ECLI:NL:RBROT:2014:1504 - Rechtbank Rotterdam - Waarde bepaling erfpachtrecht en vergoeding voor opstal b...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven & handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/394621 / HA ZA 12-81

Vonnis van 5 februari 2014

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Breda,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te 's-Gravenhage,

gedaagde,

advocaat mr. D.J. Bakker te Zoetermeer.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 31 juli 2013;
de akte na het tussenvonnis van 31 juli 2013 van [gedaagde];
de antwoordakte na tussenvonnis van 31 juli 2013 van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank overwogen dat bij de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht een rol speelt en de deskundige bij het vaststellen van de waarde van het erfpachtrecht rekening moet houden met, onder meer, het feit dat op het perceel een bedrijfspand is gevestigd en het feit dat de derde krachtens artikel 5:99 BW Pro bij het einde van de erfpacht aanspraak kan maken op de waarde van de aanwezige opstallen. Bij tussenvonnis van 31 juli 2013 heeft de rechtbank overwogen voornemens te zijn deze eindbeslissing voor zover deze betrekking heeft op de regeling van artikel 5:99 BW Pro te heroverwegen aldus, dat deze omstandigheid bij de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht geen rol speelt. De reden hiervoor is dat uit de Overgangswet Nieuw BW volgt dat artikel 5:99 BW Pro niet van toepassing is op de onderhavige erfpacht, terwijl op grond van de voordien geldende regeling (artikel 773 BW Pro (oud)) geen vergoeding verschuldigd is voor na het einde van de erfpacht op de grond aanwezige opstallen, tenzij hiervan bij de vestiging van het erfpachtrecht is afgeweken, waarvan in het onderhavige geval niet is gebleken.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten.

2.2.

[gedaagde] heeft aangegeven dat hij het oordeel van de rechtbank deelt dat artikel 5:99 BW Pro in het onderhavige geval niet van toepassing is. Echter heeft de rechtbank volgens haar ten onrechte overwogen dat uit artikel 773 BW Pro (oud) volgt dat bij het einde van een recht van erfpacht wegens het verlopen van de duur daarvan geen vergoeding verschuldigd is aan de erfpachter voor aanwezige opstallen. Blijkens de tekst van artikel 773 BW Pro (oud) ziet die bepaling slechts op opstallen die door de erfpachter zijn opgericht en niet op rechtsopvolgers die de opstal hebben overgenomen.

2.3.

De rechtbank verwerpt de door [gedaagde] bepleite uitleg van artikel 773 BW Pro (oud). De wetgever heeft niet bedoeld een onderscheid te maken tussen de erfpachter die de opstal daadwerkelijk heeft opgericht (en daarom geen recht op een vergoeding van de opstal zou hebben) en zijn rechtsopvolger (die wel recht zou hebben op een vergoeding van de opstal). Voor een dergelijk onderscheid is ook geen reden. De opvolgende erfpachter treedt immers in alle rechten en plichten van zijn rechtsvoorganger.

2.4.

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat ook als artikel 5:99 BW Pro in het onderhavige geval niet van toepassing is en artikel 773 BW Pro (oud) een vergoeding voor een opstal uitsluit, dit nog niet betekent dat de Gemeente niet gehouden is een vergoeding voor de opstal aan [gedaagde] te betalen. Een dergelijke vergoeding volgt namelijk direct uit artikel 5:87 lid 2 BW Pro. [gedaagde] onderbouwt dit standpunt als volgt. Artikel 5:87 lid 2 BW Pro bepaalt dat de waarde die het erfpachtrecht heeft op het moment van opzegging dient te worden vergoed. Daarvan maakt de opstal deel uit, nu het erfpachtrecht ingevolge artikel 5:85 lid 1 BW Pro ziet op het gebruik van “eens anders onroerende zaak”. Van die onroerende zaak maakt door natrekking de opstal deel uit.

Voorts vloeit uit artikel 3:329 lid 1 BW Pro, dat bepaalt dat in geval van opzegging van een recht van erfpacht de (eventuele) hypotheekhouder een pandrecht verkrijgt op de vordering ex artikel 5:87 lid 2 BW Pro, voort dat niet houdbaar is dat bij opzegging ex artikel 5:87 lid 2 BW Pro geen vergoeding voor de aanwezige opstallen verschuldigd is. De hypotheekhouder die aan [gedaagde] een hypothecaire lening heeft verstrekt terzake van het onderhavige pandrecht zal ernstig worden benadeeld indien [gedaagde] geen vergoeding ontvangt voor de opstal.

