Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/439613 / HA ZA 13-1264
Vonnis van 3 september 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BEAGLE VASTGOED XII B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A.H. Vermeulen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOTEL-CAFE-RESTAURANT PLASWIJCK BEHEER B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S.A. van der Velden.
Partijen zullen hierna Beagle en Plaswijck genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 maart 2014 en de daarin genoemde processtukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van comparitie van 24 juli 2014,
- de brief van mr. Van der Velden van 12 augustus 2014, waarin opmerkingen over het proces-verbaal zijn gemaakt,
- de brief van mr. Vermeulen van 25 augustus 2014, waarin opmerkingen over het proces-verbaal zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Plaswijck en de rechtsvoorgangster van Beagle hebben op 1 november 2002 een overeenkomst gesloten waarbij Plaswijck aan de rechtsvoorgangster van Beagle het perceel grond gelegen aan de [adres] heeft verkocht. Beagle heeft het perceel gekocht met het voornemen daarop een complex met woningen te realiseren. Bij het aangaan van de koopovereenkomst was het bestemmingsplan [adres] van kracht waarin de grond de bestemming horeca had. In aanvulling op de koopovereenkomst zijn partijen op 23 januari 2006 een klein aantal wijzigingen van de overeenkomst overeengekomen die hierna in de tekst van de overeenkomst tussen vierkante haken zal worden vermeld. In dit vonnis zal bij de verwijzing naar bepalingen in de koopovereenkomst steeds worden uitgegaan van de op 23 januari 2006 gewijzigde tekst. De overeenkomst bepaalt voor zover relevant het volgende:
“
Definities.
Definities.
Artikel 1.
1.1
Tenzij anders blijkt, wordt in deze akte verstaan onder: (…)
- het Project:
het complex dat Koper voornemens is te ontwikkelen op het Verkochte, bestaande uit:
(i) ten minste zesduizend vijfhonderd (6.500) vierkante meter b.v.o.; en
(ii) een parkeergarage met circa drie parkeerplaatsen per woning;
en alle daarbij behorende (infrastructurele) werken.
Levering.
Artikel 4.
4.1.
De voor de overdracht van het Verkochte vereiste akte van levering zal plaatsvinden zodra het Verkochte in de staat is als in de definitie van het Verkochte omschreven en de voor realisering van het Project vereiste vergunningen zijn verleend en onherroepelijk zijn geworden. Onder dergelijke vergunningen worden in ieder geval begrepen een sloop-, kap- en bouwvergunning. (…)
Informatie- en onderzoeksplicht.
Artikel 17.
Verkoper heeft aan Koper met betrekking tot het Verkochte al die inlichtingen verschaft die naar de huidige opvattingen ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.
Verkoper is niet gehouden inlichtingen te verstrekken aan Koper over onderwerpen met betrekking tot het Verkochte die aan Koper bekend zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voorzover naar de huidige opvattingen een dergelijk onderzoek van Koper mag worden verlangd.
Tekortschieten.
Artikel 18.
18.1.
Indien:
a. Verkoper tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting tot levering, als bedoeld in artikel 4,1 respectievelijk artikel 5.1 onder a; dan wel
b. Koper tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichting, als bedoeld in artikel 7.1,
c. Koper (i) enige wettelijke of normaal gangbare termijn of (ii) bezwaar en/of beroepsmogelijkheden in vergunnings-, overleg- of aanbestedingsprocedures die nodig zijn voor de realisatie van het Project of delen daarvan in onvoldoende mate benut, zodanig dat als gevolg daarvan het Project niet gerealiseerd kan worden, dan wel niet uiterlijk op 31 december 2005 [Rb: gewijzigd in 31 juli 2007] over de in artikel 24.1 omschreven vergunningen kan worden beschikt,
en de naleving daarvan - nadat de tekortschietende Partij in gebreke is gesteld - gedurende 1 maand, de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen, uitblijft, zal de andere Partij binnen zes weken na de ingebrekestelling - de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen - hem mededelen hetzij dat de Overeenkomst is ontbonden, hetzij dat nakoming wordt of zal worden gevorderd.
