Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3239390 CV EXPL 14-33350
uitspraak: 27 maart 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS FLATGEBOUW JONKER FRANSSTRAAT 114A, B, C, D, EN 116A, B, C EN D, GEVESTIGD TE ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: GGN gerechtsdeurwaarders,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VIRAMAH VASTGOED B.V.,
voorheen h.o.d.n. Venetex Vastgoed B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. R.J.C. Bindels.
Partijen worden hierna aangeduid als VvE en Viramah.
1.Het verloop van het proces
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- de dagvaardingen d.d. 4 juli 2014, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met productie.
1.2
De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast.
2.1
Viramah is de eigenaar van een appartement aan de Jonker Fransstraat 116A. VvE behartigt de belangen van de eigenaren. Elk lid van de VvE is verplicht een maandelijkse bijdrage te betalen.
2.2
Viramah heeft een achterstand in de betalingen van de maandelijkse bijdrage.
3.Het geschil in conventie
3.1
VvE heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Viramah te veroordelen aan haar te betalen € 7.694,53 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, € 930,41 aan verschenen rente tot de dag der dagvaarding, € 852,03 aan buitengerechtelijke kosten, de maandelijkse bijdrage vanaf februari 2015 tot en met het tijdstip waarop het lidmaatschap van Viramah zal eindigen, een en ander een bedrag van
€ 25.000,00 niet te bovengaand, met proceskostenveroordeling.
3.2
Aan haar vordering legt VvE – zakelijk weergegeven – het navolgende ten grondslag. Viramah komt haar betalingsverplichting van de maandelijkse VvE-bijdrage niet of niet geheel na sinds juni 2014. Door dit verzuim is Viramah de wettelijke rente verschuldigd geworden. Tevens was VvE hierdoor genoodzaakt haar vordering uit handen te geven, waarvan de kosten voor rekening van Viramah komen.
3.3
Viramah heeft de vordering betwist. Zij heeft hiertoe – zakelijk weergegeven – het navolgende aangevoerd. De vordering is ten aanzien van de bijdragen tot en met juni 2009 verjaard, danwel is er sprake van niet opeisbare bijdragen.
4.Het geschil in reconventie
4.1
Viramah heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, VvE te veroordelen aan haar te betalen € 1.937,96, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, met proceskostenveroordeling.
4.2
Aan haar vordering legt Viramah - zakelijk weergegeven en naast hetgeen in conventie is aangevoerd– ten grondslag dat VvE tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen. Hierdoor heeft Viramah schade geleden welke VvE dient te vergoeden.
4.3
Na verrekening van de maandelijkse bijdrage over de periode van 2004 tot en met januari 2014 met de hierna te benoemen vier facturen, de door Viramah verrichte betalingen en de correcties op de hoogte van de maandelijkse bijdragen heeft Viramah een bedrag van
€ 1.937,96 te vorderen van VvE.
4.3.1
Doordat VvE geen onderhoud pleegt aan het pand van Viramah en zij weigerde de benodigde reparaties uit te voeren, heeft Viramah een drietal reparaties op eigen kosten laten uitvoeren en de kosten als gevolg van een inbraakschade op zich genomen, terwijl dit op de weg van VvE had gelegen:
- nota d.d. 18 juni 2008 reparatie in verband met rioollekkage juni 2008 ad € 892,50;
- nota d.d. 5 mei 2009 reparatie dak ad € 1.943,60;
- nota’s met betrekking tot inbraakschade 30 december 2013 voor een totaal bedrag van
€ 2.353,45;
- nota d.d. 15 januari 2014 kosten onderhoud gevel ad € 1.512,50.
4.4
VvE heeft de vordering betwist. Zij heeft hiertoe – zakelijk weergegeven – het navolgende aangevoerd. Viramah heeft VvE in juni 2008 nimmer verzocht om over te gaan tot het herstellen van een rioollekkage. Zij betwist of deze kosten terecht gemaakt zijn. Viramah heeft VvE nimmer verzocht om een reparatie aan het dak uit te voeren. Het is de VvE bekend dat Viramah het platte dak van haar winkelappartement gedeeltelijk heeft vernieuwd. Deze werkzaamheden zijn echter zonder de benodigde toestemming van de ALV van de VvE uitgevoerd. Daarnaast betwist VvE de noodzakelijkheid van deze vernieuwing zodat zij de kosten daarvan niet verschuldigd is.
