Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer: C/10/442031 / HA ZA 14-37
vonnis van 2 juli 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBRON,
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. T.A. Vermeulen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat: mr. P. van Baaren.
Partijen worden hieronder aangeduid als Woonbron en [gedaagde].
1.Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
tussenvonnis van 19 maart 2014 en de daarin genoemde processtukken,
proces-verbaal van comparitie van 25 april 2014 en de daarin genoemde processtukken.
2.De vaststaande feiten
2.1
Woonbron is rechtsopvolgster van de Maatschappij voor Volkshuisvesting N.V. (verder te noemen MvV) en van de Woningbouwvereniging MGE (verder te noemen WMGE).
2.2
Op 28 december 1983 is aan [gedaagde] en zijn echtgenote door de MvV het appartementsrecht rechtgevende op de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (verder te noemen: [adres]) geleverd. Op deze overeenkomst zijn de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (verder te noemen MGE) van toepassing. De voor deze zaak relevante MGE bepalingen zijn artikel 2 en 10, die luiden als volgt:
Artikel 2.
De eigenaar is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag het onroerend goed niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.
Artikel 10.
Indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven door de woningcorporatie/instelling in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van deze overeenkomst mede te werken, zal hij ten behoeve van de woningcorporatie/ instelling zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een door het bestuur van de woningcorporatie/instelling vast te stellen terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal 200% van de op het moment van overtreding of niet-nakoming geldende M.G.E.-prijs.
2.3
De moeder van [gedaagde] ([persoon 1]) is overleden op [overlijdingsdatum]. Zij was eigenaresse van het (in dezelfde portiek en op dezelfde etage als [adres] gelegen) appartementsrecht rechtgevende op de woning gelegen aan de [adres 2] te Rotterdam (verder te noemen: [adres 2]). [gedaagde] was voor ¼ deel gerechtigd in [adres 2] en zijn broer ([persoon 2]) voor ¾.
2.4
De gemachtigde van [gedaagde] heeft per brief van 20 december 1999 (productie 2 bij antwoord) aan Woonbron, voor zover thans van belang, het volgende verzocht:
(…) In verband met de verdeling en afwikkeling van de nalatenschap van wijlen [persoon 1], is cliënt met zijn broer overeengekomen dat het resterende drievierde onverdeeld aandeel in dit registergoed aan cliënt wordt toebedeeld en voor zoveel nodig geleverd.
In dit kader verzoek ik u om uw schriftelijke toestemming te verlenen tot overdracht van het aan de heer [persoon 2] toebehorende aandeel in onderhavig appartementsrecht aan cliënt, waarbij de bepalingen van het Maatschappelijk Gebonden Eigendom onverkort van kracht blijven.
Voor de goede orde merk ik op dat cliënt en zijn gezin het onderhavige appartement, welke is gelegen direct naast en grenst aan het appartement van cliënt, reeds feitelijk gebruiken en als zodanig bewonen.(…)
2.5
De gemachtigde van [gedaagde] heeft per brief van 10 februari 2000 (productie 2 bij antwoord) aan Woonbron, voor zover thans van belang, het volgende verzocht:
(…) Zoals toegelicht heeft cliënt behoefte aan meer leefruimte en heeft in dit kader zowel het appartement [adres] als [adres 2] in gebruik genomen. Beide appartementen grenzen direct aan elkaar. Cliënt is zoals u weet reeds door erfopvolging voor een deel eigenaar van het appartementsrecht [adres 2]. In verband met een echtelijke twist woont de zoon van cliënt, de heer
[persoon 3], tijdelijk bij hem in en staat als zodanig in het bevolkingsregister ingeschreven als (mede)bewoner van het appartement [adres]. Bijgaand treft u een uittreksel uit het bevolkingsregister aan. Cliënt en zijn vrouw zijn in deze als hoofdbewoners van beide appartementen aan te merken. (…)
De zoon [gedaagde] wordt verder aangeduid als [persoon 3]
2.6
Woonbron heeft bij brief van 21 februari 2000 aan de gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld:
Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 10 februari jongstleden kunnen wij u mededelen, dat wij onze medewerking zullen verlenen aan de onderlinge overdracht tussen de heren [gedaagde].
2.7
In de notariële akte van 1 mei 2000 (productie 4 bij brief mr. Vermeulen van 21 maart 2014) waarin de levering aan [gedaagde] van het aandeel van zijn broer in [adres 2] is omschreven, wordt (op pagina 9) verwezen naar de op 23 december 1982 verleden akte (pagina 3), in welke akte de uitgifte van erfpacht is geschied onder, voor zover thans van belang,
(…) de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, woordelijk luidende (…)
2. De eigenaar is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag het onroerend goed niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.
