Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/411420 / HA ZA 12-935
Vonnis van 26 februari 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. N. Köse-Albayrak te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Woonbron en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 januari 2013;
- het proces-verbaal van comparitie van 19 maart 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij in de openbare registers ingeschreven akte van 12 november 2010 heeft Woonbron aan [gedaagde] een recht van (onder)erfpacht verleend op:
“
het appartementsrecht, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding], welk appartementsrecht omvat (…) het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping en twee bergingen in de kelder met verder toebehoren, plaatselijk bekend als[adres]”.
het appartementsrecht, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding], welk appartementsrecht omvat (…) het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping en twee bergingen in de kelder met verder toebehoren, plaatselijk bekend als[adres]”.
In het hiernavolgende zal zowel de woning als het recht van erfpacht als “de woning” worden aangeduid.
2.2.
Op de erfpachtovereenkomst zijn algemene bepalingen, “koopgarantbepalingen” genaamd, van toepassing, die voor zover hier relevant als volgt luiden:
“
Hoofdstuk B.Zelfbewoningsplicht
Hoofdstuk B.Zelfbewoningsplicht
Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken.
(…)
Hoofdstuk D.Terugkoopprocedure
1.Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
(…)
b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B;
(…)
Hoofdstuk N.Boete- en kettingbeding
Boetebeding
Indien Erfpachter bij aangetekende brief door de Woningcorporatie in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens de Woningcorporatie na te komen, is Erfpachter in verzuim en zal hij aan de Woningcorporatie een door de Woningcorporatie vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal vijftig procent (50%) van de op het moment van ingebrekestelling geldende onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van Erfpachter (…)”
2.3.
In april 2012 heeft Woonbron geconstateerd dat [gedaagde] de woning (zonder voorafgaand overleg of toestemming van Woonbron) heeft verlaten en/of deze aan derden heeft verhuurd. Daarop heeft Woonbron (bij aangetekende brief van 23 april 2012) [gedaagde] gesommeerd om de woning weer zelf te gaan bewonen althans die aan Woonbron terug te verkopen en geheel ontruimd op te leveren. [gedaagde] heeft aan die sommatie geen gehoor gegeven. Woonbron heeft daarop de erfpachtovereenkomst bij exploot van 26 september 2012 opgezegd tegen 1 april 2013.
3.Het geschil
3.1.
Woonbron vordert – samengevat – veroordeling tot ontruiming door [gedaagde] van de woning aan de Amelandsestraat 25-b te Rotterdam, met machtiging om het te wijzen vonnis, wanneer [gedaagde] daaraan niet voldoet, zelf ten uitvoer te leggen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, alsmede betaling van een boete van 50% van het bedrag waarop genoemde woning door Woonbron althans in het kader van de geschillenregeling wordt gewaardeerd, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] betwist niet dat zij de woning heeft verhuurd en dat zij aldus de koopgarantbepalingen heeft geschonden. Zij stelt zich evenwel op het standpunt dat de tekortkoming niet dusdanig ernstig is dat die opzegging van de erfpachtovereenkomst rechtvaardigt. In dat kader heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij een verstandelijke handicap heeft waardoor zij voor 80-100 % arbeidsongeschikt is verklaard in de zin van de Wet Arbeidsongeschiktheidsvoorziening Jonggehandicapten (Wajong) en in haar dagelijks leven is aangewezen op begeleiding omdat zij niet in staat is zelfstandig beslissingen te nemen en de gevolgen daarvan te overzien. De woning is dan ook niet door [gedaagde] zelf doch door haar begeleiders, die van de inhoud van de koopgarantbepalingen niet op de hoogte waren, in huur gegeven. De reden daarvoor was dat [gedaagde] in afwachting van de komst van haar echtgenoot uit Marokko de woning nog niet kon gaan bewonen. De tekortkoming is dus niet aan haar toe te rekenen. Verder heeft [gedaagde] kort nadat de woning in huur was gegeven getracht de huurovereenkomst te beëindigen, wat (na enige tijd) ook is gelukt: de woning is op 15 november 2012 door de huurder ontruimd. [gedaagde] heeft ook slechts twee maanden huur à € 600,00 per maand ontvangen. Inmiddels verblijft zij zelf in de woning, aldus [gedaagde].
4.2.
Woonbron heeft ter onderbouwing van haar vordering gewezen op de achtergrond van erfpachtcontracten als het onderhavige. De woningen worden uitgegeven tegen een prijs onder de marktwaarde, waardoor het personen met lagere inkomens mogelijk wordt gemaakt een woning in eigendom te verwerven. Daartegenover staat het de erfpachter echter niet vrij om de woning op de markt te verkopen dan wel deze te verhuren. [gedaagde] heeft voor het verhuren van de woning geen toestemming van Woonbron gevraagd. Wanneer zij dat wel had gedaan zou die toestemming niet zijn verleend, aldus Woonbron.
