2.AFM is in februari 2013 op grond van de Whc een onderzoek gestart bij verzoekster. Op grond van het door haar verrichte onderzoek heeft AFM onder meer het volgende geconcludeerd.
- Op 5 juni 2013 heeft verzoekster een verzamelmemorandum opgesteld waarin de diverse aanbiedingen gezamenlijk zijn beschreven. Het verzamelmemorandum is op 30 september 2013, in oktober 2013 en op 27 januari 2014 aangepast.
- Verzoekster heeft de ingelegde gelden niet besteed conform hetgeen is vermeld in de aanbiedingsbrochure.
- Verzoekster heeft in haar verzamelmemoranda vermeld dat geldstromen van verschillende aanbiedingen in de administratie van de vennootschap kunnen samenlopen of zijn samengevoegd. Investeerders kunnen daardoor niet vaststellen hoe de gelden zijn besteed en of dat conform het beloofde beleggingsbeleid is.
- De informatie die verzoekster op verschillende moment aan haar beleggers en aan AFM heeft verstrekt ten aanzien van het aantal kavels en het aantal vierkante meters is tegenstrijdig.
- Het is niet duidelijk wat de verkochte kavels aan inkomsten hebben opgeleverd. Verzoekster heeft verklaard dat op haar bankrekeningen geen opbrengsten van de verkochte kavels grond zijn ontvangen, omdat de betalingen van de (ver-)koopsommen plaatsvonden door verrekeningen of terugbetalingen vanwege andere producten van haar.
- Met betrekking tot [obligatieleningen] zijn de gemaakte kosten hoger dan vermeld in de verzamelmemoranda, terwijl in de verzamelmemoranda sprake is van hogere kosten dan in het aanbiedingsmateriaal. AFM heeft vastgesteld dat er sprake is van een kostenpercentage van 32,4 bij de aankoop van [naam project] 1 tot en met 5, terwijl verzoekster tijdens het gesprek op 6 juni 2013 heeft verklaard en ook in de verzamelmemoranda heeft vermeld dat 15% van de inleg wordt besteed aan operationele kosten van verzoekster en [naam rechtspersoon] ([naam rechtspersoon])
.Verzoekster heeft de obligatie- en certificaathouders (de obligatiehouders) niet geïnformeerd bij welke aanbiedingen sprake was van hogere kosten en wat de omvang van de kosten (per aanbieding) was.
- Een deel van de ingelegde gelden is door verzoekster uitgeleend aan [naam rechtspersoon] S.A. ([SA]). Verzoekster heeft in haar reactie van 10 september 2013 verklaard dat zij van [SA] geen bedragen aan rentebetalingen of terugbetalingen van de hoofdsom heeft ontvangen. In het gesprek met AFM op 6 juni 2013 heeft verzoekster verder vermeld dat wanneer [verzoekster] failliet gaat, zij een vordering heeft op [SA]. De vordering op [SA] (ruim € 2,5 miljoen) is niet opgenomen in het verzamelmemorandum van 27 januari 2014, zonder dat hier een verklaring voor is gegeven.
- Verzoekster heeft de obligatiehouders niet op een duidelijke en begrijpelijke wijze per project geïnformeerd over (de redenen van) vertragingen in de ontwikkeling van projecten, verkoop van percelen, de aanleg en verhuur van onroerend goed en de mogelijke gevolgen hiervan voor hun investering.
- De accountant zal volgens de algemene voorwaarden van [obligatieleningen] en volgens de verzamelmemoranda de investeringen voorgelegd krijgen om te controleren of investeringsbeloftes worden nagekomen. Dat heeft niet plaatsgevonden.
- Verzoekster vermeldt in de verzamelmemoranda dat zij gronden laat taxeren door onafhankelijke experts of beëdigd makelaars/taxateurs. In het gesprek op 6 juni 2013 heeft verzoekster echter verklaard dat zij zelf de waardering bepaalt en dat geen sprake is van een officiële taxatie.