ECLI:NL:RBROT:2015:3732

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/439216 / HA ZA 13-1232

Vonnis van 13 mei 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VETUS VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.A.D. Bol,

tegen

de stichting

STICHTING MAASSTAD ZIEKENHUIS,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.P. van Leeuwen.

Partijen zullen hierna Vetus en Maasstad genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 november 2013, met producties;

- de akte van Maasstad houdende in het geding brengen productie;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;

het tussenvonnis van 26 februari 2014;
de akte houdende wijziging van eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
het proces-verbaal van comparitie van 15 mei 2014;
de conclusie van repliek in conventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie, met producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen – zakelijk weergegeven – het volgende vast:

2.1.

Vetus exploiteert een bedrijf dat werkzaam is op het gebied van projectontwikkeling (het ontwikkelen van bedrijvenparken, kantoorgebouwen, commercieel onroerend goed, alsmede woningbouwprojecten). Vetus heette voordat haar naam statutair gewijzigd werd De Groene Groep Ontwikkeling B.V. (hierna “DGGO”). In het hierna volgende zal, behalve in citaten, steeds van “Vetus” worden gesproken.

2.2.

Het Zuiderziekenhuis heeft vanaf de dertiger jaren als ziekenhuis dienst gedaan voor de regio Rotterdam. In 2008 is de naam van het ziekenhuis gewijzigd van Medisch Centrum Rijnmond-Zuid in Maasstad Ziekenhuis. Deze naamswijziging hield verband met een samenvoeging met een ander ziekenhuis en de verhuizing naar een nieuwe locatie aan de Maasstadweg te Rotterdam.

2.3.

Het Zuiderziekenhuis – het oude gebouwencomplex – is in 2007 door middel van een (niet openbaar) biedingsproces verkocht door Maasstad. Diverse (professionele) partijen konden in twee biedingsronden voor verschillende leveringsvarianten een bod op het Zuiderziekenhuis uitbrengen. Variant 1 zag op vrijwel onmiddellijke levering en tijdelijk voortgezet gebruik door Maasstad. Bij variant 2 zou de oplevering op een door Maasstad nader te berichten datum tussen 1 juli 2011 en 31 december 2011 plaatsvinden in de dan bestaande feitelijke toestand. Variant 3 zag op de levering van het registergoed als bouwterrein, nadat Maasstad voor de sloop van het Zuiderziekenhuis had zorggedragen.

2.4.

Één van de gegadigden voor de aankoop van het Zuiderziekenhuis was Vetus. Vetus heeft eind oktober 2007 in de eerste biedingsronde eerst een indicatieve bieding, en vervolgens op 7 november 2007 in de tweede biedingsronde een definitieve bieding uitgebracht voor de drie leveringsvarianten. Op variant 1, waarvoor Vetus geen belangstelling had, heeft zij een symbolisch bedrag van € 1,00 geboden. Op variant 2

– levering met opstallen – heeft Vetus een bedrag van € 10.850.000,00 geboden. Ter zake van variant 3 – levering na sloop opstallen – heeft Vetus een bedrag van € 11.150.000,00 geboden.

2.5.

Bij brief van 15 november 2007 heeft Maasstad aan de voor de verkoop ingeschakelde notaris te kennen gegeven dat zij besloten had het Zuiderziekenhuis volgens variant 2 toe te wijzen aan Vetus, waarmee tussen partijen de koopovereenkomst tot stand is gekomen.

2.6.

In de op het verkoopproces van toepassing zijnde deelnamevoorwaarden is – voor zover van belang – bepaald:

“Aflevering

Artikel 17

(…)

Koper aanvaardt het Registergoed in de hiervoor bedoelde toestand en verklaart wegens de feitelijke toestand geen enkele aanspraak jegens MCRZ te hebben.

In de Akte van levering zal Koper aanvaarden dat het risico dat het door hem voorgenomen gebruik al dan niet mogelijk is, geheel voor zijn rekening komt. Dat geldt ook voor het al dan niet aanwezig zijn van de door de Koper voorziene mogelijkheden tot herontwikkeling en het al dan niet aangewezen worden van (delen van) het Registergoed als gemeentelijk monument: dit is geheel een aangelegenheid van Koper en voor zijn risico. (…)

Onderzoek/Informatie/Mutatie.

