekking tot het pand aan [adres]. Op grond van artikel 10.3 van de koopovereenkomst hebt u vanaf acht dagen na 13 juli 2012 (de datum van ingebrekestelling), derhalve vanaf 21 juli 2012, een onmiddellijk opeisbare boete van 3 promille (€ 2.370,-- per dag) aan cliënten verbeurd tot aan de dag van daadwerkelijke ontbinding, zijnde heden. Deze boete bedraagt derhalve (93 dagen x € 2.370,-- = ) € 220.410,--.
Hierbij verzoek - en voor zover nodig sommeer - ik u om dit volledige boetebedrag uiterlijk binnen één week na heden over te boeken naar de derdengeldenrekening van mijn kantoor (…).
(…)”.
2.15. Bij aangetekende brief d.d. 2 november 2012 aan mr. Van den Heuvel is namens [eiser] gereageerd op de brief d.d. 22 oktober 2012.
In deze brief staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“Namens de heer [eiser] reageer ik op uw brief van 22 oktober jl. Wij spraken elkaar vorige week reeds kort telefonisch over deze kwestie.
De heer [eiser] kan zich niet verenigen met de inhoud van uw brief voornoemd, meer in het bijzonder met het beroep van uw cliënten op ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.
Het lijkt mij niet opportuun om in dit stadium iedere feitelijke onjuistheid en stelling van uw cliënten zoals opgenomen in de tot op heden gevoerde briefwisselingen (nogmaals) separaat te weerspreken. Het moge duidelijk zijn dat de heer [eiser] de stellingen van uw cliënten en de onjuiste feitenweergave - zoals hij in eerdere brieven reeds gemotiveerd heeft gedaan- integraal betwist. Dit neemt niet weg dat ik in het navolgende -onder voorbehoud van alle rechten en weren- in dit kader wel een aantal opmerkingen plaats.
Ontbinding van de koopovereenkomst door uw cliënten kan slechts aan de orde zijn indien de heer [eiser] nalatig zou zijn in de nakoming van één of meer bepalingen uit de koopovereenkomst. Daarvan is echter geen sprake. Integendeel, het zijn juist uw cliënten die in gebreke zijn de aangegane koopovereenkomst uit te voeren.
Uw cliënten hebben bij brief van 13 juli jl. zich op het standpunt gesteld dat op de woning de bestemming "werken" zou rusten en dat dat de reden zou zijn geweest om de juridische levering niet te laten doorgaan op de overeengekomen datum. Uit de kadastrale gegevens alsmede uit het vigerende bestemmingsplan blijkt echter dat de bestemming - ook ten tijde van de voorgenomen levering- conform de koopovereenkomst "wonen" is.
Het feit dat klaarblijkelijk de gemeente Rotterdam heeft verzuimd in het zogenoemde basisregister de juiste bestemming op te nemen, doet hier niets aan af. Het basisregister is een zogenaamd afgeleid register van authentieke gegevens dat uit andere bronnen (zoals het bestemmingsplan en het Kadaster) wordt samengesteld. Er kan dan ook geen zelfstandige rechtskracht aan worden toegekend.
Uitsluitend coulancehalve heeft de heer [eiser] aangegeven zich hard te willen maken om ten behoeve van uw cliënten er voor zorg te dragen dat het basisregister overeenstemt met de feitelijke en juridische situatie.
Helaas heeft de gemeente Rotterdam zich eerst bereid getoond om het vastgoedregister in overeenstemming met de bestemming te brengen als een omgevingsvergunning werd aangevraagd. Het aanvragen van de omgevingsvergunning heeft veel tijd en geld gekost.
De omgevingsvergunning is onlangs verleend en het basisregister is inderdaad aangepast aan de daadwerkelijke bestemming. Het in de ogen van uw cliënten bestaande obstakel voor het passeren, quod non, was daarmee van tafel.
Groot was dan ook de verbazing van de heer [eiser] dat uw cliënten vlak na de mededeling aan hen dat de omgevingsvergunning is verleend, mede delen dat zij de koopovereenkomst wensen te ontbinden. Het moge duidelijk zijn dat deze onbegrijpelijke handelwijze ongepast is en volledig voor rekening en risico van uw cliënten dient te komen.
In uw brief van 22 oktober jl. erkennen uw cliënten dat zij er voor gekozen hebben om de overeengekomen juridische levering op 29 juni jl. geen doorgang te laten vinden. Als motivering wordt hier thans voor gegeven dat er een mogelijke onzekerheid in de hoogte van de overdrachtsbelasting zou zijn. Als die onzekerheid bij uw cliënten al had bestaan, dan had het in de rede gelegen dat uw cliënten voordat zij een dergelijke ingrijpende beslissing namen, contact zouden zoeken met de heer [eiser] om een en ander nader te bespreken. Uw cliënten hebben dit echter nagelaten en kunnen niet nu de gevolgen van hun beslissing afwentelen op de heer [eiser].
De heer [eiser] kan zich niet aan de indruk onttrekken dat er thans andere redenen worden gezocht door uw cliënten om de koopovereenkomst alsnog ontbinden, ondanks dat de eerdere (overigens onjuiste) belemmering om niet te passeren door de heer [eiser] onverplicht is weggenomen. De ontbinding wordt immers bij uw brief van 22 juli jl. gestoeld op het feit dat uw cliënten als aanvullende voorwaarde voor levering stellen dat zij bepaalde kosten vergoed willen zien. Uw cliënten miskennen met dit (nieuwe) standpunt echter dat zij niet in de positie zijn om enige aanvullende voorwaarde aan de levering te stellen. De afspraken tussen partijen liggen immers al bindend vast in de aangegane koopovereenkomst en het is niet mogelijk om hiervan nog af te wijken.
