Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/400508 / HA ZA 12-377
Vonnis van 15 januari 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M.G.T. Uphus,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. F. van Schaik.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 mei 2013 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- het deskundigenbericht d.d. 16 augustus 2013 van [X];
- het bevelschrift d.d. 26 september 2013 waarin de schadeloosstelling en het loon van de deskundige [X] op € 695,75 (inclusief BTW) is bepaald;
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser], met producties;
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde], met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank heeft bij voornoemd tussenvonnis een deskundigenonderzoek gelast ter beantwoording van de in dat vonnis (onder i, ii en iii) geformuleerde vragen en [X], werkzaam bij [Y] (hierna: de deskundige), tot deskundige benoemd.
2.2.
In de door de deskundige uitgebrachte rapportage d.d. 16 augustus 2013 is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
"Waardepeildatum:
21 februari 2006
21 februari 2006
[…]
B. OBJECT
1.Woningtype De eenvoudige hoek-eengezinswoning met ondergelegen grond, berging tuin en verdere aangehorigheden
[…]
[adres]
[…]
D. WAARDERING
Het object is
per waardepeildatumgetaxeerd op:
per waardepeildatumgetaxeerd op:
-
Marktwaarde€ 143.000,-- kk
Marktwaarde€ 143.000,-- kk
[…]
F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR
[…]
2. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2.b.) Ja
3. De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid “matig of slecht” (vraag I.2.a.) Nee
4. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde (vraag I.2.c.) 1
[…]
N. NADERE MEDEDELINGEN/ONDERBOUWING CONCLUSIE
1. Hieronder de uitleg inzake de relevantie van de bijlagen die o.m. als basis dienen voor deze waardevaststelling.
a. kadastrale kaart/uittreksel:
om vast te stellen/controleren de grootte van het kavel alsmede de ligging.
b. printscreen van de tabel van de belastingdienst inzake Vruchtgebruik/Recht van gebruik en bewoning:
gebruikt voor het vaststellen van de waarde-invloed van het recht van gebruik en bewoning op de waarde van het object.
c. Het eigendomsbewijs/leveringsakte van 03 april 2006:
In dit document is o.m. het recht van gebruik en bewoning om niet vastgelegd en omschreven. Ook kan hiermee worden onderzocht of er andere waarde beïnvloedende zaken als erfdienstbaarheden/kettingbedingen zouden zijn.
d. De leveringsakte van 15 december 2010: geeft inzicht in het vervolg en de waarde van het object nadat de noodzakelijke renovatie van € 60.000,--/ € 70.000 heeft plaatsgevonden. Ondergetekende heeft bij toeval de woning bezocht in 2012 en bekeken in het gereedkomen van de verbouwing. Duidelijk was te zien de hoeveelheid werk en de grote hoeveelheid aanpassingen die nodig waren. Dit geeft weer aan hoe eenvoudig de staat was van de onderhavige woning per februari 2006.
2. De eenvoudige staat van de onderhavige woning is van significante invloed op de taxatiewaarde. Er dient immers een kostbare renovatie plaats te vinden om de woning naar de maatstaven zoals te doen gebruikelijk in 2006 te brengen voor bewoning en/of (door-)verkoop of verhuur.
3. In veel gevallen is het voor een particulier lastig om een dergelijke grote renovatie te arrangeren/financieren. Dus in veel gevallen wordt een object zoals het getaxeerde dan ook door een professionele partij gekocht als beleggingsobject met als doel de woning te renoveren en met winst door te verkopen of te verhuren, hetgeen in de praktijk dan ook is gebeurd, een en ander zoals in de bijlagen is weergegeven.
4. Bij het vaststellen van de waarde van het object is beperkt gebruik gemaakt van vergelijkbare objecten (zie uitleg Normblad) vanwege het unieke karakter van het getaxeerde object en de schaarste van vergelijkbare panden. Ondergetekende heeft 3 objecten gevonden welke verkocht zijn in de periode 2005/2006 welke vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object. Verder heeft ondergetekende gebruik gemaakt van de lokale kennis opgebouwd in 18 jaar ervaring alsmede de database van de NVM (Tiara) en het Kadaster."
2.3.
