Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam,
in de zaak van
[plaats],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 11 juni 2012,
gemachtigde mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
gemachtigde mr. A.B.G.T. von Boné te Rotterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als respectievelijk [eiseres] en [gedaagde].
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van [eiseres] met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde];
- de conclusie van repliek van [eiseres] met producties;
- de conclusie van dupliek van [gedaagde] met producties;
- de akte uitlaten producties van [eiseres].
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:
2.1 Op 30 augustus 1994 is tussen de rechtsvoorgangster van [eiseres] als verhuurster en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst gesloten betreffende de portiekwoning aan [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande 1 september 1994.
2.2. De huurovereenkomst, die op schrift is gesteld en door beide partijen is ondertekend,
houdt onder meer in:
‘’Op deze overeenkomst is van toepassing het bijgevoegde huurreglement van januari
1988 …’’
2.3. Dit huurreglement van januari 1988 houdt onder meer in:
‘ Artikel 1.
1. Dit reglement maakt deel uit van de huurovereenkomst waarin het van toepassing is
verklaard.
2. Wijzigingen van de overeenkomst of dit reglement kunnen slechts schriftelijk worden
overeengekomen. ….
Artikel 6. Verplichtingen van de huurder ….
3. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in
gebruik af te staan, of andere niet tot het gezin behorende personen te huisvesten, tenzij
met schriftelijke toestemming van de verhuurder.
4. De huurder dient het gehuurde met zorg te gebruiken.
5. De huurder zal het gehuurde overeenkomstig de bestemming, die daaraan bij de
huurovereenkomst is gegeven, gebruiken. Wijziging van de bestemming mag alleen
plaatsvinden na schriftelijke toestemming van de verhuurder.
6. Geringe of dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening
van de huurder, hieronder vallen onder meer: …
7. Huurder zal de in lid 6 bedoelde werkzaamheden, indien en voor zover niet is
overeengekomen dat zij tegen vergoeding door verhuurder zullen worden verricht,
vakkundig uitvoeren en de regels en aanwijzingen ter zake van daartoe bevoegde
instanties in acht nemen.
8. De huurder verplicht zich benodigde onderhoudswerkzaamheden, die ten laste van
verhuurder komen, tijdig en op de door de verhuurder aangegeven wijze aan de
verhuurder te melden.
.…. ‘’
2.4. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is tussen de voorgangster van [eiseres] en [gedaagde] een verhuurgesprek gehouden. Het door [gedaagde] ondertekende verslag van dat verhuurgesprek houdt onder meer in:
“Met dit verhuurgesprek willen wij een aantal zaken onder uw aandacht brengen, die
naar wij hopen, zullen bijdragen tot een prettig en goed huurderschap. Sommige van de
door ons besproken onderwerpen vindt u terug in ons huurkontrakt.
Direkte relatie(s) met medeburen:
Indien u inwoning overweegt, dient u hiervoor eerst vooraf toestemming aan te vragen.”
2.5. Het Woningbedrijf Rotterdam heeft aan [gedaagde] een brief gezonden, gedateerd 16 juni 2004, onder meer inhoudende:
‘’Betreft: Nieuwe algemene voorwaarden [adres]
Geachte heer, mevrouw,
Op 1 augustus 2003 is de nieuwe huurwetgeving in werking getreden. De nieuwe
huurwetgeving bevat onder andere regels die de positie van de huurder verbeteren. Het
woningbedrijf Rotterdam heeft de Algemene Voorwaarden, behorend bij de
huurovereenkomst, aangepast en hierbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de
nieuwe huurwetgeving.
De wijzigingen betreffen bijvoorbeeld de bepalingen over zelf aangebrachte
voorzieningen, de oplevering van de woning bij het einde van de huurovereenkomst, de
renovatie en de gebrekenregeling. Hierbij stuur ik u een exemplaar van de nieuwe
Algemene Voorwaarden.
Indien u zich niet kunt verenigen met de wijzigingen van de Algemene Voorwaarden,
dan kunt u binnen één maand na dagtekening van deze brief uw bezwaren schriftelijk
kenbaar maken aan het Woningbedrijf Rotterdam,….