VvE heeft op 24 januari 2014 melding ontvangen van een inbraakschade op 30 december 2013. Omdat de benodigde aangifte en de factuur ontbrak, heeft zij de inbraakschade nog niet kunnen beoordelen en/of indienen bij haar verzekeraar. Bij gebrek aan wetenschap betwist zij de inbraakschade en de achterliggende factuur.
De ALV van VvE heeft een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) vastgesteld en in 2012 is er beperkt onderhoud aan de voorgevel uitgevoerd. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud aan de voor- en buitengevel. Het is VvE niet bekend dat Viramah speciale wensen had ten aanzien van het gevelonderhoud. De in opdracht van Viramah uitgevoerde werkzaamheden waren ter verfraaiing van de gevel en komen sowieso niet voor vergoeding in aanmerking.
Ten aanzien van alle vier de facturen geldt dat Viramah deze niet in het geding heeft gebracht en dat de gevorderde bedragen niet zijn onderbouwd.
5.De beoordeling
in conventie
5.1
Als meest verstrekkende verweer heeft Viramah aangevoerd dat de vordering ten aanzien van de bijdragen tot en met juni 2009 is verjaard, danwel dat dit deel van de vordering niet opeisbaar is.
Vooropgesteld wordt dat een rechtsvordering als hier aan de orde op de voet van artikel 3:307 lid 1 BW Pro juncto 3:308 BW verjaart na verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. De verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317 lid 1 BW Pro). Daarnaast dient - conform artikel 3:37 lid 1 BW Pro - een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon te hebben bereikt. Ingevolge artikel 3:319 BW Pro begint de verjaring met de aanvang van de dag volgende op die waarop de stuiting plaatsvond, opnieuw te lopen, waarbij de nieuwe verjaringstermijn gelijk is aan de oorspronkelijke.
5.2
Door VvE is betwist dat de vordering is verjaard en zij heeft daarbij verwezen naar haar e-mails van 10 juli 2009, 12 januari 2010 en 13 februari 2010 en haar brief van 23 februari 2010. Genoemde e-mails kunnen echter niet als een schriftelijk aanmaning of mededeling als onder 5.1 genoemd worden gezien. In de e-mail van 10 juli 2009 wordt verwezen naar een brief die in deze procedure niet is bijgevoegd. In de e-mail van 12 januari 2010 wordt Viramah door VvE verzocht de bijdrage van januari te voldoen en een reactie te geven met betrekking tot “uw achterstand” zonder dat deze achterstand nader wordt gespecificeerd. In de e-mail van 13 februari 2010 wordt Viramah slechts om een reactie verzocht.
Bij de brief van 23 februari 2010 is Viramah door VvE aangemaand de achterstand over de periode van 2004 tot en met februari 2010 te voldoen. Viramah heeft erkend deze brief te hebben ontvangen. Middels deze brief is de verjaring gestuit en wel vanaf 24 februari 2010. Dit betekent dat de maandelijkse bijdragen vanaf februari 2005 opeisbaar zijn en dat de vordering met betrekking tot de bijdragen over 2004 en januari 2005 is verjaard.
5.3
Viramah heeft de verschuldigdheid van de maandelijkse bijdragen (behoudens de hoogte daarvan maar daarover onder 5.5 meer) niet betwist zodat deze toewijsbaar zijn. Door hem is echter een beroep gedaan op een opschortingsrecht.
Artikel 6:52 BW Pro regelt de opschortingsbevoegdheid en bepaalt dat een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, bevoegd is de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. Nu Viramah een vordering in reconventie heeft ingesteld met betrekking tot deze kostenposten, welke vordering door VvE gemotiveerd betwist wordt, is er naar het oordeel van de kantonrechter (nog) geen sprake van een opeisbare vordering zodat hem geen beroep op opschorting toekomt.