In de bij het deskundigenrapport gevoegde tabel van de belastingdienst is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
"De waarde van vruchtgebruik, blote eigendom en periodieke uitkeringen in 1 jaar is voor de erfbelasting vastgesteld op 6%. Dit percentage wordt de rekenrente genoemd. U vermenigvuldigt de rekenrente met de factor die bij de leeftijd van een erfgenaam hoort."
In deze tabel wordt bij een leeftijd van 80 tot 85 jaar factor 4 vermeld.
2.4.
[eiser] leidt uit het rapport van de deskundige af dat deze bij zijn berekening is uitgegaan van een waardedrukkend effect van (4 x 6% =) 24% in verband met het recht van gebruik en bewoning om niet en een waardedrukkend effect van ten minste 15% in verband met de matige staat van de woning. Dit betekent, aldus [eiser], dat de marktwaarde van de woning in 2006, zonder rekening te houden met voornoemde effecten, ten minste
€ 221.361,-- zou zijn (100% = € 221.361,-- minus 15% (wegens aftrek matig onderhoud) is € 188.157,-- minus 24% (wegens aftrek recht van gebruik en bewoning om niet) is
€ 143.000,--). Volgens [eiser] zijn de door de deskundige gehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van het waardedrukkend effect van het recht van gebruik en bewoning om niet, niet juist. Door ten onrechte belastingbepalingen te gebruiken die in erfrechtelijke kwesties van toepassing zijn en niet de fiscale regelgeving ter zake van inkomstenbelasting
(waardering box 3) toe te passen, heeft de deskundige een te hoog bedrag op de marktwaarde van de woning in mindering gebracht. In plaats van 24% had 16% als waardevermindering in verband met het recht van gebruik en bewoning om niet in mindering moeten strekken op de waarde van de woning, aldus nog steeds [eiser].
2.5.
[eiser] maakt vervolgens bezwaar tegen de punten N.1.d, N.2 en N.3 van het deskundigenrapport. Volgens [eiser] heeft de deskundige zich buiten de opdracht van de rechtbank begeven door zich bij de waardebepaling van de woning, naast de gegevens in het dossier, te beroepen op in 2012 van derden verkregen informatie. De bij het deskundigenrapport gevoegde akte van levering d.d. 15 december 2010 geeft geen reëel inzicht in de waarde van de woning omdat de woning toen door [gedaagde] voor een veel lager bedrag dan de marktwaarde is verkocht aan een kennis van hem, [z], die op zijn beurt de woning aan zijn kinderen heeft geschonken. Door termen als “noodzakelijke renovatie” en “de hoeveelheid werk en de grote hoeveelheid aanpassingen die nodig waren” in zijn rapport te gebruiken, heeft de deskundige er blijk van gegeven dat hij bij zijn onderzoek gebruik heeft gemaakt van informatie verkregen van [z], althans een door deze ingeschakelde derde. Betwist wordt dat een kostbare renovatie diende plaats te vinden om de woning geschikt te maken voor bewoning en/of (door-)verkoop of verhuur en dat het voor een particulier lastig is om een dergelijke grote renovatie te arrangeren/financieren, zoals de deskundige in zijn rapport onder N heeft opgemerkt. Ook deze opmerkingen zijn niet op gegevens in het procesdossier gebaseerd maar op in 2012 verkregen informatie van de rechtsopvolgers en kennissen van [gedaagde]. De deskundige heeft geen inzicht gegeven in zijn berekening van de taxatiewaarde van de woning. Niet duidelijk is op wat voor werkzaamheden de gestelde noodzakelijke renovatie van € 60.000,--/€ 70.000,-- zien. Voorts is niet duidelijk met welk waardedrukkend effect ter zake van de eenvoudige staat van de woning de deskundige rekening heeft gehouden anders dan dat hij heeft opgemerkt dat “de eenvoudige staat van de onderhavige woning is van significante invloed op de taxatiewaarde” en dat “de waarde meer dan 15% van soortgelijke objecten afwijkt, omdat het een woning in een eenvoudige, matige staat betreft”, aldus nog steeds [eiser].
2.6.
