Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 2774295 VV EXPL 14-81
uitspraak: 14 maart 2014
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 17 februari 2014,
gemachtigde: mr. A.F.M. den Hollander te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Op basis van de dagvaarding in kort geding van 17 februari 2014, met producties wordt vonnis gewezen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 maart 2014.
[eiseres] is in persoon verschenen, bijgestaan door de heer mr. A.F.M. den Hollander.
[gedaagde] is in persoon verschenen en heeft stukken overgelegd.
1.3.
De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten.
2.1.
Op grond van een op 16 maart 2013 tussen partijen gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) huurt [gedaagde] van [eiseres] de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
De huurovereenkomst is opgesteld in de Engelse taal en vermeldt in de titel dat het om
“Temporary lease”gaat. Verder staat in de huurovereenkomst – voor zover relevant – het volgende.
“Temporary lease”gaat. Verder staat in de huurovereenkomst – voor zover relevant – het volgende.
“Term, extension and Termination of the Lease
3.1
This agreement has been entered into for a period of 12 months, beginning on 2 march 2013 and ending on 2 march 2014.’
3.2
During this period referred to 3.1 the parties cannot terminate the agreement prematurely, with the exception of what is mentioned in article 11 of the special conditions of this agreement.
3.3
If a definate period is stated in artikel 3.1 and this period expires without notice being given the lease will be extended on a monthly basis till ultimo.
(…)
Special conditions
11. The lessee is obliged to leave the premises at latest on 1 feb 2014 and declares to end the rental agreement at this date. Lessor excepts this termination by the tenant as written in 7:271 lid 8 BW (…). Tenant has in all cases an one month written notice.
12. It is known to the tenant that this tenancy agreement has a temporary character and therefore the tenant cannot appeal to a kind of tenant periode as mentioned in articles titel 7.4 afdeling 4 article 226 until 231 BW (…)”
2.3.
Op 29 mei 2013 en 24 juli 2013 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoekschrift ingediend ter zake van respectievelijk de hoogte van de aanvangshuurprijs en de hoogte van de servicekosten. De verzoeken van [gedaagde] worden op 17 maart 2014 inhoudelijk door de Huurcommissie op zitting behandeld.
2.4.
Bij aangetekende brief van 29 november 2013 heeft [eiseres] aan [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst op 2 maart 2014 aangekondigd.
3.De vordering en stellingen van partijen
3.1.
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover rechtens toegestaan, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om de woning met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, binnen drie dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het hiervoor bepaalde te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
Aan haar vordering heeft [eiseres] naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten die naar zijn aard voor korte duur is, te weten voor de duur van 12 maanden. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat de huur zou aflopen na 2 maart 2014. Het beroep van [gedaagde] op de huurbeschermingsbepalingen van boek 7 BW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.3.
[gedaagde] heeft tegen de vordering het volgende – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd.
Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is aangegaan voor een jaar, waarna de huur steeds automatisch met een maand zou worden verlengd.
De huurbeschermingsbepalingen van boek 7 BW zijn van toepassing. Er is geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen. [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd, omdat in mei 2013 om huurverlaging bij de Huurcommissie is verzocht.
3.4.
De overige stellingen van partijen worden als hier herhaald en ingelast beschouwd en voor zover nodig zullen die stellingen in het kader van de beoordeling van de vordering worden besproken.
4.De beoordeling van de vordering
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit uit de aard van de vordering voort en is ook niet door [gedaagde] weersproken.
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW Pro zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, p. 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 38).
Voor het antwoord op de vraag of sprake is van een in artikel 7:232 lid 2 BW Pro bedoeld uitzonderingsgeval dient, behalve naar de tekst van de huurovereenkomst zelf, te worden gekeken naar de aard van de woning in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van de woning (HR 8 januari 1999, NJ 1999/495 en Rechtbank Arnhem, 23 oktober 2009,
LJNBK3219).
LJNBK3219).
4.4.
Uit de inhoud van de huurovereenkomst blijkt, behalve ten aanzien van de tekst Temporary lease’ en de duur van de huurperiode in artikel 3.1, niet dat het om een gebruik van de woning gaat die naar haar aard slechts van korte duur is. Zo staat in de huurovereenkomst niet (uitdrukkelijk) dat de huurovereenkomst niet verlengd kan worden. In tegendeel, blijkens artikel 3.3 van de huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst, bij niet tijdige opzegging, stilzwijgend verlengd met steeds een maand en is er na het woord ‘ultimo’ geen uiterste datum ingevuld.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] desgevraagd verklaard dat er voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] niet is gesproken over de huurovereenkomst of over de reden waarom zij de woning slechts voor 12 maanden aan [gedaagde] wilde verhuren, maar dat er pas na sluiting van de huurovereenkomst op initiatief van [gedaagde] is gesproken over verlaging van de huurprijs. Voorts heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling nog verklaard dat zij de onderhavige (extra) woning puur voor de verhuur gebruikt. Als (enige) reden voor de tijdelijkheid van de huurovereenkomst heeft [eiseres] gegeven dat zij niet voor langere tijd vast wil zitten aan een huurder.
Daartegenover staat de verklaring van [gedaagde]. [gedaagde] heeft immers desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij met [eiseres] heeft gesproken over een huurovereenkomst voor een jaar die steeds met een maand zou worden verlengd.
Behalve de thans voorliggende stukken en de voornoemde tijdens de mondelinge behandeling afgelegde verklaringen van partijen is er geen nadere informatie voorhanden.
Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst en de (tegenstrijdige) verklaringen van partijen over hun bedoelingen bij het sluiten van de huurovereenkomst, waarbij vooral belang wordt gehecht aan de omstandigheid dat het hier kennelijk gaat om een langdurig ter beschikking staande tweede woning, is de kantonrechter voorhands van oordeel dat de onderhavige huurovereenkomst geenszins als een in artikel 7:232 lid 2 BW Pro bedoeld uitzonderingsgeval kan worden aangemerkt waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.
4.5.
Een en ander leidt tot het voorlopige oordeel dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst naar zijn aard niet slechts van korte duur is zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. De kantonrechter acht de kans dan ook zeer groot dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot ontruiming van de woning zal afwijzen. Hieruit volgt dat de onderhavige vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.
4.6.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
Nu [gedaagde] in persoon heeft geprocedeerd, zullen haar proceskosten worden vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
661