Hoewel derhalve niet relevant, merkt de heer [eiser] voor de goede orde nog op dat hij zijn makelaar ook geen opdracht gegeven heeft coulancehalve enige toezegging te doen met betrekking tot vergoeding van kosten van uw cliënten. De makelaar noch de heer [eiser] zelf was immers geïnformeerd over de omvang van deze kosten, een toezegging over vergoeding daarvan was dan ook niet aan de orde. Eerst vorige week spraken wij kort telefonisch over de posten waaruit deze kosten van uw cliënten zouden bestaan. U gaf aan dat het om een bedrag van ongeveer € 20.000,- zou gaan voor onder meer kosten verband houdende met een verlenging van de offerte voor de financiering en kosten van de door uw cliënten ingeschakelde derden zoals de notaris, de tussenpersoon en uzelf. Daarnaast zouden het kosten van uw cliënten zelf betreffen.
Naar het oordeel van de heer [eiser] heeft hij door onverplicht er voor zorg te dragen dat ook in het basisregister de bestemming juist wordt weergegeven, meer dan zijn goede wil getoond.
De kosten die de heer [eiser] inmiddels zelf heeft moeten maken vanwege het ten onrechte niet plaatsvinden van de juridische levering overtreffen reeds nu de door uw cliënten gemaakte kosten.
Dit betreft onder meer doorlopende hypotheeklasten, gemeentelijke heffingen en belastingen, de extra kosten van de makelaar, de leges voor de omgevingsvergunning, kosten van ondergetekende en niet in de laatste plaats de kosten voor de werkzaamheden van de architect met betrekking tot het uitvoeren van ventilatieberekeningen, het aanvragen van een omgevingsvergunning en het onderhouden van de contacten met de gemeente. Al met al heeft de handelwijze van uw cliënten geleid tot aanzienlijke schade voor de heer [eiser], die bovendien iedere dag dat niet wordt geleverd nog verder oploopt.
Nu er geen sprake is van het niet nakomen van enige verplichting uit de koopovereenkomst door de heer [eiser] is ingebrekestelling noch ontbinding van de koopovereenkomst door uw cliënten mogelijk. Uit het bovenstaande volgt tevens dat verbeurte van welke contractuele boete dan ook door de heer [eiser] niet aan de orde is.
Ter voorkoming van misverstanden herhaal ik het eerdere beroep van de heer [eiser] dat uw cliënten in gebreke zijn hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en voor zover nodig sommeer ik hen alsnog de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen onder vergoeding van de door de heer [eiser] geleden en nog te lijden schade.
Uitsluitend ter voorkoming van langslepende juridische procedures, is de heer [eiser] bereid om een allerlaatste onverplichte handreiking te doen om zo deze kwestie op korte termijn alsnog af te ronden. Indien uw cliënten de door hen gestelde ontbinding van de koopovereenkomst intrekken en de juridische levering van de woning, onder de voorwaarden zoals overeengekomen in de koopovereenkomst, tussen partijen uiterlijk 16 november a.s. plaatsvindt bij een door partijen gezamenlijk aangewezen notaris, is de heer [eiser] bereid om de door hem gemaakte kosten niet aan uw cliënten door te belasten.
Alleen in het kader van een spoedige afwikkeling conform het bovenstaande is de heer [eiser] daarnaast bereid om tegen finale kwijting een bedrag van € 8.000,- aan uw cliënten te betalen als tegemoetkoming in de door hen gemaakte kosten. Uw cliënten dienen zelf zorg te dragen voor de installatie van goedgekeurde rookmelders conform de vergunning.
Indien bovengenoemd voorstel niet uiterlijk 9 november a.s. integraal door uw cliënten is aanvaard, komt het van rechtswege te vervallen. De heer [eiser] zal alsdan (rechts)maatregelen treffen onder meer om de door hem geleden en nog te lijden schade alsmede de contractuele boete op uw cliënten te verhalen. In dat kader verneem ik tot slot nog graag van uw cliënten per omgaande de bevestiging dat de waarborgsom die op grond van artikel 4.2 van de koopovereenkomst op de kwaliteitsrekening van de notaris is gestort nog steeds op voornoemde rekening staat.
In rechte kan op de inhoud van deze brief, meer in het bijzonder het voornoemde voorstel tot regeling in der minne, geen beroep worden gedaan.
(…)”
2.16. Bij e-mail en per aangetekende post verzonden brief d.d. 28 november 2012 van mr. Molier aan [gedaagden] staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“(…)
Middels een brief d.d. 22 oktober 2012 van uw advocaat Mr A. van den Heuvel, heeft u de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst tussen cliënt en u beiden met betrekking tot het pand aan [adres], ingeroepen.
