Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3437926 CV EXPL 14-45430
uitspraak: 24 juli 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 11 september 2014,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
tegen
De rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Benneker.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- het exploot van dagvaarding van 11 september 2014;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek;
- de rolbeslissing van 6 maart 2015;
- de “akte producties” van eiseres;
- de antwoordakte van gedaagde.
De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Gedaagde is sinds 11 november 1996 huurster van het appartement gelegen aan het [adres] te Rotterdam. Gedaagde is verhuurster van deze woning.
2.2
Het appartement maakt deel uit van een complex van in totaal 114 appartementen. Deze appartementen zijn, afhankelijk van de ligging, voorzien van één of twee zonweringen. Het appartement van gedaagde beschikt over twee zonweringen.
2.3
De huurprijs van de woning bedraagt thans € 627,03 per maand.
Verder worden maandelijks de volgende servicekosten in rekening gebracht: zonwering (€ 14,93), glasverzekering (€ 1,41), elektra algemeen (€ 16,05), schoonhouden (€ 21,00) en serviceabonnement (€ 5,65).
3.De vordering
3.1
Eiseres heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- te verklaren voor recht dat gedaagde niet gerechtigd is een vergoeding te vragen voor het gebruik van de zonwering in/aan de woning [adres] te Rotterdam;
- gedaagde te veroordelen aan haar te betalen € 955,52 ter zake van onverschuldigd betaalde vergoedingen berekend tot 1 september 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening en vermeerderd met de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft eiseres, naast de vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd:
3.3
De zonweringen zijn tegelijk met de bouw van het complex aangebracht en maken door hun verbindingen van binnen naar buiten en bevestiging, een geïntegreerd onderdeel uit van de woning. De zonweringen zijn op maat gemaakt en niet eenvoudig, zonder schade aan de woning toe te brengen, te verwijderen. De zonwering is daarom zowel naar bestemming als bevestiging als onroerend aan te merken. Voor dergelijke goederen mag de verhuurder geen servicekosten in rekening brengen.
Eiseres heeft daarom dit deel van de in rekening gebrachte servicekosten onverschuldigd betaald en zij wenst dit dan ook vanaf 1 mei 2009 terug te vorderen. Voorts maakt zij aanspraak op wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden.
4.Het verweer
4.1
Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.
4.2
De zonweringen zijn niet aan te merken als onroerende zaken. Zij vormen geen bestanddeel van de woning. Het gehuurde is niet incompleet zonder de zonwering en deze kan zonder enige schade van betekenis worden verwijderd.
4.3
Zouden de zonweringen wel als onroerend dienen te worden beschouwd dan kan dit niet tot toewijzing van de geldvordering leiden. Eiseres heeft geen uitspraken van de huurcommissie of de kantonrechter overgelegd ter zake van de afrekening van servicekosten. Gelet op deze omstandigheid, als ook het moment waarop de dagvaarding is uitgebracht en het bepaalde in de artikelen 7: 259 lid 2 BW jo. 7:260 lid 2 BW en 51 Uhw komt eiseres geen vorderingsrecht meer toe ter zake van de servicekosten over de jaren 2009, 2010 en 2011.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
Tussen partijen is niet in geschil dat in de door gedaagde aan eiseres in rekening gebrachte servicekosten een bedrag is opgenomen ten behoeve van (het gebruik van) de in de woning aanwezige zonwering.
5.2
Als servicekosten moeten worden aangemerkt kosten die direct aan het wonen zijn gerelateerd, maar die niet onder de (kale) huurprijs vallen. Onder de kale huurprijs vallen de kosten die met het enkele gebruik van de woonruimte te maken hebben, waarbij onder woonruimte ook vallen de onroerende aanhorigheden. Dit volgt uit artikel 7:237 BW Pro en brengt met zich dat de verhuurder aan de huurder alleen servicekosten voor (het gebruik van) roerende zaken die direct aan het wonen gerelateerd zijn in rekening mag brengen.
5.3
Dit leidt er toe dat indien de in de onderhavige woning aanwezige zonwering als onroerend dient te worden aangemerkt, de verhuurder daarvoor geen servicekosten in rekening mag brengen, maar dat kosten hiervoor geacht moeten worden te zijn verdisconteerd in de kale huurprijs. In dat geval dient dan verder te worden beoordeeld of en in hoeverre eiseres de door haar aan gedaagde betaalde servicekostenbijdrage in verband met het gebruik van de zonwering van gedaagde kan terugvorderen.
5.4
De vraag of de zonwering in casu roerend dan wel onroerend is dient te worden beoordeeld aan de hand van artikelen 3:3 en 3:4 BW.
