Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/443294 / HA ZA 14-120
Vonnis van 1 oktober 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.A. Vermeulen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. F.O. Ligeon-Merton.
Partijen zullen hierna Woonbron en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 mei 2014;
- de overgelegde producties zijdens [gedaagde] per brief van 19 augustus 2014;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 4 september 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 1997 heeft (de rechtsvoorgangster van) Woonbron aan [gedaagde] (en mevrouw [persoon1]) verkocht en geleverd:
Het appartementsrecht, gelegen op erfpachtsgrond, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, plaatselijk bekend [adres]
2.2.
In de koopovereenkomst wordt vermeld:
Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit:
(…)
c. de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom.
2.3.
In de akte van levering wordt vermeld onder “Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen” :
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar:
(…)
b. de Bijzondere Bepalingen, opgenomen in een akte van uitgifte in erfpacht, onder meer betrekking hebbend op de aanpassing van de canon, en bij die akte van uitgifte in erfpacht van toepassing verklaarde bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, welke akte op zesentwintig juni negentienhonderdéénentachtig voor Marius Vos, notaris ter standplaats Rotterdam, werd verleden
(…)
Van deze bepalingen is een tekst aan koper overhandigd.
(…)
2.4.
Voorts wordt in de akte van levering vermeld onder “Modernisering bepalingen van maatschappelijk gebonden eigendom”:
De raad van de gemeente Rotterdam heeft in zijn openbare vergadering van tweeëntwintig augustus negentienhonderdeenennegentig besloten om de (…) bepalingen van maatschappelijk gebonden eigendom te wijzigen;
(…)
Koper heeft een tekst van de bedoelde aangepaste bepalingen van maatschappelijk gebonden eigendom ontvangen en is met de inhoud daarvan bekend.
Verkoper en koper komen hierbij overeen om de hiervoor bedoelde aangepaste bepalingen van maatschappelijk gebonden eigendom onderdeel te doen uitmaken van de onderhavige koopovereenkomst (…)
2.5.
De voor deze zaak relevante MGE-bepalingen zijn de artikelen 2, 4 en 10 (dagvaarding onder 3 en 4):
Artikel 2.
PLICHT TOT HET DAADWERKELIJK BEWONEN DOOR DE EIGENAAR VAN DE WONING.
De eigenaar is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag het onroerend goed niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.
Artikel 4.
PLICHT TOT HET AANBIEDEN VAN DE WONING AAN DE WONINGCORPORATIE/INSTELLING IN GEVAL VAN OVERDRACHT
De eigenaar is verplicht om het onroerend goed terstond bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de woningcorporatie/instelling, zodra:
(…)
c. op het onroerend goed executoriaal beslag wordt gelegd (…)
artikel 10
BOETEBEDING
Indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven door de woningcorporatie/instelling in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van deze overeenkomst mede te werken, zal hij ten behoeve van de woningcorporatie/instelling een door het bestuur van de woningcorporatie/instelling vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal tweehonderd procent (200%) van de op het moment van overtreding of niet nakoming geldende M.G.E.-prijs.
2.6.
In 1999 heeft [gedaagde] bij akte van verdeling en vervolgens levering het onverdeelde aandeel van mevrouw [persoon1] verkregen.
2.7.
[gedaagde] is niet woonachtig in het appartement. Het appartement wordt door hem verhuurd aan een derde.
2.8.
Op het registergoed is op 9 juli 2013 door de Vereniging van Eigenaren Molenstraat 2 tot en met 84 en 92 tot en met 126 even Paltroklaan 49 tot en met 83 oneven (hierna “de VVE”) executoriaal beslag gelegd.
2.9.
Woonbron heeft conservatoir beslag gelegd onder de huurder.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Woonbron vordert, na eisvermindering, [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonbron te betalen de somma van € 130.388,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
3.2.