(…)
10. Indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven door de woningcorporatie/instelling in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van deze overeenkomst mede te werken, zal hij ten behoeve van de woningcorporatie/ instelling zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een door het bestuur van de woningcorporatie/instelling vast te stellen terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal tweehonderd procent (200%) van de op het moment van overtreding of niet-nakoming geldende M.G.E.-prijs. (…)
2.8
[gedaagde] verblijft sinds juli 2012 feitelijk op een ander adres. Hij staat officieel nog ingeschreven op [adres].
2.9
Bij brief van 11 januari 2013 heeft Woonbron, voor zover thans van belang, het volgende aan [gedaagde] meegedeeld:
(…) U bent eigenaar van de woningen aan de [adres]en [adres 2]te Rotterdam.
Deze woningen zijn verkocht onder voorwaarden van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Alle MGE-voorwaarden kunt u teruglezen in de Akte van Levering.
Deze voorwaarden bepalen, onder andere, dat u de woning zelf dient te bewonen. Het is praktisch niet mogelijk om aan deze voorwaarde te voldoen als u twee woningen bezit.
Deze situatie is voor Woonbron niet acceptabel en ik verzoek u dringend, binnen 30 dagen, een terugkoopverzoek in te dienen bij onze afdeling Verkoop voor de woning waar u niet uw hoofdverblijf heeft.
Ik wil u erop wijzen, dat het niet zelf bewonen van een woning van Woonbron als een ernstige tekortkoming wordt beschouwd en niet omkeerbaar is. Het is mogelijk dat, als u niet tegemoet komt aan dit verzoek, Woonbron ingevolge de MGE-bepalingen u een boete oplegt. Deze boete kan oplopen tot 200% van de huidige waarde van uw MGE-woning. (…)
2.1
De in artikel 10 van de MGE voorwaarden bedoelde terugkoopprijs bedraagt voor [adres] € 16.533,- en voor [adres 2] € 19.893,-.
3.De vordering
3.1
Woonbron vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan Woonbron te betalen € 72.852,-- met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
Aan haar vordering legt Woonbron nakoming van de boeteclausule (art 10 MGE) ten grondslag. Zij stelt het volgende.
In strijd met art. 2 MGE bewoont [gedaagde] [adres] noch [adres 2] zelf. Ook na ingebrekestelling van 11 januari 2013 is deze situatie blijven bestaan, zodat [gedaagde] de in art.10 MGE bedoelde boete is verschuldigd. De MGE waarde van [adres] en [adres 2] bedraagt € 16.533,- resp. € 19.893,-, samen € 36.426,- zodat de boete € 72.852,- (2 x € 36.426,-) bedraagt.
3.3
De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonbron in de kosten van het geding.
Hij betwist het boetebedrag verschuldigd te zijn en voert als verweer het volgende aan.
a. Het kan [gedaagde] niet worden toegerekend dat hij niet in [adres] en [adres 2] woont;
b. Woonbron heeft toestemming gegeven voor het bewonen van [adres 2] door [persoon 3]
c. Artikel 10 MGE is een oneerlijk beding die buiten toepassing moet blijven;
d. De boete is buitensporig hoog.
4.De beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge art 2 van de MGE bepalingen dient [gedaagde] daadwerkelijk als hoofdbewoner beide appartementen te bewonen. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de verkregen toestemming bij Woonbron de indruk gewekt dat hij en zijn echtgenote hoofdbewoner waren van beide appartementen (zie hiervoor onder 2.5 en 2.6). Kennelijk keurde Woonbron deze constructie, die op zich op gespannen voet staat met Maatschappelijk Gebonden Eigendom, goed en merkte zij [gedaagde] aan als hoofdbewoner van zowel [adres] en [adres 2].
4.2
Vast staat dat [gedaagde] sinds juli 2012 feitelijk niet in [adres] verblijft. Hij betwist echter dat hij er niet meer woont. In geschil is wat onder ‘daadwerkelijk bewonen’ moet worden verstaan. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaars mochten verwachten (Haviltexcriterium).
4.3
De regels van Maatschappelijk Gebonden Eigendom zijn bedoeld om het mogelijk te maken mensen met een smalle beurs in staat te stellen de eigendom van een woning te verwerven. Daartoe verkoopt de woningbouwcorporatie de woningen voor een (vaak) onder de marktwaarde gelegen prijs en zij is in de regel de enige aan wie mag worden terugverkocht. De bedoeling is dat de woning daadwerkelijk ten goede komt aan de doelgroep. De eis in artikel 2 om de woning daadwerkelijk te bewonen betekent dat de koper feitelijk van de woning gebruik moet maken door er te verblijven. Uitgangspunt is dat wie langdurig elders verblijft, geen woning nodig heeft, zodat deze terugverkocht moet worden aan de woningbouwvereniging zodat een ander de woning in (maatschappelijk gebonden) eigendom kan verkrijgen. Elk ander gebruik dan zelf daadwerkelijk verblijven in de woning (verhuren, om niet in gebruik afstaan, verkopen, enz) is in strijd met de regeling.
