Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/11/101245 / HA ZA 12-2315
Vonnis van 22 januari 2014
in de zaak van
1.[Eiser 1],
wonende te Vianen,
2.
[Eiseres 2],
[Eiseres 2],
wonende te Vianen,
eisers,
advocaat mr. J.G. Kabalt,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaardij X],
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. graaf van Randwijck.
Partijen zullen hierna [eisers] en [Makelaardij X] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 juli 2013 en de daarin genoemde stukken,
- de akte na comparitie van [eisers],
- de antwoordakte van [Makelaardij X].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis is onder 4.5. overwogen dat [Makelaardij X] een beroepsfout heeft gemaakt en dat zij daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] [Makelaardij X] is daarmee aansprakelijk voor schade die [eisers] als gevolg van haar beroepsfout heeft geleden. [eisers] is in de gelegenheid gesteld bij akte een schadebegroting over te leggen en toe te lichten op welke wijze de schade in causaal verband staat tot de beroepsfout van [Makelaardij X], waarna [Makelaardij X] bij akte mocht reageren.
2.2.
In de daarop door [Makelaardij X] genomen akte, heeft zij zich niet alleen uitgelaten over de door [eisers] gestelde schade, maar heeft zij ook ter discussie gesteld dat het in voldoende mate waarschijnlijk is dat [eisers] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in Vianen daadwerkelijk had ontbonden, indien de beroepsfout van [Makelaardij X] niet was gemaakt, zoals in het tussenvonnis onder 4.8 is overwogen. In hetgeen [Makelaardij X] op dit punt (nader) aanvoert, wordt echter geen aanleiding gezien om van de bindende eindbeslissing in het tussenvonnis terug te komen.
2.3.
Bij akte heeft [eisers] de als gevolg van de beroepsfout door hem geleden schade begroot op een bedrag van in totaal € 270.437,28. Hij heeft deze schade als volgt gespecificeerd:
- vaste lasten van de woning in Vianen € 36.235,48
- energie € 1.858,14
- water € 308,31
- gemeentelijke vorderingen € 764,84
- overige belastingen € 520,80
- hypotheeklasten € 32.783,39
- kosten van verbouwing, stoffering, reparatie € 64.990,59
- verf/pleisterwerk € 237,20
- plavuizen € 7.750,00
- keuken € 17.631,00
- sanitair € 7.500,94
- stoffering € 8.314,95
- raamdecoratie € 423,50
- rolluiken € 11.058,00
- open haard € 7.700,00
- nieuwe sloten € 675,90
- reparatie riool € 3.699,10
- ontwaarding woning Vianen € 93.200,00
- ontwaarding woning Sliedrecht € 50.000,00
- (rente)kosten financiering € 10.154,48
- additionele lening € 4.701,08
- overbruggingslening € 1.823,48
- afsluitkosten financiering € 3.630,00
- overige kosten € 15.856,73
- overdrachtsbelasting woning Vianen € 13.000,00
- kosten notaris m.b.t. aankoop woning Vianen € 1.139,65
- kosten bouwkundige toets woning Vianen € 269,00
- kosten doorzenden post € 89.07
- reiskosten € 233,16
- verschil courtage makelaar € 369,35
- kosten opstellen waardeverklaring 2012 en 2013 € 756,50
2.4.
[Makelaardij X] betwist alle gevorderde schadeposten. De posten dienen volgens haar te worden afgewezen.
2.5.
Voor vergoeding komen slechts die schadeposten in aanmerking die in zodanig verband staan met de beroepsfout van [Makelaardij X] dat die schadeposten haar als gevolg daarvan kunnen worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Zoals ook is overwogen in het tussenvonnis, dient bij het bepalen van (de omvang) van de schade een vergelijking te worden gemaakt tussen de daadwerkelijke kosten en de kosten die [eisers] zou hebben gehad, indien hij gebruik had gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst voor de woning in Vianen.
2.6.
