ECLI:NL:RBROT:2015:4746

• Datum uitspraak: 1 juli 2015
• Publicatiedatum: 3 juli 2015
• Zaaknummer: C-10-468522 - HA ZA 15-87
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J. van den Bergh
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering wegens niet-nakoming voorkeursrecht koop bedrijfsruimte

Eiser en gedaagde zijn partijen bij een huurovereenkomst met een voorkeursrecht op koop van het gehuurde pand. Gedaagde wilde het pand verkopen aan een derde, gedaagde sub 2, maar moest eerst het voorkeursrecht van eiser respecteren.

Eiser maakte gebruik van het voorkeursrecht onder voorbehoud van financiering, wat niet was toegestaan volgens de contractuele voorwaarden. Hij gaf bovendien geen tijdige duidelijkheid over de financiering binnen de vier weken termijn.

Gedaagde verkocht het pand aan gedaagde sub 2 nadat de termijn was verstreken. Eiser stelde dat de verkoop onrechtmatig was en dat de prijs niet marktconform was, maar de rechtbank oordeelde dat gedaagde aan haar verplichtingen had voldaan en het voorkeursrecht van eiser was vervallen.

De rechtbank concludeerde dat er geen toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen was en wees de vorderingen van eiser af. Eiser werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen van eiser af wegens niet tijdige en juiste uitoefening van het voorkeursrecht.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/468522 / HA ZA 15-87

Vonnis van 1 juli 2015

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. L.R.G.M. Spronken,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde]. ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde,

advocaat mr. A. van den Heuvel,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde,

advocaat mr. Th.C. Visser.

Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde] en [gedaagde2] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 januari 2015, met producties;

- de conclusies van antwoord, met producties;

- de akte overlegging producties zijdens [gedaagde2];

- de brief van mr. Visser van 18 mei 2015, met producties;

- de akte overlegging producties ten behoeve van de comparitie zijdens [eiser];

- het tussenvonnis van 15 april 2015;

- het proces-verbaal van comparitie van 20 mei 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte stukken, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

2.1.

[gedaagde] is een holdingmaatschappij met dochtervennootschappen [gedaagde] Beheer B.V. en Churrros & Sweets B.V. Onder [gedaagde] Beheer B.V. hangen diverse vennootschappen. De bestuurder van [gedaagde] is de heer Bram [gedaagde] (hierna: [gedaagde]) (productie 1 bij conclusie van antwoord van [gedaagde]). [gedaagde] is eigenaar van diverse onroerende zaken, waaronder (voorheen) de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam, kadastraal bekend Gemeente Rotterdam, 4e afdeling, sectie AF, nummer 629 (hierna: het pand).

2.2.

Op 23 juli 2010 hebben [gedaagde] en [eiser] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Overeenkomstig het artikel 1.3 van de huurovereenkomst worden de kelder en de begane grond door [eiser] gebruikt voor zijn cafébedrijf van [eiser] en is het [eiser] toegestaan de 1e en 2e verdieping te gebruiken als een van bedrijfsruimte afhankelijke woning (productie 2 bij dagvaarding).

2.3.

Artikel 9.8 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“In het geval verhuurder voornemens is om uitsluitend het gehuurde te vervreemden

-
derhalve met uitzondering van vervreemding van aandelen c.q. “een

aandelentransactie”, bedrijfsoverdracht en/of vervreemding van het gehuurde als

onderdeel van een pakket bestaande uit meerdere onroerende zaken dan uitsluitend

het gehuurde - dan zal verhuurder het gehuurde - alvorens het aan derden aan te

bieden - bij aangetekende brief onder vermelding van een marktconforme vraagprijs

en overige voorwaarden aan huurder te koop aanbieden.

Gedurende 4 (vier) kalenderweken, te rekenen vanaf de dag dat de verkoopprijs is

vastgesteld en per aangetekend schrijven is ontvangen door partijen, geldt het

aanbod als een bindend aanbod tot verkoop tegen de daarin genoemde prijs en

voorwaarden.

Huurder zal haar voorkeursrecht kunnen uitoefenen door binnen de in voormelde

alinea genoemde termijn per aangetekende brief verhuurder ervan in kennis te

stellen, dat huurder het voormelde aanbod van verhuurder aanvaardt. Indien huurder

het aanbod zoals bedoeld in de voormelde alinea’s niet dan wel niet tijdig

aanvaardt, dan is verhuurder gerechtigd om te achten, dat huurder haar

voorkeursrecht niet wenst uit te oefenen. Alsdan is verhuurder gerechtigd het

gehuurde aan derden te koop aan te bieden en te verkopen, evenwel niet tegen

onevenredig afwijkende voorwaarden ten opzichte van aan huurder aangeboden.

