Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/445552 / HA ZA 14-230
Vonnis van 15 oktober 2014 bij vervroeging
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat mr. A. Ocelíková,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], gemeente Rotterdam,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
advocaat mr. R. Mastenbroek.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 mei 2014, en de daarin genoemde processtukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord van 23 september 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 24 juni 2012 zijn partijen schriftelijk de verkoop (productie 1 bij dagvaarding) door [eiser] aan [gedaagde] van de woning aan [adres] overeengekomen (hierna: de overeenkomst). De koopsom bedroeg € 180.000,-. Overeengekomen is om de akte van levering te laten passeren op 11 mei 2013.
2.2.
De overeenkomst houdt, voor zover van belang, het volgende in:
(…)
Ontbindende voorwaarden
Artikel 9
(…)
Koper verklaart uitdrukkelijk geen financieringsvoorbehoud te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de gevolgen hiervan.
(…)
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
1.(…)
2.Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
(…)
de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen vanzestig duizend euro (€ 60.000,00)van de koopprijs.
2.3.
Een e-mail van dinsdag, 12 juni 2012 (productie 1 bij antwoord in reconventie) van [eiser] aan [gedaagde] luidt, voor zover van belang, als volgt:
From:[emailadres]
To:[emailadres2]
Subject:Fw: koopcontract [adres]
Date:Tue, 12 Jun 2012 10:43:01 +0200
Hallo [naam],
In de bijlage het concept koopcontract. Graag hoor ik z.s.m. of het zo akkoord is. Hierna laat ik dan de akte opmaken voor ondertekening. We kunnen ook onderling deze akte tekenen, het hoeft niet op kantoor bij de notaris. lk zou graag uiterlijk vrijdagochtend van je horen, ik hoop dan op vrijdag de akte te kunnen laten maken en dan volgende week tekenen.
Groetjes [eiser]
(…)
From:[naam2]
To:[emailadres]
Sent:Wednesday, June 06, 2012 3:14 PM
Subject:koopcontract
Goedemiddag [eiser] ,
Hierbij zoals afgesproken het concept van het koopcontract met de heer Y. [gedaagde].
Graag hoor ik je reactie hierop.
Met vriendelijke groet,
[naam]
notarieel medewerker
(…)
2.4.
[gedaagde] heeft [eiser] vervolgens bij e-mail van vrijdag, 15 juni 2012 (productie 1 bij antwoord in reconventie), voor zover van belang, geantwoord:
From:[emailadres]
Sent:Friday, 3une 15, 2012 4:53 PM
To:[emailadres]
Subject:RE: koopcontract [adres]
Hoi [eiser],
Hiermee ga ik wel akkoord. Als je het allemaal klaar heb hoor ik het wel van je.
Met vriendelijke groet,
Yasin [gedaagde]
[naam]
(…)
2.5.
[gedaagde] heeft geen medewerking verleend aan de levering van de woning.
2.6.
[eiser] heeft bij deurwaardersexploot van 20 november 2013 (productie 3 bij dagvaarding) [gedaagde] in gebreke laten stellen.
2.7.
Bij brief van 16 januari 2014 (productie 4 bij dagvaarding) heeft de advocaat van [eiser] de overeenkomst ontbonden en [gedaagde] gesommeerd om binnen 7 dagen een boetebedrag van € 60.000,- te voldoen.
2.8.
[gedaagde] heeft de boete niet betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 60.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2013 tot de dag der algehele voldoening;
- [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van € 1.375,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure en de kosten van de gelegde beslagen.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Door niet mee te werken aan de levering van de gekochte woning is [gedaagde] zijn verplichting uit hoofde van de overeenkomst niet nagekomen. Op grond van artikel VI van de overeenkomst is een boete van € 60.000,- opeisbaar geworden. Zij vordert dan ook nakoming van de overeenkomst.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen deze vordering en concludeert tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure.
3.4.
[gedaagde] voert hiertoe aan dat hij heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst, althans dat sprake is van bedrog, zodat de overeenkomst als gevolg daarvan vernietigbaar is. Voorts doet hij een beroep op matiging van de boete die, naar hij stelt, buitensporig hoog is.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert, na mindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in het geval de vordering in conventie geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen:
- vaststelt dat er gronden zijn waarop de overeenkomst moet worden vernietigd;
- de overeenkomst vernietigt;
- [eiser] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.6.