Vindt de hiervoor bedoelde mededeling niet of niet tijdig plaats, dan is de Overeenkomst alsnog ontbonden.
Indien tijdig is meegedeeld dat nakoming wordt of zal worden gevorderd, maar de nakoming niet binnen twee maanden na de dag van ingebrekestelling - de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen - is gevorderd, is de Overeenkomst alsnog ontbonden.
18.2.
Zowel in het geval dat de Overeenkomst is ontbonden als in het geval dat - na verloop van het in artikel 18.1 vermelde tijdvak van één maand - nakoming wordt gevorderd, verbeurt de tekortschietende Partij ten behoeve van de andere Partij - ongeacht of de tekortkoming toerekenbaar is of niet - een zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van een miljoen driehonderdvijftigduizend euro (EUR 1.350.000,--).
(…)
Ontbindende Voorwaarden.
Artikel 24.
24.1.
De Overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarden:
a. dat Koper uiterlijk op 31 december 2005 [Rb: gewijzigd in 31 juli 2007] het Project niet op het Verkochte kan realiseren doordat aan Koper geen onherroepelijke bouw- en/of andere voor de realisatie van het Project noodzakelijke vergunning (en) is/zijn verleend; en
b. dat de algemene vergadering van Verkoper de Overeenkomst niet goedkeurt.
24.2.
Indien en voorzover op de datum, als bedoeld in 24.1.a, juridische procedures met betrekking tot een vergunning aanhangig zijn, dan zal een onherroepelijk en niet meer voor vernietiging vatbare uitspraak worden afgewacht.
Bij een positieve rechtelijke uitspraak, in die zin dat de bouw- en/of andere noodzakelijke vergunning onherroepelijk is geworden en niet meer voor vernietiging vatbaar is, vervalt de in artikel 24.1.a vermelde ontbindende voorwaarde.
Bij een negatieve rechtelijke uitspraak in hoogste instantie wordt de sub 24.1.a vermeld ontbindende voorwaarde geacht in vervulling te gaan. Partijen kunnen tezamen besluiten niet (weer) in beroep te gaan tegen een negatieve rechtelijke uitspraak.
24.3.
Koper zal zo spoedig mogelijk na de Sluitingsdatum starten met het nemen van geëigende stappen om de benodigde vergunningen te verkrijgen. Verkoper zal Koper hiervoor alle nodige medewerking verlenen. Verkoper zal zorgdragen voor het verkrijgen van de eventueel benodigde kapvergunning(en) en sloopvergunning.
24.4.
Op de vervulling van in artikel 24.1.a bedoelde ontbindende voorwaarde kan een beroep worden gedaan door zowel Verkoper als Koper, en wel uiterlijk op vijf januari tweeduizendzes [Rb: gewijzigd in vijf augustus 2007], zulks laat onverlet het in artikel 24.2, laatste 2 zinnen bepaalde.
Op de ontbindende voorwaarde in artikel 24.1.b bedoeld kan slechts Verkoper een beroep doen en wel uiterlijk de dag, twee volle weken na de Sluitingsdatum.
Doet Verkoper respectievelijk Koper niet of niet tijdig een beroep op de vervulling van de ontbindende voorwaarde, dan is de desbetreffende ontbindende voorwaarde vervallen.
24.5.
Indien mocht blijken dat minder dan zesduizend vijfhonderd (6.500) vierkante meter b.v.o. gerealiseerd kan worden op het Verkochte, maar Koper tijdig aangeeft dat hij toch tot realisering wenst over te gaan, onder nakoming van financiële en overige verplichtingen uit deze overeenkomst, zal Verkoper geen beroep doen op de ontbindende voorwaarde als bedoeld in 24.1.a. (…)
24.7.