Bij brief d.d. 2 november 2012 is namens cliënt aan u bericht dat de buitengerechtelijke ontbinding wordt betwist en dat deze iedere rechtskracht mist. Immers, er was voor u in de eerste plaats geen reden om de juridische levering op 29 juni jl. geen doorgang te laten vinden. Vaststond dat op de woning de bestemming "wonen" rustte en dat u de woning ook als zodanig kon gebruiken. Daarover bestaat geen discussie en iets anders is door u ook niet aangetoond. Het is uw eigen keuze geweest om de levering geen doorgang te laten vinden; zulks met alle mogelijke consequenties en risico's van dien. Daarmee staat tevens vast dat u niet kon ontbinden aangezien u in schuldeisersverzuim verkeerde. Schuldeisersverzuim sluit de ontbinding uit (artikel 6:266 BW Pro).
Cliënt heeft coulancehalve, en nadrukkelijk onder voorbehoud van al zijn rechten en weren, u voorgesteld om een van het vigerende Bestemmingsplan afgeleid registratiesysteem van de Gemeente Rotterdam, waar een nog gedateerde beschrijving "werken" werd vermeld, in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan (dat te allen tijde leidend is), om alvorens tot juridische levering over te gaan. Dit traject is vervolgens ingezet en op het moment dat vervolgens de registratiewijziging een feit was, heeft u nota bene op geheel andere gronden dan door u in eerste instantie aangeven, van de levering en koop te willen afzien. Daarop heeft uw raadsman de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
Dat is zowel op feitelijke als juridische gronden onjuist. Het was immers cliënt die, gedurende de periode dat de vermelding in het afgeleid registratiesysteem van de gemeente Rotterdam in overeenstemming werd gebracht met de juiste en ook feitelijke situatie, geheel onverplicht daartoe heeft ingestemd met het feit dat u niet reeds per 29 juni 2012 aan uw afnameverplichting uit hoofde van juridische levering behoefde te voldoen. Zulks uiteraard onder de voorwaarde dat zodra dat was gerealiseerd, de woning door u per direct zou worden afgenomen. Het is dan niet aan u om daar vervolgens nadere voorwaarden aan te stellen. Dat is door cliënte ook nimmer geaccepteerd, zodat u vanaf het moment dat u andere voorwaarden bent gaan stellen, althans vanaf het moment dat u aangaf niet langer te willen afnemen, definitief in verzuim bent geraakt. Daarnaast kan, subsidiair, worden vastgesteld dat de gestelde gronden -tekortkomingen- waarop de ontbinding door u is gestoeld, de ontbinding niet rechtvaardigen. Deze betreffen immers zaken die onbepaald van aard zijn maar waarvan op voorhand kan worden vastgesteld dat -zo zij al terecht worden voorgesteld- van ondergeschikte aard zijn en bovendien niet aan levering in de weg staan.
Zoals reeds aan u medegedeeld is deze gang van zaken voor cliënt niet acceptabel. De buitengerechtelijke ontbinding ontbeert iedere rechtskracht en u wordt hierdoor gesommeerd om alsnog binnen 24 uur na heden schriftelijk aan ondergetekende te bevestigen dat u volledige uitvoering zult geven aan de koopovereenkomst in kwestie en de woning binnen 7 dagen na heden middels juridische levering zult afnemen. Tevens dient u de conform koopovereenkomst aan cliënt verschuldigde boetebedragen, aanvullende schadevergoeding en kosten van verhaal te vergoeden en voldoen. Bij gebreke hiervan zal cliënte nakoming van de koopovereenkomst en de daaruit op u rustende afnameverplichting middels juridische levering alsmede de boete- en schadevergoedingsverplichtingen door middel een kort geding procedure afdwingen. Uw advocaat heeft daartoe reeds verhinderdata aangeleverd.
Tevens behoudt cliënt zich voorts alle rechten en weren voor, daaronder begrepen het recht om zelf tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan en vergoeding te vorderen van de in de koopovereenkomst genoemde (dan uit hoofde van de wet voortvloeiende) boetebedragen, schadevergoeding, kosten van verhaal etc.
Graag verneem ik van u binnen de gestelde termijn, waarbij ik volledigheidshalve opmerk dat het u bekend zal zijn dat financieringscondities per 1 januari a.s. zullen wijzigen. Reden temeer voor u om alsnog en wel zo spoedig mogelijk aan uw verplichtingen te voldoen.
Aangezien deze brief een aanzegging met rechtsgevolg betreft is deze rechtstreeks aan u gericht en ontvangt uw advocaat daarvan een kopie.
Onder voorbehoud van alle rechten en weren.”