Als u geen, of niet tijdig, bezwaar maakt tegen de wijzigingen van de Algemene
Voorwaarden, dan zijn deze na verloop van bovengenoemde termijn op uw
huurovereenkomst van toepassing….”
2.6. De in voornoemde brief van het Woningbedrijf Rotterdam bedoelde algemene voorwaarden houden onder meer in:
“Algemene voorwaarden behorend bij een huurovereenkomst van een zelfstandige
woonruimte van het Woningbedrijf Rotterdam, versie 4 maart 2004.
…
7.1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven
bestemming gebruiken….
7.2. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben….
7.5. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk aan derden
in gebruik te geven of onder te verhuren. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat
huurder alle door onderhuur ontvangen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen,
onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op contractuele boete als
bedoeld in artikel 14.5 van deze voorwaarden…..
14.5 . Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete
van € 25,-- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumenten-prijsindex, Alle
Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene
Voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze
Algemene Voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders recht op
schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag
waarop de overtreding voortduurt, zijn verschuldigd…”
2.7. Sinds 12 oktober 2005 staat [gedaagde] in de gemeentelijke basisadministratie niet meer ingeschreven op het adres van de verhuurde woning aan [adres]. In 2012 is [gedaagde] gedetineerd geweest in een Penitentiaire Inrichting.
2.8. Op 6 april 2012 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een brief gestuurd betreffende de onderhavige woning. De brief houdt onder meer in:
“In het afgelopen jaar hebben wij uw woning diverse malen bezocht en verklaringen
afgenomen van zowel omwonenden als personen die wij in uw woning aantroffen.
Meermalen is ons duidelijk geworden dat u sinds 2005 uw hoofdverblijf elders voert en
de woning in gebruik geeft aan steeds wisselende derden.
Navraag bij de burgerlijke stand van de gemeente Rotterdam leerde dat u op 12 oktober
2005 van het [adres] bent uitgeschreven en met onbekende bestemming
bent vertrokken.
U handelt hiermee in strijd met de door ons gesloten huurovereenkomst en daarop van
toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden. Hierin staat dat u uw hoofdverblijf dient
te hebben in de door u gehuurde woning….”
3. De vordering en de grondslag daarvan
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, althans op een
door de kantonrechter te bepalen datum, te ontbinden;
- [gedaagde] te veroordelen met onmiddellijke ingang, althans op een door de
kantonrechter te bepalen datum, de woning gelegen aan [adres]
te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of
zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiseres] zijn, en de woning, onder afgifte
van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
- [gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te voldoen ter zake van contractuele boete
tot en met 31 mei 2012 de som van € 66.079,60 dan wel een zodanig bedrag als de
kantonrechter redelijk en billijk acht, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;
- [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 29,07 per
kalenderdag, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter redelijk en billijk zal
achten, te rekenen vanaf 1 juni 2012 tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming, ter
vergoeding van de contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;
- [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen ter zake van de kosten ter
vaststelling van de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst en de
daaraan gekoppelde schade en aansprakelijkheid de som van € 785,40, dan wel een
zodanig bedrag als de kantonrechter redelijk en billijk acht;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het
salaris en de verschotten van de gemachtigde van [eiseres].
Aan haar vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd, dat [gedaagde] door in ieder geval sedert 12 oktober 2005 niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en deze onder te verhuren/in gebruik te geven aan derden (onder wie de zoon van [gedaagde] en een zekere [A], waarbij in ieder geval vanaf maart 2011 de huur aan [eiseres] werd voldaan door een derde), in strijd heeft gehandeld met de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden van 4 maart 2004, hiervoor genoemd onder 2.6, dan wel (indien die voorwaarden niet van toepassing worden geacht) met het bepaalde in het huurreglement van januari 1988, hiervoor genoemd onder 2.3, en voorts met de op dit punt van toepassing zijnde wettelijke bepalingen, meer in het bijzonder het bepaalde in artikel 7:213 B.W. dat de huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen, alsmede artikel 7:244 B.W. dat de huurder verbiedt het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Deze tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
De gevorderde contractuele boete is volgens [eiseres] verschuldigd op grond van artikel 14.5 van de algemene voorwaarden van 4 maart 2004. De gevorderde kosten ter vaststelling van de tekortkoming van [gedaagde] zijn gegrond op artikel 6:96, tweede lid sub b B.W.