Artikel 21.

21.1.

Een Deelnemer kan zich nimmer beroepen op de onjuistheid of onvolledigheid van de informatie, noch dat hij niet voldoende in de gelegenheid is gesteld om zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de in de Verkoopinformatie vervatte informatie, noch dat hij niet in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek in de ruimste zin des woords te (doen laten) verrichten.

Het Bidboek is bedoeld om een Gegadigde in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te (laten) doen.(…)

21.2.

MCRZ heeft met het oog op dit verkoopproces recent een zogenaamd “historisch bodemonderzoek” en een asbestinventarisatie laten doen terzake van het Registergoed. De betreffende rapportages bevinden zich in de Verkoopinformatie. Koper aanvaardt de milieukundige toestand van het Registergoed, daaronder in dit artikel steeds begrepen de grond, het grondwater en de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende of andere schadelijke stoffen of (ondergrondse) tanks. In de Akte van levering zal daartoe een tekst worden opgenomen. Daarbij zal Koper de eventuele gevolgen van die milieukundige toestand uitdrukkelijk aanvaarden en vaststellen dat die toestand het gebruik van het Registergoed overeenkomstig de bestemming niet in de weg staat. Voorts zal in de Akte van levering worden bepaald dat – mocht blijken dat die milieukundige toestand een andere is dan die partijen voor ogen staat – zulks nimmer aanleiding zal zijn tot ontbinding van een Koopovereenkomst, tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening.”

2.7.

In de disclaimer bij het verkoopproces staat – voor zover van belang – onder 6:

“Belanghebbende is er mee bekend dat MCRZ het te verkopen registergoed zal overdragen “as it is”, zodat de uiteindelijke koper dat registergoed geheel dient te aanvaarden in zijn huidige feitelijke staat (…) en zonder terzake enige aanspraak op MCRZ te hebben.”

2.8.

Aan de gegadigden voor de aankoop van het Zuiderziekenhuis, waaronder ook Vetus, werd voorafgaand aan de veiling een zogenaamd ‘Bidbook’ – met daarin informatie die voor potentiële kopers van belang was – verstrekt. In het Bidbook is opgenomen, onder het hoofdstuk ‘Technisch’, informatie over asbest en bodem, te weten:

een verslag van het bodemonderzoek van Gemeentewerken Rotterdam d.d. 26 juli 2005, getiteld “Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de [adres]”.

een asbestinventarisatierapport van het Zuiderziekenhuiscomplex, getiteld “Volledige asbestinventarisatie met risicobeoordeling”, opgesteld op 9 februari 2006 door Gemeentewerken Rotterdam.

2.9.

Het Rapport Volledige asbestinventarisatie met risicobeoordeling van Gemeentewerken Rotterdam d.d. 9 februari 2006 luidt – voor zover van belang – als volgt:

“Algemeen:

(…) De gehele locatie is geïnspecteerd m.u.v. de volgende niet toegankelijke ruimten en uitsluitingen:

achter/boven nagelvaste ruimte’s (zoals bv. koven, dichte, niet toegankelijke plafonds);
elektrische en technische installatie’s inwendig;
holle en niet-toegankelijke ruimte’s (incl. te nauwe ruimte’s voor personen);
de bodem rondom en onder de onderzoekslocatie;
beton- en metselwerk inwendig;
verloren bekistingen;
dubbelwandige deuren inwendig.

In zijn algemeenheid kan men stellen dat de problematiek zich voornamelijk concentreert in de “oud bouw” van het MCRZ locatie Zuiderziekenhuis. Men dient zich ervan bewust te zijn dat er een groot aantal asbesthoudende toepassingen in het ziekenhuis aanwezig zullen zijn en blijven. (…)

Op diverse plaatsen in de zogenaamde “oud bouw” zijn leidingen met asbesthoudende leidingisolatie aangetroffen boven verlaagde plafonds op zolder, in technische ruimten, kelders en in de kruipruimten. Op een groot aantal plaatsen is deze isolatielaag zwaar beschadigd en de resten isolatiemateriaal liggen in deze ruimten verspreid. (…)

Men dient rekening te houden met de mogelijkheid dat zich in de niet toegankelijke of uitgesloten delen (…) van het gebouw nog asbesthoudende materialen bevinden.”