3. Het geschil in conventie
3.1. [eiser] vordert (zakelijk weergegeven) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om:
1. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om uiterlijk op het moment van overdracht en levering zoals hierna onder sub 2 gevorderd en beschreven - zulks onafhankelijk van de daadwerkelijke medewerking door [gedaagden] aan de levering van de onroerende zaak - tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [eiser] de overeengekomen koopsom ad € 790.000,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 29 juni 2012, althans vanaf 22 oktober 2012, althans vanaf een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, althans vanaf de dag der dagvaarding;
2. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en de levering van de onroerende zaak, conform de bepalingen van de koopovereenkomst en conform de bepalingen van het concept van de akte van levering zoals bijgevoegd als productie 15 (door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering waarvan het concept, welk concept als definitieve te passeren akte kan worden aangemerkt, is opgesteld door notaris mr. Caroline Helena Verstoep d.d. 25 juni 2012), zulks op straffe van een door [gedaagden] aan [eiser] te verbeuren dwangsom van € 150.000,00 eenmalig en € 2.500,00 per dag dat [gedaagden] in gebreke blijft hieraan - aan het medewerking te verlenen aan de overdracht en levering zoals gevorderd - te voldoen;
3. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen (des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten) om tegen behoorlijk bewijs van kwijting - al dan niet als voorschot - aan [eiser] te voldoen de contractuele boete ad € 123.240,00, te vermeerderen met de na 7 december 2012 verschuldigde boetebedragen van € 2.370,00 per dag, zulks te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 29 juni 2012, althans vanaf 22 oktober 2012, althans vanaf een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, althans vanaf de dag der dagvaarding;
4. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen (des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten) om tegen behoorlijk bewijs van kwijting - al dan niet als voorschot - aan [eiser] te voldoen de aanvullende schadevergoeding ad € 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 29 juni 2012, althans vanaf 22 oktober 2012, althans vanaf een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, althans vanaf de dag der dagvaarding;
5. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen (des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten) om tegen behoorlijk bewijs van kwijting - al dan niet als voorschot - aan [eiser] te voldoen de vergoeding van kosten en verhaal ad € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 29 juni 2012, althans vanaf 22 oktober 2012, althans vanaf een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, althans vanaf de dag der dagvaarding;
6. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen (des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten) in de proceskosten van dit geding, daaronder begrepen de nakosten, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de achtste dag na datum van het in deze te wijzen vonnis.
3.2. [gedaagden] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. [gedaagden] vordert (zakelijk weergegeven) bij vonnis, voor zover de wet zulks toelaat volledig uitvoerbaar bij voorraad, om:
1. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 220.410,00, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over dit bedrag vanaf 29 oktober 2012, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
2. [eiser] te veroordelen in de kosten van het geding, onder de bepaling dat (i) de proceskosten voldaan dienen te worden binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, en - voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt - (ii) te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede (iii) met veroordeling van [eiser] in de nakosten de somma van € 131,00, dan wel, indien betekening plaatsvindt, de somma van € 199,00.
4.2. [eiser] voert verweer.
4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
Toetsingskader
5.1. [eiser] vraagt in feite nakoming van de koopovereenkomst o.a. voor wat betreft de levering van de onroerende zaak en de betaling van de koopprijs.
5.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een dergelijke vordering in het kader van een voorlopige voorziening als een kort geding slechts dan kunnen worden toegewezen, indien aannemelijk is dat tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen en nog steeds geldend is en derhalve voorshands aangenomen moet worden dat ook in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat partijen over en weer nog immer zijn gehouden tot nakoming van uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Spoedeisend belang
5.3. Met de stelling van [eiser] dat hij thans dubbele woonlasten heeft die blijven oplopen vanwege de door toedoen van [gedaagden] uitgestelde notariële levering van de onroerende zaak (en daarmee het uitblijven van de betaling van de koopprijs) is het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen als hiervoor onder 3.1 sub 1 en 2 weergegeven in voldoende mate gegeven.
De materiële geschilpunten
5.4. Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij, ingevolge de koopovereenkomst, hadden beoogd de notariële levering van de onroerende zaak door [eiser] aan [gedaagden], en daaraan voorafgaand de betaling van de koopprijs door [gedaagden], op (of omstreeks) 29 juni 2012 te realiseren. De overdracht is evenwel uitgesteld en heeft tot op heden nog niet plaatsgevonden.
5.5. In de dagen voorafgaand aan 29 juni 2012 kreeg de notaris, na bestudering van de voorgaande titel van verkrijging (zie hiervoor onder 2.4), kennis van het feit dat de onroerende zaak in het vastgoedregister van de gemeente Rotterdam (hierna: het gemeentelijk vastgoedregister) was ingeschreven met als gebruiksdoel een industriefunctie en als officiële bestemming werken (zie hiervoor onder 2.5 en productie 3 bij dagvaarding). Daarop heeft de notaris aangegeven dat niet tot het passeren van de leveringsakte op 29 juni 2012 zou moeten worden overgegaan, tenzij op het moment van passeren de registratie in het gemeentelijk vastgoedregister gewijzigd zou zijn in wonen. De notaris voorzag bij voortdurende registratie van de bestemming werken van de onroerende zaak o.a. (financieel nadelige) consequenties voor [gedaagden] op het gebied van de verschuldigde overdrachtsbelasting (een tarief van 6% verschuldigd bij de overdracht van bedrijfsruimte zou dan van toepassing kunnen zijn in plaats van het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting verschuldigd bij de overdracht van woningen, van welk verschuldigd percentage de notaris juiste opgave dient te doen bij de fiscus), en omdat de hypotheekofferte was verleend op basis van de aankoop van een onroerende zaak met de bestemming woonhuis (zie ook productie 4 van [gedaagden]). In de toekomst zou [gedaagden] mogelijk dan alsnog substantiële kosten moeten betalen om de registratie van de onroerende zaak in het gemeentelijk vastgoedregister gewijzigd te krijgen. Aldus deed een rechtsonzekere situatie zich voor in de visie van de notaris. [gedaagden] heeft daarop aangegeven op dat moment niet tot de overdracht van de onroerende zaak aan hem bereid te zijn.