4. Het verweer
[gedaagde] betwist dat de algemene voorwaarden van 4 maart 2004 onderdeel uitmaken van de onderhavige huurovereenkomst. [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd
de brief van het Woningbedrijf Rotterdam van 16 juni 2004, waarbij die algemene voorwaarden aan hem zouden zijn toegezonden, niet te hebben ontvangen. [gedaagde] heeft zich in dit verband beroepen op de artikelen 6:233 sub b en 6:234, lid 1 B,.W., welke bepalingen de ter handstelling van algemene voorwaarden verplicht stellen, op straffe van vernietigbaarheid, welke nietigheid [gedaagde] inroept.
Tevens heeft [gedaagde] gesteld dat de huurovereenkomst niet eenzijdig door [eiseres] gewijzigd kon worden door het enkele verzenden van een brief met die algemene voorwaarden, onder mededeling dat als er niet gereageerd zou worden die voorwaarden deel zouden uitmaken van de huurovereenkomst.
Aangezien de algemene voorwaarden geen deel uitmaken van de huurovereenkomst kan reeds daarom geen sprake zijn van overtreding van die voorwaarden door [gedaagde]. Er is volgens [gedaagde] ook niet gehandeld in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst zelf of het (wel) toepasselijke huurreglement van januari 1988, aangezien daarin niet expliciet is bedongen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben of dat hij verplicht is de woning zelf feitelijk te gebruiken.
Ook de wettelijke verplichting om een gehuurde woning als goed huurder te gebruiken brengt niet mee dat hij zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben dan wel daarvan feitelijk gebruik moet maken.
Bovendien betwist [gedaagde] dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Dit kan niet (enkel) worden afgeleid uit het feit dat hij vanaf 2005 niet meer op het adres van het gehuurde ingeschreven heeft gestaan in de gemeentelijke basisadministratie en evenmin uit het feit dat hij in detentie heeft verbleven. Het onvrijwillige en tijdelijke karakter van zijn detentie in samenhang met het concrete uitzicht op terugkeer in de maatschappij in oktober 2012 maakt niet dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft opgegeven.
Er is volgens [gedaagde] ook geen sprake van ongeoorloofde ingebruikgeving/ onderverhuur van de woning. De woning is -anders dan [eiseres] beweert- niet in gebruik gegeven dan wel onderverhuurd aan zijn zoon. Zijn zoon heeft ook nimmer ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde. Zijn zoon heeft op zijn verzoek wel toezicht gehouden op de woning. Voorts heeft [gedaagde] opgemerkt dat, indien zij zoon wel bij hem zou hebben gewoond, hij daarvoor geen toestemming van [eiseres] nodig heeft. Volgens het huurreglement van januari 1988 is onderhuur of het in gebruik geven aan gezinsleden immers toegestaan. Volgens [gedaagde] heeft ook [A], een oom, nimmer zijn hoofdverblijf in de woning gehad. Ook hij hield met enige regelmaat een oogje in het zeil, maar woonde niet in de woning. Dat [A] in de periode 2001-2007 wel ingeschreven stond op het adres van de woning wil niet zeggen dat hij daar ook daadwerkelijk woonde. Geheel subsidiair heeft [gedaagde] gesteld dat de mogelijke tekortkoming bestaande uit het in gebruik geven/onder verhuren van de woning aan [A], gelet op de tijd die sedert 2001-2007 is verstreken niet kan meebrengen dat die tekortkoming in 2012 de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
[gedaagde] heeft benadrukt dat bij de beoordeling van de vraag of hij zich als een goed huurder heeft gedragen van belang is dat de huur van de woning altijd is betaald, waarbij volgens hem niet relevant is dat de huurbetalingen door een derde plaatsvonden. [eiseres] heeft de huurbetalingen door die derde ook jarenlang geaccepteerd. Voorts heeft [gedaagde] gewezen op het feit dat de belangen van [eiseres] bij het behoud van de waarde en het in goede staat blijven verkeren van de woning, mede door de zorg van zijn zoon en [A], een oom, niet in het gedrang zijn gekomen. De woning verkeert nog steeds in goede staat.
