Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 14/1026
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juli 2015 in de zaak tussen
[eiseres], te Rotterdam, eiseres,
gemachtigde: P.C.E. Uljee,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 11 januari 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te Rotterdam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2013, met als waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 10.405.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 januari 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 10.144.000,-.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is tegelijk met zaaksnummer ROT 15/495 op 31 maart 2015 ter zitting behandeld. Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde, vergezeld van J.B.C. van der Meij, taxateur van NecoTax WOZ-taxaties. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is verschenen R. Los, taxateur voor verweerder.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Eiseres betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze € 8.172.000,- bedraagt. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het door haar overgelegde taxatierapport van J.B.C. van der Meij van 8 april 2013.
2. Eiseres voert aan dat het bestreden besluit een deugdelijke motivering mist.
2.1.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld.
2.2.
Het bestreden besluit ontbeert een deugdelijke motivering.
In de bezwaarfase stelt verweerder zich in eerste instantie op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak berekend dient te worden op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode), waarbij een drietal huurtransacties van vergelijkbare objecten wordt genoemd. Vervolgens vermeldt het bestreden besluit dat er geen huurtransacties van vergelijkbare objecten aanwezig zijn, waarna in beroep alsnog, andere dan in eerste instantie gebruikte, huurtransacties van vergelijkbare objecten worden overgelegd.
Daarnaast is de proceskostenvergoeding op een onjuist bedrag vastgesteld en is een ander bedrag dan in het bestreden besluit vermeld, wat eveneens onjuist is, aan proceskostenvergoeding aan eiseres uitbetaald.
2.3.
De beroepsgrond slaagt.
3. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De rechtbank bepaalt evenwel dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen worden gelaten en overweegt daartoe als volgt.
4. De onroerende zaak betreft een autoshowroom gelegen op het bedrijventerrein Charlois met als bouwjaar 2008 en een bruto vloeroppervlak van 13.755 m².
5. Eiseres voert aan dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
De waarde op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de hwk-methode.
5.2.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van R. Los van 10 februari 2015. In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer berekend op basis van de hwk-methode. Daarnaast is ter controle van de aldus berekende waarde in het economische verkeer in het rapport de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak berekend. De berekening van de waarde in het economische verkeer op basis van de hwk-methode acht de rechtbank voor deze in commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak, een juiste methode.
De waarde op basis van de hwk-methode bestaat uit een huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
5.2.1.
Verweerder hanteert een huurwaarde van gemiddeld € 75,- per (omgerekende) m². Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar de huurcijfers van [b] en [c]. Eiseres stelt dat deze huurcijfers niet bruikbaar zijn, omdat deze niet marktconform zijn. Het enkele feit dat eigenaar en gebruiker vallen onder dezelfde beheermaatschappij, [d], is ter onderbouwing van die stelling onvoldoende. Daarvoor moet eiseres in ieder geval ook de opzet en constructie van deze beheermaatschappij inzichtelijk maken. Omdat eiseres dit niet inzichtelijk maakt en de rechtbank deze referentieobjecten in voldoende mate vergelijkbaar beoordeelt met de onroerende zaak, acht de rechtbank de door verweerder genoemde referentieobjecten bruikbaar ter onderbouwing van de huurwaarde.