In het geval verhuurder voornemens is het gehuurde aan derden te verkopen tegen

onevenredig afwijkende voorwaarden dan aan huurder aangeboden, dan is

verhuurder verplicht het gehuurde onder laatst vermelde voorwaarden alsmede

conform het bepaalde in de voormelde alinea’s eerst weer opnieuw tegen deze

voorwaarden aan huurder aan te bieden. Verkoop van het gehuurde door verhuurder

aan bloed- en aanverwanten alsmede direct aan verhuurder gerelateerde partijen valt

buiten het onderhavige voorkeursrecht. Verhuurder is verplicht aan de opvolgende

koper(s) conform voormeld het onderhavige voorkeursrecht van koop op te leggen.

Het onderhavige voorkeursrecht komt uitsluitend toe aan de heer F.L. [eiser] zolang

als dat hij huurder van het gehuurde is en het onderhavige voorkeursrecht is nimmer

door de heer F.L. [eiser] overdraagbaar.”

2.4.

[gedaagde2] is een onderneming die zich hoofdzakelijk richt op de exploitatie van vastgoed en projectontwikkeling. Het grootste deel van het onroerend goed bezit van [gedaagde2] is gelegen op [gebied1], [gebied2] en de [adres] te Rotterdam (productie 1 en 2 bij conclusie van antwoord van [gedaagde2]).

2.5.

In januari 2014 heeft Kei Vastgoed (makelaar van [gedaagde2]) [makelaar] Makelaardij (makelaar van [gedaagde]) benaderd om te onderzoeken of [gedaagde] het pand aan [gedaagde2] wilde verkopen. Eind januari 2014 heeft [gedaagde2] zich teruggetrokken vanwege de verkoopcondities van [gedaagde]. Eind september 2014 zijn de makelaars van [gedaagde] en [gedaagde2] weer met elkaar in overleg getreden over de aankoop van het pand door [gedaagde2]. Op 1 oktober 2014 heeft Kei Vastgoed namens [gedaagde2] het bod formeel ingetrokken, omdat de huurder van [gedaagde] van zijn voorkeursrecht van koop gebruik wenste te maken (productie 2 bij conclusie van antwoord van [gedaagde]).

2.6.

In de e-mail d.d. 1 oktober 2014 9:00 van Kei Vastgoed aan [makelaar] Makelaardij schrijft René Bek :

“Ik denk dat het belangrijk is dat de volgende punten in het koopvoorstel worden opgenomen:

● Einddatum (=conform artikel 9.8 maximaal 4 weken na ontvangst van het koopvoorstel

per aangetekend schrijven)

● Koopsom 505.000 k.k.

● Geen financieringsvoorbehoud

● Geen overige voorbehouden

● Aanvaarding van het pand “as is”

● Notariële levering van het pand uiterlijk binnen 2 weken na aanvaarding van het

koopvoorstel”

Deze e-mail is door [makelaar] Makelaardij doorgestuurd naar [gedaagde], die op zijn beurt de e-mail heeft doorgestuurd naar [eiser].

2.7.

De aangetekende brief van 2 oktober 2014 van [gedaagde] aan [eiser] luidt, voor zover thans van belang:

“Wij zijn voornemens het pand welke u van ons huurt aan de [adres] in Rotterdam te gaan vervreemden.

Conform het huurcontract art. 9.8 willen wij u in de gelegenheid stellen om het pand te kopen. De toezegging van het voorkeursrecht van koop zal met inachtneming van artikel 9.8 haar rechtsgrond tussen partijen verliezen indien huurder niet uiterlijk 4 kalenderweken na de aankondiging per aangetekend schrijven door verhuurder de aankoop onder marktconforme voorwaarden (het huidige bod zoals per mail (rechtbank leest: (de onder 2.6 genoemde) e-mail van 1 oktober 201) gedaan) gestand kan doen. Op vervulling van deze voorwaarden kan slechts verhuurder zich beroepen.

Voor de inhoud van artikel 9.8 wordt verwezen naar de huurovereenkomst door partijen geparafeerd en getekend d.d. 23 juli, 2010”.

2.8.

