ECLI:NL:RBROT:2014:162

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/413451 / HA ZA 12-1037

Vonnis van 15 januari 2014

in de zaak van

1.[eiser],

2.
[eiseres],

beiden wonende te Someren,

eisers,

advocaat mr. T.J.R. Knopper,

tegen

[gedaagde], voorheen h.o.d.n. Bouwkundig Advies Bureau[X],

wonende te Hellevoetsluis,

gedaagde,

advocaat mr. T.J. Dorhout Mees.

Partijen zullen hierna tezamen in meervoud ‘[eisers]’ (of afzonderlijk ‘[eiser]’ en ‘[eiseres]’) en ‘[gedaagde]’ genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 6 februari 2013 en de daarin genoemde stukken;
de brief met bijlagen van 2 oktober 2013 van [eisers];
het proces-verbaal van comparitie van 17 oktober 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] hebben op 22 september 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: de Woning). Dit betreft een vrijstaande boerderij met rieten dak. Artikel 23 van de koopovereenkomst luidt:

“Deze overeenkomst kan tevens door koper, voor of uiterlijk op 1-10-2005, worden ontbonden als uit een bouwkundige keuring blijkt dat er bouwkundige gebreken zijn, waarvan het herstel meer dan
€ 5.000,- incl. BTW zal bedragen. Onder deze gebreken wordt nadrukkelijk niet verstaan:

- verfraaiing,

- vervanging van installaties en/of apparatuur, waarvan deze vervanging gezien de ouderdom te verwachten is,

- gebreken die ook door een niet-bouwkundige bij een gedegen bezichtiging zichtbaar zijn,

- werkzaamheden die tot het normale onderhoud mogen worden gerekend, zoals bijvoorbeeld schilderwerk en dakbedekking,

- gebreken die reeds bekend zijn en zijn gemeld, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van asbest, zoals genoemd in artikel 20.

Het inroepen van bovenstaande ontbinding dient te geschieden zoals staat vermeld in artikel 16.3.”

2.2.

[gedaagde] was eigenaar van de eenmanszaak Bouwkundig Advies Bureau [X] en verrichtte in die hoedanigheid bouwtechnische keuringen.

2.3.

[eisers] hebben op 27 september 2005 aan [gedaagde] opdracht gegeven de Woning bouwtechnisch te keuren. Op de opdracht zijn de voorwaarden Bouwtechnokeuring van toepassing. In deze voorwaarden is onder meer bepaald:

“De keuring is een momentopname. Door veroudering of andere invloeden kan na verloop van tijd de werkelijke conditie gaan afwijken van de beschreven conditie. Hierdoor kunnen herstelkosten toenemen en kunnen latere gebreken ontstaan, voor schade en/of gebreken die zich in welke vorm dan ook later mochten openbaren, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. Bezwaren tegen het keuringsrapport dienen kenbaar gemaakt te worden uiterlijk binnen 3 maanden na het uitbrengen van het rapport. Daarna zijn zij vervallen.”

2.4.

[gedaagde] heeft de Woning op 29 september 2005 bezichtigd. Hij heeft op 30 september 2005 een bouwtechnokeuring rapport uitgebracht. [gedaagde] heeft in zijn rapport de volgende bevindingen opgenomen met betrekking tot het dak van de Woning:

“
HELLENDE DAKEN De conditie van dit bouwdeel is Redelijk€ -

Opmerking
Code

GEBREK >

HERSTEL >

(…)

DAKCONSTRUCTIE De conditie van dit bouwdeel is Redelijk€ -

Opmerking Zie “Toelichting” op pagina 14

Code

GEBREK > De dakconstructie verkeerd in slechte staat van onderhoud.

HERSTEL >

DAKBESCHOT De conditie van dit bouwdeel is Redelijk€ -
Toepassing
Opmerking Zie “Toelichting” op pagina 14

Code

GEBREK > Er is houtworm (houtborders) aangetroffen (zie blz. 14)

HERSTEL >”

2.5.

