Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Afdeling privaatrecht
Team handel
zaaknummer / rolnummer: 95702 / HA ZA 11-2555
Vonnis van 13 maart 2013
in de zaak van
[EISERES],
wonende te Zwijndrecht,
eiseres,
advocaat mr. A.J.C. van Bemmel,
tegen
1. [GEDAAGDE 1]
en
2. [GEDAAGDE 2],
beiden wonende te Zwijndrecht,
gedaagden,
advocaat mr. N.B. de Neef,
Partijen zullen hierna [eiseres] respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2011;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 12 september 2012 waarin een comparitie van partijen is bevolen;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen ter plaatse gehouden op 21 december 2012;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 16 januari 2013 en de daarin genoemde stukken;
- de akte aan de zijde van [gedaagden] waarbij één productie is overgelegd.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenares van de woning met bijbehorend perceel grond aan de [adres 1] te Zwijndrecht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar van het belendende perceel aan de [adres 2] te Zwijndrecht.
2.2. Tot het najaar van 2005 vormden de woning van [eiseres] en de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen een twee-onder-een-kap. De woningen zijn in 1927 tegelijkertijd gebouwd.
2.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben besloten hun woning geheel te slopen en een nieuwbouw¬woning op te richten.
2.4. In verband met de voorgenomen sloop en herbouw heeft op 3 oktober 2005 een opname plaatsgevonden van het exterieur en het interieur van de woning van [eiseres] door J. de Koster, in zijn hoedanigheid van expert bouwkundige opnames (productie 4 bij dagvaarding).
2.5. Op 13 oktober 2005 is de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesloopt.
2.6. [eiseres] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 28 november 2005 onder meer aansprakelijk gesteld voor schade aan haar woning door de sloop van de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
2.7. [eiseres] heeft Ingenieursbureau Concretio (hierna: Concretio) ingeschakeld voor het doen van onderzoek naar de invloed van de sloopwerkzaamheden met betrekking tot de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de woning van [eiseres]. De heer ir. H. Schipper van Concretio heeft het onderzoek uitgevoerd op 8 december 2005 en zijn bevindingen zijn vastgelegd in de brief van 21 december 2005 (productie 10 bij de als productie 9 bij dagvaarding overgelegde kort gedingdagvaarding). In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
“Door het wegnemen van de belasting en de gording aan de zijde van pand 34 is de gording op diverse plaatsen van pand 33 verder gaan doorbuigen. Dit heeft geleid tot het klemmen van kasten en deuren en het ontstaan van barsten en stuc- en schilderwerk.”
2.8. [eiseres] heeft vervolgens onderzoeksbureau Crawford & Company (Nederland) B.V. (hierna: Crawford) ingeschakeld voor het doen van onderzoek naar schade aan haar woning door de sloopwerkzaamheden.
2.9. Crawford heeft Adviesbureau ir. J.G. Hageman B.V. (hierna: Hageman) ingeschakeld voor het doen van onderzoek naar de constructie van de woning van [eiseres] na de sloop van de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. In het rapport van Hageman van 20 april 2006 is onder meer het volgende opgenomen:
“De stabiliteit van de woning haaks op de zijgevel is door de sloop wel nadelig beïnvloed. De stabiliteit in deze richting wordt verzorgd door beide dakoppervlakken en de penanten in de voor- en achtergevel. Het windvangend oppervlak en dus de windbelasting is in deze richting onveranderd terwijl de constructie gehalveerd is. De stabiliteit in deze richting is ook al nadelig beïnvloed, toen de muur tussen voor- en achterkamer werd gesloopt. De stabiliteit in deze richting moet daardoor wel nader worden beoordeeld.”
2.10. Crawford heeft in haar rapport van 4 oktober 2006 (productie 9 bij dagvaarding) de opstalschade geraamd op € 16.512,36, de kosten voor het definitief afwerken van de zijgevel op € 12.500,- en de waardevermindering van de woning, extra energieverbruik en herstel van de scheurvorming op een PM bedrag.