4.4
[gedaagde] heeft de bedoeling van artikel 2 van de MGE bepalingen ook in deze zin begrepen, hetgeen blijkt uit de brief van zijn gemachtigde van 10 februari 2000, waarin hij meldt dat hij beide appartementen als hoofdbewoner bewoont (zie 2.5 hiervoor).
4.5
Aan [gedaagde] kan worden toegegeven, dat hij in zijn brief van 10 februari 2000 heeft gemeld dat [persoon 3] tijdelijk bij hem inwoonde. Op zichzelf is dat niet in strijd met de regeling. Terecht merkt [gedaagde] op, dat de hoofdbewoner mag bepalen waar zijn huisgenoten in de appartementen verblijven, omdat beide appartementen ten tijde van de verwerving van [adres 2] door beide partijen als één woning worden aangemerkt.
4.6
Splitsen in die zin dat [gedaagde] als hoofdbewoner in [adres] woont en [persoon 3] alleen, als hoofdbewoner, in [adres 2] is echter niet toegestaan, omdat [gedaagde] dan niet langer als hoofdbewoner van [adres 2] kan worden aangemerkt. Nergens blijkt uit, dat Woonbron heeft goedgekeurd dat [persoon 3] hoofdbewoner werd van [adres 2]. [persoon 3] wordt in de brief van 10 februari 2000 als tijdelijke huisgenoot opgevoerd en hij speelt in het verzoek geen rol als hoofdbewoner. Het verweer onder 3.3. sub b. slaagt niet.
4.7
[gedaagde] heeft niet betwist dat zijn zoon [adres 2] vanaf het overlijden van zijn grootmoeder in 1999 als hoofdbewoner bewoont (zie proces-verbaal van comparitie). Van wonen in gezinsverband was van aanvang geen sprake. Achteraf blijkt dus, dat [gedaagde] ten onrechte bij Woonbron de indruk heeft gewekt dat hij met zijn echtgenote hoofdbewoner was van [adres 2] toen hij het appartement geheel in eigendom verkreeg. Daarmee staat vast dat [gedaagde] de verplichting om dit appartement als hoofdbewoner te bewonen niet is nagekomen. Bovendien staat vast dat hij sinds juli 2012 feitelijk geen gebruik maakt van [adres]. Voor zover beide appartementen nog als één geheel kunnen worden beschouwd, bewoont hij deze geen van beiden. Hij is ook ten aanzien van [adres] tekortgekomen in de nakoming van de in artikel 2 genoemde verplichting.
4.8
[gedaagde] voert aan dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend, omdat hij weg moest vluchten voor zijn zoon, die hem in elkaar heeft geslagen en hem ernstig bedreigt.
4.9
Indien de tekortkoming niet aan [gedaagde] toerekenbaar is, kan Woonbron geen aanspraak maken op de contractuele boete. Getoetst moet worden of het feit dat [gedaagde] de appartementen niet zelf bewoont hem niet kan worden toegerekend. Daarvan is sprake indien deze tekortkoming niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt (artikel 6:75 BW).
4.1
[gedaagde] bewoonde [adres 2] vanaf 2000 al niet als hoofdbewoner, omdat hij [persoon 3] hoofdbewoner heeft gemaakt van dit appartement. Dat is geheel te wijten aan de schuld van [gedaagde], die wist of moest begrijpen dat hij hiermee in strijd met artikel 2 van de MGE bepalingen handelde.
De noodzaak om te vluchten uit [adres] komt op grond van de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening voor rekening van [gedaagde]. Hij heeft er zelf, tegen de regels in, voor gezorgd dat [persoon 3] zijn buurman werd, zodat het later ontstane conflict waardoor hij uit [adres] moest vluchten niet als overmacht kan worden aangemerkt.
De tekortkoming is ten aanzien van beide appartementen aan [gedaagde] toerekenbaar.
4.12
Nu sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming, is hij in beginsel de in artikel 10 van de MGE genoemde boete verschuldigd.
Vast staat dat [gedaagde] in geen van beide appartementen woont, zodat Woonbron aanspraak mag maken op maximaal 200% van de waarde van elk van de appartementen.
