Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummers: ROT 14/5232, ROT 14/5608, ROT 14/5609 en ROT 14/5611.
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 mei 2015 in de zaken tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: drs. M.B. van Aanholt,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, verweerder,
gemachtigde: mr. J.P.G. Visser.
Procesverloop
Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2014, heeft verweerder de waarde van de navolgende onroerende zaken te Capelle aan den IJssel voor het belastingjaar 2014 met als waardepeildatum 1 januari 2013 als volgt vastgesteld:
[adres 1] € 177.000,-
[adres 2] € 165.000,-
[adres 3] € 171.000,-
[adres 4] € 171.000,-
[adres 5] € 184.000,-
[adres 6] € 168.000,-
[adres 7] € 168.000,-
[adres 8] € 168.000,-
[adres 9] € 168.000,-
[adres 10] € 179.000,-
[adres 11] € 175.000,-
[adres 12] € 167.000,-
[adres 13] € 167.000,-
[adres 14] € 175.000,-
[adres 15] € 180.000,-
[adres 16] € 168.000,-
[adres 17] € 168.000,-
[adres 18] € 168.000,-
[adres 19] € 179.000,-
[adres 20] € 179.000,-
[adres 21] € 167.000,-
[adres 22] € 164.000,-
[adres 23] € 167.000,-
[adres 24] € 176.000,-
[adres 25] € 167.000,-
[adres 26] € 176.000,-
[adres 27] € 167.000,-
[adres 28] € 164.000,-
[adres 29] € 167.000,-
[adres 30] € 167.000,-
[adres 31] € 167.000,-
[adres 32] € 180.000,-
[adres 33] € 178.000,-
[adres 34] € 169.000,-
[adres 35] € 169.000,-
[adres 36] € 162.000,-
[adres 37] € 169.000,-
[adres 38] € 163.000,-
[adres 39] € 169.000,-
[adres 40] € 169.000,-
[adres 41] € 169.000,-
[adres 42] € 169.000,-
[adres 43] € 181.000,-
[adres 44] € 181.000,-
[adres 45] € 170.000,-
[adres 46] € 170.000,-
[adres 47] € 176.000,-
[adres 48] € 170.000,-
[adres 49] € 170.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 1 juli 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder de bezwaren van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
De rechtbank heeft het beroep van eiseres gesplitst in vier zaken.
Het beroep met nummer ROT 14/5232 betreft de woningen gelegen aan de [a];
Het beroep met nummer ROT 14/5608 betreft de woningen gelegen aan de [b];
Het beroep met nummer ROT 14/5609 betreft de woningen gelegen aan de [c];
Het beroep met nummer ROT 14/5611 betreft de woningen gelegen aan de [d].
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn gevoegd behandeld ter zitting van 31 maart 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en O.F.N. Duiker, taxateur namens eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en zijn taxateur
mr. P.E.H.A. Ingenhou.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken (hierna: de woningen). Het betreffen huurwoningen gelegen in de Molukkenbuurt in Capelle aan den IJssel met als bouwjaar 1972. De woningen hebben een (bruto) inhoud van 366 m³, een berging, carport en dakkapel. Iedere woning heeft een perceeloppervlak uiteenlopend van 136 m² tot 215 m².
2. De beroepsgrond dat verweerder de waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld, faalt.
2.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005: AU7714). Hierbij geldt dat op verweerder de bewijslast rust aannemelijk te maken dat een WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
2.2
Net als beide partijen is de rechtbank van oordeel dat verkoopcijfers van woningen gelegen in de Molukkenbuurt rond waardepeildatum de beste referenties zijn.
Ten tijde van het door verweerder overgelegde taxatierapport van mr. P.E.H.A. Ingenhou van 27 oktober 2014 voldeed alleen het verkoopcijfer van [adres 51] aan dit criterium.
Ter zitting is gebleken dat thans ook verkoopcijfers van onroerende zaken [adres 53] en [adres 52], die eveneens in de Molukkenbuurt zijn gelegen, beschikbaar zijn.
Wat betreft het object [adres 53] verschillen partijen niet van mening dat dit verkoopcijfer toch buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat deze verkoop een volledig opgeknapte woning uit particulier bezit betreft
.De rechtbank sluit zich hierbij aan. Verder heeft de verkoop van het object [adres 52] weliswaar meer dan een jaar van de waardepeildatum plaatsgevonden, maar de rechtbank is van oordeel dat vanwege de zeer goede vergelijkbaarheid van dit object met de woningen dit verkoopcijfer eveneens bij de waardebepaling kan worden betrokken.
.De rechtbank sluit zich hierbij aan. Verder heeft de verkoop van het object [adres 52] weliswaar meer dan een jaar van de waardepeildatum plaatsgevonden, maar de rechtbank is van oordeel dat vanwege de zeer goede vergelijkbaarheid van dit object met de woningen dit verkoopcijfer eveneens bij de waardebepaling kan worden betrokken.
Voor zover eiseres betoogt dat alleen [adres 51] als onderbouwing van de waarde dient te worden gebruikt, volgt de rechtbank haar niet. Naar de bedoeling van de wetgever is de WOZ-waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Door [adres 52] mede in de vergelijking te betrekken, wordt beter bij dit uitgangspunt aangesloten en wordt een breder, genuanceerder beeld verkregen van de verkoopprijzen van woningen in de directe omgeving.
Hierbij is de rechtbank voorts van oordeel dat het meenemen van dit verkoopcijfer niet in strijd is met de goede procesorde, omdat een WOZ-waarde in elk stadium van het geding nader kan worden onderbouwd en eiseres hier adequaat op heeft kunnen reageren en met verweerder van mening is dat verkopen uit de Molukkenbuurt gebruikt moeten worden in de waardering.
2.3
Derhalve dient thans beoordeeld te worden of de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld aan de hand van de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de [adres 51] en [adres 52]. De door verweerder eerder gebruikte referentieobjecten zijn niet meer van belang.
2.4
De beroepsgrond dat verweerder een te hoge grondwaarde voor de percelen van de woningen heeft aangehouden, faalt. Voor de woningen en de vergelijkingsobjecten is een grondwaarde van € 450,- per m² aangehouden, waarbij de heffingsambtenaar de grondprijs heeft af gestaffeld naar 50% van deze grondwaarde boven een perceelgrootte van 150 m². Indien de grondwaarde op een lager bedrag per m² zou worden gesteld, leidt dit automatisch tot een hogere waarde per m³ voor de inhoud.
Uit de verkoopcijfers van de objecten [adres 51] en [adres 52] volgt een gemiddelde prijs per m³ van € 255,-, terwijl voor de woningen een waarde van € 251,- per m³ is aangehouden. De rechtbank is op grond daarvan van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde van de woningen aannemelijk heeft gemaakt.
2.3
Het door eiseres overgelegde taxatierapport van O.F.N. Duiker (hierna: Duiker) doet aan het voorgaande niet af. De daarin vastgestelde waarden zijn volgens de toelichting in het rapport en op zitting enkel gebaseerd op het verkoopcijfer van [adres 51], wat op zichzelf een onvoldoende onderbouwing is, en op zijn ervaring als taxateur in de gemeente Capelle aan den IJssel. Duiker heeft evenwel niet inzichtelijke gemaakt hoe, uitgaande van dit verkoopcijfer, de WOZ-waarden van de woningen zijn herleid.
3. Het beroep is ongegrond.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mrs. J.J Klomp en A.W. Schep, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).