2.11. [eiseres] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in kort geding betrokken. Tijdens deze procedure zijn partijen overeengekomen Hageman onderzoek te laten doen naar de benodigde voorzieningen voor de na de sloop aanwezige situatie. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de door Hageman geadviseerde voorzieningen gerealiseerd, waarna de kort gedingprocedure is doorgehaald.
2.12. In opdracht van de CAR-verzekeraar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is een expertise uitgevoerd door Quattro Expertise B.V. (hierna: Quattro). Quattro heeft de herstelkosten in haar brief van 3 mei 2007 geraamd op € 2.267,34 (productie 14 bij dagvaarding). [eiseres] heeft Crawford verzocht op deze berekening te reageren. Bij brief van 29 juni 2007 heeft Crawford de herstelkosten geraamd op € 5.450,28. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in juni 2010 het bedrag van € 2.267,- aan [eiseres] voldaan.
2.13. In juni 2008 zijn [eiseres] en haar partner uit de woning vertrokken. De woning is op dat moment te koop gezet. De woning is tot op heden nog niet verkocht. In de periode 1 augustus 2009 tot en met december 2010 is de woning verhuurd geweest. Vanaf juni 2011 heeft een familielid van [eiseres] tijdelijk in de woning verbleven, om niet. Thans staat de woning leeg.
2.14. In verband met de voorgenomen herbouw van de gesloopte woning heeft het onderzoeksbureau PRC B.V. (hierna: PRC) onderzoek gedaan naar de mogelijke gevolgen van de aangrenzende nieuwbouw voor de woning van [eiseres]. De bevindingen van PRC zijn vastgelegd in haar brief van 6 mei 2010 (productie 19 bij dagvaarding). In de brief is onder meer het volgende opgenomen:
“Met betrekking tot de constructie van de woning [adres 1], is een (tijdelijke) verstoring van de stabiliteit van de woning vastgesteld. Tenminste van de dakconstructies van de hellende dakvlakken is nader onderzoek op zijn plaats. … Ten minste mag worden aangenomen dat de kapconstructie door de sloop van een gedeelte daarvan is verzwakt. In het bijzonder is de vraag of de gordingen voldoende zijn opgelegd op de woningscheidende wand nu de gordingen niet meer ‘doorlopen’, zoals destijds het geval was. Hetzelfde geldt voor de constructie van de dakkapel. Constructieve beschouwingen zijn op zijn plaats.
…
Met de huidige uitgangspunten is er een groot risico op aanvullende schade. Constructieve beschouwingen zijn op zijn plaats.
Naast constructieve risico’s is er voor de woning [adres 1] zeker nog aanvullende estetische schade te verwachten. ... Indien op de heipalen van de nieuwbouw een negatieve kleef ontstaat, is het reëel denkbaar dat de grondlaag zal inklinken. Het is dan aannemelijk dat de korrelspanning onder de bestaande strokenfundering van de oorspronkelijke woningscheidende wand kleiner wordt, met als gevolg een zakking van de fundering en een verdere verstoring van de stabiliteit van het pand [adres 1]. Dit zal nadere estetische schade tot gevolg hebben.”
2.15. In opdracht van [eiseres] heeft de firma Bremmer Onroerend Goed (hierna: Bremmer) twee taxaties uitgevoerd, één waarbij is uitgegaan van de waarde van het huis van [eiseres] voor de sloop van het huis van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en één waarbij is uitgegaan van de waarde na het slopen van de aangrenzende woning. Bremmer heeft de waarde van de woning op 26 juni 2008 getaxeerd op een bedrag van € 125.500,- voor de sloop (productie 21 bij dagvaarding) en op 26 juli 2010 nihil na de sloop (producties 22 en 23 bij dagvaarding). De taxaties hebben betrekking op alleen de woning, zonder de bijbehorende grondoppervlakte.