De brief van 27 oktober 2014 van [eiser] aan [gedaagde] luidt, voor zover thans van belang:

“Bij deze bericht ik u dat ik kennis heb genomen van de inhoud van uw brief van 2 oktober j.l. waarin u aangeeft voornemens te zijn opgemeld pand te verkopen. Op grond van artikel 9.8 van de huurovereenkomst getekend op 23 juli 2010 wil ik gebruik maken van het voorkeursrecht van koop, onder voorbehoud van financiering. Ik ben reeds in een vergevorderd stadium met de financiering en zal u op korte termijn nader informeren.”

2.9.

Op 1 november 2014 hebben [gedaagde] en [eiser] telefonisch contact, waarin [eiser] aangeeft met de financiering bezig te zijn en nog wat tijd nodig heeft.

2.10.

De brief van 3 november 2014 van [gedaagde] aan [eiser] luidt, voor zover thans van belang:

“Conform het gestelde in artikel 9.8 van de door partijen respectievelijk op 23 en 25 juli 2010 getekende huurovereenkomst, heeft u niet (onder de gestelde voorwaarden) gebruik gemaakt van het voorkeursrecht van koop.

Gedurende vier kalenderweken, te rekenen vanaf de dag dat de verkoopprijs en voorwaarden waren vastgesteld heeft u de gelegenheid gehad het door mij gedane bindend aanbod tegen de genoemde prijs en voorwaarden te aanvaarden. U heeft als huurder het aanbod niet binnen de termijn als bindend geaccepteerd per aangetekend schrijven.

Derhalve vervalt het voorkeursrecht en verliest dan ook rechtsgrond tussen partijen zoals eerder aan u gecommuniceerd.”

2.11.

Bij schrijven van 5 november 2014 heeft mr. Spronken aangegeven dat [eiser] wel rechtsgeldig gebruik heeft gemaakt van zijn voorkeursrecht van koop, onder (gebruikelijk) voorbehoud van financiering en schrijft:
“Uiterlijk 01 december 2014 zal huurder ofwel transporteren ofwel mededelen dat de financiering niet gelukt is: huurder is met zijn adviseurs druk doende de financiering tijdig te realiseren.”

2.12.

Op 5 november 2014 heeft [gedaagde] met [gedaagde2] overeenstemming bereikt over de verkoop van het pand en die zelfde dag heeft [gedaagde2] de aankoopprijs (doen) overboeken naar de bankrekening van notaris [notaris] (hierna: de notaris) De koop/leveringsakte is op 6 november 2014 namens [gedaagde2] ondertekend.

2.13.

[gedaagde] heeft in haar brief van 7 november 2014 aan [eiser] haar standpunt, als verwoord in haar brief van 3 november 2014, herhaald.

2.14.

Bij e-mail van 7 november 2014 heeft mr. Spronken namens [eiser] [gedaagde] gesommeerd het voorkeursrecht van koop na te komen.

2.15.

De notaris heeft op verzoek van [gedaagde2] op 10 november 2014 in het kadaster een zogenaamde Vormerkung laten plaatsen.

2.16.

Volgens de notariële akte van 12 november 2014 is door [gedaagde] aan [gedaagde2] geleverd het pand tegen een koopprijs van € 505.000,00 (k.k.) (productie 14 bij dagvaarding).

2.17.

Het op 10 november 2014 door de voorzieningenrechter te Rotterdam aan [eiser] verleende conservatoire beslag op het pand heeft, als gevolg van de geplaatste Vormerkung voor het gelegde conservatoire beslag, geen doel getroffen en is op 25 november 2014 door de deurwaarder doorgehaald.

2.18.

Bij schrijven van 19 december 2014 heeft mr. Spronken [gedaagde] en [gedaagde2] gesommeerd de tussen hen gesloten koopovereenkomst ter zake het pand te (doen) ontbinden en al hetgeen daaruit voortvloeit ongedaan te maken en [eiser] alsnog in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van zijn voorkeursrecht van koop door hem het pand ter transport voor een bedrag van € 505.000,00 onder de gebruikelijke voorwaarden (productie 18 bij dagvaarding).

3. Het geschil

3.1.

De vordering luidt:

A. Te verklaren voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] toerekenbaar tekortkomend

heeft gehandeld en samen met [gedaagde2] Vastgoed onrechtmatig heeft gehandeld

jegens [eiser] door de niet nakoming ter zake het voorkeursrecht (en het frustreren

en blokkeren) daarvan.

B. Te verklaren voor recht dat [gedaagde2] Vastgoed (samen met [gedaagde]) jegens

[eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door het pand te kopen en te laten leveren

in de wetenschap dat [gedaagde] daardoor toerekenbaar tekortkomend handelt

jegens [eiser] ter zake het voorkeursrecht van [eiser], door uit te lokken dan wel

daarvan (ondanks sommatie) te blijven profiteren.