Op pagina 14 van het rapport is opgenomen:

“Dakconstructie

De dakconstructie is algemeen aangetast door houtworm, volgens verkoopster is de houtworm in het verleden behandeld en is er een certificaat aanwezig. Advies: Onderzoek naar de kwaliteit van de dakconstructie door een aannemer gezien het karakter van de dakconstructie en de aantasting (ondanks in het verleden behandel).”

2.6.

Blijkens het voorwoord van het rapport van [gedaagde] wordt door [gedaagde] onder de definitie “Redelijk” het volgende verstaan:

“
Redelijk

Het verouderingsproces is op gang gekomen, gebreken zullen gaan optreden.

Betreffend achterstallig onderhoud is in eigen regie te herstellen. Indien bij "HERSTEL" wordt aangegeven: "ER ZIJN GEEN KOSTEN OPGENOMEN" wordt geadviseerd, indien herstel niet in eigen regie wordt uitgevoerd minimaal twee offerte's i.v.m. herstel of vervangen aan te vragen.”

2.7.

De Woning is op 8 september 2006 bij notariële akte aan [eisers] geleverd. [eisers] hebben op 3 oktober 2006 de sleutel van de Woning ontvangen.

2.8.

[eisers] hebben [gedaagde] bij brief van 25 april 2007 aansprakelijk gesteld.

2.9.

In 2008 hebben [eisers] een vordering op grond van non-conformiteit ingesteld jegens de verkopers van de Woning, onder meer omdat het rieten dak van de Woning niet de eigenschappen bezat voor het overeengekomen gebruik. Bij tussenvonnis van 18 maart 2009 en bij eindvonnis van 17 februari 2010 van de rechtbank ’s-Hertogenbosch zijn de vorderingen van [eisers] ter zake van het rieten dak afgewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de door hen geleden schade ad € 35.585,00, te vermeerderen met rente en kosten. Zij stellen hiertoe dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers]
[gedaagde] heeft niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen, omdat hij niet heeft geïnformeerd naar de ouderdom van het rieten dak en in zijn rapport niets heeft vermeld over de slechte onderhoudsstaat van het rieten dak. Dat het rieten dak van de Woning reeds in 2005 gebreken vertoonde, blijkt uit het rapport van Hoeijmans Expertise (hierna: Hoeijmans) van 16 november 2007 (productie 9 van [eisers]). Hoeijmans heeft geconstateerd dat het rieten dak technisch versleten is en dat er geen onderhoud meer aan te plegen is. Hoeijmans baseert deze conclusies mede op verklaringen van M.J.L. Rietdekkersbedrijf Hoeben. Volgens Hoeijmans was het rieten dak in de terminologie van [gedaagde] “matig”, hetgeen ook al in 2005 (ten tijde van het rapport van [gedaagde]) het geval was, aldus [eisers] Voor een redelijk bekwaam vakman moet zichtbaar zijn geweest dat het rieten dak aan vernieuwing toe was. [gedaagde] had dit in zijn rapport moeten opnemen of moeten adviseren om het rieten dak door een gespecialiseerd dakdekker te laten onderzoeken. Door dit niet te doen, hebben
[eisers] de ontbindingsclausule in de koopovereenkomst niet kunnen benutten. Indien [gedaagde] in zijn rapport had vermeld dat het rieten dak in slechte onderhoudsstaat verkeerde, dan hadden [eisers] de gelegenheid gehad de koop onder nadere of andere voorwaarden te laten doorgaan danwel deze te ontbinden.

De kosten voor de totale vervanging van het dak bedragen € 35.585,00, welk bedrag [gedaagde] als schadevergoeding aan [eisers] dient te vergoeden.