2.16. In opdracht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de firma Nijp + Partners de woning van [eiseres] per 31 december 2011 getaxeerd op een bedrag van € 186.000,-, waarbij is uitgegaan van de woning en 840 m2 grondoppervlakte. In het taxatierapport is opgenomen dat de realisatie van de nieuwbouw van de aangrenzende woning niet tot waardeverminde¬ring van het getaxeerde leidt en dat de waardevermindering sinds 2005 volledig te wijten is aan de veranderingen van de woningmarkt.
2.17. [eiseres] heeft een vaststellingsovereenkomst gesloten met de gemeente op grond waarvan [eiseres] een bedrag van € 50.000,- heeft ontvangen.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 82.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente, € 1.788,- aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3.2. [eiseres] stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld waardoor [eiseres] grote schade lijdt. Het onrechtmatig handelen bestaat eruit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder overleg en instemming de helft van de twee-onder-een-kapwoningen hebben gesloopt en dat zij de sloop en de nieuwbouw onzorvuldig hebben uitgevoerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben nagelaten voor de sloop onderzoek te doen naar mogelijke schade en maat¬regelen ter voorkoming daarvan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen constructeur geraadpleegd en het bouw¬veiligheidsplan is uitsluitend gericht op de eigen bebouwing en niet op de stabiliteit van de naastgelegen woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beschikten niet over een geldige sloop¬vergunning en er nimmer een sloopveiligheidsplan ingediend. Er is geen aandacht besteed aan de wijze waarop de nieuwe woning aansluit op de bestaande woning.
Door het slopen van het pand is de stabiliteit van de woning verstoord, is aftimmering gaan wijken, is scheurvorming opgetreden, is sprake van vochtdoorslag, zijn verbindingen van binnendeurkozijnen open¬gescheurd en sluiten deuren niet meer. Gordingen lopen niet meer door en het is aannemelijk dat de kapconstructie door de sloop is verzwakt. Door deze schade is de waarde van de woning van [eiseres] gedaald tot nihil.
3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren als verweer aan dat zij [eiseres] de bouwtekeningen hebben laten zien, zodat zij van de plannen op de hoogte was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat zij onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiseres]. Primair stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiseres] haar woning zodanig had moeten (laten) bouwen dat deze ook zonder een andere woning constructief voldoende is. De door hen gebouwde woning is bovendien stevig genoeg om de (mogelijke) stabiliteitsproblemen van de woning van [eiseres] op te heffen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de waarde van de woning nihil is en betwisten dat er een verband is tussen de waardedaling van de woning en de sloop van de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
Voor zover de waardedaling mede is gelegen in de verminderde stabiliteit, is dit te wijten aan de sloop van de binnenmuur van de woning van [eiseres] in 1967.
Voor zover de waardedaling wel is gelegen in de sloop, moet het gehele perceel in ogenschouw worden genomen bij een taxatie, omdat het voor [eiseres] nu technisch-constructief makkelijker is om haar woning te slopen en een nieuwbouwwoning te bouwen, in welk geval zij geen vermogensschade lijdt.
4. De beoordeling
4.1. Vooropgesteld wordt dat het de eigenaar van een pand in beginsel (civielrechtelijk) vrij staat dat pand te slopen als hem dat geraden voor komt. Deze vrijheid wordt echter wel beperkt indien door het slopen schade kan ontstaan aan belendende of naburige panden. De eigenaar van het te slopen pand dient rekening te houden met de mogelijkheid van schade aan de belendende of naburige panden bij sloop; hij zal onderzoek hiernaar moeten doen en hij zal zonodig maat¬regelen dienen te nemen om schade te voorkomen. De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiseres] haar woning zodanig had moeten (laten) bouwen dat deze ook zonder een andere woning constructief voldoende was, gaat dan ook niet op. [eiseres] mocht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verwachten dat zij bij de uitvoering van hun plannen voldoende rekening zouden houden met de belangen van [eiseres] als eigenares van het belendende pand.