[gedaagde] voert aan dat het rapport van de deskundige onbruikbaar is nu hij zowel de richtlijnen voor gerechtelijk aangewezen deskundigen als de in voornoemd tussenvonnis gegeven opdracht niet heeft nageleefd. De deskundige heeft partijen niet in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen en daarvan mededeling te doen in zijn rapport. De deskundige heeft nagelaten de conceptrapportage aan [gedaagde] toe te sturen en hem in de gelegenheid te stellen daarover opmerkingen te maken. De deskundige heeft in zijn rapportage niet aangegeven op welke wijze hij het recht van gebruik en bewoning om niet heeft verdisconteerd, welke invloed het bestaan van dat recht heeft gehad op de waarde van de woning en wat het waardedrukkend effect van de beperkte verhandelbaarheid van dit soort objecten is. Het door de deskundige gehanteerde rentepercentage van (4 x 6% =) 24% ter zake het recht van gebruik en bewoning is juist. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met een aftrek vanwege het feit dat het hier om een handelstransactie gaat.
[gedaagde] kan zich vinden in de opmerkingen van de deskundige omtrent de matige staat van onderhoud van de woning en het waardedrukkend effect daarvan. In 2012 was de verkoopprijs van € 122.000,--, gelet op de ontwikkelingen in de markt en rekening houdende met de aftrek van (4 x 6% =) 24%, een redelijke prijs voor de woning, aldus nog steeds [gedaagde]. [gedaagde] voert verder nog aan dat het door hem ontvangen exemplaar van de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van [eiser] niet door de advocaat van [eiser] is ondertekend en derhalve terzijde moet worden gelegd.
2.7.
De rechtbank overweegt het volgende.
2.8.
Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, betekent het enkele feit dat hij geen (door de advocaat van [eiser]) ondertekend exemplaar van de door [eiser] genomen conclusie na deskundigenbericht heeft ontvangen, niet dat die conclusie buiten beschouwing moet worden gelaten. In het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken is in artikel 2.4 bepaald dat de partij die een conclusie of akte indient, zorgt voor gelijktijdige toezending of terhandstelling aan de wederpartij van een kopie daarvan. Gesteld noch gebleken is dat het door [gedaagde] ontvangen exemplaar van de conclusie na deskundigenbericht van [eiser] geen kopie is van en/of niet overeenkomt met het (door de advocaat van [eiser]) getekende exemplaar zoals dat door [eiser] ter griffie is ingediend. De rechtbank gaat er mitsdien vanuit dat [gedaagde] een kopie heeft ontvangen van het stuk zoals dat ter griffie van de rechtbank door [eiser] is ingediend. Nu [gedaagde] ter zake niet in haar belangen is geschaad, behoort de door [eiser] genomen conclusie na deskundigenbericht tot de processtukken.
2.9.
Bij de beoordeling van het deskundigenrapport stelt de rechtbank het volgende voorop. Het feit dat de deskundige tot een ander oordeel komt dan een partij duidt er op zichzelf niet op dat de deskundige in redelijkheid niet tot zijn standpunt heeft kunnen komen. De deskundige is immers juist benoemd omdat de partijstandpunten ten aanzien van onderwerpen die op zijn vakgebied liggen, inhoudelijk verschillen. Daarmee is gegeven dat het standpunt van (in ieder geval) een van de partijen niet hetzelfde is als dat van de deskundige. Op zichzelf behoeft dat niet tot nieuwe vragen aan de deskundige of afwijking van het rapport te leiden. Daartoe kan slechts een grond aanwezig zijn als deze partij een objectieve onjuistheid, een onlogische redenering of een redenering die in redelijkheid de conclusie van de deskundige niet kan dragen in het rapport signaleert. Daarvan is in het onderhavige geval niet gebleken.
2.10.
In (het dictum van) voornoemd tussenvonnis is de deskundige erop gewezen dat hij partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, dat uit zijn rapport moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan en daarbij tevens melding zal worden gemaakt van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken van partijen. De deskundige is daartoe ingevolge artikel 198 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) gehouden. De in dit artikel gestelde eisen hangen samen met het beginsel van hoor en wederhoor en de eis van “equality of arms” (art. 6 EVRM Pro). De rechtbank stelt vast dat uit het rapport van de deskundige niet kan worden afgeleid dat hij partijen de gelegenheid heeft geboden tot het maken van opmerkingen en het doen van verzoeken. Het rapport is dus niet met inachtneming van de eisen van hoor en wederhoor tot stand gekomen.