3.2.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat [eisers] niet tijdig hebben geklaagd. [gedaagde] beroept zich daarbij primair op de voorwaarden Bouwtechnokeuring, op grond waarvan [eisers] binnen drie maanden na het uitbrengen van het rapport bezwaar hadden moeten maken. Zij hebben dit niet gedaan, zodat het recht om over de dienstverlening van [gedaagde] te klagen is komen te vervallen. Meer algemeen stelt [gedaagde] dat [eisers] niet hebben voldaan aan de klachtplicht van artikel 6:89 BW, nu de klachten over het rieten dak (blijkens de stellingen van [eisers]) bij oplevering in september 2006 zijn geconstateerd, terwijl [gedaagde] pas bij brief van 25 april 2007 aansprakelijk is gesteld.

[gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [gedaagde] betwist voorts dat het dak van de Woning in september 2005 in slechte onderhoudsstaat verkeerde. Een deugdelijke vaststelling van de onderhoudsstaat heeft niet plaatsgevonden en [gedaagde] is bovendien niet in de gelegenheid gesteld om het dak na ontvangst van de klachten van [eisers] zelf nog te bezichtigen.

[gedaagde] stelt dat hij in zijn rapport wel degelijk opmerkingen over de dakconstructie heeft gemaakt. De kwalificatie “redelijk” maakt volgens [gedaagde] duidelijk dat op termijn gebreken kunnen gaan optreden en is dus geenszins een garantie voor een zorgeloos dak, terwijl over de dakconstructie als geheel is opgemerkt dat deze in slechte staat van onderhoud verkeert. [gedaagde] stelt dat [eisers] zijn advies om een aannemer de dakconstructie te laten onderzoeken in de wind hebben geslagen. Of bij zo’n onderzoek nadere gebreken aan het licht zouden zijn gekomen, kan niet meer worden vastgesteld.

[gedaagde] betwist dat aan [eisers] een beroep op de ontbindingsclausule zou zijn toegekomen. Kennelijk waren de gebreken aan het rieten dak zo evident dat ook een niet bouwkundige die bij een bezichtiging had moeten zien, aldus [gedaagde]. Voorts betreffen de werkzaamheden die aan het rieten dak moeten worden verricht werkzaamheden die tot het normale onderhoud moeten worden gerekend, zoals door [eisers] zelf is gesteld in de procedure die zij hebben gevoerd tegen de verkopers van de Woning.

[gedaagde] betwist de schade die [eisers] stellen te hebben geleden. [eisers] hebben geen bewijs overgelegd van de omvang van de schade en vorderen bovendien de volledige kosten voor een nieuw dak, terwijl het dak op het moment van de keuring blijkens de stellingen van [eisers] al aan vervanging toe was.

3.3.

In reactie op het beroep van [gedaagde] op de voorwaarden Bouwtechnokeuring stellen [eisers] dat [gedaagde] hierop in redelijkheid geen beroep kan doen, nu het rapport van [gedaagde] onvolledig en onjuist was.

4.De beoordeling

Tijdig geklaagd?

4.1.

Tussen partijen is onder meer in geschil of [eisers] tijdig hebben geklaagd over de gestelde tekortkomingen van [gedaagde].

4.2.

Op grond van artikel 6:231 onder a BW wordt onder algemene voorwaarden verstaan één of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.

Een beding in de algemene voorwaarden is op grond van artikel 6:233 onder a BW vernietigbaar indien het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
Een vervalbeding is een in de algemene voorwaarden voorkomend beding dat als sanctie op bepaalde gedragingen van de wederpartij, nalaten daaronder begrepen, verval stelt van haar toekomende rechten of van de bevoegdheid bepaalde verweren te voeren, behoudens voor zover deze gedragingen het verval van die rechten of verweren rechtvaardigen. Een vervalbeding wordt op grond van artikel 6:237 sub h BW bij een overeenkomst tussen een gebruiker en een wederpartij, zijnde een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf, vermoed onredelijk bezwarend te zijn.

4.3.

De voorwaarden Bouwtechnokeuring zijn algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:237 onder a BW. Het beding in de voorwaarden Bouwtechnokeuring waarop [gedaagde] zich beroept betreft een vervalbeding dat op grond van artikel 6:237 sub h BW wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn jegens [eisers], die in deze als consumenten moeten worden aangemerkt.