Koper zal zich inspannen om te bereiken dat de in artikel 24.1.a bedoelde ontbindende voorwaarde niet in vervulling gaat.
Inspanningsverplichting.
Artikel 26.
26.1.
Koper zal zich ervoor inspannen dat:
(i) het Project daadwerkelijk zal worden gerealiseerd;
(ii) het Project op het Verkochte een zodanig aantal vierkante meters b.v.o. zal omvatten, als toegestaan op basis van de verleende vergunningen; en
(iii) op een correcte wijze wordt omgegaan met eventuele bezwaren of opmerkingen van omwonenden.
Teneinde Verkoper in de gelegenheid te stellen te beoordelen of Koper zich ook daadwerkelijk inspant als in dit artikel 26 bedoeld, zal Koper Verkoper ongeveer elke twee maanden adequaat informeren over de voortgang van het Project. Koper zal dit doen door een kort verslag aan Verkoper te verzenden waarin samengevat wordt welke belangrijke stappen zijn gezet en welke belangrijke "hobbels" zijn weggenomen.
In ieder geval zal Koper Verkoper ook informeren over een eventueel wijzigen van standpunt van de overheid of de bewoners in de buurt (zodanig dat het gevoel bestaat dat zij minder positief dan wel negatief tegenover het Project staan).
26.2.
Koper is voornemens het ontwikkelings- en realisatietraject ter hand te nemen overeenkomstig het stappenplan dat als
Bijlage 6aan deze overeenkomt is gehecht. Dit stappenplan dient als richtsnoer voor de beoordeling door Verkoper of Koper aan de inspanningsverplichting als opgenomen in het vorige lid voldoet.
Bijlage 6aan deze overeenkomt is gehecht. Dit stappenplan dient als richtsnoer voor de beoordeling door Verkoper of Koper aan de inspanningsverplichting als opgenomen in het vorige lid voldoet.
Optievergoeding.
Artikel 27.
27.1.
Koper zal, met ingang van 1 november 2002, een vergoeding aan Verkoper voldoen van tweeduizend euro (EUR 2.000,-) per week, exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting. [Rb: per 1 januari 2006 verhoogd naar EUR 3.000,- per week]
27.2.
Koper zal de onder 1 bedoelde vergoeding per 4 weken bij achterafbetaling aan Verkoper voldoen, en wel uiterlijk binnen 1 week na het verstrijken van de periode van 4 weken op bankrekeningnummer 32.31.17.848 ten name van Van de Valk Biltsche Hoek Beheer B.V.
27.3.
Bij levering van het Verkochte als bedoeld in artikel 4 zal Verkoper aan Koper de helft van de alsdan door Koper aan Verkoper verschuldigde en betaalde optievergoeding terugbetalen en wel op de Overdrachtsdatum.
Indien levering van het Verkochte niet plaatsvindt, zal de verschuldigde en betaalde optievergoeding geheel aan Verkoper toevallen, tenzij de levering niet plaatsvindt door een tekortschieten van Verkoper als in artikel 18.1.a bedoeld; alsdan zal Verkoper onverminderd het in artikel 18.2 bepaalde - de betaalde optievergoeding totaal aan Koper terug te betalen, en wel binnen twee weken nadat blijkt dat levering niet plaatsvindt.”
2.2.
Aan de koopovereenkomst is de navolgende bijlage gehecht:
“
Bijlage 6
Bijlage 6
Stappenplan
1.
Ontwerptraject
Ontwerptraject
(…)
2.
Opstellen informatieplan
Opstellen informatieplan
(…)
3.
Informatieplan aanvraagprocedure
Informatieplan aanvraagprocedure
(…)
4.
Vervolgfasen
Vervolgfasen
a. Opstellen definitief ontwerp (DO)
b. Overleg derden DO
c. Opstellen bestek en tekeningen
d. Overleg derden opstarten artikel 19 procedure
e. Werkfase
5.