5.6. Los van de wijze en de inhoud van de communicatie met [eiser] over het geen doorgang vinden van het passeren van de leveringsakte, niet in geschil is dat tussen partijen vervolgens is afgesproken dat de levering van de onroerende zaak zou worden uitgesteld totdat in het gemeentelijk vastgoedregister de bestemming daarvan was gewijzigd. [eiser] diende daartoe de benodigde actie te ondernemen. Tot het moment van buitengerechtelijke ontbinding op 22 oktober 2012 door [gedaagden], is ook niet gebleken dat partijen deze ingeslagen weg niet zijn blijven bewandelen.
Om een dergelijke wijziging in het gemeentelijk vastgoedregister te bewerkstelligen was in de visie van [eiser] een relatief eenvoudige (bestuurs-)rechtelijke procedure nodig, het zou slechts gaan om een formaliteit. Ter onderbouwing van die stelling heeft [eiser] een e-mailbericht van 27 juni 2012 te 23:12 uur van de heer [C], voorzitter en portefeuillehouder wijkveiligheid, ruimtelijke ontwikkeling en sport (namens het dagelijks bestuur van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk) overgelegd (productie 4 bij dagvaarding), en een verklaring van de niet bij de overdracht betrokken notaris mr. A. van Rhee van het kantoor Nauta Dutilh (productie 14 bij dagvaarding). De visie van [eiser] is echter ingehaald door de feiten, hetgeen uit het hierna volgende zal blijken.
5.7. Niet in geschil lijkt dat de onroerende zaak in het verleden na een verbouwing waarvoor een bouwvergunning was verleend (deels) in gebruik is geweest als kantoorruimte/bedrijfsruimte, dat na een volgende verbouwing het gehele pand opnieuw als woning in gebruik is genomen en dat in ieder geval ook vanaf de eigendomsverkrijging door [eiser] de onroerende zaak feitelijk als zodanig is gebruikt. Voorts is aannemelijk dat de onroerende zaak in het kadaster, het vigerende bestemmingsplan en voor de aanslag WOZ wordt, en is, aangemerkt als woning. Sprake is dus enkel van registratie van de bestemming werken in het gemeentelijk vastgoedregister.
Volgens [eiser] betreft het gemeentelijk vastgoedregister een (niet up-to-date) interne kaartenbak, waarbij leidend is de informatie die is opgenomen in het kadaster en het bestemmingsplan. Volgens [gedaagden] betreft het gemeentelijk vastgoedregister een afgeleide van het basisregister gebouwen als bedoeld in de Wet basisregistraties adressen en gebouwen van 24 januari 2008 (Wet bag) dat door gemeenten verplicht gehouden moet worden. Het gemeentelijk vastgoedregister is, aldus [gedaagden], gebaseerd op de bij de gemeente bekende vergunningen en ontleent geen informatie aan het kadaster of het bestemmingsplan. Het zou gaan om een databank die vooral gebruikt wordt door makelaars en notarissen en waarop de gemeente - daarover zijn partijen het eens - mogelijk bepaalde vormen van door haar toegepaste belastingheffingen baseert.
Wat de precieze status van een dergelijk register is behoeft in het kader van dit kort geding niet te worden beslist. Veeleer relevant in deze is dat, om de bestemming werken in het gemeentelijk vastgoedregister (formeel) te laten wijzigen in wonen, een uitgebreide en kostbare vergunningprocedure nodig was (zie hiervoor 2.12, de e-mail van 7 september 2012 van [eiser]). De gegevens opgenomen in het gemeentelijk vastgoedregister waren gebaseerd op de formeel bezien juiste bestemmingssituatie werken, nu niet eerder een omgevingsvergunning was aangevraagd en verleend voor wijziging van die bestemming in wonen. Van verouderde gegevens in het gemeentelijk vastgoedregister lijkt dan ook geen sprake. Aangenomen mag worden dat het kennelijk niet om een eenvoudige procedure dan wel formaliteit ging, zoals [eiser] tot 7 september 2012 kennelijk steeds voorstond, die gegarandeerd tot het beoogde resultaat zou leiden, en dat de registratie in het gemeentelijk vastgoedregister in elk geval meer omvat(te) dan louter een kaartenbak met een interne functie. Immers, indien het kadaster of het bestemmingsplan leidend zouden zijn geweest voor dit register, zoals door [eiser] betoogd, zou de gemeente de registratie simpelweg hebben kunnen omzetten op basis van de bestemming in het kadaster of het bestemmingsplan en was er geen (bestuurs-) rechtelijke procedure van bijna drie maanden tegen (hoge) kosten en verstrekking van veel informatie nodig geweest om dat te realiseren (op 27 september 2012). Dat bij afgifte van informatie uit het gemeentelijk vastgoedregister staat vermeld dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend en deze slechts een indicatief karakter heeft, vat de voorzieningenrechter op als een gebruikelijk gehanteerde algemene afwijzing van aansprakelijkheid (‘disclaimer’).