Uit deze twee huurcijfers volgen huurwaarden die per (omgerekende) m² beduidend hoger liggen dan de door verweerder gehanteerde huurwaarde. Hiermee maakt verweerder de door hem gehanteerde huurwaarde aannemelijk, ook indien daarbij de verschillen in aanmerking worden genomen tussen de onroerende zaak en de twee referentieobjecten in bouwjaar en ligging. Hier komt bij dat ook het eigen huurcijfer van de gebruiker van de onroerende zaak, [e]. van € 922.092,- een aanwijzing vormt dat verweerder de (totale) huurwaarde van € 905.752,50 niet te hoog heeft vastgesteld. De enkele stelling van eiseres dat zij en de gebruiker gelieerd zijn, is onvoldoende om te oordelen dat het eigen huurcijfer niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
De kapitalisatiefactor stelt verweerder op 11,2, terwijl eiseres een factor van 11 voorstaat. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane factor heeft verweerder gewezen op een drietal verkoopcijfers. Eiseres voert terecht aan dat de verkoopcijfers van de objecten [f] en [g] niet marktconform zijn. Gelet op de door eiseres overgelegde uittreksels uit de Kamer van Koophandel en wat zij hierover ter zitting heeft toegelicht, acht de rechtbank aannemelijk dat deze verkoopcijfers tot stand zijn gekomen tussen partijen die aan elkaar gelieerd zijn en niet op de vrije markt in het spel van vraag en aanbod. Derhalve kunnen deze verkoopcijfers niet als onderbouwing van de door verweerder vastgestelde kapitalisatiefactor dienen. Het enkele verkoopcijfer van [h], wat ook nog eens meer dan een jaar van de waardepeildatum tot stand is gekomen, acht de rechtbank onvoldoende om de kapitalisatiefactor op te baseren. Gelet hierop, maakt verweerder de door hem voorgestane factor van 11,2 niet aannemelijk. Als gevolg hiervan maakt verweerder ook de vastgestelde waarde van € 10.144.000,- op basis van de hwk-methode niet aannemelijk.
5.2.2.
Eiseres maakt de door haar voorgestane waarde van € 8.172.000,- op basis van de hwk-methode evenmin aannemelijk. In het taxatierapport van eiseres wordt een totale huurwaarde van € 735.472,- aangehouden. Huurtransacties die deze waarde onderbouwen, ontbreken echter. Hetzelfde geldt voor de door eiseres gebruikte huurwaarden voor de verschillende onderdelen van de onroerende zaak. Derhalve maakt eiseres de huurwaarde niet aannemelijk en als gevolg hiervan evenmin de door haar voorgestane kapitalisatiefactor, omdat de berekening daarvan gebaseerd is op de, niet aannemelijk gemaakte, huurwaarde.
5.3.
Aldus hebben beide partijen de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent niet dat deze onroerende zaak geen waarde in het economische verkeer heeft. De rechtbank gaat er op basis van het overwogene in 5.2 vanuit dat deze waarde ergens ligt tussen de verweerder vastgestelde waarde en door eisers voorgestane waarde.
5.4.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5.4.1.
Zowel verweerder als eiseres hebben een gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak berekend. Verweerder berekent de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op € 10.416.359,- en eiseres op € 8.564.622,-
De rechtbank stelt daarbij vast dat de waarde van de grond en de verharding niet tussen partijen in geschil is. De rechtbank gaat dan ook van deze waarden uit.
5.4.2.
Verweerder heeft de herbouwkosten berekend op basis van de stichtingskosten uit 2008 en die geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat geen specifieke uitsplitsing is gemaakt in de onderdelen showroom en parkeergarage, maar dat uit is gegaan van de gemiddelde (geïndexeerde) prijs per eenheid, verdeeld over ruwbouw, afbouw en installaties, gebaseerd op het totale oppervlak van de onroerende zaak. Omdat de oorspronkelijke bouwkosten betrekking hebben op het gehele object, is naar het oordeel van de rechtbank, anders dan eiseres meent, een uitsplitsing in showroom en parkeergarage niet noodzakelijk. De rechtbank is voorts van oordeel dat door uit te gaan van de oorspronkelijke bouwkosten van de onroerende zaak, een beter beeld wordt verkregen van de herbouwkosten op de waardepeildatum dan door, zoals eiseres voorstaat, uit te gaan van de herbouwkosten die volgen uit het taxatieboek van Sdu uitgevers (taxatieboek). Die gegevens zijn algemeen van aard en niet toegespitst op de specifieke kenmerken van de onderhavige onroerende zaak. Zo wijst verweerder er terecht op dat in het taxatieboek wordt uitgegaan van een standaard eenheid voor een garage met showroom van 1.225 m², terwijl de onroerende zaak een oppervlakte heeft van 13.755 m². Het betoog van eiseres ter zitting dat de oorspronkelijke bouwkosten geen goed uitgangspunt voor de waardering vormen omdat BMW specifieke, luxe wensen heeft voor zijn autoshowrooms die andere kopers niet bereid zijn te betalen, volgt de rechtbank niet. De wetgever heeft immers in de maatstaf van de gecorrigeerde vervangingswaarde welbewust een subjectief element opgenomen, hetgeen tot gevolg heeft dat voor onroerende zaken, niet zijnde een woning of monument, de waarde heeft te gelden welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben.