Aan haar vordering legt Woonbron nakoming van de overeenkomst ten grondslag. Hiertoe stelt zij dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de artikelen 2 en 4 van de MGE-voorwaarden. Door het verhuren van het appartement heeft [gedaagde] niet voldaan aan artikel 2 (plicht tot het daadwerkelijk bewonen door de eigenaar van de woning) en door het niet aanbieden van de woning aan Woonbron nadat de VVE executoriaal beslag heeft gelegd, heeft [gedaagde] niet voldaan aan artikel 4 (plicht tot het aanbieden van de woning aan de woningcorporatie/instelling in geval van overdracht). [gedaagde] is bij aangetekende brief van 7 januari 2014 in gebreke gesteld ten aanzien van deze overtredingen, maar is ook hierna nalatig gebleven in de uitvoering van zijn verbintenis uit de overeenkomst. Om die reden vordert Woonbron op grond van artikel 10 (boetebeding) een boete van 200% van de op het moment van overtreding of niet nakoming geldende MGE-prijs, hetgeen voor het appartement van [gedaagde] een bedrag ter hoogte van € 130.388,00 betreft.
3.3.
[gedaagde] betwist dat de MGE-voorwaarden aan hem ter hand zijn gesteld en dat de tekst hierover in de akte van levering correct is. Ook moet volgens hem worden aangenomen dat “van inschrijving geen sprake is geweest”. [gedaagde] betoogt dat het rechtsgevolg is dat de voorwaarden niet van toepassing zijn. Hij betwist de ontvangst van de aangetekende brief van 7 januari 2014. Hij heeft nooit een aangetekende brief of een bericht voor het afhalen van een aangetekende brief ontvangen, terwijl hij altijd uiterst secuur met zijn administratie omgaat. Zowel het afdwingen van bewoning door hemzelf als het opleggen van de boete is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [gedaagde]. Woonbron zou reeds jarenlang verhuur van MGE woningen toestaan, zodat Woonbron de boete willekeurig toepast terwijl de opgelegde boete niet in verhouding staat tot de overtreding. [gedaagde] concludeert tot afwijzing, althans tot matiging van de boete.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert
Woonbron te veroordelen tot vergoeding van de schade als gevolg van het door Woonbron gelegde conservatoire beslag, op te maken bij staat;
te verklaren voor recht dat (delen van) de MGE-voorwaarden niet van toepassing zijn;
met veroordeling van Woonbron in de kosten van het onderhavig geding.
3.5.
[gedaagde] legt aan zijn vordering sub i ten grondslag dat hij door het conservatoire beslag niet langer in staat is te voldoen aan zijn financiële verplichtingen jegens onder meer de hypotheekhouder Het is daarom niet onwaarschijnlijk dat de hypotheekhouder zal overgaan tot effectuering van zijn recht tot executie met een aanzienlijke schade als gevolg. Aan vordering sub ii legt [gedaagde] ten grondslag dat de voorwaarden nooit ter hand zijn gesteld en dat kan worden aangenomen dat deze ook niet zijn ingeschreven c.q. gedeponeerd.
3.6.
Woonbron stelt hier tegenover dat het conservatoire beslag terecht is gelegd, zodat vordering sub i dient te worden afgewezen. Tegen vordering sub ii voert Woonbron aan dat door [gedaagde] in de koopovereenkomst is verklaard dat hij zodanige informatie heeft ontvangen dat hem de inhoud en de gevolgen van de overeenkomst voldoende voor ogen staan en dat blijkens de akte van levering een tekst van de MGE-voorwaarden aan [gedaagde] is overhandigd.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
De MGE-voorwaarden
4.2.