Start artikel 19 procedure
Start artikel 19 procedure
a. Overleg derden verkoop
b. Aanvullingen
6.
Bouwvergunningsaanvraag procedure
Bouwvergunningsaanvraag procedure
a. Bouwvergunning 1e fase
b. Aanvullingen
c. Bouwvergunning 2e fase
d. Aanvullingen en afronding
e. Verkrijgen Bouwvergunning
7.
Uitvoeringsfase.”
Uitvoeringsfase.”
2.3.
De gemeente Rotterdam heeft in 2007 het bestemmingsplan Kern en Plassen in procedure gebracht, waarin onder meer het bestemmingsplan [adres] werd vervangen. In het voorontwerpbestemmingsplan Kern en Plassen werd onder meer de bevoegdheid tot wijziging van de horecabestemming in wonen gekoppeld aan de voorwaarde dat elders in de deelgemeente een alternatieve horecalocatie werd ontwikkeld.
2.4.
Op 28 juni 2007 diende Beagle een zienswijze in tegen het voorontwerpbestemmingsplan Kern en Plassen, waarbij zij zich heeft gericht op onder meer de toepassing en de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en de maximale bouwhoogte van veertien meter. Naar aanleiding van de zienswijze is de wijzigingsbevoegdheid en de maximale bouwhoogte aangepast. Op 17 september 2009 werd het aangepaste bestemmingsplan Kern en Plassen door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan werd vervolgens door een aantal belanghebbenden beroep ingesteld bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS). Bij uitspraak van 16 november 2011 vernietigde de ABRvS het bestemmingsplan Kern en Plassen voor zover het de wijzigingsbevoegdheid betrof. Volgens de ABRvS bevatte het bestemmingsplan ten onrechte geen garanties voor het behoud van de langzaamverkeers-verbinding en een groenstrook.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Beagle vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Plaswijck te veroordelen tot betaling van:
1. een bedrag van EUR 1.548.000, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 29 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;
2 van een bedrag van EUR 13.010,87, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
3 aan nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv een bedrag van EUR 131 zonder
betekening, verhoogd met een bedrag van EUR 68 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van et vonnis wettelijke rente is verschuldigd; en
4 de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis, wettelijke rente is verschuldigd.
3.2.
Plaswijck voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Beagle in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.
3.3.
Op de stellingen van partijen in conventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Plaswijck vordert - na eisvermeerdering - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Te verklaren voor recht dat de Koopovereenkomst niet is ontbonden;
2 Beagle te veroordelen tot nakoming van de Koopovereenkomst;
3 Beagle te veroordelen tot doorbetaling van de optievergoedingen aan Plaswijck met ingang van 8 februari 2013 (tot aan de datum van deze rolzitting d.d. 5 maart 2014 ten belope van een bedrag van in hoofdsom € 203.280,00), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente (subsidiair: wettelijke rente) vanaf de betreffende vervaltermijnen tot aan de algehele voldoening;
4 Beagle te veroordelen om Plaswijck elke twee maanden adequaat en schriftelijk te informeren over de voortgang van het Project, op straffe van een dwangsom van
€ 10.000,- per elke dag dat voormelde informatieverstrekking uitblijft;
5 Te verklaren voor recht dat Plaswijck op grond van art. 19.3 Koopovereenkomst de waarborgsom rechtsgeldig heeft verrekend, althans mag verrekenen, met de boete ex art. 18.2 Koopovereenkomst;