2.5.

De rechtbank oordeelt als volgt. Weliswaar is artikel 5:99 BW Pro in het onderhavige geval niet van toepassing, maar dat betekent uiteraard niet dat de aanwezige opstal niet bij de bepaling van de hoogte van de vergoeding wordt betrokken. De vergoeding die de Gemeente ex artikel 5:87 lid 2 BW Pro dient te voldoen ziet zowel op het gebruiksrecht van de in erfpacht uitgegeven grond als op de daarop aanwezige opstal. Een derde verkrijgt immers een erfpachtrecht op de grond met opstal en zal daarvoor een hogere prijs willen betalen dan voor een erfpachtrecht op de grond zonder opstal. In zoverre wordt de opstal dus bij de vergoeding ex artikel 5:87 lid 2 BW Pro betrokken. Deze omstandigheid is ook genoemd in het tussenvonnis van 24 april 2013 (onder 7.22) en op dat punt vindt geen heroverweging plaats.

Zoals reeds overwogen geeft artikel 5:99 BW Pro bij het verstrijken van de duur van het erfpachtrecht recht op een vergoeding voor de aanwezige opstal, maar artikel 773 BW Pro (oud) niet, zodat in het onderhavige geval een dergelijke vergoeding niet aan de orde is. Het gaat hier dus om een vergoeding voor alleen de opstal, aan het einde van de erfpacht. Waar het om gaat is dat een derde bij het vaststellen van de waarde van het erfpachtrecht die omstandigheid zal verdisconteren. Als hij na afloop van de duur van het erfpachtrecht recht heeft op een vergoeding, zal hij nu wellicht meer voor het erfpachtrecht overhebben dan in het geval dat niet zo is. Ook [gedaagde] zelf zal als redelijk handelend koper een prijs voor de erfpacht hebben betaald waarin is verdisconteerd dat er na het einde van de erfpacht geen vergoeding voor de aanwezige opstallen zal worden betaald. Het is aan de deskundige om uit te maken of deze omstandigheid inderdaad van belang is voor de prijs die de derde overheeft voor het erfpachtrecht. Derhalve dient deze omstandigheid in de vraagstelling meegenomen te worden.

Terecht voert de Gemeente aan dat van enige benadeling van de hypotheekhouder geen sprake is, omdat hij per saldo dezelfde zekerheid behoudt die door hem bij de vestiging is verkregen. Het komt voor rekening en risico van de hypotheekhouder indien hij geldleningen verstrekt die niet in verhouding staan tot de daarvoor gevestigde zekerheden. Voorts is gesteld noch gebleken dat de hypotheekhouder in zijn verhaalsmogelijkheden wordt benadeeld.

2.6.

De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar standpunt dat het voorgaande in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. [gedaagde] heeft in dit verband ten eerste aangevoerd dat het niet betrekken van de vergoeding voor de opstal bij het verstrijken van de duur van het erfpachtrecht ertoe zal leiden dat [gedaagde] zal achterblijven met een lage vergoeding voor het erfpachtrecht, terwijl zij blijkens de akte van levering heeft betaald voor de rechten van de erfpachter op de op die grond gestichte opstallen en de Gemeente aldus de vrije beschikking over de opstal krijgt en daardoor wordt verrijkt, terwijl [gedaagde] achterblijft met een forse schuld aan de hypotheekhouder. [gedaagde] heeft ten tweede aangevoerd dat de Gemeente er ongefundeerd vanuit gaat dat [gedaagde] zelf verantwoordelijk is voor de aanleg van de wietplantage en dat de Gemeente zich om die reden op het standpunt stelt dat zij geen vergoeding voor de opstal verschuldigd is.

2.7.