Met betrekking de gevorderde contractuele boete heeft [gedaagde] herhaald dat de algemene voorwaarden waarop [eiseres] deze boete baseert geen deel uitmaken van de huurovereenkomst. Subsidiair heeft hij verzocht de boete ex artikel 6:94 B.W. in sterke mate te matigen, gelet op de hoogte van de boete en de periode waarover de boete wordt gevorderd. Daarbij dient te worden betrokken dat [eiseres] geen werkelijke schade heeft geleden en dat [eiseres], hoewel zij volgens haar eigen stellingen al in 2010 al bekend was met de vermeende wanprestatie van [gedaagde], pas bij de dagvaarding van juni 2012 die boete heeft opgeëist. Gelet op het tijdsverloop heeft [gedaagde] bovendien voor een deel van de vordering met betrekking tot de contractuele boete een beroep gedaan op verjaring.
De omvang en verschuldigdheid van de gevorderde vergoeding voor de kosten van het instellen van een onderzoek naar de tekortkoming van [gedaagde] (het geen hoofdverblijf hebben in de gehuurde woning en het in gebruik geven van deze aan derden) heeft [gedaagde] eveneens betwist.
Tot slot is door [gedaagde] nog aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Gelet op de persoonlijke situatie van [gedaagde] en de maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie om zogenaamde zwakkeren in de samenleving, tot welke doelgroep [gedaagde] behoort, te huisvesten, weegt zijn belang bij het behoud van de woning zwaarder dan het belang van [eiseres] bij ontbinding van de huurovereenkomst
5. De beoordeling
5.1.1.Het eerste geschilpunt tussen partijen dat zal worden beoordeeld is of [gedaagde] sedert 12 oktober 2005 de onderhavige woning niet feitelijk als zijn hoofdverblijf heeft gebruikt.
5.1.2. Vaststaat dat [gedaagde] in 2012 gedetineerd is geweest. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld volgt dat die detentie in ieder geval enige maanden, tot medio oktober 2013, heeft geduurd. Gedurende die detentieperiode heeft [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde gehad en de woning in die periode derhalve niet zelf kunnen bewonen. Aangezien detentie uitsluitend kan worden opgelegd ter zake van eigen handelen van [gedaagde], is deze aan zijn schuld te wijten en dient deze voor zijn rekening te komen in de zin van artikel 6:75 B.W. De stelling van [gedaagde] dat de detentie een onvrijwillig karakter heeft is hiermee onverenigbaar en wordt daarom verworpen.
5.1.3. Ten aanzien van de periode vanaf 12 oktober 2005 tot aan de detentie van [gedaagde], in welke periode [gedaagde] volgens [eiseres] zijn hoofdverblijf ook niet in het gehuurde heeft gehad, wordt het volgende overwogen.
5.1.4. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiseres] onder meer gewezen op het feit dat [gedaagde] sedert 12 oktober 2005 niet meer in de gemeentelijke basisadministratie staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. Hoewel dat op zijn weg had gelegen heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt wat de reden is van deze uitschrijving, die hij op zichzelf niet heeft betwist.
Tevens heeft [eiseres] gewezen op het niet betwiste feit dat de huur voor de woning sedert maart 2011 niet door [gedaagde] maar door een ander aan [eiseres] wordt overgemaakt. Waarom sedertdien een ander en niet hijzelf de overmakingen van de huur verzorgde heeft [gedaagde] niet aangegeven.
Voorts heeft [eiseres] aangevoerd dat bij herhaalde controles bij het gehuurde steeds niemand, in ieder geval niet [gedaagde], werd aangetroffen. [gedaagde] die dit op zichzelf niet heeft betwist en die daarover duidelijkheid zou moeten kunnen verschaffen, heeft niet aangegeven wat hiervan de reden is.
[eiseres] heeft ook nog gesteld dat [gedaagde] niet heeft gereageerd op diverse brieven, waaronder aangetekende brieven, die zij naar het adres van het gehuurde aan [gedaagde] heeft verstuurd. Onweersproken is dat het daarbij gaat om brieven die zijn verzonden in 2010 en 2011, in welke periode -anders dan [gedaagde] heeft gesteld- hij niet gedetineerd was, wat meebrengt dat dit dus niet de reden kan zijn van het niet-reageren op en het niet bestelbaar zijn van de aangetekend verstuurde brieven. Wat de reden daarvan wel is geweest heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt.
