ECLI:NL:RBROT:2014:7689

• Datum uitspraak: 16 september 2014
• Publicatiedatum: 17 september 2014
• Zaaknummer: 2832742 VZ VERZ 14-2177
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.J. van Die
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing goedkeuring afwijkend huurbeding in huurovereenkomst voor winkelruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 16 september 2014 uitspraak gedaan in een verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen in een huurovereenkomst tussen Stichting De Samenwerking en een kleine ondernemer, aangeduid als [medeverzoekster]. Het verzoek was ingediend op 27 februari 2014 en betrof de goedkeuring van een beding dat de mogelijkheid tot huurprijsherziening uitsloot, zoals vastgelegd in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek. De mondelinge behandeling vond plaats op 1 september 2014, waarbij beide partijen vertegenwoordigd waren.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de wettelijke bepalingen ter bescherming van de huurder niet ten nadele van de huurder kunnen worden afgeweken, tenzij de rechter goedkeuring verleent. Dit kan alleen als de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. In dit geval heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de voorgestelde uitsluiting van de huurprijsherziening de rechten van [medeverzoekster] wezenlijk aantast, vooral omdat zij als kleine ondernemer niet in een gelijkwaardige positie verkeert ten opzichte van de professionele verhuurder.

De kantonrechter heeft ook opgemerkt dat [medeverzoekster] niet goed geïnformeerd was over de gevolgen van de huurovereenkomst en dat zij geen juridisch advies had ingewonnen. Gezien deze omstandigheden heeft de kantonrechter besloten het verzoek tot goedkeuring van het afwijkende beding af te wijzen. De proceskosten zijn gecompenseerd, aangezien het een gemeenschappelijk verzoek betrof. Deze uitspraak benadrukt het belang van bescherming voor huurders, vooral voor kleine ondernemers in een onevenwichtige machtsverhouding met professionele verhuurders.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2832742 VZ VERZ 14-2177

uitspraak: 16 september 2014

beschikking ex artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

inzake

Stichting De Samenwerking, Pensioenfonds voor het Slagersbedrijf ,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

en

[medeverzoekster],

handelende onder de naam [XX],

wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,

medeverzoekster.

Partijen worden hierna aangeduid als “De Samenwerking” en “[medeverzoekster]” en hebben woonplaats gekozen te Utrecht aan het adres Euclidesstraat 135 ten kantore van Bilfinger Real Estate B.V. die als gemachtigde van beide partijen optreedt.

1. Het verloop van de procedure

Op 27 februari 2014 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen voornoemde partijen gesloten huurovereenkomst, met betrekking tot de winkelruimte gelegen te [plaats en adres].

De mondelinge behandeling van het verzoekschrift vond plaats op maandag 1 september 2014. Namens De Samenwerking is verschenen V. Dijkstra werkzaam bij Bilfinger Real Estate B.V. [medeverzoekster] is in persoon verschenen vergezeld door haar echtgenoot. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

De uitspraak is bepaald op heden.

2. Het verzoek

Partijen verzoeken het navolgende beding goed te keuren:

‘
24. Uitsluiting 7:303 BW

Partijen komen overeen dat gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst, eventuele verlaging daarin begrepen, de basishuurprijs altijd als de minimumhuurprijs zal gelden die huurder verschuldigd is. Noch verhuurder noch huurder heeft het recht een huurprijsherzieningsprocedure te starten onder artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 4 tot en met 18.7 van de Algemene Bepalingen.’

3. De beoordeling van het verzoek

3.1

Uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7: 291 BW).

Ingevolge het derde lid van artikel 7: 291 BW wordt die goedkeuring alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft, een en ander in onderling verband bezien.

3.2

Ter mondelinge behandeling hebben verzoekers het verzoek toegelicht. De winkelruimte is gelegen in het winkelcentrum in het centrum van Barendrecht. Sinds maart 2014 is de winkel geopend. [medeverzoekster]werkt samen met haar dochter in de winkel. [medeverzoekster] heeft ook een gelijksoortige winkel in Hendrik-Ido-Ambacht. Tot op heden loopt de vestiging in Barendrecht naar tevredenheid van [medeverzoekster]. Partijen hebben verklaard dat er weinig leegstand is in het winkelcentrum. Alleen het reisbureau van Thomas Cook verdwijnt. Er zitten een aantal grotere winkels die publiek trekken.

3.3

Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben partijen onderhandeld over de huurprijs die aanvankelijk hoger lag. Om [medeverzoekster] tegemoet te komen, en zodoende een startende ondernemer een kans te geven, is de huurprijs naar beneden bijgesteld en heeft zij een huurprijskorting van drie jaar gekregen. Daar staat tegenover de uitsluiting van de huurprijsherzieningsregeling van artikel 7:303 BW. Verder bevat de overeenkomst een breakoptie na twee jaar.

3.4

Door de bepaling als opgenomen in artikel 24 van de huurovereenkomst worden de rechten van [medeverzoekster] aangetast. Wanneer de huurprijs van vergelijkbare winkelruimtes in de toekomst eventueel zouden dalen, kan [medeverzoekster] immers geen huurprijsverlaging bewerkstelligen. Niet gezegd kan worden dat haar rechten op andere wijze voldoende worden gewaarborgd. Zij heeft weliswaar een huurkorting gekregen maar die is vooral gericht op het steunen van een startende ondernemer en geldt bovendien slechts voor een paar jaar. Ook kan niet gezegd worden dat de maatschappelijke positie van [medeverzoekster] in vergelijking met de verhuurder zodanig is, dat zij de bescherming van de bepalingen in afdeling 6, titel 4, Boek 7 BW niet behoeft. Verhuurder is een grote professionele partij en huurder is een kleine zelfstandig ondernemer. Bovendien is ter zitting gebleken dat zij zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft laten adviseren door een juridisch deskundige. Wat de bepaling genoemd in artikel 24 in de praktijk zou inhouden was [medeverzoekster] in onvoldoende mate bekend.

3.5

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de gevraagde goedkeuring dient te worden geweigerd. Het verzoek zal dan ook worden afgewezen.

3.6

Nu het een gemeenschappelijk verzoek betreft zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

4. De beschikking

De kantonrechter wijst het verzoek af;

compenseert de proceskosten.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.

540