2.10.

In de notitie van Gemeentewerken Rotterdam van 2 november 2005 gericht aan Maasstad, welke notitie niet bij de verkoopinformatie zat, wordt melding gemaakt van de mogelijkheid om asbestsanering in kruipruimten waarin asbestverontreiniging is geconstateerd uit te voeren door het aanbrengen van een laag schuimbeton, met de toevoeging:

“Aansluitend kan een laag betonschuim in de betrokken kruipruimte worden aangebracht, dit dient zo beperkt mogelijk te gebeuren daar het beton in een later stadium als asbesthoudend moet worden afgevoerd. Gezien de grote hoeveelheid puin en dergelijke welke in de ruimte aanwezig zijn is de verwachting dat dit toch een aanzienlijke hoeveelheid zal zijn, hetgeen ook een aanzienlijke verhoging van de (sloop)kosten met zich mee zal brengen”.

2.11.

Een brief van 26 mei 2010, waarin Hofstede c.s. Milieuadviseurs (hierna “Hofstede”) formeel verslag doet van de bevindingen op basis van de bij Vetus nieuw bekend geworden stukken luidt – voor zover van belang – als volgt:

“ De overgelegde documenten stammen uit de periode 1987-2007. De Directie van het Zuiderziekenhuis is zich al in 1988 bewust geworden van de aanwezigheid van asbesthoudende (bouw)materialen. Sindsdien zijn er tientallen rapporten verschenen over asbestonderzoek. Daarnaast zijn er, na nu blijkt, enkele honderden andere documenten (brieven, verslagen, tekeningen, notities, analyseresultaten, vrijgavemetingen) met betrekking tot asbest in het ziekenhuiscomplex opgemaakt.

Sinds 1988 is er een tiental asbestsaneringen uitgevoerd. Die waren vooral gericht op de verwijdering van leidingisolatie met niet-hechtgebonden astbesthoudend materiaal en asbestbesmettingen in kruipruimten en kelders. Uit onder meer correspondentie tussen het Zuiderziekenhuis, aannemers, laboratoria en Arbeidsinspectie komt naar voren, dat het goed

saneren van niet-hechtgebonden asbest in een gebruikssituatie in een ziekenhuis onmogelijk was.

Uiteindelijk is daarom besloten geen pogingen meer te wagen en alle (mogelijk) met asbest besmette (tussen)kruipruimten, kelders, zolders en (horizontale en verticale) schachten van de oudbouw af te sluiten.

Op basis van de grote hoeveelheid nu beschikbaar gekomen documenten ontstaat een beduidend completer beeld van de omvang van de problematiek dan enkel op basis het laatste rapport van Gemeentewerken van februari 2006. Helaas moeten wij onze schatting van de saneringskosten op basis van de voor ons nieuwe informatie in negatieve zin aanpassen. Dit hangt in het bijzonder samen met nieuwe informatie over de toestand in de kruipruimten. Uit de nieuw beschikbaar gekomen correspondentie en tekeningen blijkt dat in de gebouwen E, G, K, L en in het ‘Spijkstaalgebouw’ in de periode van 1989 tot 1993 een afschermlaag van schuimbeton in de kruipruimten is aangebracht (…). Dit omdat het niet mogelijk werd geacht dan wel te kostbaar zou zijn om de met asbest (bruine en blauwe asbest – amosiet en crocidoliet) besmette kruipruimtebodem te reinigen of het besmette zand te verwijderen. De schuimbetonlaag is overigens later ook weer aan de bovenzijde besmet geraakt en stukgegaan.”

2.12.

Een brief d.d. 28 april 2010 van Vetus aan Maasstad luidt – voor zover van

belang – als volgt:

“Na herhaalde navraag zijn ons recent twee verhuisdozen overhandigd met daarin allerlei technische correspondentie en documentatie over de aanwezigheid van asbest in het Zuiderziekenhuis.