Met betrekking tot haar stelling dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf sedert langere tijd niet meer in de woning heeft [eiseres] ook nog gewezen op de verklaringen die een tweetal omwonenden tegenover [eiseres] hebben afgelegd. Een van hen heeft op 15 november 2010 verklaard dat de bewoner van 151 (lees: de onderhavige woning) er niet vaak is. Een andere bewoner heeft, eveneens op 15 november 2010, verklaard dat de man die op nummer 151 woont en die zij kent, twee jaar daarvoor voor het laatst door haar is gezien. In april 2012 heeft zij dit herhaald, in die zin dat zij heeft verklaard dat zij de buurman al jaren niet heeft gezien, dat het stil beneden haar woning is en dat zij er nooit meer iemand ziet. [gedaagde] heeft hierop gereageerd door te stellen dat de verklaringen anoniem zijn en dat om die reden de ongeloofwaardigheid en onafhankelijkheid van de verklaringen niet kan worden beoordeeld. Hoewel dat van hem verwacht had kunnen worden heeft hij geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen waarom deze verklaringen inhoudelijk niet juist zijn en wat de reden zou kunnen zijn van het feit dat omwonenden hem kennelijk al langere tijd niet hebben gezien.
5.1.5. Concluderend leidt het vorenstaande er toe dat [gedaagde] weliswaar heeft betwist dat hij vanaf 12 oktober 2005 zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad maar dat hij die betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd, waardoor van de juistheid van het door [eiseres] gestelde wordt uitgegaan.
5.1.6. Rechtens geldt derhalve dat [gedaagde] vanaf 12 oktober 2005 tot in ieder geval medio oktober 2012 de onderhavige woning niet feitelijk als zijn hoofdverblijf heeft gebruikt.
5.2.1. Het volgende geschilpunt dat zal worden beoordeeld betreft de vraag of dit een schending oplevert van artikel 7:213 B.W
5.2.2. Artikel 7:213 B.W. bepaalt dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. De verplichting om een gehuurde woning feitelijk als hoofdverblijf te gebruiken volgt dus niet zonder meer uit het bepaalde in artikel 7:213 B.W. zelf. Uit de wetsgeschiedenis blijkt echter dat die verplichting wel uit deze bepaling kan voortvloeien. Daarbij is van belang wat partijen met betrekking tot het feitelijk gebruik redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Of partijen die verplichting al dan niet contractueel zijn overeengekomen kan daarbij een rol spelen. Indien contractueel wordt overeengekomen dat de huurder verplicht is de woning feitelijk te gebruiken zal, wanneer de huurder zich daar niet aan houdt, die schending sneller tevens een schending opleveren van de in artikel 7:213 B.W. neergelegde verplichting om de woning als een goed huurder te gebruiken dan wanneer die contractuele verplichting er niet is. Een contractuele verplichting is echter niet vereist. In ieder geval brengt de verplichting het gehuurde als een goed huurder te gebruiken mee dat de huurder de verantwoordelijkheid voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt moet kunnen blijven dragen en dat hij (mede hierdoor) moet voorkomen dat de belangen van de verhuurder bij behoud van de waarde van het gehuurde worden geschaad. Indien de huurder deze verplichtingen zelf niet kan nakomen, kan hij aan deze verantwoordelijkheid invulling geven door adequate maatregelen te nemen om daarin op andere wijze te voorzien. Indien deze maatregelen achterwege blijven dan handelt de huurder in strijd met zijn verplichting als goed huurder (vgl. Hof Leeuwarden d.d. 14 oktober 20087, LJN BG3271 en rechtbank Haarlem d.d. 3 september 2008, LJN BF0403).
5.2.3. Zoals hierboven is overwogen geldt rechtens dat [gedaagde] vanaf oktober 2005 tot in ieder geval oktober 2013 geen hoofdverblijf meer in het gehuurde heeft gehad. Gelet op deze langdurige periode van afwezigheid heeft [gedaagde] de hiervoor genoemde verplichtingen om verantwoordelijkheid te nemen voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurde en (daarmee) zorg te dragen voor het behoud van de waarde van het gehuurde, zelf niet kunnen nakomen.