[eisers] was voornemens een nieuwe woning te kopen. Ook indien hij gebruik had gemaakt van de mogelijkheid de koopovereenkomst voor de woning in Vianen te ontbinden, had hij dus op enig moment een nieuwe woning gekocht. Net als voor de woning in Vianen, had hij voor die nieuwe woning kosten moeten maken om deze te stofferen, repareren, verbouwen en financieren. Verder had hij in die hypothetische situatie voor zijn nieuwe woning overdrachtsbelasting moeten betalen en kosten moeten maken voor de notaris, een bouwkundige toets, het doorzenden van de post en het laten opstellen van een waardeverklaring. Deze kosten zijn naar schatting gelijk, danwel vergelijkbaar met de vergoeding die [eisers] thans voor die posten vordert. De verbouwings-, stofferings- en reparatiekosten van in totaal € 64.990,59, de afsluitkosten van de financiering van € 3.630,00 en verschillende overige kosten van in totaal € 15.254,22
(€ 13.000,00 (overdrachtsbelasting) + € 1.139,65 (notariskosten) + € 269,00 (bouwkundige toets) + € 89,07 (doorzenden post) + € 575,00 (opstellen waardeverklaring 2012)) betreffen derhalve geen schade die voor vergoeding in aanmerking komt.
Vaste lasten van de woning in Vianen
2.7.
[eisers] stelt dat hij in de periode van 15 juni 2012 tot en met 10 juni 2013 zowel voor de woning in Vianen als voor de woning in Sliedrecht kosten heeft gemaakt voor energie, water, gemeentelijke vorderingen, overige belastingen en hypotheken.
De verbruikskosten voor energie en water zijn niet aan te merken als dubbele vaste lasten. De woning in Sliedrecht heeft in voormelde periode immers leeggestaan, waardoor de verbruikskosten voor die woning beperkt waren. De gevorderde, althans vergelijkbare, verbruikskosten had [eisers] dus ook gehad indien hij de koopovereenkomst voor de woning in Vianen had ontbonden. Deze verbruikskosten staan dan ook niet in causaal verband tot de beroepsfout van [Makelaardij X]. De voor de levering van energie en water voor beide woningen in rekening gebrachte netwerkkosten en vastrecht, betreffen daarentegen wel schade waarvoor [Makelaardij X] aansprakelijk is. Deze kosten diende [eisers] immers voor beide woningen, onafhankelijk van het energie- en waterverbruik te voldoen, terwijl [eisers] deze dubbele lasten niet had gehad indien hij de koopovereenkomst voor de woning in Vianen had ontbonden. Deze schade wordt geschat op € 400,00.
2.8.
Ook de gevorderde gemeentelijke vorderingen, overige belastingen en hypotheeklasten, betreffen dubbele lasten die [eisers] niet had gehad, indien hij de koopovereenkomst voor de woning in Vianen had ontbonden. Deze lasten zijn immers voor beide woningen blijven doorlopen, ondanks leegstand van de woning in Sliedrecht.
2.9.
Van de dubbele hypotheeklasten zijn slechts de netto kosten toewijsbaar. Uit de door [eisers] overgelegde aangifte inkomstenbelasting 2012 blijkt niet wat de hoogte van het bedrag aan “voorlopige teruggaaf” is geweest, zodat uit die aangifte niet kan worden afgeleid welk bedrag [eisers] in 2012 in totaal aan belastingteruggave heeft gehad. Nu [eisers] dat totale bedrag niet inzichtelijk heeft gemaakt en daarnaast uit de overgelegde aangifte inkomstenbelasting 2012 blijkt dat hij inkomsten heeft die vallen onder het hoogste belastingtarief, worden de netto hypotheeklasten geschat op een bedrag van € 18.873,87 (50% van de hypotheeklasten ad € 37.747,73).
2.10.
[Makelaardij X] stelt dat tegenover de vaste lasten van de woning in Vianen voor [eisers] het woongenot van een veel leuker huis stond. Voor zover [Makelaardij X] met die stelling bedoelt dat haar beroepsfout voor [eisers] tevens voordeel heeft opgeleverd in de zin van artikel 6:100 BW, welk voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening moet worden gebracht, treft die stelling - nog daargelaten dat deze onvoldoende is onderbouwd - geen doel. Woongenot betreft immers een immaterieel voordeel dat alleen in rekening kan worden gebracht bij de vaststelling van eventuele immateriële schade-vergoeding. Vaststelling van immateriële schadevergoeding is echter niet aan de orde.
2.11.
Gezien het voorgaande is ten aanzien van de gevorderde (dubbele) vaste lasten van de woning in Vianen een bedrag van in totaal € 20.559,51 (€ 400,00 (elektriciteit en water) + € 764,84 (gemeentelijke verordeningen) + € 520,80 (overige belastingen) + € 18.873,87 (netto hypotheeklasten)) toewijsbaar.