Wij hebben het een en ander laten beoordelen door Hofstede cs Milieuadviseurs te Bilthoven. Zij zijn gespecialiseerd in asbest- en bodemproblematiek. Gisteren hebben zij de eerste bevindingen aan ons teruggekoppeld. Helaas was de boodschap niet positief. Het lijkt er op, dat de aanwezigheid van asbest veel omvangrijker is dan wij tot dusver op basis van de bij de inschrijving verstrekte informatie mochten veronderstellen. Daarnaast geven de nu overhandigde stukken aan, dat er onder de oudbouw ook sprake is van omvangrijke bodemverontreiniging met asbest.

De voor ons nieuwe gegevens baren ons ernstige zorgen. Wij ontkomen er dan ook helaas niet aan om u nu al aansprakelijk te stellen voor alle schade die hieruit voortvloeit. We behouden ons nadrukkelijk alle rechten dienaangaande voor.”

In reactie hierop heeft Maasstad per brief van 20 mei 2010 – onder verwijzing naar onder meer de deelnamevoorwaarden, met name maar niet alleen artikel 21 daarvan – iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.13.

Een brief van 25 juni 2010 van de toenmalige advocaat van Maasstad aan Vetus luidt – voor zover van belang – als volgt:

“Onder verwijzing naar de Deelnamevoorwaarden Verkoopproces Zuiderziekenhuis Stichting Medisch Centrum Rijnmond-Zuid 2007 en met name art. 4.1 (ii) bericht ik u hierbij namens MCRZ dat MCRZ voornemens is het Registergoed in het voorjaar van 2011 te verlaten en geheel te kunnen opleveren conform de contractsvoorwaarden op 1 juli 2011 zoals voorzien in onder andere artikel 17.”

2.14.

Vervolgens heeft Vetus bij brief van haar toenmalige advocaat van 13 september 2010 primair de ontbinding en subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen.

2.15.

Een brief d.d. 20 september 2010 van de toenmalige advocaat van Maasstad aan Vetus luidt – voor zover van belang – als volgt:

“De Stichting(rechtbank: lees Maasstad)
accepteert de ontbinding niet en sommeert hierbij DGGO om het Zuiderziekenhuis tijdig af te nemen op voorwaarden zoals opgenomen in de overeenkomst waarbij ik aangeef dat 1 juli 2011 reeds is aangewezen als leveringsdatum (…).

Ondanks het feit dat DGGO de overeenkomst heeft ontbonden (…) sommeer ik u hierbij nog eenmaal om binnen twee weken na heden te bevestigen dat u tijdig conform contractsvoorwaarden zult afnemen bij gebreke waarvan ik mij namens de stichting alle rechten voorbehoud en DGGO uiteraard aansprakelijk houd voor alle schade die de Stichting lijdt als gevolg van het niet (tijdig) afnemen van het Zuiderziekenhuis.”

2.16.

Bij dagvaarding in kort geding van 27 mei 2011 heeft Maasstad onder meer gevorderd Vetus te veroordelen om de koopovereenkomst na te komen (afname van het gekochte en betaling van de overeengekomen koopsom). In reconventie heeft Vetus gevorderd Maasstad te veroordelen tot teruggave van de bankgarantie.

2.17.

Bij vonnis van 20 juli 2011 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie als ook in reconventie afgewezen. Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel ingesteld.

2.18.

Bij besluit van 18 juni 2013 heeft het College Sanering Zorginstellingen aan Maasstad goedkeuring verleend voor de verkoop aan SWZ Sociale Werkzaamheden Zuid-Holland B.V. (hierna “SWZ”) te Rotterdam van het ziekenhuiscomplex aan de Groene Hilledijk 315 en 317 te Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie F, nummer 3264, groot 4 hectaren, 80 aren en 3 centiaren, alsmede een perceel grond met gebouwen ten behoeve van het Zuiderziekenhuis gelegen te Rotterdam zonder plaatselijke aanduiding, kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie F, nummer 2975, groot 7 aren en 76 centiaren tegen een koopsom van € 1.500.000,00 te vermeerderen met de overdrachtsbelasting.

2.19.