5.8. [eiser] heeft de omgevingsvergunning voor bouwen op of omstreeks 2 juli 2012 aangevraagd en vervolgens - niet binnen de door hem dan wel [A] gepresenteerde termijn van maximaal acht weken, na een nieuwe aanvraag te hebben moeten indienen - de vergunning verkregen, waarop 27 september 2012 de registratie in het gemeentelijk vastgoedregister overeenkomstig het feitelijk gebruik wonen is aangepast. Dit is op 19 oktober 2012 aan (de adviseur van) [gedaagden] medegedeeld. De duur, aard en omvang van deze procedure in aanmerking nemende en mede gelet op de kennis die [eiser] geacht kan worden te hebben gehad op basis van artikel 2 van Pro de akte van levering d.d. 1 juli 2005 (die, ondanks de aan de koopovereenkomst gehechte en door partijen getekende ontvangstbevestiging) naar de onvoldoende gemotiveerd betwiste stelling van [gedaagden] pas kort voor het beoogde moment van passeren van de leveringsakte op 29 juni 2012 door de notaris aan hem is overhandigd, dient (helemaal achteraf bezien) de mededelingsplicht van de verkoper [eiser] (of zijn makelaar) zwaarder te wegen dan de onderzoeksplicht van de koper [gedaagden] (of zijn adviseur) op dit punt.
De voorlopige conclusie dat door [eiser] in meer of mindere mate niet voldaan is aan het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst ligt dan in de rede. De door de gemeente voorgeschreven vergunningprocedure was vereist om ervoor te zorgen dat de onroerende zaak daadwerkelijk de eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Daarbij geldt dat ook een gebrek dat geen betrekking heeft op ‘gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten’ (een zogenaamd rechtsgebrek) non-conformiteit kan opleveren, in die zin dat [gedaagden] ervan uit mocht gaan dat de verbouwing van de onroerende zaak destijds/de ingebruikname van [eiser] van de onroerende zaak als woonhuis, is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende (vergunnings- en bouw-) voorschriften en niet dat hij alsnog geconfronteerd zou kunnen worden met een uitgebreide en kostbare (bestuurs-) procedure als hiervoor bedoeld om te kunnen voldoen aan toepasselijke regelgeving. Dit geldt, gegeven de omstandigheden, voorshands ook ondanks dat de gemeente kennelijk het feitelijk gebruik van de onroerende zaak als woonhuis, terwijl daarvoor geen omgevingsvergunning voor bouw is verleend, - bijvoorbeeld in het kader van de aanslag WOZ - heeft gedoogd (zie in dat verband tevens het in de conclusie van antwoord onder punt 39 door [gedaagden] onbetwist gestelde).
De opstelling van de notaris wordt daarom, bezien in het licht van de geschetste feiten en omstandigheden en mede gelet op de voor haar geldende beroeps- en gedragsregels, op het eerste gezicht als prudent aangemerkt.
De stelling van [eiser] dat hij reeds na het geen doorgang vinden van het passeren van de leveringsakte op 29 juni 2012 onverwijld nakoming had kunnen vorderen van de koopovereenkomst en dat hij onverplicht en coulancehalve de procedure tot wijziging van het gemeentelijk vastgoedregister heeft ingezet is dan niet aannemelijk. Evenmin aannemelijk is dat tot het moment van mededeling op 19 oktober 2012 aan [gedaagden] dat de omgevingsvergunning is verleend en de wijziging van de registratie in het gemeentelijk vastgoedregister op 27 september 2012 is geschied aan de zijde van [gedaagden] sprake is van schuldeisersverzuim, zoals door [eiser] gesteld.
5.9. [gedaagden] heeft nadat de gewijzigde registratie een feit was en daarvan aan hem ook mededeling was gedaan bij brief van 22 oktober 2012 (zie hiervoor onder 2.14) de koopovereenkomst ontbonden (na ingebrekestelling op 13 juli 2012). Aan deze ontbinding heeft hij, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat door [eiser] niet was voldaan aan de correctie van de bestuursrechtelijke registratie op de toegezegde korte termijn, dat de in dat kader relevante stukken nimmer zijn overgelegd aan [gedaagden] en dat [eiser] de door [gedaagden] als gevolg van de vertraging gemaakte extra kosten en daadwerkelijke schade (ondanks de toezegging van [A] daartoe) niet wenste te vergoeden. Enkel als was voldaan aan die voorwaarden bestond bij [gedaagden] de bereidheid om de vergunningverlening en de gewijzigde registratie af te wachten (anders was hij eerder tot buitengerechtelijke ontbinding overgegaan). Nadien heeft [gedaagden] toegevoegd dat een reden voor de ontbinding voorts was dat als gevolg van de situatie tussen partijen het goede gevoel bij de aankoop van de onroerende zaak was verdwenen.
Al deze argumenten rechtvaardigen naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Immers, de gewijzigde registratie was al een feit op het moment van ontbinding en vaststaat dat [gedaagden] daarvan kennis had (derhalve was uitvoering gegeven aan de tussen partijen enkel aanvullend op de koopovereenkomst gemaakte afspraak teneinde tot levering te komen). Voor het overige geldt dat de aangevoerde argumenten onvoldoende concreet onderbouwd zijn en bovendien ook ondergeschikt van aard. Zij raken de beoogde levering niet. Van een (voortdurende) tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [eiser] is geen sprake (meer). Niet aannemelijk is dan dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding op 22 oktober 2012 effect heeft gesorteerd. In elk geval ligt vanaf
19-22 oktober 2012 nakoming van de in de koopovereenkomst neergelegde levering- en afnameverplichting van de onroerende zaak weer onverminderd in de rede. De afspraak tussen partijen dat de levering zou worden uitgesteld tot het moment dat de registratie was gewijzigd - waaraan is voldaan - is immers niet kenbaar tweezijdig gewijzigd en dus op het eerste gezicht geldend gebleven.