C. gedaagden te veroordelen bij vonnis, een en ander, voor zover mogelijk,

uitvoerbaar bij voorraad:

1) Beide partijen: tot ontbinding van de koopovereenkomst ter zake het pand

gelegen aan de [adres] te Rotterdam, kadastraal

bekend Gemeente Rotterdam, 4e afdeling, sectie AF, nummer 629 en

teruglevering daarvan aan [gedaagde] Holding B.V. door [gedaagde2]

voor een bedrag van € 505.000,- (kosten koper) voor en door een door [eiser]

aan te wijzen Notaris (op kosten van gedaagden),

2) [gedaagde] te veroordelen tot gelijktijdige verkoop en levering van het pand

voor een bedrag van € 505.00,- (kosten koper) aan [eiser] voor en door een door

[eiser] aan te wijzen Notaris; althans [gedaagde2] Vastgoed te veroordelen het pand

te verkopen en te leveren aan [eiser] voor een bedrag van € 505.000,- (kosten

koper);

3) Beide partijen hoofdelijk, in zin dat des de een betalend, de ander zal zijn

gekweten: tot het vergoeden van de door [eiser] geleden schade van welke aard

en omvang dan ook die ontstaan is door het niet nakomen (althans ook het

frustreren en blokkeren) van het voorkeursrecht van koop ter zake het pand,

op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet, met het betalen van

een voorschot daarop van een bedrag van € 95.000,-, dan wel een bedrag in

goede justitie te bepalen;

4) Beide partijen hoofdelijk, in zin dat des de een betalend, de ander zal zijn

gekweten: tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ten

bedrage van € 1.725,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de

dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling, althans tot vergoeding van

de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag in goede justitie te

bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van

dagvaarding tot aan de dag van betaling,

5) tot vergoeding van de gemaakte beslagkosten aan de zijde van [eiser] tot een

bedrag van € 1.104,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag

van dagvaarding tot aan de dag van betaling, althans tot vergoeding van deze

beslagkosten tot een bedrag in goede justitie te bepalen, te vermeerderen

met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van

betaling,

6) tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten

voor wat betreft het salaris voor de advocaat (het nasalaris) forfaitair te

berekenen op € 131,00 zonder betekening en verhoogd met € 68,00 in geval

van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het

vonnis, en — voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de

gestelde termijn plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente over

de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

Het verweer van [gedaagde] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vorderingen dan wel tot ontzegging van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling is voldaan.

3.3.

Het verweer van [gedaagde2] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vorderingen dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] jegens [eiser] toerekenbaar te kort is geschoten door in strijd met het voorkeursrecht van [eiser] het pand aan [gedaagde2] te verkopen en leveren en of [gedaagde2] in dat verband jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld.

4.2.

Volgens [eiser] hebben [gedaagde] en [gedaagde2] samengespannen om zijn voorkeursrecht te frustreren. Het aanbiedingsvoorstel ad € 505.000,00 van [gedaagde] richting [eiser] was van dien aard dat hij, zonder het gebruikelijke financieringsvoorbehoud, de prijs niet zou kunnen betalen. In dat verband verwijst hij naar het e-mailverkeer tussen de makelaars van [gedaagde] en [gedaagde2] (zie 2.6), waarin volgens hem de makelaar van [gedaagde2] de voorwaarden dicteert die [gedaagde] moet gebruiken opdat het voor [eiser] onmogelijk wordt om van zijn voorkeursrecht gebruik te kunnen maken. Bovendien kan van € 505.000,00 niet gezegd worden dat dat een marktconforme prijs is in tegenstelling tot de getaxeerde marktwaarde van € 390.000,00 door Parc Makelaars d.d. 9 april 2013 (productie 25 bij akte overlegging producties ten behoeve van de comparitie). [eiser] stelt zich verder op het standpunt dat er voor [gedaagde] geen valide reden was waarom zij niet kon wachten tot 1 december 2014 om te bezien of hij de financiering rond kon krijgen. Uit de intentie-overeenkomsten van (geld)lening en de verklaring van de accountant/fiscalist [accountant] volgt dat [eiser] die financiering rond kon krijgen en op 1 december het pand had kunnen afnemen (producties 19, 20, 21 en 22 bij akte overlegging producties ten behoeve van de comparitie).

4.3.