Bij brieven van 6 augustus en 30 september 2013 heeft (de raadsman van) Vetus Maasstad (via haar raadsman) gesommeerd haar schade als gevolg van de tekortkoming van Maasstad te vergoeden.

3.De vordering in conventie

3.1.

De vordering luidt om bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat Vetus de met Maasstad bestaand hebbende koopovereenkomst van op of omstreeks 15 november 2007 terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden, althans deze koopovereenkomst terecht wegens dwaling heeft vernietigd;

II. Maasstad te veroordelen om aan Vetus, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag van € 970.515,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 963.165,00;

III. Maasstad te veroordelen om aan Vetus te betalen een bedrag van € 6.590,00 aan buitengerechtelijke kosten;

IV. Maasstad te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Maasstad voert verweer, dat strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vorderingen dan wel de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Vetus in de proceskosten en nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De (gewijzigde) vordering in reconventie

4.1.

De bij akte gewijzigde vordering luidt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding ondanks het ontbreken van een deugdelijke rechtsgrond tot het einde van de koopovereenkomst tussen Maasstad en Vetus heeft geleid;

Vetus te veroordelen tot vergoeding van de door Maasstad geleden schade in verband met de onterechte ontbinding van de koopovereenkomst op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

subsidiair

zulke maatregelen tegen Vetus te treffen als naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijk is;

met veroordeling van Vetus in de proceskosten en de nakosten.

4.2.

Vetus voert verweer, dat strekt tot afwijzing van de vordering.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Eiswijziging in reconventie

5.1.

Tegen de wijziging van eis is geen bezwaar gemaakt. De rechtbank acht die wijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Derhalve zal recht worden gedaan op de eis, zoals geformuleerd in de akte wijziging van eis in reconventie, en de daaraan ten grondslag gelegde gronden .

in conventie

5.2.

Vetus heeft de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst gegrond op non-conformiteit. Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst en dat dit niet het geval is indien de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Wat de koper mag verwachten wordt verder ingekleurd door de over en weer bestaande mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval.

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat Vetus pas nadat tussen partijen de koopovereenkomst tot stand was gekomen heeft ontdekt dat de bodem onder de kruipruimten van (een aantal gebouwen van) het Zuiderziekenhuis asbest bevatte. In het bijzonder ging het om de toepassing van spuitbeton in de kruipruimten bij eerdere asbestsaneringen, waardoor sprake was van een met asbest verontreinigde zandbodem met een daarop liggende, met asbest verontreinigde laag spuitbeton, die – wat niet (gemotiveerd) is bestreden door Maasstad – naar zijn aard broos/kwetsbaar was en geen duurzame afdekking vormde.

Ten aanzien van de vraag of dat tot gevolg heeft dat het Zuiderziekenhuis (de afgeleverde zaak) niet aan de koopovereenkomst beantwoordde als bedoeld in artikel 7:17 BW overweegt de rechtbank dat een koper van een onroerende zaak er in beginsel vanuit mag gaan dat de onroerende zaak vrij van asbest is. In de onderhavige zaak ligt dat anders, omdat tussen partijen niet ter discussie staat dat Vetus op grond van de aan haar ter beschikking gestelde verkoopinformatie in het Bidbook (zie 2.8) kon verwachten dat er enige asbest in het Zuiderziekenhuis aanwezig was. Tussen partijen staat echter ook vast dat uit de in het Bidbook opgenomen onderzoeksrapporten niet bleek van aanwezigheid van asbest in de bodem: uit het Rapport Volledige asbestinventarisatie met risicobeoordeling van Gemeentewerken Rotterdam van 9 februari 2006 bleek dat bij de bewuste asbestinventarisatie de bodem en het inwendig beton niet op asbest waren onderzocht. Uit de notitie van Gemeentewerken Rotterdam d.d. 2 november 2005 aan Maasstad, die niet bij de verkoopinformatie zat, was af te leiden dat sprake was van asbestverontreiniging in de bodem onder de kruipruimten en dat mogelijk een omvangrijke en kostbare sanering noodzakelijk zou zijn (zie 2.10). Maasstad heeft aan potentiële kopers, waaronder Vetus, desalniettemin daarover geen mededelingen gedaan, terwijl zij wist dat deze informatie voor Vetus van groot belang kon zijn vanwege de door haar beoogde herontwikkeling tot wooneenheden. Gelet daarop zou een sanering door verwijdering van het spuitbeton en verwijdering van een daaronder liggende zandlaag moeten geschieden, die als omvangrijker en kostbaarder moest worden aangemerkt dan een sanering op basis van de aan Vetus beschikbaar gestelde informatie. In dat verband moet ook rekening worden gehouden met de stigmatiserende werking van een ingrijpender (asbest)sanering, die een (mogelijke) negatieve invloed heeft op de verkoop van te realiseren wooneenheden.

Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit alles dat Maasstad de op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Op basis van de informatie waarover zij beschikte had zij Vetus over de in de notitie van 2 november 2005 genoemde asbestverontreiniging dienen te informeren. Nu Maasstad geen verklaring heeft kunnen geven waarom zij de haar ter beschikking staande informatie niet aan Vetus heeft verstrekt, kan Vetus niet worden tegengeworpen dat zij zelf te weinig aanvullend onderzoek heeft verricht en aldus in enigerlei mate als onvoorzichtige koper kan worden beschouwd.

5.4.

De vraag is dan of het bovenstaande met zich brengt dat het feit dat de bodem (met spuitbeton) onder de kruipruimten van het Zuiderziekenhuis asbest bevatte ex artikel 7:17 BW een non-conformiteit is, die bij levering als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van Maasstad uit de koopovereenkomst heeft te gelden. De vraag die daarop volgt is of die non-conformiteit het beroep van Vetus op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst kan rechtvaardigen. Het antwoord op beide vragen is, naar het oordeel van de rechtbank, afhankelijk van de omvang van de asbestverontreiniging in de bodem onder de kruipruimten. Anders dan Vetus heeft betoogd acht de rechtbank in dit kader dus van belang hoe groot de asbestproblematiek daadwerkelijk was. Voor zover Vetus bij de ontbinding is uitgegaan van een onjuiste veronderstelling ten aanzien van de omvang van die problematiek, dient dat voor haar rekening te blijven.

Anders dan Maasstad heeft betoogd doet het enkele feit dat zij heeft aangeboden een deel van de koopsom ter hoogte van de op dat moment door Vetus begrote extra saneringskosten bij de notaris te storten ter voldoening van die extra saneringskosten (als in rechte zou komen vast te staan dat Maasstad daarvoor aansprakelijk was), aan de eventuele ontbindingsbevoegdheid van Vetus niet af. Geen sprake was immers van een erkenning van gehoudenheid van Maasstad om die kosten te vergoeden, derhalve van meer dan het verstrekken van zekerheid.

5.5.

Vetus stelt zich op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit, omdat de (asbest)sanering van de bodem (met spuitbeton) onder de kruipruimten van het Zuiderziekenhuis veel omvangrijker en kostbaarder is (gebleken) dan waar zij bij het aangaan van de koopovereenkomst vanuit mocht gaan. Ter adstructie verwijst zij naar de brief met bijlage van Hofstede d.d. 26 mei 2010, waarin – naar aanleiding van de nader bekend geworden asbestverontreiniging – een herziene raming van de kosten van de asbestsanering is opgesteld. Volgens Hofstede was met de asbestsanering niet het aanvankelijk begrote bedrag van € 633.000,00, maar een bedrag van € 3.005.000,00 gemoeid. Ook andere aanbieders hebben, bij navraag, voor de asbestsanering rekening gehouden met een bedrag van rond de € 3.005.000,00. Voorts is de tussen Maasstad en de koper overeengekomen koopprijs van € 1,00 voor het ziekenhuiscomplex een indicatie dat wel sprake moest zijn van een ernstige asbestverontreiniging. Vetus meent dan ook dat zij met het oog op de door haar te verwachten problemen bij de sanering terecht de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden.

5.6.