5.2.4. [gedaagde] heeft gesteld maatregelen te hebben om hierin alsnog te voorzien door zijn zoon op de woning te laten passen, terwijl ook eerdergenoemde [A], die in de periode van 2001 tot 2007 ook ingeschreven heeft gestaan op het adres van de woning, met enige regelmaat een oogje in het zeil hield. Deze stelling is echter onvoldoende onderbouwd, nu [gedaagde] geen concrete feiten en omstandigheden heeft genoemd waaruit dat oppassen en het een oogje in het zeil houden gedurende deze langdurige periode hebben bestaan.
5.2.5. Ten overvloede wordt in dit verband nog opgemerkt dat indien met het oog op het oppassen op de woning door de zoon van [gedaagde] deze aan hem in gebruik is gegeven, dit -anders dan [gedaagde] beweert- niet zonder toestemming van [eiseres] is toegestaan.
Indien -zoals door [eiseres] is gesteld- de algemene voorwaarden van 4 maart 2004, hiervoor genoemd onder 2.6 van toepassing zijn, is dit ingebruikgeven verboden op grond van artikel 7.5 van die voorwaarden, bepalende dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren. De zoon van [gedaagde], met wie [gedaagde] -gelet op zijn afwezigheid- geen gezin (meer) vormde dient als een derde in de zin van dit artikel te worden aangemerkt.
Indien -zoals [gedaagde] beweert- het huurreglement van januari 1988, hiervoor genoemd onder 2.3, van toepassing is, geldt op grond van artikel 6, derde lid van dat reglement eveneens het verbod om het gehuurde zonder toestemming van [eiseres] geheel of gedeeltelijk aan anderen af te staan. Het feit dat in lid 3 is bepaald dat voor de huisvesting van gezinsleden geen toestemming van de verhuurder is vereist, maakt dit niet anders, nu de zoon van [gedaagde] niet als zijn gezinslid in de zin van deze bepaling kan worden aangemerkt. In lid 3 worden verschillende situaties onderscheiden. In de eerste plaats: het geheel of gedeeltelijk in gebruik afstaan aan anderen, wat niet anders kan betekenen dan dat de huurder zelf geen gebruik meer kan maken van de woning of van het afgestane gedeelte daarvan. Dit mag blijkens de tekst van deze bepaling, bij gebreke van toestemming van de verhuurder, aan niemand, ook niet aan gezinsleden. De andere situatie die in lid 3 wordt geregeld betreft het huisvesten van personen, onder wie personen die tot het gezin van de huurder behoren, voor wie voor dit huisvesten geen toestemming van de verhuurder nodig is. Deze bepaling wordt door de kantonrechter aldus begrepen dat dit ziet op de situatie waarin de huurder zelf ook nog in het gehuurde verblijf houdt en hij deze niet, zoals geregeld in het eerste gedeelte van lid 3, heeft afgestaan aan anderen. Slechts dan is het huisvesten van gezinsleden zonder toestemming toegestaan.
5.2.6. Concluderend wordt op grond van het vorenstaande vastgesteld dat [gedaagde] de uit artikel 7:213 B.W. voortvloeiende verplichting om zich als goed huurder te gedragen heeft geschonden. Deze tekortkoming is van zodanige aard en betekenis dat ze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en het daarmee samenhangende gevolg dat [gedaagde] de woning dient te ontruimen rechtvaardigt. Daarbij is mede betrokken dat de tekortkoming een van de kernverplichtingen uit de huurovereenkomst is en dat deze een meer dan incidenteel karakter heeft. Bovendien is in aanmerking genomen dat de onderhavige woning een woning in de sociale sector betreft. Dit type woningen, waarvan het aanbod relatief schaars is, is bedoeld voor bewoning door mensen met een smalle beurs en, zoals bijvoorbeeld in de vrije sector gebeurt, niet bedoeld om te dienen als pied a terre dan wel anderszins als tijdelijk verblijfadres.
Het belang dat [gedaagde] stelt te hebben bij het behoud van de woning weegt, wat daar ook van zij, niet zodanig zwaar dat dit aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in de weg behoort te staan.