Aan zijn vordering in reconventie legt [gedaagde] zijn beroep op dwaling en bedrog ten grondslag zoals hij dat ten verwere in conventie heeft aangevoerd (zie 3.2.).
3.7.
[eiser] betwist het door [gedaagde] gestelde.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Ter comparitie heeft [gedaagde] gesteld dat sprake is van een mondeling overeengekomen opschortende voorwaarde van financiering en dat deze opschortende voorwaarde is vervuld met als gevolg dat aan de overeenkomst geen rechtsgevolg toekomt.
4.1.1.
In dit verband stelt [gedaagde] dat hij in meerdere gesprekken met [eiser], nog voor het tekenen van de conceptakte, te kennen heeft gegeven dat hij, in afwachting van de jaarcijfers van zijn bedrijf, nog geen zicht had op het doorgaan van financiering.
4.1.2.
[eiser] heeft hiertegen aangevoerd dat met [gedaagde] niet is gesproken dat de overeenkomst pas in zou gaan als de financiering rond was. Er was daar ook geen reden toe, omdat [gedaagde] haar telkens heeft doen voorkomen dat er geen financieringsproblemen waren.
4.1.3.
Omdat [gedaagde] zich beroept op het bestaan van een opschortende voorwaarde, rust op hem de stelplicht, en zo nodig, de bewijslast van die stelling. Indien er al sprake is van een mondelinge opschortende voorwaarde, hetgeen [eiser] betwist, dan zijn partijen daarvan afgestapt bij de nadien schriftelijk overeengekomen koopakte.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 15 juni 2012 de conceptakte goedgekeurd en deze vervolgens op 24 juli 2012 getekend. In deze overeenkomst is ondubbelzinnig opgenomen dat geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen. Door de conceptakte te tekenen, heeft [gedaagde] bij [eiser] het vertrouwen gewekt dat hij met de inhoud (geen financieringsvoorbehoud) en de gevolgen daarvan (boete) instemde.
4.2.
[gedaagde] beroept zich voorts op vernietiging van de overeenkomst.
De overeenkomst tussen partijen is door bedrog dan wel onder invloed van dwaling tot stand gekomen, aldus [gedaagde].
4.2.1.
[gedaagde] stelt dat [eiser] hem door een onjuiste mededeling heeft aangezet tot het sluiten van de overeenkomst. Hij stelt in dit verband het volgende. [eiser] heeft hem voorgehouden dat de overeenkomst door een notaris zou worden opgesteld en afgewikkeld, zonder hem te informeren dat in de overeenkomst geen financieringsvoorbehoud is opgenomen. [eiser] had hem op de contractuele gevolgen van de overeenkomst moeten wijzen, althans hem ervan moeten weerhouden om de overeenkomst te sluiten. Indien hij voldoende was voorgelicht over de risico’s die aan de overeenkomst zijn verbonden, had hij deze niet gesloten. [eiser] heeft de stellingen van [gedaagde] betwist.
4.2.2.
Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling is te wijten aan: a. een inlichting van de wederpartij,
b. schending van de mededelingsplicht door de wederpartij of, c. wederzijdse dwaling.
4.2.3.
Een eerste vereiste voor een geslaagd beroep op dwaling is dat [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken had. [gedaagde] heeft niet inzichtelijk gemaakt in welk opzicht [eiser] hem een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of heeft gezwegen waar zij hem had behoren in te lichten. [eiser] heeft aan [gedaagde] in de conceptakte duidelijk gemaakt hoe zij heeft willen contracteren. Daarnaast heeft [gedaagde] van [eiser] de gelegenheid gekregen om zich van de inhoud van de conceptakte te vergewissen.
Dat [gedaagde] deze dan niet (voldoende) leest of begrijpt, komt in de contractuele relatie met [eiser] voor zijn risico. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om bij onduidelijkheid navraag te doen bij [eiser] en/of Aangenaam Notarissen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Het voert dan ook te ver om te stellen dat [eiser] [gedaagde] over zijn financiële situatie nader had moeten bevragen, hem had moeten controleren en informeren. Dit leidt tot de conclusie dat het beroep op vernietiging vanwege dwaling wordt verworpen. Het beroep op bedrog, dat op dezelfde feiten is gebaseerd, faalt eveneens.
