Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3627001 VZ VERZ 14-15125
uitspraak: 29 januari 2015
beschikking ex artikel 7:230a lid 1 BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[verzoekster]h.o.d.n. “[praktijknaam]”,
zaakdoende te Brielle,
verzoekster, hierna te noemen: [verzoekster],
gemachtigde: mr. Chr.W.L. Veen te Hellevoetsluis,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Sportschool Van Unen Beheer B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Brielle,
verweerster, hierna te noemen: Van Unen,
gemachtigde: mr. H.E. Jansen-van der Hoek te Brielle.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Van de volgende processtukken is kennis genomen:
- het verzoekschrift, met bijlagen, ontvangen op 26 november 2014;
- het verweerschrift, met bijlagen, ontvangen op 16 januari 2015;
- de bij brief van 20 januari 2015 namens [verzoekster] ingediende aanvullende producties;
- de bij fax van 20 januari 2015 namens Van Unen ingediende stukken;
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen
aan de zijde van [verzoekster].
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015.
[verzoekster] is in persoon verschenen, vergezeld van haar echtgenoot, bijgestaan door de heer mr. Chr.W.L. Veen. Namens Van Unen is verschenen mevrouw M.H. van Unen, bijgestaan door mevrouw mr. H.E. Jansen-van der Hoek.
1.3.
De uitspraak van de beschikking is (bij vervroeging) bepaald op heden.
2.De feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten.
2.1.
Van Unen verhuurt met ingang van 1 januari 2009 aan [verzoekster] een praktijkruimte (hierna: de ruimte) van circa 140 vierkante meter, staande en gelegen aan de [adres]. In het gehuurde oefent [verzoekster] een praktijk uit voor manuele therapie en fysiotherapie. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, met de mogelijkheid tot voortzetting voor nog eens 5 jaar.
2.2.
Van Unen heeft in het pand aan de[adres] een sportcentrum. Van Unen is aangesloten bij de branchevereniging voor erkende sport- en bewegingscentra Fit!vak (hierna: de branchevereniging).
2.3.
Van Unen heeft de voornoemde huurovereenkomst met [verzoekster] opgezegd met ingang van 1 januari 2014.
2.4.
Op 25 februari 2014 heeft [verzoekster] een voorwaardelijk verzoek ex artikel 7:230a BW ingediend. Na de op 11 april 2014 gehouden mondelinge behandeling, die op 27 juni 2014 is voortgezet, heeft de kantonrechter te Rotterdam bij beschikking van 24 oktober 2014 het verzoek – kort gezegd – toegewezen en de ontruimingstermijn verlengd tot 1 januari 2015.
3.Het verzoek en de grondslag daarvan
3.1.
Het verzoek van [verzoekster] strekt ertoe de in de beschikking van de kantonrechter te Rotterdam van 24 oktober 2014 tot 1 januari 2015 verlengde termijn van ontruiming van het door haar in gebruik zijnde ruimte aan de [adres] met een jaar te verlengen, met veroordeling van Van Unen in de kosten van het geding.
3.2.
[verzoekster] heeft – samengevat weergeven – aan haar verzoek het volgende ten grondslag gelegd.
Het is tot op heden niet gelukt om andere geschikte praktijkruimte te vinden. Er vinden thans gesprekken plaats ten aanzien van een voormalige huisartsenpraktijk in Brielle, maar deze ruimte is – zonder bouwkundige aanpassingen – niet geschikt voor de huisvesting van de praktijk. Voor de bouwkundige aanpassingen zijn vergunningen van de gemeente nodig en financiering door de bank. Ten aanzien van de ruimte is destijds ook een grote investering gedaan om het geschikt te maken voor de praktijk met het oog op een langere duur van de huurovereenkomst dan de overeengekomen vijf jaar.
De praktijk biedt werkgelegenheid aan vijf fysiotherapeuten en een administratief medewerker en er wordt een groot aantal patiënten behandeld. Ontruiming van de ruimte zal aanzienlijke gevolgen hebben voor de continuïteit van de praktijk, de behandeling van de patiënten en de werkgelegenheid.
3.3.
Op de overige stellingen van [verzoekster] zal bij de beoordeling – voor zover relevant – nader worden ingegaan.
4.Het verweer
4.1.
Het verweer van Van Unen strekt tot afwijzing van het verzoek van [verzoekster], met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van dit geding. Daartoe heeft Van Unen –samengevat weergegeven – het volgende aangevoerd.
4.2.
Vanwege een enorme groei van het aantal leden van het sportcentrum is er meer ruimte nodig om de kleed- en doucheruimtes te vergroten en daarvoor wenst Van Unen de ruimte te gebruiken. In dat kader wijst Van Unen op een rapport van de branchevereniging waarin expliciet is opgenomen dat de oppervlakte van kleed- en doucheruimte gelet op het aantal leden niet meer voldoet. Om aan de kwaliteitseisen van de branchevereniging te kunnen blijven voldoen, moeten de kleed- en doucheruimtes op zo kort mogelijke termijn worden aangepast. Daarnaast is de ruimte waarin het kantoor van het sportcentrum is ondergebracht niet representatief en niet geschikt om (telefoon-)gesprekken te voeren en zijn ook de ruimtes voor de kinderopvang en de begeleiding door een voedingsdeskundige niet geschikt. Door reorganisatie en verbouwing kan voor geschikte ruimtes worden gezorgd en kan worden voldaan aan de kwaliteitseisen van de brancheverenging.