5.4.3.
Eiseres bestrijdt voor het overige de door verweerder in zijn berekening aangehouden levensduur en technische correctie niet en ook de rechtbank ziet geen aanleiding dit voor onjuist te houden.
5.4.4.
Eiseres voert verder aan dat een functionele veroudering moet worden aangehouden, die zij (voor het onderdeel showroom) zelf op 10% stelt. Eiseres maakt echter niet aannemelijk, mede gelet op de verwijzing van eiseres naar het (stijgende) verkoopaantal van auto’s in het onderhavige belastingjaar, dat een functionele correctie gerechtvaardigd is.
5.4.5.
Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank verweerders berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en niet die van eiseres.
Derhalve maakt verweerder de door hem vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde aannemelijk. Aangezien deze hoger is dan de door verweerder na bezwaar vastgestelde waarde, luidt de conclusie dat de waarde na bezwaar niet te hoog is vastgesteld, gelet op het wettelijke voorschrift van art. 17, derde lid, van de Wet WOZ.
5.4.6.
Het betoog van eiseres dat voor de onderhavige courante commerciële zaak de waarde in het economisch verkeer op basis van de hwk-methode in beginsel gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals onder andere volgt uit het arrest van 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, is juist, maar baat haar niet. De berekening van de waarde in het economisch verkeer op basis van de hwk-methode is immers niet aannemelijk gemaakt, zodat in dit geval niet kan worden gecontroleerd of hieraan is voldaan.
5.5.
De beroepsgrond dat de waarde te hoog is vastgesteld, faalt.
6. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
7. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
7.1.
Hierbij geldt dat bij Besluit van 27 oktober 2014 (
Stb. 2014, 411) artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) met ingang van 1 januari 2015 is gewijzigd.
Stb. 2014, 411) artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) met ingang van 1 januari 2015 is gewijzigd.
Dit artikellid luidt met ingang van 1 januari 2015 als volgt:
“Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn.”
In de Nota van Toelichting bij het Besluit (Nota) staat op pagina 3 en 4 over de wijziging het volgende vermeld:
Dit besluit strekt ertoe om in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) de regeling voor samenhangende zaken in het bestuursrecht te verruimen. Hierdoor zal sneller sprake zijn van samenhangende zaken, hetgeen gevolgen heeft voor het bedrag van de vergoeding van onderscheidenlijk veroordeling in proceskosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bij bezwaar of administratief beroep onderscheidenlijk beroep bij de bestuursrechter (artikelen 7:15, vierde lid, en 7:28, vijfde lid, onderscheidenlijk artikel 8:75, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)). De kostenveroordeling is in het Bpb op twee manieren begrensd.
(..)
De kostenvergoeding en kostenveroordeling zijn niet bedoeld als een volledige schadevergoeding, maar als een tegemoetkoming in de kosten. Toch komt het, ondanks de dubbele begrenzing, voor dat de kostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die op basis van het Bpb wordt vastgesteld, onevenredig hoog is. Daarmee wordt afbreuk gedaan aan het karakter van de kostenvergoeding, zijnde een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Dit besluit strekt ertoe dit effect weg te nemen.
(..)