Volgens [gedaagde] heeft zij voldaan aan haar verplichtingen ex artikel 9.8 van de huurovereenkomst door het (gehuurde) pand onder marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden aan [eiser] aan te bieden voordat zij het pand aan [gedaagde2] verkocht. Zij heeft [eiser] de contractuele termijn van vier weken gegeven om haar aanbod van € 505.000,00, waarin de ontwikkeling in de wijk en de feitelijke locatie is verdisconteerd, te accepteren. In dit verband verwijst zij naar de verklaring van Krens over de marktconformiteit van de vraagprijs (productie 7 bij conclusie van antwoord van [gedaagde]) en de in het taxatierapport van de bank van [gedaagde2] genoemde taxatieprijs van € 495.000,00. [eiser] heeft haar aanbod niet geaccepteerd, omdat hij heeft laten weten een financieringsvoorbehoud te wensen. Toen de vier weken termijn was verstreken zonder dat [eiser] haar aanbod had geaccepteerd en hij ook niet bereid was over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst en een aanbetaling van 10% van de koopprijs te voldoen was het voorkeursrecht van [eiser] vervallen en was [gedaagde] vrij om het pand aan een derde ([gedaagde2]) te verkopen.

4.4.

Volgens [gedaagde2] was [gedaagde] vrij om tot verkoop en levering van het pand over te gaan. [gedaagde2] stelt zich daarbij op het standpunt dat zij haar aanbod heeft ingetrokken toen zij eind september 2014 bekend was geworden met het voorkeursrecht van [eiser]. Nadat [gedaagde] haar eind oktober 2014 had benaderd over de verkoop van het pand en haar desgevraagd meedeelde dat het voorkeursrecht van [eiser] was komen te vervallen, is de verkoop op 5 november 2014 rondgekomen. Van samenspanning met [gedaagde] is geen sprake. Anders dan [eiser] moet de e-mail van 1 oktober 2015 (zie 2.6) worden gezien als een wens van [gedaagde2] om op korte tijd duidelijkheid te krijgen over het voorkeursrecht van [eiser]. Verder heeft [gedaagde2] zelf, aan de hand van een taxatierapport (waarde € 495.000,00), een eigen inschatting gemaakt voor wat betreft de aankoop- en vraagprijs (productie 10 bij conclusie van antwoord van [gedaagde2]). Daarbij heeft zij meegewogen dat het pand op een voor haar aantrekkelijke locatie is gelegen en een aanvulling is op haar onroerend goed bezit. De vraagprijs van [gedaagde] van € 505.000,00 is dan ook marktconform Voorts koopt [gedaagde2] standaard zonder financieringsvoorbehoud, hetgeen gebruikelijk is bij bedrijfsmatig onroerend goed.

4.5.

De rechtbank overweegt als volgt. Het voorkeursrecht van koop verschaft de voorkeursgerechtigde een vorderingsrecht, inhoudende dat door de wederpartij een aanbod zal worden gedaan. In het voorkeursrecht ligt niet reeds een aanbod tot contract besloten. De verlening van het voorkeursrecht is gericht op het ontstaan van een aanbiedingsplicht en impliceert dat dus niet reeds een onherroepelijk aanbod is gedaan. De belover verplicht zich niet tot verkoop, maar zegt toe voor het geval hij wil verkopen zijn wederpartij in de gelegenheid te zullen stellen als koper op te treden. Het enkele gebruik maken van het voorkeursrecht doet de koopovereenkomst niet tot stand komen.

4.6.

Vast staat dat in de huurovereenkomst (tussen [gedaagde] en [eiser]) onder artikel 9.8 een voorkeursrecht van koop is opgenomen (zie 2.3).

Dit betekent dat [gedaagde] alvorens zij de verplichting tot verkoop van het pand met [gedaagde2] aangaat een aanbieding tot koop aan [eiser] moet doen. Aan de aanbieding tot koop zijn voorwaarden verbonden. Zo dient [gedaagde] per aangetekende brief onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden het pand aan [eiser] te koop aan te bieden. De aanbieding geldt als bindend aanbod tot verkoop tegen de in de aanbieding genoemde vraagprijs gedurende een periode van vier weken, te rekenen vanaf de dag dat de verkoopprijs is vastgesteld en per aangetekend schrijven door partijen is ontvangen.

4.7.

Op 2 oktober 2014 laat [gedaagde] per aangetekend schrijven aan [eiser] weten het pand te willen verkopen en biedt hem het pand te koop aan en verwijst daarbij voor wat betreft de vraagprijs van € 505.000,00 en de overige voorwaarden naar de e-mail van 1 oktober 2014. Daarmee is in beginsel aan de aanbieding te stellen eisen van artikel 9.8 van de huurovereenkomst voldaan.

