Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummers: 2259226 CV EXPL 13-37691 en 2417339/CV EXPL 13-48545
uitspraak: 6 juni 2014
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaken van
de stichting Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter,
tegen
[huurster],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
en:
[huurster],
wonende te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
tegen
de stichting Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” en “[huurster]”.
1.Het verloop van de procedures
In beide zaken
Bij vonnis van 6 november 2013 is in de onderhavige zaken een comparitie van partijen gelast. De comparitie is gehouden op 9 december 2013. Van het verhandelde ter terechtzitting is een proces-verbaal gemaakt.
Vervolgens is vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten in beide zaken
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[huurster] huurt van Havensteder een woning gelegen te Rotterdam aan de [adres]sinds 24 mei 2004. De huur bedraagt EUR 420,76 per maand.
2.2
In juli 2012 heeft Havensteder de woning bezocht vanwege door [huurster] gemelde gebreken waaronder betrekkelijk het tegelwerk in de doucheruimte. De onderhouds-inspecteur van Havensteder heeft geconstateerd dat geen sprake was van een gebrek aan het tegelwerk en dat dit niet zal worden vervangen. Wel is opdracht gegeven om het voegwerk te herstellen en tegels vast te zetten.
2.3
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 7 maart 2013, verzonden op 7 juni 2013, de betalingsverplichtingen met betrekking tot de te betalen huurprijs verlaagd tot 60% van de maximale huurprijsgrens hetgeen een huur oplevert van EUR 292,61 per maand bij een aantal punten van 104. Vastgesteld is door huurcommissie dat een aantal tegels in de toilet en douche niet vastzitten. De muur is niet meer waterdicht. Dit betreft een gebrek in de categorie C. In het rapport van voorbereidend onderzoek is vastgelegd dat geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd zijn die vallen onder de categorieën A en B. Volgens het rapport bedraagt het aantal punten 116.
2.4
Bij uitspraak van 5 juli 2013, verzonden op 15 juli 2013, heeft de Huurcommissie beslist dat de door [huurster] gehuurde woonruimte op 1 januari 2013 geen gebreken kent die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
3.De stellingen van partijen
De vorderingen in de zaak met rolnummer 13-37691
in conventie
de vordering
Havensteder vordert dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de door [huurster] gehuurde woonruimte wordt gewaardeerd op 130 punten en dat geen sprake is van een gebrek in het voegwerk en het tegelwerk van de doucheruimte alsmede dat de doucheruimte waterdicht is alsmede dat de huurprijs vanaf 1 augustus 2012 tot en met juli 2013 EUR 420,76 en vanaf 1 juli 2013 EUR 437,59 bedraagt.
het verweer
[huurster] verweert zich tegen deze vordering.
in reconventie
de vordering in reconventie
[huurster] verzoekt de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet dat toelaat, om de huurprijs van het gehuurde per 1 augustus 2012 vast te stellen op 60% van de maximaal redelijke huurprijs, gebaseerd op 87 punten.
het verweer in reconventie
Havensteder verweert zich tegen deze vordering
De vordering in de zaak met rolnummer 13-48545
de vordering
[huurster] verzoekt de kantonrechter de huurprijs van de gehuurde woning te stellen op 20% dan wel 40% van de maximaal redelijke huurprijs per 1 januari 2013 op basis van aantal punten van 104.
het verweer
Havensteder verweert zich tegen deze vordering.
De stellingen van partijen in beide procedures
Havensteder heeft het volgende gesteld.
Havensteder betwist dat het tegelwerk in de doucheruimte niet in orde is. Voorts dient de woning gewaardeerd te worden met 130 punten. Ten onrechte is volgens Havensteder nagelaten in de berekening mee te nemen dat de woning het energielabel B heeft. Dat levert in verband met de waardering van de woning 28 punten op. Als gevolg daarvan is de maximaal redelijke huurprijs te stellen op EUR 618,59. Daarmee dient de huurprijs, zo er sprake is van het genoemde gebrek, gesteld te worden op EUR 371,15 per maand. Volgens de rapporteur is de woning 116 punten waard, hetgeen de maximaal redelijke huurprijs brengt op EUR 548,10 waardoor het in casu vastgestelde gebrek de huurprijs tijdelijk op EUR 328,86 had gebracht. Er is geen sprake van een gebrek. Er is sprake bovendien van een disproportionele verlaging. De huurprijs is inmiddels verhoogd per 1 juli 2013 naar EUR 437,59.