Waardevermindering woning Vianen
2.12.
[eisers] stelt verder dat hij schade heeft geleden, omdat de waarde van de woning te Vianen in de periode van 15 juni 2012 tot en met 10 juni 2013 met een bedrag van € 93.200,00 is gedaald. Hierdoor heeft hij thans een hogere hypotheek, dan hij had gehad indien hij die woning, of een vergelijkbare andere woning, had gekocht nadat de woning in Sliedrecht in juni 2013 was verkocht. Ter onderbouwing van de waardedaling van de woning in Vianen verwijst [eisers] naar de waardeverklaring van 20 augustus 2013 (productie 21 bij akte na tussenvonnis), waarin wordt geconcludeerd dat de waarde van de woning in voormelde periode met 13% is gedaald.
2.13.
Mede gelet op haar deskundigheid als makelaar, heeft [Makelaardij X] de onderbouwde stelling van [eisers] onvoldoende gemotiveerd betwist door slechts aan te voeren dat [eisers] de taxateur op pad heeft gestuurd “met de opdracht zo laag mogelijk uit te komen en zodoende tot een zo groot mogelijk waardeverschil te concluderen.” Daarmee komt vast te staan dat de waarde van de woning te Vianen in voormelde periode met een percentage van 13% is gedaald. Dit betekent dat de woning die [eisers] in mei 2012 voor een bedrag van € 650.000,00 heeft gekocht, in juni 2013 een waarde had van
€ 565.500,00. De waardedaling van de woning wordt derhalve begroot op (€ 650.000,00 -/- € 565.500 =) € 84.500,00.
2.14.
Gezien het voorgaande is de stelling van [Makelaardij X] dat de schade zich niet materialiseert onjuist. Door de waardedaling van de woning heeft [eisers] immers een hogere lening moeten afsluiten dan hij had gedaan indien de beroepsfout niet was voorgevallen, welke (hogere) lening hij ook moet aflossen. Haar stelling wordt dan ook gepasseerd. Ook het verweer van [Makelaardij X] dat de vordering van deze schadepost naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gaat niet op. Het enkele vermoeden dat [Makelaardij X] de woning in Vianen nimmer zou laten lopen en daar nu naar volle tevredenheid woont, is onvoldoende om te oordelen dat (gedeeltelijke) toewijzing van deze schadepost tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zal leiden.
Waardevermindering woning Sliedrecht
2.15.
[eisers] heeft zijn woning in Sliedrecht verkocht voor een bedrag van
€ 335.000,00. Deze verkoopprijs is € 50.000,00 lager dan de prijs waarvoor hij de woning eerder aan [betrokkene 1] had verkocht. Dit verschil van € 50.000,00 is volgens [eisers] schade die hij heeft geleden als gevolg van de door [Makelaardij X] gemaakte beroepsfout. [Makelaardij X] betwist dit en schrijft de lagere verkoopsom toe aan de verslechterende woningmarkt.
2.16.
Met [eisers] wordt geoordeeld dat hij, indien de beroepsfout niet was gemaakt en hij de koopovereenkomst van de woning in Vianen had ontbonden, een betere onderhandelingspositie had gehad bij de verkoop van zijn woning te Sliedrecht. In die situatie had hij immers geen dubbele vaste lasten gehad, had hij de woning niet vanuit leegstand hoeven te verkopen en had hij ook geen lager bod hoeven te accepteren om zijn schade te beperken. Dit neemt echter niet weg dat ook in de hypothetische situatie dat de beroepsfout niet was gemaakt, de woning te Sliedrecht opnieuw te koop was aangeboden op een verslechterende woningmarkt, zodat [eisers] ook dan rekening had moeten houden met een lagere verkoopprijs. Slechts een deel van het prijsverschil van € 50.000,00 kan derhalve worden aangemerkt als schade die [eisers] heeft geleden als gevolg van de beroepsfout van [Makelaardij X]. Dat deel wordt geschat op € 15.000,00.
(Rente)kosten in verband afsluiten financiering
2.17.