4.13
[gedaagde] beroept zich op matiging en hij stelt dat artikel 10 een oneerlijk beding is. Woonbron heeft aangevoerd, dat op grond van de uitspraak van het Europese Hof van 30 mei 2013 (C/488/11) slechts ambtshalve vernietiging mogelijk is bij een boetebeding tussen een verkoper en een consument en geen matiging.
4.14
[gedaagde] is aan te merken als een consument en Woonbron als verkoper in de zin van het bepaalde in artikel 2 van Richtlijn 93/13EEG van de Raad (verder te noemen de Richtlijn). De uitspraak waarop Woonbron zich beroept leert, dat de nationale rechter ambtshalve dient te toetsen of een beding oneerlijk is en als het beding oneerlijk wordt bevonden dient dit geheel buiten toepassing te worden gelaten; met matiging van de boete mag dan niet worden volstaan (rechtsoverwegingen 59 en 60 van bedoeld arrest).
4.15
Artikel 3 lid 1 van de Richtlijn definieert een oneerlijk beding als volgt:
Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
4.16
Artikel 10 MGE is een standaardbepaling, waarover niet afzonderlijk tussen partijen is onderhandeld. [gedaagde] heeft een appartement gekocht (en later het daarnaast gelegen appartement), waarin hij ten tijde van de koop daadwerkelijk woonde ([adres]) c.q. stelde te wonen ([adres 2]). De in artikel 2 MGE neergelegde verplichting deze appartementen als één woning daadwerkelijk zelf te (blijven) bewonen ligt in de rede en levert geen onevenwichtigheid op ten nadele van [gedaagde].
Dat op een overtreding van deze regel in artikel 10 MGE een forse boete is gesteld is evenmin aan te merken als een dergelijke onevenwichtigheid. De gehele regeling is juist ontworpen om mogelijk te maken dat consumenten met een smalle beurs (de doelgroep) hun (of een) woning in eigendom kunnen verwerven. Als zij vervolgens hun (voor een lage prijs verworven) woning aan een ander (al dan niet voor een forse huur) in gebruik geven, wordt de uitvoering van de regeling gefrustreerd ten nadele van de doelgroep. Dat op dergelijke overtreding een hoge boete is gesteld maakt het boetebeding dan ook niet oneerlijk.
4.17
Nu van een oneerlijk beding geen sprake is, is een beroep op matiging (artikel 6:94 BW) mogelijk. [gedaagde] voert in dit verband het volgende aan.
Woonbron heeft toestemming gegeven om twee appartementen te bewonen, zodat de boeteclausule niet van toepassing is. In de leveringsakte van nummer [adres 2] is verhuur of verkoop toegestaan. Er is een boete van 200% van de waarde opgelegd en dat is buitensporig hoog.
4.18
Vast staat dat partijen als uitgangspunt hadden dat [gedaagde] beide appartementen als één woning diende te bewonen. Daarmee heeft Woonbron haar recht op boete bij overtreding van artikel 2 van de voorwaarden niet prijsgegeven. De leveringsakte van 1 mei 2000 (prod. 4 bij brief van mr. Vermeulen van 21 maart 2014), waarin [adres 2] aan [gedaagde] wordt geleverd, is opgemaakt tussen [gedaagde] en zijn broer. Rechten en plichten tussen [gedaagde] en Woonbron ontstaan daardoor dus niet. Bovendien staan in deze akte alle MGE bepalingen (meer specifiek artikel 2 op de 11e bladzijde en artikel 10 op de 24e bladzijde) opgesomd, zodat het [gedaagde] volstrekt duidelijk was dat de boeteclausule onverkort van toepassing was.
De rechtbank ziet in de omstandigheid dat Woonbron zelf in strijd met het MGE-beleid [gedaagde] twee appartementen heeft verkocht reden de boete te matigen. Bovendien leidt toewijzing van een bedrag dat overeenkomst met 100% van de MGE waarde er waarschijnlijk reeds toe dat [gedaagde] zijn beide appartementen kwijt zal zijn. Hem nog zwaarder treffen schiet het doel van de MGE-regeling voorbij, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat het boetebedrag wordt gematigd tot 100% van de MGE waarde. De boete wordt gematigd tot € 36.426,- (€ 16.533,- + € 19.893,-). De wettelijke rente daarover wordt als niet betwist toegewezen.
4.19
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van Woonbron worden de kosten tot heden begroot op
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht € 1.892,-
- salaris advocaat
€ 1.158,- +(2 punten à tarief III à € 579,-)
€ 1.158,- +(2 punten à tarief III à € 579,-)
€ 3.142,82
5.De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt [gedaagde] om tegen kwijting aan Woonbron te betalen een bedrag van € 36.426,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dagvaarding tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Woonbron bepaald op € 3.142,82;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 2 juli 2014.
350 / 2294