Zoals hiervoor reeds overwogen wordt de waarde van de opstal weldegelijk betrokken bij de vaststelling van de vergoeding aan [gedaagde] voor het erfpachtrecht. Daarbij is wel de beperking dat de erfpachter na het einde van de erfpacht geen recht heeft op vergoeding van de waarde van de opstallen. De Gemeente wordt dus ook niet verrijkt doordat zij de vrije beschikking krijgt over het erfpachtrecht. Tegenover de verrijking van het erfpachtrecht door de Gemeente staat immers dat de Gemeente aan [gedaagde] moet betalen de waarde die een derde aan dit recht zal toekennen, gegeven de uitgangspunten van het onderhavige erfpacht (waaronder het gegeven dat er een opstal is én dat geen recht bestaat op vergoeding hiervan na het einde van de erfpacht). De Gemeente voert terecht aan dat haar stellingen met betrekking tot de verantwoordelijkheid van [gedaagde] voor de wietplantage zijn geponeerd in het kader van het verweer tegen de reconventionele vordering van [gedaagde]. Of het de verantwoordelijkheid is van [gedaagde] doet in het kader van de waardebepaling verder niet ter zake.

2.8.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat uit artikel 20 lid 3 van Pro de Algemene Bepalingen volgt dat in het onderhavige geval (wel) bij het verstrijken van de termijn van het recht van erfpacht met de waarde van de opstal rekening dient te worden gehouden.

2.9.

Artikel 20 van Pro de Algemene Bepalingen gaat over de waardebepaling na tussentijdse beëindiging. Wat er ook van deze bepaling zij, aan de toepassing daarvan wordt in het onderhavige geval niet toegekomen. Zoals de rechtbank reeds bij tussenvonnis van 31 juli 2013 heeft overwogen (onder 2.1), heeft de regeling over waardevergoeding opgenomen in artikel 5:87 lid 2 BW Pro onmiddellijke werking, zodat voorbij moet worden gegaan aan de daarvan afwijkende in de Algemene Bepalingen opgenomen regelingen.

2.10.

[gedaagde] heeft verder gesteld dat, nu uit artikel 24 van Pro de Algemene Bepalingen volgt dat de erfpachter verplicht is een opstal te plaatsen maar deze bij het verstrijken van de duur van het erfpachtrecht niet mag verwijderen, aannemelijk is dat de erfpachter op dat moment vergoeding voor de opstal kan vorderen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Een dergelijke vergoeding dient meegenomen te worden bij de bepaling van de waarde van het erfpachtrecht en dus bij de bepaling van de hoogte van vergoeding voor [gedaagde], aldus [gedaagde].

De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Voor zover al sprake zal zijn van een verrijking omdat de Gemeente eigenaar is van de opstallen, vloeit deze verrijking voort uit de tussen de eigenaar en de erfpachter gemaakte afspraken, zoals deze zijn neergelegd in de Algemene Bepalingen, namelijk dat geen recht op vergoeding van de opstallen bestaat.

2.11.

De conclusie uit het voorgaande is dat de rechtbank, zoals aangekondigd, terugkomt op haar bindende eindbeslissing op de wijze als bij tussenvonnis d.d. 31 juli 2013 overwogen.

2.12.

De rechtbank zal, zoals reeds bij tussenvonnis van 24 april 2013 overwogen, overgaan tot het benoemen van een deskundige om de waarde van het erfpachtrecht op 1 februari 2012 te bepalen.

2.13.

Bij tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank een voorstel gedaan terzake de aan de deskundige voor te leggen vragen. Partijen hebben dienaangaande ieder een akte genomen. Bij tussenvonnis van 31 juli 2013 heeft de rechtbank aangegeven in welke opzichten dit aanleiding geeft de door de rechtbank geformuleerde vraagstelling aan te passen. In aanvulling daarop heeft [gedaagde] bij haar laatste akte aangegeven dat zij in de vraagstelling opgenomen wenst te zien dat de erfpacht eindigt op 31 december 2053, zodat daarover geen verwarring bij de deskundige zal ontstaan. De rechtbank zal de vraagstelling dienovereenkomstig aanpassen. Aan de deskundige zullen de vragen worden voorgelegd als in het dictum verwoord.

2.14.

Partijen hebben wederzijds bezwaar gemaakt tegen de door de andere partij voorgestelde deskundige(n). Nu partijen het niet eens zijn geworden wat betreft de persoon van de deskundige zal de rechtbank een deskundige aanwijzen. De rechtbank zal drs. [X] benoemen als deskundige.

2.15.

