Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 3548175 CV EXPL 14-52058
Uitspraak: 17 april 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Uitzendbureau Tradiro B.V.,
Gevestigd en kantoorhoudende te Vlaardingen,
eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. Chr. W. L. Veen, advocaat te Hellevoetsluis,
tegen
[gedaagde],
wonende te Loosdrecht, gemeente Wijdemeren,
gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Malakpour, te Laren.
Partijen worden hierna aangeduid als “Tradiro” en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de
kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 23 oktober 2014 met 17 producties;
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met 14 producties;
- het tussenvonnis van 8 januari 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie met één productie (waarbij het in repliek in
conventie gestelde buiten beschouwing is gelaten).
1.2.
De comparitie van partijen werd gehouden op 10 maart 2015 in aanwezigheid van de
heren M. Mostert en P. Grootscholten namens Tradiro, de heer [gedaagde] en zijn echtgenote en
de beide gemachtigden.
1.3.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van appartementen aan de [adres] te Rotterdam.
Tradiro is een uitzendbureau onder meer in de tuinbouwsector met een vaste kern van
Poolse werknemers. Tradiro verzorgt ook de huisvesting van haar buitenlandse
arbeidskrachten.
2.2.
In 2011 heeft Tradiro van [gedaagde] drie appartementen gehuurd. De huurovereenkomst is
aangegaan voor de drie appartementen in één contract. Daarbij is overeengekomen dat
Tradiro de appartementen onderverhuurt aan haar uitzendkrachten. De huurprijs per
appartement was aanvankelijk € 700,-- per maand en is later verhoogd tot € 750,-- per
maand. De huurprijs werd door Tradiro aan [gedaagde] voldaan. Later zijn nog twee
appartementen gehuurd, maar daarover is geen geschil. De appartementen beschikken
allemaal over een eigen toegang, eigen sanitair en een eigen keuken en zijn derhalve aan te
merken als zelfstandige woonruimten.
2.3.
Op 28 oktober 2013 heeft Tradiro de huurovereenkomsten opgezegd tegen ultimo
december 2013. Vervolgens zijn twee van de drie appartementen ontruimd en opgeleverd.
Het derde appartement, bewoond door mevrouw[B.], een uitzendkracht van
Tradiro, is niet ontruimd en opgeleverd.
2.4.
Op verzoek van mevrouw [B.] heeft de Huurcommissie op 17 maart 2014
(verzonden op 1 april 2014) uitgesproken dat de per 1 juni 2013 overeengekomen huurprijs
van € 750,-- niet redelijk is. De Huurcommissie spreekt uit dat een huurprijs van € 330,19
per maand wel redelijk is. Voorts heeft de Huurcommissie uitgesproken dat wegens ernstige
gebreken in de woonruimte de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot € 99,06 per maand.
In de uitspraak van de Huurcommissie wordt Tradiro als verhuurder aangemerkt. De post is
door de Huurcommissie verzonden aan [gedaagde], per adres Tradiro.
Geen van de partijen heeft zich gewend tot de kantonrechter naar aanleiding van de
uitspraak van de Huurcommissie, zodat de uitspraak geldt als wilsovereenstemming tussen
partijen.
2.5.
Tradiro heeft aan [B.] een bedrag van € 7.811,32 betaald, zijnde de als
gevolg van de Huurcommissie uitspraak te veel betaalde huur.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
Tradiro stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het door Tradiro aan [B.]
betaalde bedrag aan haar moet terugbetalen. Zij komt tot dit standpunt omdat [gedaagde] de
verhuurder is. Daarbij komt dat [gedaagde] inmiddels verhuurder van [B.] is geworden.
[gedaagde] heeft alle post van de Huurcommissie ontvangen en heeft geen verweer gevoerd.
3.2.
[gedaagde] verweert zich. Hij stelt zich op het standpunt dat Tradiro als onderverhuurder
moet worden beschouwd en dat de uitspraak van de Huurcommissie alleen ziet op de
onderhuurovereenkomst. Tradiro heeft huurovereenkomsten overgelegd van [gedaagde] en de
verschillende huurders, maar deze overeenkomsten zijn vervalst, althans nimmer door [gedaagde]
getekend. De huurovereenkomst is weliswaar opgezegd, maar omdat één van de
appartementen niet werd ontruimd is de huurovereenkomst voor de drie appartementen niet
beëindigd. De verhuur van de drie appartementen ten behoeve van de tijdelijke huisvesting
van de werknemers moet worden gekwalificeerd als de huur van bedrijfsruimte. Subsidiair
is sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Er kan
geen sprake zijn van de voortzetting van de onderhuurovereenkomst door [gedaagde].
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert nakoming van de huurovereenkomst voor de drie appartementen.