4.4.

Het rapport van [gedaagde] dateert van 30 september 2005. De Woning is echter pas in september 2006 aan [eisers] geleverd. [gedaagde] kan redelijkerwijs niet van [eisers] verwachten dat zij van mogelijke gebreken in het rapport van [gedaagde] op de hoogte waren en daarover bij hem hebben geklaagd, vóór de oplevering van de woning. De termijn van drie maanden waarbinnen bezwaren moeten worden geuit vangt op grond van de voorwaarden Bouwtechnokeuring echter aan vóórdat [eisers] überhaupt met de gebreken bekend konden zijn. Nu [gedaagde] daarmee tracht de mogelijkheid tot klagen te beperken tot een in casu onredelijke en onaanvaardbare termijn, wordt geoordeeld dat het vervalbeding onredelijk bezwarend is, zodat dit beding – ambtshalve – door de rechtbank op grond van artikel 6:233 BW wordt vernietigd. Het beroep van [gedaagde] op het beding wordt derhalve verworpen.

4.5.

Of [eisers] tijdig hebben geklaagd over de prestatie van [gedaagde], dient daarom (uitsluitend) te worden bepaald aan de hand van artikel 6:89 BW. Op grond van dat artikel dient de schuldeiser die een gebrekkige prestatie ontvangt ter zake binnen bekwame tijd te protesteren, op straffe van verval van alle bevoegdheden. Het protest is vormvrij. De schuldeiser dient te protesteren binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Enig onderzoek of beraad aan de zijde van de schuldeiser (en dus ook het daarmee samenhangende tijdsverloop) is geoorloofd. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Daarbij is van groot belang of het belang van de schuldenaar is geschaad als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat over de gebrekkige prestatie is geprotesteerd.

4.6.

Blijkens de overgelegde stukken is de Woning op 8 september 2006 aan [eisers] geleverd en hebben zij op 3 oktober 2006 de sleutel van de Woning ontvangen. [eiseres] heeft ter comparitie verklaard dat zij vlak na de oplevering van de woning (in oktober/november 2006) door de rietdekker die in 1965 het dak had vernieuwd, is gewezen op de slechte onderhoudsstaat van het dak. Blijkens het expertiserapport van Hoeijmans hebben [eisers] op 13 december 2006 aan Hoeijmans opdracht gegeven de Woning te inspecteren. Er heeft op 7 februari 2007 een bezichtiging door Hoeijmans plaatsgevonden. Ter comparitie hebben [eisers] verklaard dat [gedaagde] hiervoor was uitgenodigd door Hoeijmans, maar dat [gedaagde] niet is komen opdagen. Dat [gedaagde] is uitgenodigd, blijkt niet uit het expertiserapport van Hoeijmans. [gedaagde] betwist dat hij een uitnodiging voor de bezichtiging heeft ontvangen. [gedaagde] is bij brief van 27 april 2007 aansprakelijk gesteld door [eisers]

4.7.

Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat [eisers] tijdig hebben geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW, door [gedaagde] op 27 april 2007 (te weten 5 à 6 maanden nadat zij op de slechte onderhoudsstaat van het dak zijn gewezen) aansprakelijk te stellen. [eisers] hebben hiermee weliswaar laat geklaagd, maar niet te laat, nu de belangen van [gedaagde] niet zijn geschaad. [gedaagde] heeft zijn stelling dat hij hierdoor in zijn verweer is geschaad onvoldoende gemotiveerd. Hij heeft slechts gesteld dat verouderingsprocessen zich doorzetten en buiten de termijn van drie maanden moeilijker is na te gaan wat de situatie ten tijde van de keuring was. Zonder nadere toelichting valt echter niet in te zien dat de onderhoudsstaat van een rieten dak in 5 à 6 maanden tijd dermate kan verslechteren, dat de onderhoudsstaat ten tijde van de keuring niet meer deugdelijk zou kunnen worden vastgesteld. Het verweer van [gedaagde] faalt derhalve.