4.8.

De e-mail van 1 oktober 2014 (zie 2.6) maakt onderdeel uit van de aanbieding die [gedaagde] bij aangetekende brief van 2 oktober 2014 aan [eiser] heeft gestuurd. Volgens artikel 9.8 van de huurovereenkomst heeft [eiser] dan vier (kalender)weken, te rekenen vanaf de dag dat verkoopprijs is vastgesteld en per aangetekend schrijven door hem is ontvangen, de tijd om van zijn voorkeursrecht gebruik te maken. Bij gebrek aan betwisting gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser] de aanbieding van [gedaagde] op 3 oktober 2014 heeft kunnen ontvangen. Dit betekent dat [eiser] tot en met 1 november 2014 van zijn voorkeursrecht gebruik heeft kunnen maken. Op 27 oktober 2014 geeft [eiser] aan [gedaagde] (schriftelijk) te kennen van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken onder voorbehoud van financiering en zegt toe haar over de financiering op korte termijn nader zullen te informeren. Daarmee heeft [eiser] een voorwaarde aan het gebruik van zijn voorkeursrecht van koop verbonden, die in de aanbieding van [gedaagde] is uitgesloten. Ook in het telefoongesprek van [gedaagde] met [eiser] op 1 november 2014, de laatste dag waarop [eiser] nog het aanbod van [gedaagde] kon accepteren, heeft [eiser] [gedaagde] geen duidelijkheid verschaft over de stand van zaken omtrent de financiering. Integendeel [eiser] heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen verklaard met de financiering bezig te zijn en nog wat tijd nodig te hebben. Alsdan heeft hij derhalve het aanbod van [gedaagde] niet geaccepteerd. Verder kan uit de brief van mr. Spronken d.d. 5 november 2014 worden afgeleid dat [eiser] pas na ommekomst van de vier (kalender)weken termijn uitsluitsel zal verschaffen over acceptatie van het aanbod van [gedaagde] dan wel te kennen zal geven geen gebruik te zullen maken van zijn voorkeursrecht van koop, hetgeen als te laat moet worden aangemerkt. In dat licht moeten de door [eiser] in het geding gebrachte intentie-overeenkomsten van (geld)lening d.d. 28, 29 november en 3 december 2014 en de verklaring van de accountant/fiscalist van [eiser] worden gezien.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat [eiser] niet binnen de contractuele termijn van vier weken gebruik heeft gemaakt van zijn voorkeursrecht en dat daarmee zijn voorkeursrecht van koop is komen te vervallen, waarna [gedaagde] gerechtigd was het pand aan [gedaagde2] te verkopen en te leveren, hetgeen op 5 respectievelijk 12 november 2014 is geschied. Van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] jegens [eiser] is dan ook geen sprake.

4.9.

Gelet op hetgeen de rechtbank onder 4.8 heeft overwogen volgt dat [gedaagde] het pand aan [gedaagde2] heeft kunnen verkopen en leveren, zodat van onrechtmatig handelen van [gedaagde] en [gedaagde2] jegens [eiser] (in beginsel) geen sprake is.

4.10.

Dit alles leidt ertoe dat de rechtbank de vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde] en [gedaagde2] zal afwijzen.

4.11.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, als hierna vermeld. De door [gedaagde] gevorderde wettelijk rente over de proceskosten is toewijsbaar als in het dictum vermeld.

De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van [gedaagde] op:

• vast recht € 1.909,00
• salaris advocaat

Totaal € 2.813,00

De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van [gedaagde2] op:

• vast recht € 1.909,00
• salaris advocaat

Totaal € 2.813,00

4.12.

De (door [gedaagde]) gevorderde nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

Wijst af de vorderingen van [eiser].

5.2.

Veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden bepaald op € 2.813,00.

5.3.

Bepaalt dat met betrekking tot de proceskosten dat [eiser] deze dient te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en veroordeelt [eiser], voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voornoemde termijn voor voldoening.

5.4.

Veroordeelt [eiser] tot betaling van € 131,00 aan nakosten voor zover deze kosten worden gemaakt, verhoogd met € 68,00 en met betekeningskosten in het geval [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet en betekening van de executoriale titel plaatsvindt.

5.5.

Veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde2] tot op heden bepaald op € 2.813,00.

5.6.

Verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2015.

1451/2504