Subsidiair vordert [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en het ontruimen van het
gehuurde. Meer subsidiair vordert hij beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond
van artikel 7:269 lid 2 sub c BW. Tenslotte vordert [gedaagde] een schadevergoeding van
€ 3.000,-- omdat de huurovereenkomst niet correct is opgezegd en opgeleverd.
4.2.
Tradiro voert verweer, de huurovereenkomst is opgezegd en beëindigd. Opzegging is
een eenzijdige rechtshandeling. Twee van de drie appartementen zijn naar behoren
opgeleverd. Voor het derde appartement geldt dat [gedaagde] door de opzegging de positie van
verhuurder heeft verkregen ten opzichte van de onderhuurder. De onderhuur heeft met
instemming van [gedaagde] plaatsgevonden. Het gaat om de huur van woonruimte zodat de regels
van het bedrijfsruimtehuurrecht niet van toepassing zijn. Van huur die naar zijn aard voor
korte duur is aangegaan is geen sprake. De huur is per 1 januari 2014 beëindigd en vanaf
deze datum is Tradiro geen huur meer verschuldigd.
4.De beoordeling in conventie
4.1.
Allereerst is van belang vast te stellen hoe de huurovereenkomst moet worden
gekwalificeerd. Deze kwalificatie is immers van belang voor het vaststellen van de over en
weer geldende rechten en plichten.
Vaststaat dat Tradiro de drie appartementen heeft gehuurd van [gedaagde] en dat Tradiro
toestemming had van [gedaagde] om daar tijdelijk buitenlandse uitzendkrachten te huisvesten.
Er is met andere woorden een overeenkomst aangegaan tussen Tradiro en [gedaagde].
Partijen hebben het een en ander gesteld over de vraag of [gedaagde] niet rechtstreeks met de
onderhuurders heeft gecontracteerd. Dit is gebeurd naar aanleiding van een aantal op naam
van de onderhuurder en [gedaagde] gestelde contracten. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze
contracten is aangegaan. Vooropgesteld wordt dat deze contracten niet zijn getekend door
de onderhuurders. Ook is het de kantonrechter tijdens de gehouden comparitie van partijen
gebleken dat de handtekening van [gedaagde] niet een originele handtekening is, maar een
ingescande kopie. Daarmee is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] rechtsreeks met
de huurders heeft gecontracteerd. Dit wordt door Tradiro bevestigd omdat zij heeft gesteld
dat zij zelf de huur aan [gedaagde] betaalde. Verder is door Tradiro gesteld dat zij zelf de huur
heeft opgezegd tegen 1 januari 2014. Deze handelingen zou Tradiro niet hebben verricht
wanneer zij werkelijk had gemeend geen huurder meer te zijn. Tijdens de comparitie van
partijen heeft Tradiro desgevraagd ook nog verklaard dat sprake is van een
hoofdhuurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde] en van onderhuurovereenkomsten voor elk
van de appartementen tussen Tradiro en een werknemer.
De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een huurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde],
alsmede van drie onderhuurovereenkomsten tussen Tradiro en de onderhuurders.
4.2.
Een tweede kwalificatievraag betreft de hoofdhuurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat sprake
is van de verhuur van bedrijfsruimte en Tradiro stelt zich op het standpunt dat van de huur
van woonruimte sprake is. Op grond van HR 20 september 1985, NJ 1986,260 (zonshofje I)
is hier sprake van woonruimte, nu een overeenkomst is gesloten die beoogt woonruimte
onder te verhuren.
4.3.
De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor Tradiro en [B.]. De
uitspraak ziet op de situatie die per 1 juni 2013 bestond en op dat moment was sprake van
een onderhuurovereenkomst. Het is dan ook in overeenstemming met die situatie dat
Tradiro met de onderhuurder heeft afgerekend. Dat Tradiro als de verhuurder wordt
beschouwd blijkt uit de uitspraak. Dat de post via Tradiro aan [gedaagde] werd geadresseerd doet
daar niet aan af. Of de uitspraak juist is kan de kantonrechter niet beoordelen, omdat geen
van de partijen zich binnen 8 weken na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter
heeft gewend. De kantonrechter moet van de juistheid van de uitspraak uitgaan.
Vervolgens is het de vraag of de uitspraak ook doorwerkt in de hoofdhuurrelatie tussen
Tradiro en [gedaagde]. De kantonrechter oordeelt dat zulks niet het geval is.
De hoofdhuurovereenkomst is een andere overeenkomst dan de overeenkomst die door de
Huurcommissie werd beoordeeld. Bovendien is sprake van verschillende partijen. Wanneer
Tradiro meent dat de huurprijs die zij met [gedaagde] is overeengekomen te hoog is, dient zij
daartoe zelf een verzoek aan [gedaagde] te richten en eventueel een procedure aanhangig te
maken tegen [gedaagde]. Nu zij dat niet heeft gedaan geldt in de hoofdhuurrelatie dat de
overeengekomen huurprijs is blijven gelden. Dit betekent dat de vordering niet toewijsbaar
is.