4.8.

Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of [eisers] [gedaagde] hebben uitgenodigd (althans laten uitnodigen) voor de bezichtiging door Hoeijmans die heeft plaatsgevonden op 7 februari 2007.

Tekortkoming en toerekenbaarheid

4.9.

Nu [eisers] tijdig hebben geklaagd over de (mogelijke) tekortkomingen van [gedaagde], komt aan de orde of [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens
[eisers] Bij de beoordeling daarvan is bepalend of [gedaagde] uitvoering heeft gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en voorts of hij daarbij de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakman mocht worden verwacht.

4.10.

Blijkens de voorwaarden Bouwtechnokeuring was het doel van de bouwtechnische keuring om [eisers] inzicht te geven in de bouwkundige staat van de Woning, waarbij een globale indicatie werd gegeven van de kosten die gemaakt moesten worden om het object in een redelijke staat van onderhoud te brengen. De keuring betrof een visuele keuring, zodat [gedaagde] slechts melding hoefde te maken van gebreken die hij met het oog kon waarnemen. Gelet op het voorgaande dient beoordeeld te worden of het rieten dak van de Woning ten tijde van de keuring door [gedaagde] in september 2005 gebreken vertoonde die [gedaagde] had moeten zien, maar niet heeft vermeld in zijn rapport.

4.11.

[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat het rieten dak valt onder het kopje ‘Hellende daken’ in zijn rapport, zodat dit onderdeel van het rapport het uitgangspunt van de beoordeling zal zijn en de opmerkingen en aanbevelingen die [gedaagde] in het rapport heeft gemaakt over de dakconstructie en het dakbeschot buiten beschouwing zullen worden gelaten.

4.12.

[gedaagde] heeft in zijn rapport onder het kopje ‘Hellende daken’ opgenomen dat de conditie van dit bouwdeel “redelijk” is. Blijkens het voorwoord van het rapport betekent dit dat het verouderingsproces op gang is gekomen en dat gebreken “zullen gaan optreden”. [gedaagde] heeft geen indicatie opgenomen van de kosten die gemoeid zouden zijn met het herstel van dit bouwonderdeel. Wel heeft [gedaagde] in het voorwoord geadviseerd dat, indien herstel niet in eigen regie wordt uitgevoerd, minimaal twee offertes in verband met herstel of vervanging worden aangevraagd.

4.13.

Ter onderbouwing van hun stelling dat [gedaagde] met voorgaande opmerkingen over het rieten dak tekort is geschoten in zijn verplichtingen, verwijzen [eisers] naar het rapport van 16 november 2007 van Hoeijmans (productie 9). Hierin is onder meer opgenomen:

“
6.gebreken rieten dakbedekking;

a. Het platte gedeelte van het achterschild van de woonboerderij verkeert in een slechte staat van onderhoud, wat 5 à 6 jaar geleden voor de laatste maal is bijgewerkt en op dat moment eigenlijk al als versleten moest worden aangemerkt. Het betreffende achterschild komt niet meer voor reparatie in aanmerking en dient in feite direct te worden vervangen.

Door vochtindringing is inmiddels een totale vermolming van het riet opgetreden. Deze omstandigheden moeten in september 2005, ten tijde van de opmaak van de bouwtechnokeuring, ook reeds zichtbaar zijn geweest. Zie hiervoor tevens de verklaring van het rietdekkersbedrijf, dat 5 à 6 jaar geleden al de bemerking was geplaatst over de verregaande c.q. totale mate van slijtage. Indien tot herstel zal worden overgegaan is echter een partiele vervanging praktisch niet uitvoerbaar. Desalniettemin hebben wij het oppervlak van het betreffende dakschild in het kostenoverzicht opgenomen, als theoretisch aandeel van een kostenbegroting bij een totale vervanging.

b. Van de garage blijkt een gedeelte boven het hondenhok te zijn versleten, wat ook bij de bouwtechnokeuring niet is bemerkt. Deze reparatie kan in tegenstelling tot de onder a. genoemde werkzaamheden, wel praktisch worden uitgevoerd, waarvoor een bedrag in het kostenoverzicht is opgenomen.

c. De algehele kwaliteit van de overige gedeelten van de rieten dakbedekkingen van de woonboerderij zijn als matig aan te merken en aan veroudering onderhevig. Immers het rieten dak is 35 jaar oud, bij een normale levensduur van 40 jaar.