5.3.1. Het volgende geschilpunt dat zal worden beoordeeld is of [gedaagde] de gevorderde boete verschuldigd is. [eiseres] heeft de verschuldigdheid van die boete gebaseerd op artikel 14.5 van de algemene voorwaarden van 4 maart 2004, hiervoor genoemd onder 2.6. Met betrekking tot de vraag of de algemene voorwaarden van toepassing zijn, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist, wordt het volgende overwogen.
5.3.2. Aan de toepasselijkheid van algemene voorwaarden worden geen andere eisen gesteld dan de in het algemeen voor het tot stand komen van een overeenkomst geldende eisen van aanbod en aanvaarding van die voorwaarden. Of de wederpartij, in dit geval [gedaagde], de algemene voorwaarden van de gebruiker van die voorwaarden, in dit geval [eiseres], heeft aanvaard dient te worden bepaald aan de hand van de artikelen 3:33 e.v. B.W., welke bepalingen meebrengen dat de aanvaarding van de gelding van algemene voorwaarden ook stilzwijgend kan geschieden. Voor de aanvaarding is voldoende dat de wederpartij weet dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst en toch tot contractsluiting overgaat dan wel (toegespitst op de onderhavige casus): de wederpartij weet dat de algemene voorwaarden deel gaan uitmaken van een bestaande overeenkomst en dit wetende, ondanks de daartoe geboden gelegenheid, daartegen geen bezwaar maakt.
Uit het bepaalde in de artikelen 6:232 B.W. volgt dat voor de aanvaarding en (snelle) gebondenheid aan algemene voorwaarden niet is vereist dat de wederpartij kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen van de inhoud van de algemene voorwaarden.
5.3.3. Het vorenstaande betekent dat, indien [gedaagde] de brief van het Woningbedrijf Rotterdam van 16 juni 2004, hiervoor genoemde onder 2.5, heeft ontvangen hij geacht wordt de toepasselijkheid van die voorwaarden op de huurovereenkomst stilzwijgend te hebben aanvaard. Het andersluidende verweer van [gedaagde] wordt verworpen.
5.3.4. In dat geval dienen de algemene voorwaarden niettemin buiten toepassing te blijven als zich de situatie voordoet als bedoeld in artikel 6:233 sub Pro b B.W., bepalende dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. [gedaagde] heeft zich op deze nietigheid beroepen. In artikel 6:234, eerste lid B.W. is bepaald op welke wijze een redelijke mogelijkheid tot kennisneming van de algemene voorwaarden aan de wederpartij kan worden geboden. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is daarbij het uitgangspunt dat de algemene voorwaarden aan de wederpartij ter hand moeten worden gesteld, waarbij van een dergelijke terhandstelling mede sprake is als -zoals in dit geval door [eiseres] is gesteld- de algemene voorwaarden per post worden toegezonden. Daarvoor geldt dan wel tevens de eis dat die wijze van terhandstelling pas volledig is als de toegezonden algemene voorwaarden de wederpartij ook daadwerkelijk hebben bereikt (vgl. art. 3:37, derde lid B.W.), wat door [gedaagde] is betwist.
5.3.5. Het vorenstaande brengt mee dat, indien juist is dat -zoals [eiseres] heeft gesteld- de algemene voorwaarden bij eerdergenoemde brief van 16 juni 2004 aan [gedaagde] zijn gevoegd en hij deze ook heeft ontvangen, de door [gedaagde] ingeroepen grond tot vernietiging c.q. tot het buiten toepassing laten van de algemene voorwaarden niet opgaat en hij deze tegen zich heeft te laten gelden.
5.3.6. Aangezien [eiseres] degene is die zich op de algemene voorwaarden beroept zal, ter vaststelling of [gedaagde] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden heeft aanvaard (zie hiervoor onder 5.3.2 en 5.3.3) en ter vaststelling of aan [gedaagde] de redelijke mogelijkheid tot kennisneming van die algemene voorwaarden is geboden (zie hiervoor onder 5.3.4 en 5.3.5), door [eiseres] moeten worden bewezen dat de brief van het Woningbedrijf Rotterdam van 16 juni 2004 en de bijgevoegde algemene voorwaarden aan [gedaagde] zijn verzonden en vervolgens door [gedaagde] zijn ontvangen. [eiseres] zal, overeenkomstig haar bewijsaanbod, worden toegelaten tot dit bewijs c.q. worden opgedragen dit bewijs te leveren.