[eisers] vordert vergoeding van rentekosten die zij moet betalen over een overbruggings- en additionele lening. Zij stelt dat zij die leningen heeft moeten afsluiten ter financiering van respectievelijk haar dubbele woonlasten en haar restschuld. Uit die stelling volgt dat [eisers] voormelde leningen niet had hoeven afsluiten indien [Makelaardij X] op het moment dat zij op grond van artikel 6:83 onder b BW in verzuim verkeerde, de schade - bestaande uit dubbele woonlasten en de waardevermindering van de woning in Sliedrecht - onmiddellijk had vergoed. De gevorderde renteschade is dus veroorzaakt door vertraging in de betaling van de schadevergoeding. Dergelijke schade dient op grond van artikel 6:119 BW te worden gefixeerd op de wettelijke rente, die ook door [eisers] is gevorderd en die zal worden toegewezen (zie onder 2.21.). De hier gevorderde rentekosten zullen daarom worden afgewezen.
Overige kosten
2.18.
[eisers] is twee keer per maand van Vianen naar Sliedrecht gependeld om de woning te Sliedrecht in verkoopbare staat te houden. Met [eisers] wordt geoordeeld dat hij dit niet had gedaan, indien hij de koopovereenkomst van de woning in Vianen had ontbonden. De hiermee gepaard gaande kosten staan derhalve in causaal verband tot de beroepsfout van [Makelaardij X]. De enkele aanname van [Makelaardij X] “dat [eisers] als Manager Director een ‘auto van de zaak’ heeft en dat ‘out of pocket expenses’ hem in dat verband niet raken”, is onvoldoende om aan te nemen dat [eisers] deze kosten niet daadwerkelijk heeft gemaakt. Nu bovendien het gevorderde bedrag van € 233,16 aan reiskosten redelijk voorkomt, zal deze schadepost worden toegewezen.
2.19.
Naar aanleiding van de beroepsfout van [Makelaardij X] en op verzoek van [Makelaardij X] heeft [eisers] een andere makelaar benaderd voor de verkoop van zijn woning in Sliedrecht. Het courtagetarief van deze makelaar bedroeg € 5.965,30 en was dus € 369,35 hoger dan het courtagetarief van [Makelaardij X] ad € 5.595,95. Nu [eisers] dit verschil in courtagetarief niet had hoeven te betalen indien de beroepsfout van [Makelaardij X] niet was gemaakt en het courtagetarief van € 5.965,30 bovendien redelijk voorkomt, zal deze schadepost ad € 369,35 worden toegewezen.
2.20.
[eisers] heeft verder in 2013 wederom kosten gemaakt voor het laten opstellen van een waardeverklaring van de woning in Vianen. Deze kosten worden aangemerkt als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW. Deze schadepost ad € 181,50 zal daarom worden toegewezen.
Wettelijke rente
2.21.
Bij dagvaarding vordert [eisers] wettelijke rente met ingang van 27 april 2012. Nu hij evenwel niet heeft gesteld wanneer de afzonderlijke schadeposten zijn ontstaan, zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, zijnde 3 december 2012.
Resumé
2.22.
Uit het voorgaande volgt dat [Makelaardij X] aan [eisers] verschuldigd is een bedrag van in totaal € 120.843,52, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 3 december 2012. Het toe te wijzen bedrag bestaat uit:
- vaste lasten van de woning in Vianen € 20.559,51
- energie en water € 400,00
- gemeentelijke vorderingen € 764,84
- overige belastingen € 520,80
- hypotheeklasten € 18.873,87
- ontwaarding woning Vianen € 84.500,00
- ontwaarding woning Sliedrecht € 15.000,00
- overige kosten € 784,01
- reiskosten € 233,16
- verschil courtage makelaar € 369,35
- kosten opstellen waardeverklaring 2013 € 181,50
2.23.
[Makelaardij X] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,17
- griffierecht € 821,00
- salaris advocaat
€ 3.552,50(2,5 punten × tarief V € 1.421,00)
€ 3.552,50(2,5 punten × tarief V € 1.421,00)
Totaal € 4.465,67
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
verklaart voor recht dat [Makelaardij X] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] lijdt en heeft geleden als gevolg van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [Makelaardij X],
3.2.
veroordeelt [Makelaardij X] om aan [eisers] te betalen een bedrag van
€ 120.843,52, vermeerderd met de wettelijke rente daarover zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 3 december 2012 tot de dag van volledige betaling,
3.3.
veroordeelt [Makelaardij X] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 4.465,67,
3.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2. en 3.3. genoemde beslissingen
uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Bouter en in het openbaar uitgesproken op
22 januari 2014.
type: 2545
coll: 2326/2515