(…) Wij achten de kwalificatie "redelijk" in de bouwtechnokeuring arbitrair en zouden eerder het kwaliteitsoordeel matig voor deze overige dakschilden aangeven (in de aflopende kwaliteitsaanduiding goed – redelijk – matig - slecht).”

4.14.

Hoeijmans vermeldt in haar rapport dat zij de kwaliteit van de rieten dakbedekking mede in overleg met het oorspronkelijke rietdekkersbedrijf heeft beoordeeld en verwijst in haar rapport naar de verklaring van het rietdekkersbedrijf van 1 november 2007 die als bijlage bij het rapport is gevoegd. De bijlage waarnaar wordt verwezen ontbreekt bij de processtukken. [eisers] hebben echter wel een brief van 25 maart 2007 van M.J.L. Hoeben Rietdekkersbedrijf in het gebracht (productie 3), waarin onder meer is opgenomen:

“Nav ons telefoongesprek waarin u mij vraagt mij uit te laten over de staat van uw dak Hetvolgende:

Mijn vader heeft uw rieten dak ongeveer 35 jaar geleden gemaakt, uw dak is goed gemaakt met goed riet, enkel de achterzijde waar een platte dakkapel in zit heeft veel meer te lijden en deze is door mijn vader ongeveer 4 a 5 jaar geleden gerestaureerd.

U zult begrijpen dat een dak van die leeftijd bijna aan vernieuwing toe is; dit is ook goed te zien aan de geringe dakdikte en het zichtbaar zijn van de gaarden waarmee het dak gebonden is ( als deze zichtbaar in of op het dak liggen weet ieder die verstand heeft of behoort te hebben dat het dak in de eindfase verkeert).”

4.15.

[gedaagde] betwist dat het rieten dak in 2005 in slechte staat verkeerde. Volgens [gedaagde] zijn de brieven van Hoeijmans en de rietdekker enkel ingegeven om [eisers] tegemoet te komen in hun verhaalsacties. [gedaagde] stelt dat er geen deugdelijke vaststelling heeft plaatsgevonden. [gedaagde] onderbouwt deze stelling echter in het geheel niet en geeft ook niet aan waarom de bevindingen van Hoeijmans en de rietdekker met betrekking tot de onderhoudsstaat van het dak ondeugdelijk zouden zijn. Nu zowel Hoeijmans als het rietdekkersbedrijf een gemotiveerde onderbouwing hebben gegeven van hun bevindingen, en Hoeijmans bovendien helder heeft weergegeven hoe haar rapport tot stand is gekomen, wordt geoordeeld dat [gedaagde] deze bevindingen onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, zodat deze vaststaan.

4.16.

Zoals hiervoor reeds is overwogen, heeft [gedaagde] in zijn rapport enkel opgenomen dat de conditie van het rieten dak “redelijk” is. Hiermee heeft [gedaagde] de gebreken die het rieten dak in 2005 reeds moet hebben vertoond miskend. Door Hoeijmans is immers in haar rapport onder meer vermeld dat het platte gedeelte van het achterschild van de Woning in een slechte staat van onderhoud verkeerde, dat door vochtindringing een totale vermolming van het riet is opgetreden en dat dit ook in september 2005 reeds zichtbaar moet zijn geweest. Voorts heeft Hoeijmans vermeld dat de rieten dakbedekking van de garage deels is versleten, wat ook bij de bouwtechnische keuring niet is bemerkt. Ten slotte heeft Hoeijmans vermeld dat de algehele kwaliteit van de overige gedeelten van het rieten dak van de Woning als matig zijn aan te merken en aan veroudering onderhevig zijn. Volgens Hoeijmans zouden deze overige dakschilden het kwaliteitsoordeel “matig” moeten krijgen.