2.11.
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de deskundige onvoldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop hij het recht van gebruik en bewoning om niet heeft verdisconteerd in de waardebepaling van de woning alsmede op welke wijze hij, behalve met de stand van de woningmarkt in het algemeen en ter plekke, bij (de berekening van) de taxatiewaarde rekening heeft gehouden met de toenmalige onderhoudstoestand van de woning zoals die blijkt uit de gegevens in het dossier. Het enkel noemen van een bedrag
(€ 143.000,--) en het vermelden van de uitgangspunten die tot dat bedrag hebben geleid, acht de rechtbank onvoldoende. Van de deskundige mag worden verwacht dat hij aan de hand van een berekening concreet inzicht geeft in de wijze waarop voornoemd bedrag tot stand is gekomen en aangeeft op welke wijze de door hem gebruikte informatie en/of regelgeving daarin is verwerkt.
2.12.
Het vorenstaande in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat zonder een reactie van de deskundige op de door partijen bij conclusie na deskundigenbericht gemaakte opmerkingen op het rapport, het beginsel van hoor en wederhoor aan de bruikbaarheid van het deskundigenbericht in het vervolg van de zaak in de weg staat.
De rechtbank heeft dan ook behoefte aan een schriftelijke aanvulling/toelichting op het deskundigenbericht waarbij de deskundige gemotiveerd reageert op de door partijen bij conclusie na deskundigenbericht gemaakte opmerkingen op het rapport, welke opmerkingen hiervoor (verkort) onder 2.4 tot en met 2.7 zijn weergegeven, en op de hiervoor onder 2.11 genoemde punten. De rechtbank zal de deskundige hiertoe opdracht geven zoals vermeld in het dictum van dit vonnis. Partijen kunnen op het aanvullend deskundigenbericht reageren.
2.13.
Bij het vorenstaande merkt de rechtbank op dat de conclusies na deskundigen-bericht van partijen moeten worden beschouwd als de reacties van partijen op het (eerste) deskundigenbericht. Het nu gevraagde aanvullende deskundigenbericht geldt als het stuk waarmee de deskundige dat commentaar verwerkt. Het aanvullende deskundigenbericht behoeft dus niet in concept aan partijen te worden voorgelegd. Verder geldt dat de reactie van de deskundige op de opmerkingen van partijen kan bestaan uit wijzigingen in zijn rapport, die hij in een bijlage vermeldt, uit een verwijzing naar de plaats in het rapport waar de opmerking al weerklank vindt of waaruit blijkt dat aan het verzoek al is voldaan, uit een inhoudelijke reactie op een opmerking of verzoek, uit de vermelding dat op een opmerking of verzoek niet wordt gereageerd onder vermelding waarom niet, etcetera.
2.14.
Het hierboven bedoelde aanvullende deskundigenbericht betreft enerzijds het alsnog voldoen aan een wettelijk voorschrift (art. 198 lid 2 Rv Pro) en anderzijds een verduidelijking van het deskundigenrapport. Om die reden gaat de rechtbank er vanuit dat het vastgestelde deskundigenloon mede de beantwoording van die aanvullende vragen omvat.
2.15.
In afwachting van de reactie van de deskundige en de daarop volgende aktes van partijen zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.
3.De beslissing
De rechtbank,
gelet op het deskundigenbericht d.d. 16 augustus 2013,
verzoekt de bij vonnis van 29 mei 2013 benoemde deskundige in een aanvullend rapport een toelichting te geven zoals hiervoor onder 2.12 en 2.13 vermeld;
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zendt;
bepaalt dat [eiser] het procesdossier – voor zover de deskundige daar nog niet over beschikt – in afschrift aan de deskundige doet toekomen;
bepaalt dat het ondertekende aanvullende bericht uiterlijk binnen twee maanden na verzending van dit vonnis zal worden ingeleverd ter griffie van deze rechtbank;
bepaalt dat [eiser] vier weken nadat het deskundigenbericht bij de griffie van deze rechtbank is ingeleverd in de gelegenheid is een akte na aanvullend deskundigenbericht te nemen, waarna [gedaagde] een antwoordakte kan nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op
15 januari 2014. [1]