4.3.
Tegen de achtergrond van de erfpachtovereenkomst zoals door Woonbron geschetst – en door [gedaagde] niet betwist – is, nu de woning door [gedaagde] is verhuurd, naar het oordeel van de rechtbank sprake van een ernstige schending van de toepasselijke bepalingen en rechtvaardigt die schending ook dat de overeenkomst door Woonbron is opgezegd. De opzegging is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagde] komt in dit verband geen beroep toe op het feit dat haar begeleiders de woning in huur hebben gegeven. De inhoud van de betreffende koopgarantbepalingen is niet voor misverstand vatbaar en van de begeleiders van [gedaagde] had mogen verwacht dat zij, alvorens tot verhuur over te gaan, kennis hadden genomen van de inhoud van de erfpachtovereenkomst en de daarop toepasselijke (koopgarant)bepalingen. Dat zij dat niet hebben gedaan, komt in de verhouding tussen Woonbron en [gedaagde] voor rekening van laatstgenoemde.
4.4.
Nu Woonbron gerechtigd was de erfpachtovereenkomst op grond van artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) op te zeggen, dient de vordering om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming te worden toegewezen. De door Woonbron in haar vordering genoemde termijn (twee dagen na de betekening van het vonnis) acht de rechtbank evenwel in het onderhavige geval onredelijk kort. De rechtbank zal aan de betreffende veroordeling een termijn verbinden van twee maanden, teneinde [gedaagde] (en, wanneer haar echtgenoot inmiddels ook in de woning mocht verblijven, ook hem) in staat te stellen tijdig andere woonruimte te vinden. Verder zal de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie worden afgewezen. De ontruiming geschiedt immers ingevolge art. 556 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering door een deurwaarder, die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen en indien hem dit noodzakelijk voorkomt de hulp van de politie kan inroepen.
4.5.
Ten aanzien van het door Woonbron gedane beroep op het boetebeding heeft [gedaagde] betoogd dat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
4.6.
Op grond van artikel 6:94 BW Pro kan voor matiging van een bedongen boete slechts reden zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt met zich dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarom zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder dat in het leven is geroepen.
4.7.
In het voorgaande is reeds aangegeven wat de achtergrond is van erfpachtovereenkomsten als de onderhavige. Het belang dat Woonbron erbij heeft dat de in erfpacht gegeven woning niet wordt verhuurd, is daarmee gegeven. Verder heeft Woonbron er belang bij dat de erfpachter door een boetebeding tot naleving van de toepasselijke voorwaarden wordt geprikkeld. Hier staat echter het volgende tegenover.
In het onderhavige geval is de hoogte van de boete door Woonbron ter comparitie berekend op een bedrag van € 42.000,00 (50% van de vrijemarktwaarde van de woning ter hoogte van € 84.000,00). Door [gedaagde] is onbetwist gesteld dat zij een dergelijk bedrag (gelet op het feit dat zij slechts een Wajonguitkering geniet) niet zal kunnen betalen. Met betrekking tot de daadwerkelijke schade die Woonbron ten gevolge van de tekortkoming door [gedaagde] heeft geleden, heeft Woonbron niets aangevoerd. Redelijkerwijs valt niet in te zien dat die ook maar in de buurt komt van het bedrag dat volgens Woonbron aan boete is verschuldigd. Door Woonbron is niet betwist dat [gedaagde] geen professioneel verhuurder is en dat zij tot de doelgroep behoort die Woonbron met erfpachtovereenkomsten als de onderhavige wil bedienen. Verder is niet betwist dat [gedaagde] een verstandelijke beperking heeft. In al die factoren ziet de rechtbank, mede gelet op het feit dat de tekortkoming van [gedaagde] feitelijk door haar begeleiders is veroorzaakt (welke factor in het kader van de beoordeling van de opzegging van de erfpachtovereenkomst aan [gedaagde] zelf moet worden toegerekend maar in de afweging van de redelijkheid van de gevorderde boete naar het oordeel van de rechtbank wel een rol dient te spelen), aanleiding de boete te matigen tot nihil. Weliswaar kan op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro niet verder worden gematigd dan tot de schadevergoeding op grond van de wet, maar nu Woonbron zoals reeds overwogen niets heeft aangevoerd met betrekking tot de daadwerkelijk door haar geleden schade, ziet de rechtbank geen aanleiding tot een bedrag hoger dan nihil te matigen. De vordering van Woonbron om [gedaagde] tot betaling van een boete te veroordelen zal dan ook worden afgewezen.
4.8.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 92,17
- griffierecht € 575,00
- salaris advocaat
€ 904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
€ 904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
totaal € 1.571,17.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 1.571,17,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Baggerman en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2014. [1]