5.10. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot levering van de onroerende zaak, ook in kort geding, voor toewijzing gereed ligt. De termijn waarbinnen [gedaagden] hieraan dient te voldoen stelt de voorzieningenrechter uiterlijk op twintig werkdagen na betekening van dit vonnis, gelet op de noodzakelijke betrokkenheid van de notaris hierbij en haar beschikbaarheid, als ook gelet op de handelingen die [gedaagden] zal moeten verrichten voor het verkrijgen van financiering van de onroerende zaak. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
Tegenover de levering van de onroerende zaak staat betaling van de koopprijs door [gedaagden] aan [eiser]. [gedaagden] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de overeengekomen koopprijs van € 790.000,00 aan [eiser] voorafgaand aan het moment van passeren van de leveringsakte. De gevorderde rente over de koopprijs zal worden toegewezen voor zover het wettelijke rente betreft (de koopovereenkomst is niet aan te merken als een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW) en zal verschuldigd zijn vanaf het moment dat aan [gedaagden] werd medegedeeld dat de onroerende zaak in het gemeentelijk vastgoedregister stond ingeschreven met bestemming wonen, te weten op 19 oktober 2012. Aan de voorwaarden die voor toewijzing van een geldvordering in kort geding gelden (zie meer uitgebreid hierna onder 5.11) kan geacht worden te zijn voldaan. Dat sprake zou zijn van een restitutierisico aan de zijde van [eiser] is gesteld door [gedaagden], doch niet in voldoende mate aannemelijk gemaakt.
5.11. De door [eiser] in conventie ingestelde vorderingen als hiervoor onder 3.1 sub 3 tot en met 5 weergegeven, zijn geldvorderingen die gebaseerd zijn op het bepaalde in (artikel 10 van Pro) de koopovereenkomst.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
Nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] spoedeisend belang bij deze vorderingen heeft, terwijl, gelet op het hiervoor overwogene en bij gebreke van relevante en concrete onderbouwing, een bevestigend antwoord op de vraag of [eiser] (al dan niet gedeeltelijk) op grond van de koopovereenkomst gerechtvaardigd aanspraak kan maken op de door hem gevorderde contractuele boete(n), aanvullende vergoeding van (niet concreet gemaakte daadwerkelijk geleden) schade en vergoeding van kosten van verhaal in de gegeven situatie te betwijfelen valt, zullen deze vorderingen reeds daarom integraal worden afgewezen.
Proces- en nakosten
5.12. Aangezien elk van partijen in conventie als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen en gelet op het voorshandse gegeven dat de vertraging in het geven van uitvoering aan de koopovereenkomst beide partijen te verwijten valt, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. Nu de proceskosten worden gecompenseerd bestaat geen aanspraak op vergoeding van nakosten.
6. De beoordeling in reconventie
6.1. De in reconventie door [gedaagden] ingestelde vordering als hiervoor onder 4.1 sub 1 weergegeven betreft een geldvordering. Hiervoor onder 5.11 is reeds weergegeven welke vereisten gelden voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. Ook in reconventie geldt dat gesteld noch gebleken welk spoedeisend belang [gedaagden] bij deze vordering heeft - namens [gedaagden] is ter zitting zelfs erkend dat hij geen spoedeisend belang bij deze vordering heeft - , terwijl die vordering in de gegeven feiten en omstandigheden ook onvoldoende aannemelijk te achten is. De vordering zal mitsdien worden afgewezen.
6.2. Aangezien de opgetreden vertraging aan elk van partijen te verwijten valt, zoals in conventie reeds gemotiveerd is overwogen, zullen ook in reconventie de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. Nu de proceskosten worden gecompenseerd bestaat geen aanspraak op vergoeding van nakosten.
7. De beoordeling in conventie en in reconventie
Ten overvloede
7.1. Geheel ten overvloede geldt dat - hoewel de in dit kort geding ingestelde geldvorderingen in conventie en in reconventie niet spoedeisend te achten zijn en evenmin aannemelijk zijn gemaakt - niet onaannemelijk is dat partijen als gevolg van de vertraging in de overdracht van de onroerende zaak wel in enige mate schade hebben geleden.
Los van de discussie over wie welke toezegging heeft gedaan ter zake van het al dan niet vergoeden van schade als gevolg van de uitgestelde levering (buiten de hierover duidelijk ingenomen stelling van [eiser] in zijn brief van 29 augustus 2012, zie hiervoor onder 2.10), naar aanleiding van de door beide partijen ter zitting - naar aanleiding van een tweetal schorsingen van korte duur voor overleg tussen hen - buiten de in conventie en in reconventie ter beoordeling aan de voorzieningenrechter formeel voorgelegde geschilpunten ingenomen stellingen en weren, wenst de voorzieningenrechter het volgende op te merken.
Op het eerste gezicht komt redelijk voor dat de extra kosten die [gedaagden] heeft moeten maken als gevolg van de - op het eerste gezicht aan [eiser] toe te rekenen - vertraging in de levering van de onroerende zaak voor rekening van [eiser] dienen te komen. Gedacht kan worden aan vergoeding van de kosten verbonden aan de verlenging van de hypotheekofferte van [gedaagden] en het per 1 oktober 2012 voor de bouw geldende verhoogde btw-percentage. Overigens is gebleken dat de afschaffing per 1 juli 2012 van het verlaagde regime van overdrachtsbelasting van 2% voor woonhuizen geen doorgang heeft gevonden.