Tot slot heeft Van Unen aangevoerd dat [verzoekster] zich niet als een goed gebruiker van de ruimte gedraagt.
4.3.
Op het overige door Van Unen gevoerde verweer zal bij de beoordeling – voor zover relevant – nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW is het verzoek van [verzoekster] slechts toewijsbaar wanneer haar belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van Van Unen bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster]. Het verzoek moet niettemin worden afgewezen wanneer Van Unen aannemelijk maakt dat [verzoekster] de ruimte onbehoorlijk gebruikt of dat sprake is van wanbetaling.
5.2.
Uit de processtukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling over en weer naar voren is gebracht, blijkt dat de omstandigheden zoals deze bestonden ten tijde van het indienen van het eerste verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in februari 2014 thans nog steeds bestaan. Weliswaar heeft [verzoekster] nu een concrete andere ruimte voor haar praktijk op het oog, maar zij heeft onweersproken gesteld dat deze ruimte zonder verbouwingsvergunningen en financiering geen passende ruimte is om haar praktijk in te vestigen. In ieder geval heeft [verzoekster] nog geen huurovereenkomst voor een andere passende praktijkruimte getekend.
5.2.1.
De belangen van [verzoekster] om langer in de ruimte te kunnen blijven, liggen in het feit dat zij daar met behulp van vijf medewerkers haar praktijk voor manuele therapie en fysiotherapie uitoefent. In dat verband heeft [verzoekster] onweersproken gesteld dat haar praktijk een groot aantal patiënten in behandeling heeft en dat zij een bedrag van
€ 130.000,- in het gehuurde heeft geïnvesteerd om deze geschikt te maken voor de uitoefening van haar praktijk.
5.2.2.
De belangen van Van Unen bij ontruiming van de ruimte liggen in haar bedrijfsvoering en dan vooral in de wens te willen voldoen aan de kwaliteitseisen van de branchevereniging ten aanzien van voldoende kleed- en doucheruimtes en te kunnen beschikken over geschikte ruimtes voor kantoor, kinderopvang en voedingsdeskundige.
5.2.3.
De belangen van [verzoekster] en Van Unen tegen elkaar afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [verzoekster] door ontruiming ernstiger zullen worden geschaad dan de belangen van Van Unen.
Indien [verzoekster] de ruimte dient te ontruimen heeft dat aanzienlijke gevolgen voor de continuïteit van haar praktijk en voor de vijf bij haar in dienst zijnde medewerkers nu zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op dit moment niet over een vervangende, passende praktijkruimte beschikt. Daar komt bij dat [verzoekster], mede gelet op de investering die zij heeft moeten doen om de ruimte voor haar praktijk geschikt te maken, de verwachting had en ook mocht hebben dat het de bedoeling was dat zij de betreffende ruimte voor langer dan vijf jaar zou kunnen huren.
De daar tegenoverstaande belangen van Van Unen, bestaande uit haar bedrijfsvoering, het willen blijven voldoen aan de kwaliteitseisen van de brancheorganisatie en het hebben van geschikte ruimtes voor diverse activiteiten wegen daar niet tegen op. Hoewel Van Unen een kopie van een checklist uit het rapport van de branchevereniging heeft overgelegd, blijkt daaruit niet dat het hebben van onvoldoende kleed- en doucheruimtes op korte termijn gevolgen heeft voor het lidmaatschap van Van Unen van de branchevereniging. In dat verband heeft Van Unen desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er op dit moment geen sprake is van opzegging of royement van het lidmaatschap door de branchevereniging. Daarnaast heeft Van Unen haar standpunt dat zij niet over voldoende geschikte ruimtes beschikt voor kantoor, kinderopvang en voedingsdeskundige onvoldoende onderbouwd.
Het standpunt van Van Unen dat [verzoekster] zich niet als een goede gebruiker van de ruimte gedraagt, is niet, althans onvoldoende, onderbouwd en speelt, voor zover dit standpunt al juist is, in het kader van de beoordeling van het onderhavige verzoek geen rol.
5.2.4.
Nu Van Unen niet heeft gesteld noch aannemelijk heeft gemaakt dat [verzoekster] de ruimte onbehoorlijk heeft gebruikt of dat sprake is van wanbetaling, is het verzoek van [verzoekster] toewijsbaar.
De ontruimingstermijn zal met een jaar worden verlengd tot 1 januari 2016.
Dat de onderlinge verhouding tussen partijen inmiddels is verslechterd, maakt dit oordeel niet anders. Van partijen mag immers worden verwacht dat zij zich jegens elkaar zakelijk en professioneel blijven opstellen.
5.3.
Hetgeen voor het overige door partijen naar voren is gebracht, kan niet tot een ander oordeel leiden.
5.4.
Gelet op de aard van de procedure worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
verlengt de in artikel 7:230a lid 1 BW bedoelde ontruimingstermijn ten aanzien van de door [verzoekster] in gebruik zijnde ruimte aan de [adres] tot 1 januari 2016;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
879