5.3.7. Indien [eiseres] in dit bewijs slaagt dient als vaststaand te worden aangenomen dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] aan [eiseres] de in artikel 14.6 van die algemene voorwaarden bedoelde boete verschuldigd is.
5.3.8. Over de hoegrootheid van die boete en de vraag of er gronden zijn voor gehele of gedeeltelijke matiging daarvan, zoals door [gedaagde] is verzocht, dan wel of voor een deel van de vordering sprake is van verjaring van het recht tot opvordering van de boete zal (zo nodig) in een later stadium van de procedure worden beslist, nadat de hiervoor onder 5.3.6. bedoelde bewijslevering heeft plaatsgevonden.
5.4.1. Het laatste geschilpunt dat zal worden beoordeeld betreft de vraag of [gedaagde] de vergoeding verschuldigd is die [eiseres] heeft gevorderd ter zake van de vaststelling van de tekortkomingen door [gedaagde]. Het gaat hierbij om de kosten die aan [eiseres] in rekening zijn gebracht door Bureau Vastgoed Onderzoek dat daarnaar in opdracht van [eiseres] onderzoek heeft verricht.
5.4.2. [gedaagde] heeft betwist de vergoeding verschuldigd te zijn, omdat de kosten van Bureau Vastgoed Onderzoek niet redelijk of noodzakelijk te noemen zijn. Hij heeft in dit verband aangevoerd dat het onderzoek ook door eigen (buitendienst)medewerkers van [eiseres] uitgevoerd hadden kunnen worden. Bovendien is gesteld dat de gevorderde kosten niet in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden.
5.4.3. Dit verweer wordt verworpen, nu de inschakeling van een extern bureau voor het doen van het onderzoek niet onredelijk wordt geacht en, zoals blijkt uit de overgelegde specificatie van Bureau Vastgoed Onderzoek, ook het aantal uren dat aan het onderzoek is besteed en het uurtarief dat is gehanteerd niet onredelijk voorkomt.
5.5.1. Teneinde [eiseres] in staat te stellen zich bij akte uit te laten op welke wijze zij het onder 5.3.6. bedoelde bewijs wil leveren zal de zaak naar een rolzitting worden verwezen. Indien [eiseres] het bewijs wil leveren door schriftelijke bewijsstukken, dient zij deze dadelijk bij die akte in het geding te brengen. Indien [eiseres] getuigen wenst voor te brengen, dient zij in de akte opgave te doen van het aantal door hem voor te brengen getuigen. Uiterlijk zeven dagen voorafgaande aan het eventueel te houden getuigenverhoor dienen de namen en adressen van de te horen getuigen te worden opgegeven.
6. De beslissing
De kantonrechter,
laat [eiseres] toe c.q. draagt [eiseres] op te bewijzen dat de brief van het Woningbedrijf Rotterdam van 16 juni 2004 en de bij die brief gevoegde algemene voorwaarden aan [gedaagde] zijn verzonden en door hem zijn ontvangen;
verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting van donderdag 23 mei 2013 te 15.30 uur, teneinde [eiseres] in de gelegenheid te stellen de op het bewijsthema betrekking hebbende bescheiden in het geding te brengen dan wel, indien [eiseres] getuigen wil doen horen, het aantal te horen getuigen schriftelijk op te geven;
bepaalt dat beide partijen op genoemde terechtzitting hun eventuele verhinderingen voor een getuigenverhoor op een maandag of woensdag in de maanden juli, augustus en september 2013 schriftelijk kunnen opgeven, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij het bepalen van de data waarop de getuigenverhoren zullen plaatsvinden;
bepaalt voorts dat [eiseres] (en in de eventuele contra enquête: [gedaagde]) de te horen getuigen zelf dienen op te roepen om te verschijnen in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, op de daarvoor te bepalen datum, alsmede dat partijen de namen en adressen van de te horen getuigen minstens 7 dagen voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en aan de kantonrechter moeten opgeven;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.K. Asscheman-Versluis en uitgesproken ter openbare terechtzitting.