Vergoeding van schade als gevolg van de minimale of tegenstrijdige communicatie die [eiser] (of [A]) over de status van de vergunningsaanvraag en de handelingen die in dat kader zijn verricht (onderbouwd met stukken) met [gedaagden] (of [D]) heeft gevoerd, zoals [gedaagden] heeft gesteld, ligt op dit moment niet voor de hand. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat hij [gedaagden] niet heeft geïnformeerd. Daartoe heeft hij aangevoerd dat [A] in dat verband zelfs bij [gedaagden] thuis geweest (op 11 juli 2012) om een toelichting te verschaffen en dat er daarnaast nog veelvuldig andere (telefonische) contactmomenten tussen (de makelaar van) [eiser] en (de adviseur van) [gedaagden] zijn geweest, hetgeen [gedaagden] vervolgens weer heeft betwist. Nu van (het ontbreken van) deze contacten door beide partijen geen relevant en objectief bewijs is overgelegd (behalve de in de brief d.d. 24 augustus 2012 van [gedaagden] weergegeven stelling dat kennelijk tussen partijen over de bestemming c.q. de vereiste vergunningen uitvoerige discussie is gevoerd, zie hiervoor onder 2.9), zal de voorzieningenrechter dit punt, gelet op het bestek van dit kort geding, vooralsnog buiten beschouwing laten.
De periode waarin [eiser] geacht kan worden jegens [gedaagden] schadeplichtig te zijn is in tijd beperkt en strekt zich op het eerste gezicht uit over de periode van 29 juni 2012 tot en met - uiterlijk - 19 oktober 2012, het moment dat van de zijde van [eiser] aan (de adviseur van) [gedaagden] is medegedeeld dat de omgevingsvergunning verleend was en de bestemming van de onroerende zaak in het gemeentelijk vastgoedregister was gewijzigd in wonen.
Gelet hierop en nu [gedaagden] naar voorlopig oordeel in conventie op 22 oktober 2012 niet gerechtvaardigd tot de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst is overgegaan, is de periode vanaf 19-22 oktober 2012 aan te merken als omslagpunt in de rechtsverhouding tussen partijen.
Vanaf dat moment ligt nakoming van de in de koopovereenkomst neergelegde levering- en afnameverplichting van de onroerende zaak, zoals in conventie reeds is overwogen, weer onverminderd in de rede en kan [gedaagden] op zijn beurt geacht worden voor de extra kosten die [eiser] na 19-22 oktober 2012 heeft gemaakt als gevolg van het uitblijven van het geven van uitvoering door [gedaagden] aan zijn verplichtingen in de koopovereenkomst aansprakelijk te zijn. Daarbij kan worden gedacht aan een vergoeding van de woonlasten die [eiser] vanaf 19 oktober 2012 verschuldigd was met betrekking tot de onroerende zaak en de gederfde rente over een bedrag gelijk aan die woonlasten. De kosten verbonden aan de procedure die heeft geleid tot de wijziging van de bestemming van de onroerende zaak in het gemeentelijk vastgoedregister dienen voor rekening van [eiser] te blijven.
De voorzieningenrechter acht nog van belang op te merken dat de advocaatkosten geacht worden niet te zijn opgenomen in een mogelijke vergoeding van kosten over en weer. Deze kosten zijn door beide partijen gemaakt en vinden hun weerslag in de proceskostenveroordeling. Voor het overige geldt dat de tussen partijen bestaande discussie over een te storten waarborgsom in het kader van dit kort geding niet relevant is en buiten beschouwing wordt gelaten.
7.2. Het hiervoor ten overvloede overwogene ten aanzien van de schadevergoedingsplicht zal evenwel anders dienen te luiden indien en voor zover een bodemrechter, indien geadieerd, zal oordelen dat het op verzoek van [gedaagden] (en op aanraden van de notaris) uitstellen van de notariële levering van de onroerende zaak niet gerechtvaardigd was. Evenwel laat dit de afnameverplichting van [gedaagden] van de onroerende zaak (alsdan per 29 juni 2012) op grond van de koopovereenkomst onverlet.
8. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
8.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om uiterlijk op het moment van overdracht en levering zoals hierna onder 8.2 toegewezen - zulks onafhankelijk van de daadwerkelijke medewerking door [gedaagden] aan de levering van de onroerende zaak, zoals hierna onder 8.2 nader omschreven, - tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [eiser] de overeengekomen koopprijs van € 790.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2012 tot de dag van volledige betaling,
8.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen twintig werkdagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en de levering van de door [eiser] aan [gedaagden] verkochte woning: het pand met tuin en verder toebehoren, plaatselijk bekend te Rotterdam, aan [adres], kadastraal bekend gemeente Kralingen, Sectie F, nummer 3458, groot 0 hectare 1 are 74 centiare, conform de bepalingen van de koopovereenkomst en conform de bepalingen van de concept leveringsakte d.d. 25 juni 2012, zoals bijgevoegd als productie 15 bij dagvaarding (door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering), zulks op straffe van een door [gedaagden] aan [eiser] te verbeuren dwangsom van € 25.000,00 eenmalig en
€ 500,00 per dag dat [gedaagden] in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum aan verbeurde dwangsommen van in totaal € 75.000,00,
8.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
8.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
8.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
8.6. wijst de vorderingen af,
8.7. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. G.C.M. van Rheeden, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2013.
1734/2009