4.4.
Tradiro wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.
5.De beoordeling in reconventie
5.1.
Tradiro heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2014 met inachtneming
van de in de huurovereenkomst bepaalde opzegtermijn van twee maanden. De
huurovereenkomst is daarmee op een rechtsgeldige wijze tot een einde gekomen. Anders
dan [gedaagde] suggereert is haar instemming met de opzegging niet vereist omdat opzegging een
eenzijdige rechtshandeling is.
5.2.
Twee van de drie appartementen zijn ontruimd en opgeleverd, maar het derde
appartement, waar [B.] woont, is niet ontruimd en opgeleverd.
[gedaagde] meent dat door het niet opleveren van één van de drie appartementen de gehele
overeenkomst nog niet tot een einde is gekomen, daarbij uitgaande van de ondeelbaarheid
van de overeenkomst.
De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in die opvatting. Eerder, in rechtsoverweging 4.2., is
geoordeeld dat sprake is van de huur van woonruimte. Het staat vast dat de drie
appartementen zelfstandige woonruimten zijn, die op geen enkele wijze van elkaar
afhankelijk zijn als het gaat om voorzieningen. Er is dan geen goede grond om te stellen dat
de twee opgeleverde appartementen niet zijn opgeleverd en ontruimd. Er is niets dat [gedaagde]
verhindert om deze appartementen opnieuw te verhuren. Dat [gedaagde] de wens heeft om voor
alle appartementen één verhuurder te hebben vormt een onvoldoende belang om daarover
anders te oordelen. De huurovereenkomsten van de twee ontruimde appartementen zijn dan
ook per 1 januari 2014 beëindigd. [gedaagde] kan geen aanspraak maken op huurbetaling door
Tradiro na deze datum.
5.3.
Het aan [B.] onderverhuurde appartement is niet ontruimd. Deze
onderhuurder heeft geen enkele contractuele relatie met de hoofdverhuurder, maar zij geniet
op grond van de wet wel een zekere bescherming jegens de hoofdverhuurder. Artikel 7:269
BW bepaalt dat de onderhuur van een zelfstandige woonruimte van rechtswege wordt
voortgezet door de hoofdverhuurder wanneer de hoofdhuurovereenkomst tot een einde
komt. Dat is precies wat hier is gebeurd. Door de opzegging is de hoofdhuurovereenkomst
per 1 januari 2014 tot een einde gekomen. Vanaf dat moment is [gedaagde] van rechtswege de
verhuurder van [B.] geworden. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde]
vervolgens de procedure van artikel 7:269 lid 2 3W heeft gevolgd, bestaat deze
overeenkomst nog altijd. Voor alle duidelijkheid stelt de kantonrechter ook vast dat in deze
huurrelatie de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs geldt tussen [B.] en
[gedaagde] en ook geldt de tijdelijke huurverlaging, zolang de gebreken niet zijn verholpen.
De vorderingen sub 1 en 2 zijn niet toewijsbaar.
5.4.
Subsidiair stelt [gedaagde] dat hij heeft verhuurd in de zin van artikel 7:232,2 BW. Bij deze
stelling heeft [gedaagde] geen belang meer, nu de huurovereenkomst met Tradiro reeds tot een
einde is gekomen. [gedaagde] zou daar wellicht nog belang bij kunnen hebben wanneer de
onderhuurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur zou zijn aangegaan. In dat geval zou
de onderhuurovereenkomst en daarmee de daarvoor in de plaats getreden overeenkomst
tussen [gedaagde] en [B.] ook door deze bepaling worden beheerst. In dit geding kan
dat [gedaagde] echter niet baten, omdat [B.] geen partij is in het geding. De
kantonrechter kan derhalve niet een beslissing nemen over deze rechtsverhouding.
Op dezelfde grond kan de kantonrechter geen beslissing nemen op de derde vordering van
[gedaagde] die ziet op het beëindigen van de overeenkomst met [B.] op grond van
artikel 7:296,2 BW.
5.5.
De vordering van € 3.000,-- is al evenmin toewijsbaar. Gelet op de eerdere
overwegingen van de kantonrechter is geen sprake van een vertraagde opzegging of
oplevering van de appartementen. De schade is bovendien op geen enkele wijze
onderbouwd.
5.6.
Nu de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen worden ook de gevorderde
buitengerechtelijke kosten afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde]
belast met de kosten van het geding.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
In conventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Tradiro tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van
vonnis wijzen vastgesteld op € 500,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van
[gedaagde];
6.2.
In reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van vonnis
wijzen vastgesteld op € 800,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Tradiro,
te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de dagtekening
van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
6.3.
in conventie en in reconventie:
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare
terechtzitting.
401