5.5
De vraag of de onderhavige zonwering als een bestanddeel als bedoeld in artikel 3:4 BW Pro van de onderhavige woning kan worden aangemerkt dient naar het oordeel van de kantonrechter negatief te worden beantwoord. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.6
Wil een zaak als bestanddeel van de hoofdzaak worden aangemerkt dat dient zij daarvan niet te kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken (artikel 3:4 lid 2 BW Pro). Volgens eiseres is daarvan sprake, maar gedaagde heeft dit gemotiveerd weersproken, door aan te voeren dat de zonwering van binnen uit de woningen eenvoudig is te verwijderen, door de afdekplaat los te schroeven en na verwijdering van de screens de afdekplaat weer terug te plaatsen; hak- en breekwerk is volgens gedaagde daartoe niet nodig. Eiseres heeft haar stellingen op dit punt vervolgens niet verder onderbouwd dan te stellen dat de zonwering niet weggehaald kan worden zonder dat het raam wezenlijk verandert, c.q zonder dat aan het raam(kozijn) wezenlijke schade wordt toegebracht, omdat alles “aard en nagelvast” is bevestigd. Dit is echter, gelet op het verweer van gedaagde dat de afdekplaat slechts met 6 schroeven is bevestigd en kan worden losgeschroefd, onvoldoende. Uit de door eiseres overgelegde foto’s is evenmin af te leiden dat er sprake is van een situatie als door haar omschreven. In rechte kan er dus niet van worden uitgegaan dat de zonwering niet zonder beschadiging van betekenis van het woongebouw kunnen worden verwijderd.
5.7
Vervolgens dient te worden beoordeeld of de zonwering naar verkeersopvatting onderdeel van de woning uitmaakt en daarom als bestanddeel van die woning moet worden aangemerkt (artikel 3:4 lid 1 BW Pro).
Volgens vaste jurisprudentie (Hoge Raad 15 november 1991 ECLI: NL:HR:1991:ZC0412) kan daarvan sprake zijn indien gebouw (in casu de woning) en apparatuur (in casu de zonwering ) in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd en/of het gebouw uit het oogpunt van geschiktheid als gebouw bij het ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd.
Volgens eiseres is er in de onderhavige zaak sprake van de eerst beschreven situatie, omdat, aldus eiseres, de zonwering een geïntegreerd deel van het raamkozijn uitmaakt en tegelijkertijd met de bouw van de flats is aangebracht op de ramen aan de zonzijde. Volgens gedaagde echter maakt de zonwering geen deel uit van het raamkozijn, maar is de zonwering vanuit de binnenzijde van de woning geplaatst boven het raamkozijn en rust deze op het raamkozijn.
Ter adstructie van haar stellingen heeft eiseres een e-mail van de architect die destijds bij de bouw was betrokken overgelegd, alsmede enkele foto’s. Deze e-mail van W. Patijn vermeldt weliswaar dat de zonwering geïntegreerd is op initiatief van de Woningbouwvereniging, maar daaruit volgt zonder nadere toelichting die ontbreekt niet dat de zonwering een geïntegreerd onderdeel van het raamkozijn uitmaakt zoals door eiseres is gesteld; evengoed kan er sprake zijn van een situatie zoals door gedaagde omschreven. Een nadere omschrijving of bouwtekening van de situatie ontbreken. Ook de foto’s zijn onvoldoende om uit te kunnen gaan van de door eiseres gestelde situatie, nu uit die foto’s, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet is af te leiden dat de zonwering, zoals door eiseres is gesteld, technisch en bouwkundig een “onafscheidelijk” onderdeel van het raamkozijn uitmaakt en er geen sprake kan zijn van een situatie als door gedaagde omschreven. Uit die foto’s volgt met name niet dat in het raamkozijn, zoals eiseres stelt, een “kast” is aangebracht waarin de screen in opgerolde staat is bevestigd en van het raamkozijn een onafscheidelijk onderdeel uitmaakt.
Niet in geschil is dat de woning zonder de zonwering niet als onvoltooid kan worden beschouwd en zonder evengoed als woning kan worden gebruikt.
In rechte kan er daarom niet van worden uitgegaan dat de zonwering in casu naar verkeersopvatting onderdeel van de woning(en) uitmaakt, daarom als bestanddelen van die woning(en) moet worden aangemerkt in de zin van artikel 3:4 BW Pro en daardoor onroerend is.
5.8
Nu de onderhavige zonwering niet als bestanddeel van de woning is aan te merken en op zichzelf niet kan worden aangemerkt als werk dat duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in de opsomming van artikel 3:3 lid 1 BW Pro, moet er in rechte van worden uitgegaan dat de onderhavige zonwering, gelet op artikel 3:3 lid 2 BW Pro roerend is.
5.9
Het voorgaande leidt er toe dat gedaagde voor (het gebruik van) de zonwering, die immers direct aan het wonen is gerelateerd, op goede grond servicekosten in rekening heeft kunnen brengen. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden afgewezen.
5.1
Het zelfde lot treft de vordering tot betaling van € 955,52, nu die vordering betrekking heeft op de vermeende onverschuldigde betaling van servicekosten ten behoeve van de zonwering.
5.11
Eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
6.De beslissing
De kantonrechter,
wijst af de vorderingen van eiseres;
veroordeelt eiseres in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover het de veroordeling betreft, en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
898