6 Te bepalen dat ten laste van Plaswijck gelegde beslag(en) is (zijn) opgeheven, althans bij vonnis op te heffen;
7 Beagle te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.5.
Beagle voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Plaswijck in de proceskosten in reconventie alsmede de nakosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Beagle grondt haar vordering op de stelling dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op 16 november 2011 van rechtswege is ontbonden. De koopovereenkomst is om die reden vanaf die datum niet langer van kracht en Plaswijck is gehouden de na de ontbindingsdatum betaalde optievergoedingen van in totaal € 198.000 en de waarborgsom van € 1.350.000 aan Beagle terug te betalen. Beagle onderbouwt haar stelling als volgt. In artikel 24.1.a van de koopovereenkomst is als ontbindende voorwaarde opgenomen dat Beagle uiterlijk op 31 juli 2007 het Project niet kan realiseren omdat er geen onherroepelijke vergunning is verleend. Artikel 24.2 van de koopovereenkomst bepaalt dat indien op 31 juli 2007 een juridische procedure met betrekking tot een vergunning aanhangig is, partijen een onherroepelijke uitspraak zullen afwachten. Die bepaling vormt een uitzondering op artikel 24.4 van de koopovereenkomst op grond waarvan in beginsel uiterlijk op 5 augustus 2007 een beroep op de ontbindende voorwaarde moet zijn gedaan. Indien de juridische procedure resulteert in een negatieve uitspraak wordt de ontbindende voorwaarde geacht in vervulling te zijn gegaan. In geval van een positieve uitspraak vervalt de ontbindende voorwaarde. De uitspraak van de ABRvS van 16 november 2011 kwalificeert als een negatieve uitspraak in de zin van artikel 24.2 van de koopovereenkomst. In die uitspraak is de voor het project noodzakelijke wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan immers vernietigd. Zonder die wijzigingsbevoegdheid is uitgesloten dat Beagle de voor het project benodigde bouwvergunning kan verkrijgen. Krachtens artikel 24.2 van de koopovereenkomst is met de uitspraak van de ABRvS derhalve de ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan en komt op Plaswijck de verplichting te rusten de waarborgsom en optievergoeding terug te betalen.
4.2.
Plaswijck betwist de vordering van Beagle en stelt dat de overeenkomst niet is ontbonden maar gewoon is voortgezet. Beagle heeft in strijd met artikel 24.4 van de koopovereenkomst geen tijdig beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde, nu Beagle heeft nagelaten zich uiterlijk op 5 augustus 2007 op de ontbindende voorwaarde te beroepen. Artikel 24.2 van de koopovereenkomst is in het voorliggende geval niet van toepassing omdat er op 31 juli 2007 geen juridische procedure aanhangig was en omdat de procedure die uiteindelijk bij de ABRvS aanhangig is gemaakt geen betrekking heeft op een vergunning maar op een bestemmingsplan. Tot slot voert Plaswijck aan dat Beagle zich na de uitspraak nog geruime tijd heeft gedragen alsof de overeenkomst voortduurde zodat Plaswijck er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd en mocht vertrouwen dat Plaswijck geen beroep op de ontbindende voorwaarde meer zou doen.
4.3.
In de kern gaat dit geschil over de wijze waarop artikel 24 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. Aan de hand van de uitleg van die bepaling kan worden beoordeeld of de ontbindende voorwaarde (al dan niet van rechtswege) in vervulling is gegaan en of tussen partijen nog een overeenkomst van kracht is.
De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat het bij de uitleg van een contractsbepaling niet alleen aankomt op de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen, maar dat daarbij beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van dat geschrift mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten Dat is niet zonder meer anders waar een beding verstrekkende gevolgen heeft, of waar het een overeenkomst tussen professionele partijen betreft die zich hebben laten bijstaan door ter zake kundige juridische adviseurs.
Bij de uitleg van een geschrift zijn van belang alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan – waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door ter zake kundige raadslieden – en de overige bepalingen ervan.
Weliswaar is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van belang, maar ook dan kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht.
4.4.