[huurster] heeft het volgende gesteld.
De doucheruimte en het toilet zijn een geheel. De toevoer en afvoer van lucht is niet waarneembaar. Daarom wordt de vochtige lucht onvoldoende afgevoerd. Als gevolg daarvan verspreidt de vochtige lucht zich in de woonruimte, als de deur naar de toiletruimte wordt opengezet. Er is bovendien onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de kookgelegenheid. Daarom moet de huurprijs tijdelijk worden verlaagd naar 20 of 40% van de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien vindt [huurster] dat de woning moet worden gewaardeerd met 87 punten. Daartoe stelt zij dat bij het bepalen daarvan de toiletruimte annex doucheruimte en de zolder niet mogen meetellen. De zolder valt in de categorie overige ruimte. Verder heeft zij ook opmerking bij de punten toegekend voor de isolatie, de keuken en het sanitair.
4.De beoordeling
In beide zaken
1. De kantonrechter zal eerst de stellingen van partijen met betrekking tot het aantal punten dat aan de woning dient te worden toegekend beoordelen.
2. Wat betreft de vertrekken gaat de kantonrechter uit van het rapport van de Huurcommissie (productie 7 bij de dagvaarding van Havensteder). De in het rapport als zolderkamer aangeduide ruimte is wel degelijk een vertrek en geen overige ruimte. Het vertrek is alleszins bewoonbaar, zoals de kantonrechter ter gelegenheid van descente kon constateren. De badruimte dient naar het oordeel van de kantonrechter wel mee te tellen.
De kantonrechter ziet niet in waarom het aantal punten voor technische installaties niet juist is. De privé HR ketel is niet meegeteld.
Wat betreft het onderdeel warmte-isolatie moet de kantonrechter constateren dat er met uitzondering van de kleine raampjes in de zolderruimte geen sprake was van dubbel glas. Ter zake dient het aantal punten gesteld worden op 0,55.
De kantonrechter zal het aantal punten voor de keuken op 4 stellen, nu niet kan worden ingezien dat het aanrechtje in de zolderruimte als zodanig enige functionele waarde heeft.
Nu onbetwist is dat het fonteintje door [huurster] zelf is aangelegd zal zullen daarvoor geen punten worden toegekend.
De kantonrechter komt aan in totaal 108,55 punten.
3. Partijen hebben vervolgens getwist over de vraag of aan de woning het energielabel B moet worden toegekend. Partijen hebben is dat op verzoek van de kantonrechter met elkaar overleg gehad om gezamenlijk een deskundige te vinden welke daaromtrent oordeel kan uitbrengen. Partijen zijn daarin geslaagd blijkens een brief van de gemachtigde van Havensteder van 2 januari 2014 en hebben voorgesteld om een deskundige van het kantoor SKW-certificatie als deskundige te benoemen. Contact is opgenomen met genoemd kantoor en mede is gedeeld dat het kantoor de expertise in huis heeft om te bepalen welk energielabel moet worden toegekend en dat de heer [M.] bereid is om die expertise uit te voeren. De kantonrechter zal hem als deskundige benoemen om de hieronder geformuleerde vraag beantwoorden.
De aan de deskundige voor te leggen vraag is de volgende: Welk energielabel kan worden toegekend aan de onderhavige woning?
4. Uiterlijk 1 oktober 2014 rapporteert de deskundige schriftelijk in concept aan partijen. Partijen leveren daar binnen 14 dagen hun commentaar op.
Uiterlijk 1 november 2014 deponeert de deskundige het rapport bij de rechtbank, team 2 kanton op of omstreeks onder vermelding van het zaaknummer.
De deskundige dient niet met het onderzoek te beginnen voordat de griffier schriftelijk aan de deskundige heeft laten weten dat het hieronder te bepalen voorschot ter griffie is ontvangen en het onderzoek kan beginnen.
De kantonrechter merkt nog op dat de deskundige het onderzoek dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn.
De kantonrechter zal het voorschot ten laste brengen van Havensteder.