Maasstad betwist dat er sprake is van non-conformiteit. Volgens haar heeft Vetus derhalve de koopovereenkomst ten onrechte wegens non-conformiteit buitengerechtelijk ontbonden. De asbestverontreiniging van de bodem (met spuitbeton) onder de kruipruimten van het Zuiderziekenhuis was niet van dien aard dat daarmee saneringskosten, als door Hofstede begroot, zijn gemoeid; immers Hofstede heeft de begroting van de saneringskosten gebaseerd op dossierstudie, heeft daarbij gebruik gemaakt van oude gegevens en is ten onrechte uitgegaan van meer asbest in de ondergrond dan dat er daadwerkelijk aanwezig is. Voor een juiste begroting was onderzoek ter plaatse aangewezen. De rapporten van Koenders & Partners, de door Search Ingenieursbureau B.V. (hierna “Search”) genomen bodemmonsters en de verklaring van de heer D. Hobbel (hierna “Hobbel”), directeur van Oranje B.V., welk bedrijf in opdracht van de koper SWZ de sloop en sanering van het ziekenhuis op zich heeft genomen, geven daarvan wel blijk. Hun bevindingen dienen daarom als uitgangspunt te dienen bij de vaststelling van de omvang van de asbestverontreiniging en de asbestsaneringskosten. Volgens Search liggen de gehaltes van de aangetroffen asbest ruim beneden de grenswaarde voor asbest in grond, was er geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dus geen aanleiding tot het uitvoeren van enige bodemsanering. Volgens Hobbel gaat het om maximaal 100 ton (met asbest vervuilde) grond die moet worden afgevoerd en bedragen de kosten daarvan

€ 10.000,00. De verkoop van het ziekenhuiscomplex betrof twee ziekenhuislocaties, het Zuiderziekenhuis en het Claraziekenhuis. De verkoopprijs van € 1,00 is terug te voeren op de, in vergelijking tot het Zuiderziekenhuis, omvangrijkere problemen bij het Claraziekenhuis en de slechte marktsituatie en is derhalve niet indicatief voor de mate en ernst van de asbestverontreiniging; immers die koopprijs ziet zowel op het Zuiderziekenhuis als op het Claraziekenhuis.

5.7.

Vetus heeft op dit laatste verder niet meer op gereageerd. Dit betekent dat, naar het oordeel van de rechtbank, aan de koopprijs van € 1,00 geen consequenties kunnen worden verbonden voor wat betreft de non-conformiteit ter zake van de omvang van de asbestverontreiniging van de bodem (met spuitbeton) onder de kruipruimten van het Zuiderziekenhuis.

5.8.

Partijen hebben hun stellingen ten aanzien van de omvang van de asbestproblematiek, die gelet op het voorgaande sterk uiteenlopen, blijkens het voorgaande onderbouwd met deskundigenrapporten en elkaars stellingen gemotiveerd betwist. De deskundigen hebben elkaars onderzoekssystematiek en conclusies bestreden (in welk verband de rechtbank constateert dat Search ook ten aanzien van het onderzoek van het eveneens door Maasstad ingeschakelde Koenders & Partners heeft opgemerkt dat dat niet representatief was). De rechtbank heeft met betrekking tot de omvang van de asbestproblematiek in de bodem onder de kruipruimten behoefte aan voorlichting door (een) onafhankelijke deskundige(n). Zij zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen teneinde Vetus en Maasstad in de gelegenheid te stellen zich uit te laten omtrent het aantal, discipline en persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) voor te leggen vragen. De rechtbank geeft partijen in overweging te trachten, dienaangaande overeenstemming te bereiken. Wanneer partijen zich uitlaten, dienen zij daarbij aan te geven waarover zij het eens zijn en waarover niet en in dat laatste geval ook waarom niet. Tevens verzoekt de rechtbank partijen haar te informeren in hoeverre het nog mogelijk is ter plaatse onderzoek te laten verrichten.

5.9.

Het voorschot ter zake van de kosten en het honorarium van de deskundige(n) dienen, nu (nog) niet is komen vast te staan dat van de door Vetus gestelde non-conformiteit sprake is, krachtens artikel 195 Rv door Vetus te worden voldaan.

5.10.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing in conventie en reconventie aan.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie:

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 24 juni 2015voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld onder 5.8;

in conventie en reconventie:

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Baggerman en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2015.^[1]