In artikel 24.1 van de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde gekoppeld aan de vraag of Beagle op 3 juli 2007 de noodzakelijke vergunningen heeft verkregen om het project te kunnen realiseren. Artikel 24.2 van de koopovereenkomst koppelt de ontbindende voorwaarde aan de vraag of er op de genoemde datum een juridische procedure met betrekking tot een vergunning aanhangig is en bepaalt dat de ontbindende voorwaarde in geval van een uiteindelijk negatieve rechterlijke uitspraak wordt geacht in vervulling te zijn gegaan. Uit de stellingen van partijen en de tekst van de overeenkomst leidt de rechtbank af dat deze voorwaarde bedoeld is om ontbinding van de overeenkomst mogelijk te maken indien het project uiteindelijk geen doorgang kan vinden omdat de daarvoor benodigde gemeentelijke toestemming ontbreekt. Voortzetting van de overeenkomst is in dat geval voor beide partijen zinledig omdat Beagle dan haar voorgenomen project niet kan realiseren en Plaswijck geen aanspraak maakt op betaling van de koopsom die immers is gekoppeld aan de mogelijkheid van realisatie van het project. In artikel 4 van de koopovereenkomst is immers opgenomen dat de levering (en derhalve de betaling van de volledige koopsom) zal plaatsvinden zodra de voor realisering van het project vereiste vergunningen zijn verleend en onherroepelijk zijn geworden.
4.5.
Op de comparitie is door Beagle toegelicht waarom de ontbindende voorwaarde in de tekst enkel aan (het verkrijgen van of procederen over) een vergunning is gekoppeld en niet (ook) aan een bestemmingsplanwijziging hoewel het project zonder een dergelijke wijziging niet kon worden gerealiseerd. Volgens Beagle had dat te maken met het feit dat ten tijde van het aangaan van de overeenkomst het voornemen bestond via een zogenaamde ‘artikel 19 WRO-procedure’ een vrijstelling te krijgen en vervolgens een bouwvergunning aan te vragen om zo het project te kunnen realiseren. Dat scenario is ook opgenomen in het stappenplan in bijlage 6 bij de koopovereenkomst dat als richtsnoer voor de ontwikkeling en realisatie van het project fungeert. Daarbij was een wijziging van het bestemmingsplan niet nodig. Op enig moment na het sluiten van de koopovereenkomst besloot de gemeente Rotterdam echter dat er een nieuw bestemmingsplan diende te komen waarin ook een wijzigingsbevoegdheid voor Plaswijck zou (kunnen) worden opgenomen. Om die reden diende Beagle een andere route te bewandelen waarbij eerst het bestemmingsplan zou worden gewijzigd en pas vervolgens een vergunning kon worden aangevraagd.
Gelet op die omstandigheden en gelet op de hiervoor geschetste doelstelling van de bepaling acht de rechtbank niet enkel de verlening of het aanhangig zijn van een procedure met betrekking tot de vergunning bepalend voor het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde van artikel 24 van de koopovereenkomst. Relevant is ook of de voor een succesvolle vergunningaanvraag noodzakelijke voorbereidingen (zoals in casu een bestemmingsplanwijziging) uitgevoerd kunnen worden. Om die reden moet het ervoor worden gehouden artikel 24 van de koopovereenkomst aldus moet worden gelezen dat de ontbindende voorwaarde ook van toepassing was indien de voor het project noodzakelijke bestemmingsplanwijziging op de uiterste datum niet onherroepelijk was dan wel indien daarover een juridische procedure aanhangig was die uiteindelijk in een negatieve uitspraak zou resulteren.
4.6.
Beagle heeft tegen het voorontwerp-bestemmingsplan op 28 juni 2007 een zienswijze ingediend. Naar aanleiding van die zienswijze zijn wijzigingen in het bestemmingsplan aangebracht die voor de realisatie van het project noodzakelijk waren. Het indienen van een zienswijze was ook een voorwaarde om aan een eventuele latere beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan te kunnen deelnemen. Nadat de gemeente het bestemmingsplan had vastgesteld werd hiertegen door omwonenden beroep aangetekend bij de ABRvS. Beagle heeft als belanghebbende aan die procedure deelgenomen. Gelet hierop wordt met het indienen van de zienswijze door Beagle geacht de in artikel 24.2 van de koopovereenkomst bedoelde de juridische procedure aanhangig te zijn gemaakt.