5. Wat betreft de gebreken welke door [huurster] aan de orde zijn gesteld wordt als volgt geoordeeld.
De kantonrechter heeft niet kunnen constateren dat er sprake is van problemen met betrekking tot de ventilatie. Noch in de keuken, noch in de doucheruimte konden dergelijke problemen worden vastgesteld. Er was ook nergens sprake van schimmelvorming of soortgelijke verschijnselen welke op problemen met betrekking tot de ventilatie wijzen.
De kantonrechter moet constateren dat de Huurcommissie, toen zij haar beslissing op 5 juli 2013 nam (productie 2 bij de dagvaarding van [huurster]), haar uitspraak van 7 maart 2013 (productie 6 bij de dagvaarding van Havensteder) over het hoofd lijkt te hebben gezien. In de uitspraak van 5 juli 2013 wordt immers niet verwezen naar de uitspraak van 7 maart 2013; dat zou toch wel voor de hand liggen, als de commissie wist dat die beslissing bestond en vervolgens heeft besloten deze ongedaan te maken. Het gaat kantonrechter derhalve te ver om in de laatstgenoemde uitspraak te lezen dat de Huurcommissie terugkomt op haar uitspraak van 7 maart 2013, dan wel deze rectificeert. Uit de beslissing van 5 juli 2013 kan dus niet worden afgeleid dat de eerder geconstateerde loszittende tegels in de douchecel inmiddels waren gerepareerd.
De kantonrechter heeft zelf geconstateerd dat de tegels nog steeds los zitten. De vraag is vervolgens of deze constatering ertoe moet leiden dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot 60% van de maximaal redelijke huurprijs. De kantonrechter zal zijn oordeel daarover aanhouden totdat hij een beslissing omtrent de hoogte van de maximaal redelijke huurprijs heeft genomen, dit gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 4 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
6. Dat betekent dat wordt beslist als volgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
gelast een deskundigenbericht;
benoemt tot deskundige
- [M.]
- Postbus 298
3990 GB Houten
verzoekt de deskundige de hiervoor genoemde opdrachten vraag te beantwoorden;
stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op een bedrag van EUR 250,00 inclusief btw;
draagt Havensteder op het voorschot vóór 1 juli 2014 te storten op rekeningnummer 56 99 90 688 ten name van “MvJ Arrondissement Rotterdam” onder vermelding van de namen van partijen, het zaaknummer, het team alwaar de zaak behandeld wordt alsmede de vermelding “voorschot deskundigenbericht”;
draagt de griffier op aan de deskundige de storting van het voorschot mede te delen en bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek een aanvang behoeft te maken na het bericht van de griffier dat het voorschot is betaald;
bepaalt dat de griffier de processtukken in afschrift aan de deskundige doet toekomen;
bepaalt dat het onderzoek zal plaatsvinden op een door de deskundige na overleg met de (gemachtigden van) partijen te bepalen plaats en tijd;
bepaalt dat de deskundige partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en daarvan blijk te doen geven in het op te maken schriftelijk bericht;
bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden, naast de normen van zijn beroepsgroep, tevens de leidraad deskundigen in civiele zaken in acht dient te nemen (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl);
wijst partijen er op dat indien zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;
bepaalt dat het door de deskundige uit te brengen -ondertekende- bericht uiterlijk op 1 oktober 2014 zal worden ingeleverd ter griffie van de sector kanton;
bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het bericht een gespecificeerde opgave doet van de kosten, inclusief honorarium;
verwijst de zaak naar de rolzitting van mr. C.J. Frikkee van 15 juli 2014 ter controle op de ontvangst van het voorschot;
bepaalt dat de griffier indien het voorschot ter griffie is ontvangen kopieën van de processtukken aan de deskundige toe zal zenden met mededeling aan de deskundige dat met het onderzoek kan worden aangevangen en dat het schriftelijk en ondertekend rapport op de aangegeven datum ter griffie dient te worden ingeleverd onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;
bepaalt dat partijen na ontvangst van het rapport in de gelegenheid worden gesteld om hun bemerkingen naar aanleiding van dat rapport op te maken waartoe de griffier de zaak naar de rol zal verwijzen, na ontvangst van het rapport;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. M.P.A.M. Fruytier, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier de kantonrechter