4.17.

Het rapport van Hoeijmans dateert weliswaar uit november 2007 (twee jaar na het rapport van [gedaagde]), maar blijkens het rapport heeft Hoeijmans de woning al in februari 2007 bezichtigd (anderhalf jaar na het rapport van [gedaagde]). Zonder nadere toelichting of onderbouwing van de zijde van [gedaagde] valt niet in te zien dat de in februari 2007 geconstateerde gebreken pas na september 2005 (het moment dat [gedaagde] zijn rapport heeft uitgebracht) zijn ontstaan, met name niet nu Hoeijmans – ten aanzien van het achterschild van de Woning – expliciet heeft overwogen dat de aanwezige gebreken ook in 2005 zichtbaar moeten zijn geweest.

4.18.

Door geen enkele concrete opmerking over de hiervoor genoemde gebreken te maken maar slechts te volstaan met de constatering dat het rieten dak in “redelijke” conditie verkeerde en door voorts geen bedrag te noemen dat gemoeid zou zijn met herstel van het achterstallige onderhoud aan het rieten dak, heeft [gedaagde] geen uitvoering gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en heeft hij niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakman mocht worden verwacht. [gedaagde] is derhalve tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers]

4.19.

Dat [gedaagde] in zijn rapport het advies heeft opgenomen om, indien herstel van het door hem geconstateerde achterstallige onderhoud niet in eigen regie wordt uitgevoerd, minimaal twee offertes in verband met herstel of vervanging aan te vragen, doet aan het voorgaande niet af. Dit advies betrof een algemeen advies dat gold voor alle bouwdelen die volgens [gedaagde] een “redelijke” conditie hadden. Gelet op de ernst van de aanwezige gebreken, kon [gedaagde] niet volstaan met dit algemene advies, maar had hij in zijn advisering concreter moeten zijn en had hij op zijn minst een richtprijs moeten noemen voor het herstel dat daarmee was gemoeid. Voorts had [gedaagde], indien hij niet zeker was geweest van zijn bevindingen ten aanzien van de onderhoudsstaat van het rieten dak, dit expliciet in zijn rapport moeten vermelden, opdat [eisers] een andere deskundige hadden kunnen inschakelen. Immers, het doel van het inschakelen van [gedaagde] was een zo realistisch mogelijk beeld te krijgen van de onderhoudsstaat van de Woning, zodat [eisers] later niet voor ongewenste onderhouds- en/of herstelkosten zouden komen te staan. Doordat [gedaagde] onvoldoende zorgvuldigheid in acht heeft genomen, worden [eisers] hier alsnog mee geconfronteerd.

4.20.

De tekortkoming kan [gedaagde] worden toegerekend, nu niet gesteld of gebleken is dat het tekortschieten niet toerekenbaar is. [gedaagde] is op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade die [eisers] daardoor lijden te vergoeden.

Schade en causaal verband

4.21.

In geschil is of [eisers] de koopovereenkomst op grond van artikel 23 hadden kunnen ontbinden, indien [gedaagde] hen had gewezen op de gebreken aan het rieten dak.

4.22.