4.7.
De tussenconclusie op grond van het voorgaande is derhalve dat de ontbindende voorwaarde niet op 5 augustus 2007 is komen te vervallen maar dat op grond van artikel 24.2 van de koopovereenkomst de uitkomst van de procedure bij de ABRvS diende te worden afgewacht. Bij een negatieve uitspraak in die procedure zou de ontbindende voorwaarde in beginsel in vervulling gaan. De stelling van Plaswijck dat Beagle op grond van artikel 24.4 van de koopovereenkomst ook bij een negatieve rechterlijke uitspraak in de zin van artikel 24.2 van de koopovereenkomst uiterlijk op 5 augustus 2007 een expliciet beroep op de ontbindende voorwaarde had moeten doen, wordt verworpen nu artikel 24.4 van de koopovereenkomst een uitdrukkelijk voorbehoud voor de situatie van artikel 24.2 van de koopovereenkomst maakt.
4.8.
De vraag is vervolgens of de uitspraak van de ABRvS van 16 november 2011, waarin het bestemmingsplan gedeeltelijk is vernietigd, kwalificeert als een negatieve uitspraak en of de koopovereenkomst daadwerkelijk moet worden geacht te zijn ontbonden. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Op 22 december 2011 - ruim een maand na de uitspraak van de ABRvS – stuurde Beagle aan Plaswijck een brief over de uitspraak van de ABRvS en gaf zij aan de gemeente het verzoek te zullen doen de nodige aanpassingen in gang te zetten zodat hopelijk nog voor het zomerreces van 2012 een aangepast bestemmingsplan zou zijn aangenomen. Beagle wijst er in de brief op dat een nieuw beroep tegen een aangepast plan bij de ABRvS weinig kans van slagen zou hebben. Beagle kondigde in de brief ook aan dat zij na de bestemmingsplanwijziging een wijzigingsplan zou maken dat zij bij de gemeente zou aanbieden.
In een brief aan wethouder Karakus van diezelfde datum stelt Beagle met genoegen vast dat de wijzigingsbevoegdheid slechts in zeer beperkte mate moet worden aangepast en verzoekt zij de wethouder de benodigde aanpassingen van het bestemmingsplan in gang te zetten zodat deze hopelijk in de zomer van 2012 zullen zijn vastgesteld. Beagle geeft in de brief ook aan dat zij ondanks de economische recessie graag spoedig tot realisering van de woningbouwontwikkeling in Plaswijck over wil gaan.
Uit die brieven volgt niet dat Beagle de koopovereenkomst na de uitspraak van de ABRvS als ontbonden beschouwde. Integendeel, Beagle handelde op dat moment alsof de koopovereenkomst voortduurde en zij bleef in nauw contact met Plaswijck inspanningen verrichten om het project alsnog zo snel mogelijk te realiseren. In die zin handelde zij in overeenstemming met de op grond van artikel 17 en 26 van de koopovereenkomst op haar rustende informatie- en inspanningsverplichting.
Op 24 mei 2012 stuurde Beagle nog een brief aan Plaswijck waarin zij een aantal vragen over de uitleg van een bepaling in de koopovereenkomst gaf, zij zich bereid verklaarde Plaswijck inzage te verstrekken in alle relevante informatie en zij de nog te volgen route schetste. Eerst bij brief van 15 maart 2013 heeft Beagle zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst was ontbonden, aangezien volgens haar de ontbindende voorwaarde geacht moest worden in vervulling te zijn gegaan bij uitspraak van 16 november 2011 van de ABRvS.
Daar komt bij, dat Beagle na voormelde uitspraak van de ABRvS is doorgegaan met betaling van maandelijkse optievergoedingen, naar eigen zeggen omdat zij het project op dat moment nog wel graag wilde realiseren en zij de relatie met Plaswijck goed wilde houden.