Om die reden is het wenselijk te komen tot een verruiming van het begrip ‘samenhangende zaak’ in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Dit wordt bewerkstelligd door schrapping van de vereisten dat het moet gaan om nagenoeg identieke besluiten waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar [is] gemaakt of beroep is ingesteld. Het vereiste dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn ingediend, wil sprake kunnen zijn van samenhangende zaken, is vervangen door het criterium dat de bezwaren of beroep gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn behandeld.
(..)
Door deze verruiming van het tweede lid zal dus sneller sprake zijn van een samenhangende zaak waardoor het bestuursorgaan en de rechter vaker in situaties dat meerdere zaken gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig worden behandeld, en dezelfde rechtsbijstandverlener nagenoeg identieke werkzaamheden kon verrichten in iedere zaak, voor de kosten de vergoeding voor één zaak (bij minder dan vier zaken) dan wel 1,5 zaak (bij vier of meer zaken) in aanmerking zal nemen. Dit heeft in zaken waarin een rechtsbijstandverlener (nagenoeg) identieke werkzaamheden verricht in diverse zaken tot gevolg dat de rechtsbijstandverlener niet langer voor ieder zaak apart een kostenvergoeding ontvangt, waarmee een onredelijk hoge vergoeding wordt ontvangen voor zijn werkzaamheden.
Gelet op deze toelichting bij het gewijzigde begrip ‘samenhangende zaak’ is het uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever geweest om dit begrip te verruimen.
7.2.
Het beroep van eiseres is ter zitting gelijktijdig behandeld met zaak ROT 15/495, waarin ook rechtsbijstand is verleend door P.C.E. Uljee.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of de werkzaamheden van de gemachtigde in beide zaken nagenoeg identiek konden zijn. In dit criterium ligt besloten dat de samenhang niet moet worden beoordeeld op basis van de concrete werkzaamheden die de rechtsbijstandverlener heeft verricht, maar dat een meer abstracte toets moet worden aangelegd. Hierbij zijn bij zaken in het kader van de wet WOZ onder meer de volgende aspecten van belang:
- de vergelijkbaarheid van objectkenmerken;
- de toegepaste waarderingsmethoden;
- de aard van de beroepsgronden (algemene gronden, zoals onvoldoende rekening gehouden met kwaliteit, onderhoud en ligging);
- in hoeverre de beroepsgronden per zaak verschillen.
7.3.
In dit geval betreffen deze zaak en zaak ROT 15/495 de vaststelling van de waarde van hetzelfde object, voor de belastingjaren 2013 en 2014. Hierbij zijn dezelfde waarderingsmethoden gebruikt en zijn door eiseres gronden van dezelfde aard naar voren gebracht, waarbij voor beide zaken een zelfde aanvullend beroepschrift is ingediend. Verder hebben tussen de beide belastingjaren geen feitelijke wijzigingen plaatsgevonden met betrekking tot de onroerende zaak. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat de verrichte werkzaamheden in beide beroepszaken nagenoeg identiek konden zijn.
Gelet hierop stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding in deze zaak vast op € 735,-
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 490,- en vanwege de zwaarte van de zaak wegingsfactor 1,5
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 490,- en vanwege de zwaarte van de zaak wegingsfactor 1,5
, gedeeld door twee). Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder met betrekking tot de proceskostenvergoeding in bezwaar ter zitting heeft toegezegd aan eiseres het resterende bedrag van € 39,50 uit te betalen.
De werkzaamheden van de taxateur in de beroepsfase, het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde en het verschijnen ter zitting, komen conform de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven en rechtbanken inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, eveneens voor vergoeding in aanmerking. Hierbij geldt in dit geval een tarief van € 65,- per uur, exclusief omzetbelasting. De hieraan bestede tijd schat de rechtbank op een uur (half uur voor de taxatiekaart met de gecorrigeerde vervangingswaarde en een half uur voor de zitting). Derhalve stelt de rechtbank de vergoeding voor de taxateur vast op € 65,-. Nu eiseres de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 328,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 800,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Klomp, voorzitter, en mrs. E.J. Rutten en A.W. Schep, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2015.
De griffier is buiten staat deze uitspraak
mede te ondertekenen
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).