Hoewel een deugdelijke onderbouwing door [eisers] van de kosten van herstel van het rieten dak thans ontbreekt, is het op basis van het rapport van Hoeijmans en de brief van de rietdekker aannemelijk dat het herstel meer dan € 5.000,00 zou hebben bedragen. Nu dit herstel niet kan worden gerekend tot het normale onderhoud (immers; blijkens het rapport van Hoeijmans en de brief van de rietdekker dient het dak geheel te worden vervangen), gaat de uitzondering van artikel 23 niet op. Voorts kan [gedaagde] als ingeschakelde deskundige, nu hij de gebreken aan het rieten dak niet heeft gezien, zich in alle redelijkheid niet op het standpunt stellen dat sprake was van een gebrek dat ook door een niet-bouwkundige bij een gedegen bezichtiging zichtbaar was. Ten slotte is niet gesteld of gebleken dat sprake was van een andere uitzondering als genoemd in artikel 23 van de koopovereenkomst. Nu het rapport van [gedaagde] dateert van 30 september 2005 en de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde liep tot en met 1 oktober 2005, hadden [eisers] nog een beroep op de ontbindende voorwaarde kunnen doen. Daarnaast hadden [eisers] er, gelet op deze ontbindingsmogelijkheid, ook voor kunnen kiezen om opnieuw te onderhandelen over de koopprijs van de Woning en zodoende de Woning voor een lagere prijs kunnen verkrijgen.

4.23.

[eisers] vorderen zonder enige concrete onderbouwing de totale kosten voor een nieuw dak ad € 35.585,00. Dit bedrag hebben [eisers] ontleend aan de vordering die zij in 2008 hebben ingesteld tegen de verkopers van de Woning en is gebaseerd op het kostenoverzicht dat Hoeijmans als bijlage bij haar rapport heeft gevoegd. [eisers] hebben verzuimd dit kostenoverzicht in het geding te brengen. Echter, voor zover het genoemde bedrag al juist is, betreft dit niet de schade die [eisers] lijden door de tekortkoming van [gedaagde]. Voor de berekening van die schade dient te worden uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden om de gebreken te herstellen die niet door [gedaagde] zijn vermeld in zijn rapport en ter zake waarvan [gedaagde] een verwijt treft. Dit zou tevens het bedrag zijn waarmee [eisers], indien [gedaagde] hen op de hoogte had gesteld van deze gebreken aan het rieten dak, de overeengekomen koopprijs van de Woning naar beneden hadden kunnen bijstellen.

4.24.

[gedaagde] is in ieder geval niet gehouden een volledig nieuw dak aan [eisers] te vergoeden. [gedaagde] heeft immers niet in zijn rapport vermeld dat het rieten dak nieuw was of dat het dak in “uitstekende” conditie verkeerde.

4.25.

[gedaagde] heeft in zijn rapport ten aanzien van het rieten dak vermeld dat dit bouwonderdeel in “redelijke” conditie verkeerde. Blijkens het rapport van Hoeijmans verkeerde het rieten dak - ook in 2005 - in “matige” conditie, hetgeen [gedaagde] heeft miskend. De schade die [eisers] lijden bestaat dan ook uit de kosten die [eisers] moeten maken om het rieten dak van een “matige” conditie in een “redelijke” conditie te brengen.

4.26.

Uitgaande van de (door [gedaagde] onbetwiste) stelling van [eisers] dat een nieuw rieten dak (afgerond) € 36.000,00 kost alsmede van de vijf door [gedaagde] in zijn rapport gebruikte kwaliteitsaanduidingen (waarbij een nieuw rieten dak een “uitstekende” conditie heeft en dus een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 36.000,00, een rieten dak met een “goede” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 27.000,00, een rieten dak met een “redelijke” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 18.000,00, een rieten dak met een “matige” conditie een geschatte waarde vertegenwoordigt van € 9.000,00 en een rieten dak met een “slechte” conditie geen waarde vertegenwoordigt), wordt de schade van [eisers] geschat op € 9.000,00.

Kostenveroordelingen

4.27.

[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van het hiervoor genoemde bedrag van
€ 9.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf, zoals gevorderd en niet betwist, de dag der dagvaarding.

4.28.

Voorts zal [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 92,16

- griffierecht € 821,00

- salaris advocaat €
768,00(2,0 punten × tarief I € 384,00)

Totaal € 1.681,16

4.29.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade ten deze begroot op € 9.000,00, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen en te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.681,16,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op
15 januari 2014.^[1]