5.4
Nu Viramah geen beroep op een opschortingsrecht kan doen, diende hij
de maandelijkse bijdrage in beginsel tijdig te betalen. Door Viramah is voorts aangevoerd dat hem een beroep op verrekening toekomt. Dit beroep op verrekening zal worden gepasseerd op de voet van artikel 6:136 BW Pro, nu de gegrondheid daarvan, zoals blijkt uit hetgeen hierna in reconventie wordt overwogen, niet eenvoudig kan worden vastgesteld.
5.5
Door Viramah is – zoals de kantonrechter begrijpt – voorts het verweer gevoerd dat VvE maandelijks een te hoog bedrag in rekening brengt vanaf 2011. Volgens Viramah bedraagt de maandelijkse bijdrage sinds 2011 € 149,88 per maand en niet de door VvE berekende € 180,54.
De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. Uit de door VvE in het geding gebrachte specificatie volgt dat er in 2011 maandelijks een bedrag van € 149,88 in rekening wordt gebracht zodat over dit jaar geen geschil bestaat over de hoogte van de maandelijkse premie.
Door beide partijen is een begrotingsoverzicht over 2012 in het geding gebracht, echter deze zijn niet eensluidend. Uit het door VvE in het geding gebrachte overzicht lijkt te volgen dat de maandelijkse bijdrage € 180,54 bedraagt, maar uit het overzicht van Viramah lijkt een maandelijkse premie van € 149,88 te volgen. Geen van de partijen heeft echter de besluiten van de ALV – waarbij de jaarlijkse verschuldigde bijdrage wordt vastgesteld – in het geding gebracht zodat de begrotingsoverzichten geen soelaas bieden.
Op VvE, die zich op de rechtsgevolgen van haar stelling dat de maandelijkse bijdrage vanaf januari 2012 € 180,54 bedraagt beroept, rust de bewijslast. Dit bewijs is vooralsnog niet afdoende geleverd. VvE zal thans overeenkomstig haar aanbod tot bewijslevering worden toegelaten.
5.6
Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.
in reconventie
5.7
Door Viramah is aangevoerd dat VvE tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen nu er volgens hem -verkort weergegeven- sprake is van een slapende vereniging met een steeds wisselend bestuur dat een financieel wanbeleid voert en geen onderhoud aan de panden laat uitvoeren. Hierdoor heeft Viramah schade geleden bestaande uit de kosten van reparatiewerkzaamheden rioollekkage in juni 2008, reparatie-werkzaamheden aan zijn dak in 2009, onderhoudswerkzaamheden aan zijn gevel in januari 2014 en gevolgen van een door hem gemelde inbraakschade in december 2013.
5.8
Krachtens artikel 5:125 BW Pro is een appartementseigenaar van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren en daardoor gebonden aan de wet, de splitsingsakte en het daarbij behorende reglement. De VvE is niet verplicht een jaarrekening op te maken, maar sinds 19 februari 2005 wel verplicht een reservefonds voor bijvoorbeeld groot onderhoud te vormen.
Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW Pro voert de VvE het beheer over en draagt zorg voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van de gemeenschap. In analogie met artikel 3:170 BW Pro wordt onder beheer verstaan handelingen die dienen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een goed. Dit betekent dat op VvE een zorgplicht rust voor het onderhoud.
Op grond van artikel 5:112 BW Pro houdt een splitsingsreglement van een VvE in welke schulden en welke kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen en bevat het reglement een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Het reglement kan voorts voorzien in een regeling betreffende de aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaars voor schade aan privégedeelten, veroorzaakt door daarbuiten voorgevallen evenementen. Een dergelijk reglement is echter door partijen niet in het geding gebracht, noch heeft Viramah haar vordering hierop gebaseerd.