4.3.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] de contractuele boete in beginsel verschuldigd is.
4.3.1.
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. Hiertoe stelt hij dat de boete van € 60.000,- (30% van de koopsom), afwijkt van de bij koop van onroerend goed gangbare boetepercentage van 10%. [eiser] voert hiertegen aan dat zij schade heeft geleden (door het niet doorgaan van de levering) en nog lijdt, omdat de woning niet is verkocht en deze waarschijnlijk onder de vraagprijs zal worden verkocht. Daarnaast draagt zij, vanwege de aankoop van een woning in Elsloo, dubbele woonlasten en is zij zelf een boete van 30% verschuldigd.
4.3.2.
Op grond van artikel 6:94 BW en vaste jurisprudentie mag de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Als uitgangspunt wordt genomen dat een contractuele boete, er niet alleen toe strekt om de door [eiser] als gevolg van het tekortschieten door [gedaagde] geleden schade te dekken, maar in een geval als dit er bovendien toe strekt een koper als [gedaagde] tot afname van de woning te prikkelen.
4.3.3.
In verhouding tot de koopsom van € 180.000,-, komt een boetebedrag van
€ 60.000,- buitensporig hoog voor. Toepassing van het boetebeding leidt in de gegeven omstandigheden tot een onaanvaardbaar resultaat nu [gedaagde] onevenredig zal worden getroffen. Hierbij is in aanmerking genomen dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat zij meer schade lijdt dan de dubbele woonlasten en de mogelijk mindere opbrengst uit verkoop. Ook heeft zij niet voldoende gemotiveerd dat zij een boete van 30% moet betalen, nu zij zelf stelt een regeling te hebben getroffen met de verkoper. De boete zal worden gematigd tot € 36.000,- (20% van de koopsom).
4.4.
[gedaagde] betwist de gevorderde wettelijke rente. Bij brief van 16 januari 2014 is hij gesommeerd om binnen 7 dagen tot betaling van het boetebedrag van € 60.000,- over te gaan. [gedaagde] heeft niet betaald, zodat hij per 23 januari 2014 in verzuim is. Gelet op het hiervoor overwogene, is hij aldus met ingang van 24 januari 2013 de wettelijke rente over het toewijsbare bedrag van € 36.000,- verschuldigd.
4.5.
De betwiste buitengerechtelijke kosten van € 1.375,- zullen worden afgewezen. Vaststaat dat [gedaagde] na 1 juli 2012 in verzuim is geraakt, zodat de bepalingen van artikel 6:96 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (hierna: het Besluit) op deze zaak van toepassing zijn. Ingevolge lid 6 van voornoemd artikel zijn de kosten pas verschuldigd indien [gedaagde], na het intreden van zijn verzuim, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (waaronder de vergoeding overeenkomstig het Besluit) vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen. Hieraan is niet voldaan, nu bij de schriftelijke aanmaning van 16 januari 2014 een termijn van zeven dagen is gegeven.
in reconventie
4.6.
Nu de vordering in conventie deels wordt toegewezen, is aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingediend voldaan. Deze vordering is gebaseerd op dwaling en bedrog. Hiervoor is al overwogen, dat daarvan geen sprake is (zie 4.2.3.), zodat deze vordering zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.7.
[gedaagde] zal zowel in conventie als in reconventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde beslagkosten in conventie zijn gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv, aan welke vereisten is voldaan, toewijsbaar.
4.7.1.
De kosten in conventie, inclusief de beslagkosten, aan de zijde van [eiser], worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 93,80
- beslagexplootkosten € 355,24
- betaald griffierecht € 868,00
- salaris advocaat
Totaal € 3.999,04
4.7.2.
De kosten in reconventie, aan de zijde van [eiser], worden tot op heden begroot op:
- salaris advocaat € 894,- (1 punt × tarief II € 894,-).
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 36.000,- (zegge: zesendertigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 24 januari 2014 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.999,04;
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 894,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2014. [1]