[gedaagde] betwist dat de MGE-voorwaarden van toepassing zijn op de overeenkomst en voert hiertoe aan dat de voorwaarden niet aan hem ter hand zijn gesteld. Nu hij hier echter geen rechtsgevolg aan verbindt, blijft dit verder onbesproken. Zelfs als [gedaagde] een rechtsgevolg aan zijn stellingen had verbonden, had dit niet tot een andere uitkomst geleid. Uit de akte van levering, die op grond van art. 157 Rv Pro dwingend bewijs oplevert, blijkt dat [gedaagde] een tekst van de bepalingen heeft ontvangen. Ook de vraag of de MGE-voorwaarden zijn ingeschreven ([gedaagde] laat na om nader te specificeren waar de inschrijving plaats had dienen te vinden), behoeft geen nadere behandeling. Zelfs indien de voorwaarden niet zijn ingeschreven, leidt dit niet tot het rechtsgevolg dat de voorwaarden niet van toepassing zijn aangezien dit geen voorwaarde is voor de toepasselijkheid ervan. Gezien het voorgaande, wordt vastgesteld dat de MGE-voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn.
4.3.
Omdat de MGE-voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn, zal de reconventionele vordering sub ii worden afgewezen, overigens zonder dat dit in het dictum van dit tussenvonnis zal worden opgenomen.
De brief van 7 januari 2014
4.4.
Woonbron stelt dat de brief van 7 januari 2014 (productie 6 bij conclusie van antwoord in reconventie) aangetekend aan [gedaagde] is verzonden. [gedaagde] heeft de ontvangst van de brief betwist. Ook betwist hij de ontvangst van een bericht dat getracht is de brief aan hem te bezorgen. Ter comparitie heeft Woonbron een envelop overgelegd met hierin deze brief. Op de envelop zijn geen poststempels of andere aanduidingen aangetroffen die bewijs vormen dat de brief aangetekend is verzonden.
4.5.
Woonbron heeft voorts formulieren (een handtekeningformulier en een retourformulier) van Falk Post overgelegd, welke aan het proces-verbaal van comparitie zijn gehecht. Op het handtekeningformulier is de naam en het adres van [gedaagde] vermeld, maar is geen handtekening of poststempel geplaatst. Het formulier is uitgeprint op 7 januari 2014. Op het retourformulier staat vermeld dat het briefstuk niet is afgeleverd om de reden “Niet aanwezig (geen reactie ontvangen op achtergelaten briefje)”. Ook op dit formulier is geen handtekening of poststempel geplaatst, noch een datum vermeld. Aan de hand van deze informatie kan niet vastgesteld worden dat de brief aangetekend is verzonden, noch dat een bericht is achtergelaten dat getracht is de brief te bezorgen. Dat het handtekeningformulier is uitgeprint op 7 januari 2014 is hiervoor onvoldoende.
4.6.
Woonbron dient te bewijzen dat deze brief aangetekend en naar het juiste adres is verzonden, alsmede dat de brief aan [gedaagde] is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.
4.7.
Indien Woonbron niet slaagt in dit bewijs, dan zal haar vordering worden afgewezen.
4.8.
Slaagt Woonbron in het bewijs, dan geldt het navolgende.
Beroep op redelijkheid en billijkheid
4.9.
Woonbron heeft gemotiveerd betwist dat zij reeds jarenlang verhuur toestaat bij MGE-woningen en dat zij de boete willekeurig zou toepassen. Het zou op de weg van [gedaagde] hebben gelegen om zijn stellingen hieromtrent te motiveren. Omdat hij dit heeft nagelaten, heeft hij onvoldoende gesteld dat zowel het afdwingen van bewoning door hemzelf als het opleggen van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Beroep op matiging
4.10.
[gedaagde] heeft voorts verzocht de boete te matigen. Woonbron heeft hiertegen aangevoerd dat voor matiging geen ruimte is. Indien het beding oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: “de Richtlijn”) dient te worden geacht, moet het gehele beding worden vernietigd. Indien het beding niet oneerlijk wordt geacht, volgt daaruit volgens Woonbron reeds dat de billijkheid de matiging van die vergoeding niet klaarblijkelijk vereist, zodat de rechter de boete vervolgens niet kan matigen. Tijdens de comparitie zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten of het beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Woonbron meent van niet, [gedaagde] meent dat dit wel het geval is.
4.11.
De overeenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] valt binnen het bereik van de Richtlijn. Op basis van art. 3 dient Pro derhalve te worden vastgesteld of er sprake is van een oneerlijk beding.
4.12.
Art. 3 lid 1 van Pro de Richtlijn luidt:
Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
4.13.
In het boetebeding is bepaald dat een nader vast te stellen boete van maximaal 200% van de MGE-prijs verschuldigd zal zijn indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van deze overeenkomst mede te werken. Het beding geeft op zichzelf geen invulling aan de hoogte van de boete, maar bepaalt slechts dát er een boete verschuldigd is en dat hieraan een maximum is verbonden. Het enkele gegeven dat er sprake is van een boetebeding waarin geen bedrag wordt vastgesteld, verstoort het evenwicht tussen de partijen niet zodanig dat het beding oneerlijk wordt geacht in de zin van de Richtlijn.
4.14.
Het standpunt van Woonbron dat vervolgens niet gematigd kan worden, wordt niet gevolgd. Immers, ook in het geval dit boetebeding niet oneerlijk wordt geacht, kan de billijkheid eisen dat de boete wordt gematigd indien de uitvoering van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Aangezien het boetebeding een maximum voorschrijft, is immers ook een boete van minder dan 200% mogelijk.
4.15.
Woonbron voert aan dat zij met het onderhavige boetebeding wil voorkomen dat degene aan wie de woningen zijn verkocht met korting zich verrijken door deze te verhuren. Voorts betoogt Woonbron dat het boetebeding een middel is om een eerlijke verdeling van goedkope, en dus schaarse woningen te bewerkstelligen. Daarom moet van het beding een maximaal afschrikkende werking uitgaan en wordt het maximale boetebedrag gevorderd.
4.16.
Als niet betwist, staat vast dat [gedaagde] het appartement verhuurt tegen de daadwerkelijke hypotheek- en VVE-lasten, zodat hij zich hiermee niet heeft verrijkt. Mede gezien de financiële situatie van [gedaagde] en de verhouding tussen de boete en de tekortkomingen brengt dit met zich dat het (maximale) percentage dat Woonbron in dit geval heeft gehanteerd onredelijk is. De gevorderde boete wordt derhalve gematigd tot 50% van de MGE-prijs, zodat een bedrag van € 32.597,- zal worden toegewezen. De wettelijke rente daarover en de ingangsdatum daarvan zal als niet betwist worden toegewezen.
De beslagkosten
4.17.
Woonbron heeft verzocht de beslagkosten van [gedaagde] toe te voegen tot de te liquideren kosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 278,01 voor verschotten en € 1.421,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 1.421,00), derhalve in totaal € 1699,01.
5.De beslissing
De rechtbank
In conventie
De rechtbank
draagt Woonbron op bewijs te leveren van haar stelling dat de brief van 7 januari 2014 per aangetekende post aan [gedaagde] is verzonden en dat op zijn adres een bericht is achtergelaten dat is getracht de brief te bezorgen;
bepaalt dat, indien Woonbron dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank aan de Steegoversloot 36 te Dordrecht voor de rechter-commissaris mr. E.D. Rentema;
bepaalt dat Woonbron, indien zij getuigen wil laten horen, binnen vier weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank ter attentie van de afdeling planning van de sector civiel - de namens haar te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden oktober 2014 tot en met februari 2015 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
bepaalt dat [gedaagde], indien hij getuigen in contra-enquête wil voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moet houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal dan eveneens een dag en uur worden gereserveerd na de voor de enquête bepaalde dag en tijd;
bepaalt dat Woonbron, indien zij het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, het voornemen hiertoe binnen twee weken na de datum van deze uitspraak schriftelijk aan de rechtbank ter attentie van de roladministratie van de sector civiel - en aan de wederpartij moet opgeven, waarna de verdere procesvoering zal worden bepaald;
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;
houdt alle overige beslissingen aan.
In reconventie
5.1.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2014. [1]