4.2. In dit geval was sprake van twee twee-onder-een-kapwoningen uit 1927 die als één geheel waren gebouwd en die een gezamenlijke fundering hadden. Dat de sloop van één van de woningen, inclusief (een deel van) de fundering, mogelijk gevolgen zou hebben voor de andere woning, was dan ook een reële mogelijkheid waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rekening mee moesten houden. Niet gebleken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onderzoek hebben gedaan naar het mogelijke risico dat de sloop van hun woning schade zou kunnen veroorzaken aan het pand van [eiseres] en evenmin dat zij hierover overleg hebben gevoerd met [eiseres]. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben slechts aangevoerd dat zij de bouw¬tekeningen aan [eiseres] hebben laten zien, zodat zij van de plannen op de hoogte was. Gelet op deze omstandigheden wordt geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die zij in acht behoor¬den te nemen jegens [eiseres] door geen nader overleg te voeren, geen nader onder¬zoek te doen naar mogelijke gevolgen van hun plannen en eventueel voorzorgs¬maatregelen te nemen.
4.3. Gelet op het onzorgvuldig handelen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt geoordeeld dat, voor zover het slopen van de oude woning en/of het bouwen van de nieuwe woning, schade heeft toegebracht aan het pand van [eiseres], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervoor in beginsel aansprakelijk zijn.
4.4. Tussen partijen staat vast dat tijdens de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitgevoerde werk¬zaamheden schade is ontstaan aan de woning van [eiseres] als gevolg van de sloop en het gebrek aan maatregelen om de woning van [eiseres] tegen deze gevolgen te beschermen. In ieder geval voor een deel van deze schade zijn (herstel)werk¬zaamheden uitgevoerd, op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
4.5. [eiseres] stelt echter dat haar schade groter is dan de schade die reeds is vergoed, althans dan de herstelwerkzaamheden die reeds zijn verricht. Tijdens de descente in het pand van [eiseres] is geconstateerd dat in de woning sprake is van (1) vocht, (2) scheurvorming en (3) het niet kunnen sluiten van deuren en ramen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gemotiveerd betwist dat deze gebreken zijn ontstaan door de sloop van hun oude woning en de bouw van de nieuwe woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hierbij aangevoerd dat (4) de verminderde stabiliteit van de woning van [eiseres] mogelijk is veroorzaakt door de sloop van de binnenmuur van deze woning in 1967. Voorts is gebleken dat de woning reeds enige tijd leeg staat en dat de woning niet meer wordt verwarmd. Gelet op deze omstandig¬heden staat niet vast dat de thans nog aanwezige schade – voor zover deze niet valt onder de schade die conform het rapport van Quattro reeds is vergoed – aan de woning van [eiseres] geheel of gedeeltelijk is veroorzaakt door de sloop van de woning van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en/of de hierop gevolgde nieuwbouw. Aangezien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben nagelaten voorafgaand aan de sloop deugdelijk onderzoek te verrichten naar de mogelijke gevolgen voor het pand van [eiseres] en hebben nagelaten eventuele voorzorgsmaatregelen te nemen, wordt voorshands geoordeeld dat de hiervoor onder 1 tot en met 4 genoemde gebreken aan het pand van [eiseres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn toe te rekenen. Om een definitief oordeel hierover te kunnen geven, acht de rechtbank het noodzakelijk om een deskundige te benoemen. De deskundige zal worden verzocht om ten aanzien van de onder 1 tot en met 4 genoemde schadeposten te beoordelen of deze zijn ontstaan door de sloopwerkzaamheden en/of de nieuwbouw en of deze schade voorkomen hadden kunnen worden indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vooraf onderzoek hadden gedaan en maatregelen hadden getroffen. Hierbij dient, voor zover mogelijk, rekening te worden gehouden met de staat waarin de woning van [eiseres] zich vooraf¬gaand aan de werkzaamheden bevond, inclusief de gesloopte binnenmuur en de bouwkundige constructie van de oorspronkelijke twee-onder-een-kapwoningen.