[X] heeft desgevraagd te kennen gegeven bereid en in staat te zijn als deskundige op te treden, geen binding met partijen te hebben en niet betrokken te zijn (geweest) bij de tussen partijen in geschil zijnde problemen. De deskundige heeft het aan het onderzoek verbonden loon en de kostenvergoeding begroot op € 5.324,00 inclusief BTW. Zowel deze begroting als de benoeming van [X] is aan partijen voorgelegd. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de benoeming en de begroting van de deskundige.

Zoals al bij tussenvonnis van 31 juli 2013 is overwogen, dient de Gemeente ter zake van dit loon en deze kostenvergoeding dit bedrag als voorschot te deponeren.

2.16.

In afwachting van de uitkomst van dit deskundigenbericht zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

3.De beslissing

De rechtbank

in reconventie

3.1.

beveelt een deskundigenonderzoek ter beantwoording van de volgende vragen:

I. Welke opbrengst zou een derde op 1 februari 2012 overhebben voor een erfpachtrecht op de grond rekening houdend met de volgende omstandigheden:

- de resterende duur van het erfpachtrecht; het erfpachtrecht eindigt op 31 december 2053;

- de op het erfpachtrecht toepasselijke voorwaarden (waaronder de hoogte van de canon);

- het feit dat op het perceel een bedrijfspand is gevestigd;

- de omstandigheid dat op het perceel (met bebouwing) gelegen naast het perceel aan de [adres] eveneens een erfpachtrecht ten gunste van [gedaagde] rust, dat niet is opgezegd, terwijl de percelen thans tezamen als een geheel gebruikt en verhuurd worden. Een derde zal immers wellicht een lagere waarde toekennen aan een erfpacht met daarop een bedrijfspand dat lange tijd als geheel is gebruikt en verhuurd, doch dat (in beginsel) thans niet als geheel gebruikt of verhuurd kan worden;

- het feit dat de derde na het einde van het erfpachtrecht op 31 december 2053 geen recht heeft op vergoeding van de waarde van de aanwezige opstal (op grond van artikel 5:99 BW Pro).

II. Wilt u verder nog iets opmerken dat voor de beoordeling van deze zaak door de rechtbank van belang zou kunnen zijn?

3.2.

benoemt tot deskundige die het onderzoek zal verrichten:

Drs. [X]

[woonplaats]

e-mail: [emailadres]

3.3.

bepaalt dat de Gemeente binnen vier weken na heden het voor de deskundige bestemde voorschot ad € 5.324,00 overmaakt naar bankrekeningnummer 56.99.90.688 ten name van MvJ Arrondissement Rotterdam (545), onder vermelding van het zaak- en rolnummer, alsmede: “voorschot deskundigenbericht”,

3.4.

draagt de griffier op aan genoemde deskundige mede te delen dat het voorschot is gestort,

3.5.

bepaalt dat bij achterwege blijven van (tijdige) storting van het voorschot de zaak zal worden verwezen naar de rol van
woensdag 26 maart 2014voor conclusie na niet-uitgebracht deskundigenbericht,

3.6.

bepaalt dat [gedaagde] het procesdossier aan de deskundige zal doen toekomen,

3.7.

bepaalt dat het onderzoek zal plaatsvinden op een nader door de deskundige na overleg met de advocaten van partijen te bepalen plaats en tijd,

3.8.

bepaalt dat de deskundige partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en daarvan moet doen blijken in het door hem op te maken deskundigenbericht,

3.9.

bepaalt dat de deskundige een conceptrapport aan de advocaten van partijen zal doen toekomen en dat de binnen 28 dagen nadien van partijen te ontvangen reacties, alsmede de eigen visie van de deskundige daarop, in het definitieve rapport zullen worden verwerkt,

3.10.

bepaalt dat het ondertekende deskundigenbericht uiterlijk vijf maanden nadat de griffier heeft medegedeeld dat het voorschot is voldaan, zal worden ingeleverd ter griffie van deze rechtbank,

3.11.

bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het deskundigenbericht een gespecificeerde opgave doet van het loon en de kostenvergoeding,

3.12.

bepaalt dat [gedaagde] vier weken nadat het deskundigenbericht bij de griffie van deze rechtbank is ingeleverd in de gelegenheid is ter rolle een conclusie na deskundigenbericht te nemen,

in conventie en in reconventie

3.13.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2014.

2111/2148