5.9
Door Viramah is aan haar vordering ten grondslag gelegd dat VvE tekort is geschoten in de nakoming van haar (onderhouds)verplichting. Van wanprestatie is sprake indien een schuldenaar tekort is geschoten in de nakoming van een verbintenis uit een tussen partijen bestaande contractuele verhouding, waardoor de schuldeiser schade heeft geleden. Nu Viramah op grond van artikel 5:125 BW Pro van rechtswege lid is van VvE en op grond van de wet gebonden is aan het splitsingsreglement bestaat er tussen partijen geen contractuele verhouding. De vordering is derhalve niet toewijsbaar op grond van wanprestatie.
5.1
De vraag die dan ook beantwoord moet worden, is of VvE onrechtmatig heeft gehandeld door het schenden van haar wettelijke onderhoudsverplichting op grond van artikel 6:162 BW Pro waardoor Viramah schade heeft geleden. In dit geval komt voor vergoeding slechts in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar rust dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Uitgangspunt daarbij is dat de benadeelde moet stellen en zo nodig aannemelijk maken dat het conditio sine qua non-verband bestaat.
In zijn algemeenheid heeft VvE niet ontkend dat op haar een onderhoudsverplichting rust, maar heeft zij aangevoerd dat zij, met de haar beperkte financiële middelen, het nodige onderhoud heeft uitgevoerd en dat - in de kern genomen - de door Viramah gestelde rioollekkage in juni 2008 en de daklekkage in 2009 niet hebben plaatsgevonden waardoor de uitgevoerde werkzaamheden, net als die aan de gevel in 2014, niet noodzakelijk waren.
Op Viramah rust tegenover de betwisting door VvE de bewijslast van haar stelling dat VvE onrechtmatig heeft gehandeld door het schenden van haar onderhoudsverplichting waardoor Viramah schade heeft geleden. Met hetgeen Viramah naar voren heeft gebracht en aan producties heeft overgelegd heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar voldaan aan haar stelplicht, maar dit bewijs vooralsnog niet geleverd. Nu Viramah een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan, zal de kantonrechter haar toelaten tot het bewijs van haar stelling zoals hiervoor weergegeven.
5.11
Viramah heeft voorts nog aangevoerd dat hij betalingen heeft verricht aan VvE en dat er correcties op de hoogte van de maandelijkse bijdrage dient plaats te vinden.
Alle door Viramah opgevoerde betalingen staan echter vermeld op de specificatie van VvE zodat deze verwerkt zijn in het openstaande saldo in conventie.
Behoudens hetgeen hiervoor onder 5.5 is overwogen over de hoogte van de maandelijkse bijdrage heeft Viramah op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt of onderbouwd dat er over de jaren 2013 en 2014 door hem teveel is betaald zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
5.12
Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
alvorens verder te beslissen,
laat VvE toe tot het leveren van het bewijs, met alle middelen rechtens, dat de maandelijkse VvE bijdrage voor Viramah vanaf januari 2012 € 180,54 bedraagt;
laat Viramah toe tot het leveren van het bewijs, met alle middelen rechtens, dat VvE onrechtmatig heeft gehandeld door het schenden van haar onderhoudsverplichting waardoor en tot welk bedrag Viramah schade heeft geleden;
verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 22 april 2015 om 14.30 uur, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich, ieder voor zich, bij akte uit te laten of zij dit bewijs wenst te leveren en,
woensdag 22 april 2015 om 14.30 uur, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich, ieder voor zich, bij akte uit te laten of zij dit bewijs wenst te leveren en,
- indien zij dit bewijs schriftelijk wenst te leveren, dit dadelijk bij deze akte te doen, en
- indien zij dit bewijs wenst te leveren door het doen horen van getuigen, op te geven de
namen van de voor te brengen getuigen, met de verhinderdagen van
allebetrokkenen in de
allebetrokkenen in de
periode mei t/m juni 2015, zodat direct ter zitting een datum voor het getuigenverhoor
kan worden bepaald;
bepaalt dat eventuele getuigenverhoren zullen plaatsvinden in het gerechtsgebouw B aan het Wilhelminaplein 100 te Rotterdam voor de hierna te noemen kantonrechter;
wijst partijen erop dat zij eventuele getuigen zelf zullen dienen op te roepen.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
832