De rechtbank is gelet op die omstandigheden met Plaswijck van oordeel dat partijen na de uitspraak van de ABRvS de koopovereenkomst hebben voortgezet en de ontbindende voorwaarde van artikel 24 van de koopovereenkomst buiten werking hebben gesteld, althans dat Beagle bij Plaswijck het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de overeenkomst tussen partijen werd voortgezet.
4.9.
Nu derhalve de overeenkomst niet is ontbonden, ontvalt de grondslag aan de vordering van Beagle. De vordering zal hierna worden afgewezen en Beagle zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Plaswijck worden begroot op:
- griffierecht 3.715,00
- salaris advocaat
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.137,00
in reconventie
4.10.
Ten aanzien van de toelaatbaarheid van de eisvermeerdering overweegt de rechtbank dat eiseres op grond van artikel 130 Rv bevoegd is haar eis te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijziging is dan ook tijdig gedaan. Nu tegen de eiswijziging geen bezwaar is gemaakt en deze ook niet in strijd is met de goede procesorde, zal de rechtbank recht doen op de gewijzigde eis.
4.11.
Nu in conventie is geoordeeld dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst niet is ontbonden, zal de rechtbank de op dit punt gevraagde verklaring voor recht toewijzen (vordering sub 1). Daarmee is gegeven dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst nog van kracht is en dat partijen zijn gehouden tot nakoming van de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Dat er aanleiding bestaat om te vrezen dat Beagle haar verplichtingen niet zal nakomen, is door Plaswijck onvoldoende gemotiveerd gesteld en evemin gebleken. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding de door Plaswijck sub 2 gevorderde (zeer ruim geformuleerde) vordering tot nakoming toe te wijzen evenmin als de sub 4 gevorderde nakoming van de informatieverplichting.
4.12.
De vordering sub 3 tot betaling van de krachtens artikel 27 opeisbare optievergoedingen is wel toewijsbaar. De overeenkomst is aan te merken als een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. De over de optievergoedingen gevorderde en niet betwiste handelsrente zal derhalve worden toegewezen.
4.13.
Aan vordering sub 5 (de verklaring voor recht dat de waarborgsom rechtsgeldig is verrekend met de opeisbare boete) legt Plaswijck ten grondslag dat Beagle op grond van artikel 18.2 en 18.1 van de overeenkomst ten gunste van Plaswijck een boete is verbeurd nu Beagle toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de inspannings- en informatieverplichting en de verplichting in de koopovereenkomst en de betaling van de optievergoedingen. Deze vordering is, los van de juistheid van de beweerde tekortkomingen, niet toewijsbaar nu de boetebepaling in artikel 18.2 enkel ziet op de in 18.1 limitatief opgesomde tekortkomingen waarvan de door Plaswijck beweerde tekortkomingen geen deel uitmaken.
4.14.
De door Plaswijck gevorderde opheffing van het door Beagle gelegde conservatoir beslag zal ook worden toegewezen. Op grond van artikel 704 lid 2 Rv vervalt het beslag pas zodra de beslissing waarbij de vordering is afgewezen, in kracht van gewijsde is gegaan, zodat Plaswijck een belang heeft bij haar vordering.
4.15.
Aangezien elk van partijen deels in het ongelijk is gesteld, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Beagle in de proceskosten, aan de zijde van Plaswijck tot op heden begroot op € 10.137,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst niet is ontbonden,
5.5.
veroordeelt Beagle tot betaling van de opeisbare optievergoedingen vanaf 8 februari 2013, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de toepasselijk vervaltermijnen tot aan de dag der voldoening,
5.6.
heft de ten laste van Plaswijck gelegde conservatoir beslagen met onmiddellijke ingang op,
5.7.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.8.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. T. Boesman en mr. J. Moolenburgh en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2014.
2309/2053/45