4.6. Indien en voor zover vast komt te staan dat door de sloop en/of de nieuwbouw schade is ontstaan aan de woning van [eiseres], dan zal moeten worden beoordeeld hoe hoog deze schade is. [eiseres] stelt dat de waarde van haar woning thans nihil is, onder overlegging van de taxaties door Bremmer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit gemotiveerd betwist. Als het causaal verband vast komt te staan, ligt het op de weg van [eiseres] om de door haar gestelde schade te bewijzen. Als uitgangspunt hierbij heeft te gelden dat [eiseres] in dezelfde staat moet worden gesteld als voor de sloop en de nieuwbouw door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] Voor zover vast komt te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehouden zijn een bedrag aan schade aan [eiseres] te voldoen, dan staat op grond van hetgeen partijen tijdens de comparitie van 16 januari 2013 hebben verklaard tussen partijen vast dat op dit bedrag een bedrag van € 50.000,- ingevolge de vaststellingsovereen¬komst tussen de gemeente en [eiseres]in mindering dient te strekken, .
Het te bevelen deskundigenonderzoek
4.7. De rechtbank stelt voor, met inachtneming van het hiervoor bepaalde, de navolgende vragen aan de in te schakelen deskundige(n) te stellen:
1. Kunt u het rapport van J. de Koster van 5 maart 2005 (rechtsoverweging 2.4) gebruiken als 0-meting (de situatie van de woning voor de sloop van het pand van [gedaagde 1] en [gedaagde 2])?
2. Constateert u schade aan het pand aan de [adres 1] te Zwijndrecht, anders dan die in het rapport van J. de Koster van 5 maart 2005 is genoemd?
en zo ja:
3. Waaruit bestaat de ontstane schade exact? (zo gedetailleerd mogelijk uitsplitsen van de verschillende schade)
4. Kunt u zo exact mogelijk aangeven op welk moment deze schade(s) zijn ontstaan?
5. Wat is/zijn de oorzaak/oorzaken van de schade(s)? Kunt u dit uitsplitsen per schadepost?
6. Had(den) de schade(s) voorkomen kunnen worden door meer/anders (voorafgaand) onderzoek te verrichten naar de gevolgen van de sloopwerkzaamheden voor het pand van [eiseres] en/of door op grond van de uitkomsten van dat onderzoek, het treffen van maatregelen door [gedaagde 1] en [gedaagde 2]?
en zo ja:
7. Waaruit hadden deze maatregelen moeten bestaan? Wat zijn globaal gezien de kosten hiervan? Zijn deze maatregelen gebruikelijk?
8. Voor zover door de sloopwerkzaamheden schade is ontstaan aan het pand van [eiseres], in hoeverre dekken de herstelkosten zoals begroot door Quattro (rechtsoverweging 2.12) dan deze schade?
4.8. Voordat tot benoeming van (een) deskundige(n) wordt overgegaan, zal de recht¬bank partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over het aantal, het specialisme en de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n) en over de hiervoor geformuleerde, aan de deskundige(n) voor te leggen vragen, alsmede over het maximaal aanvaardbaar te achten voorschot voor het deskundigenonderzoek. Het verdient de voorkeur dat partijen aan de rechtbank een eenparig geformuleerd voorstel doen over de perso(o)n(en) van de deskundige(n). Indien partijen daarin niet slagen, wordt hen verzocht ieder voor zich gemotiveerd aan te geven tegen welke door de andere partij voorgestelde deskundige(n) zij bezwaar hebben.
4.9. Gelet op het feit dat er voorshands vanuit wordt gegaan dat de schade aan het pand van [eiseres] is toe te rekenen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2], wordt aanleiding gezien af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd en zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden belast met betaling van het voorschot. Bij eindvonnis zal worden beslist welke partij deze kosten dient te dragen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 27 maart voor akte aan de zijde van beide partijen omtrent het voornemen van de rechtbank tot benoeming van een deskundige (rechtsoverwegingen 4.7 t/m 4.9),
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2013.?