Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3957182 CV EXPL 15-11510
uitspraak: 6 november 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” respectievelijk “[gedaagde]”.
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1. de dagvaarding van 10 maart 2015;
2. de conclusie van antwoord;
3. het tussenvonnis van 19 mei 2015, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
4. de pleitaantekeningen van mr. S.A. den Engelsen,
5. het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 5 juni 2015;
6. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
1.2
[gedaagde] heeft per 16 oktober 1994 de aan (de rechtsvoorgangster van) Woonstad toebehorende woning aan de [adres] te Rotterdam betrokken. Het betreft een sociale huurwoning. Op 19 oktober 1994 is daartoe een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, die inging per 16 oktober 1994. In die overeenkomst is bepaald dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte en zijn de ‘Algemene Voorwaarden behorend bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woning d.d. april 1994’ (hierna: AV 1994) van toepassing verklaard. In die algemene voorwaarden zijn – voor zover relevant – de volgende bepalingen opgenomen:
“(…)
2.2
Wijzigingen van de huurovereenkomst of deze Algemene Voorwaarden kunnen slechts schriftelijk worden overeengekomen.
(…)
7.1
Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…)
7.2
Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
7.4
Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven.
(…)”
1.3
Woonstad heeft omstreeks 16 juni 2004 een brief opgesteld, waarin zij haar huurders aanzegt haar algemene voorwaarden te willen wijzigen naar aanleiding van nieuwe wetgeving. Indien de huurders daartegen niet binnen een maand bezwaar maken, worden de nieuwe algemene voorwaarden (hierna: AV 2004) van toepassing verklaard op de huurovereenkomst.
1.4
In oktober 2014 heeft Woonstad ontdekt dat [gedaagde] (delen van) haar woning ter verhuur aanbood via de website www.airbnb.nl (hierna: Airbnb). Airbnb biedt een platform voor (overwegend) particuliere woningbezitters om (delen) van hun woning te verhuren. [gedaagde] had daarvoor geen toestemming gevraagd aan Woonstad. [gedaagde] vroeg op 30 oktober 2014 een huurprijs van € 69,00 per nacht (productie 4). Tot december 2014 is door 42 gasten op de pagina van de woning van [gedaagde] een recensie geschreven over hun verblijf in de woning.
1.5
Bij brief van 8 december 2014 heeft Woonstad [gedaagde] aangeschreven over het via Airbnb verhuren van de woning en haar voornemen op die grond ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
1.6
Per 9 december 2014 heeft [gedaagde] haar woning verwijderd van Airbnb. Bij e-mail van 5 februari 2015 heeft Airbnb dit aan haar bevestigd. Haar persoonlijke profiel heeft zij niet verwijderd.
1.7
Woonstad heeft in kort geding ontruiming van de woning gevorderd wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Bij vonnis in kort geding van 23 januari 2015 is die vordering toegewezen.
1.8
Bij brief van 19 februari 2015 heeft Airbnb meegedeeld:
“This letter confirms that as of today our systems indicate, Yo [gedaagde] (…), has no active listings or upcoming reservations. The last reservation on the account ended December 6th, 2014.”
1.9
Bij dagvaarding van 19 februari 2015 heeft [gedaagde] een executiegeschil aanhangig gemaakt met betrekking tot het ontruimingsvonnis van 23 januari 2015. Bij vonnis in kort geding van 20 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis geschorst totdat in een door Woonstad aanhangig te maken bodemprocedure bij eindvonnis in eerste aanleg is beslist.
2. De vordering
2.1
Woonstad vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst wordt ontbonden;
- [gedaagde] wordt veroordeeld de woning met onmiddellijke ingang, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels;
- [gedaagde] wordt veroordeeld de kosten van de procedure.
2.2
Aan haar vordering legt Woonstad – kort gezegd – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is gekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door de woning zonder toestemming van Woonstad onder te verhuren.
2.3
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van Woonstad, dan wel afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten, vermeerderd met rente.
2.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover relevant – nader ingegaan.
Beoordeling van het geschil
Toepasselijkheid van algemene voorwaarden
3.1
Woonstad grondt de door haar gevorderde ontbinding – primair – op een tekortkoming in de nakoming van de AV 2004, dan wel de AV 1994. [gedaagde] betwist dat die algemene voorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Ten aanzien van de AV 1994 stelt zij dat zij met Woonstad reeds vóór het sluiten van de schriftelijke huurovereenkomst (mondeling) een huurovereenkomst had gesloten. Haar is voorafgaand aan het sluiten van die mondelinge huurovereenkomst geen mogelijkheid geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Daarom vernietigt zij die algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 sub b BW.
3.2
Dit verweer slaagt niet. In het midden kan blijven of tussen Woonstad en [gedaagde] een mondelinge overeenkomst is gesloten en of daarbij algemene voorwaarden ter kennisneming zijn aangeboden. Zoals Woonstad terecht stelt zijn partijen immers in ieder geval nadien de schriftelijke huurovereenkomst, waarin de AV 1994 van toepassing zijn verklaard en [gedaagde] voor ontvangst van die voorwaarden heeft getekend, overeengekomen. Daarmee is – voor zover reeds een huurovereenkomst bestond – die huurovereenkomst gewijzigd. Nu [gedaagde] in die overeenkomst heeft verklaard de AV 1994 te hebben ontvangen – en die verklaring ook thans niet heeft weersproken – komt haar geen beroep op vernietiging in de zin van artikel 6:233 sub b BW toe. De AV 1994 zijn dan ook van toepassing geworden op de huurovereenkomst.
3.3
[gedaagde] betwist voorts dat de AV 2004 van toepassing zijn geworden. Zij betwist de brief van Wooonstad van 16 juni 2004 te hebben ontvangen, en ook overigens dat die is verzonden. Daarnaast zijn die algemene voorwaarden nooit overeengekomen, laat staan schriftelijk zoals vereist door artikel 2.2 van de AV 1994. Dit standpunt slaagt. Voor het wijzigen van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden is immers aanvaarding vereist, tenzij daartoe een wijzigingsbeding is opgenomen in de overeenkomst of de reeds van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Een dusdanig wijzigingsbeding ontbreekt in de overeenkomst zelf. Het wijzigingsbeding in de AV 1994 vereist schriftelijke (wils)overeenstemming. Zodanige schriftelijke wilsovereenstemming van de zijde van [gedaagde] is gesteld noch gebleken, terwijl er evenmin aanwijzingen zijn dat [gedaagde] op andere wijze haar instemming heeft gegeven. Het enkele uitblijven van een reactie op de brief van 16 juni 2014 kan, gelet op het schriftelijkheidsvereiste, niet als een aanvaarding van de AV 2004 worden aangemerkt. De AV 2004 zijn dan ook niet overeengekomen en niet van toepassing op de huurovereenkomst. Om die reden dient voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een tekortkoming getoetst te worden aan de AV 1994.
Tekortkoming
3.4
[gedaagde] betwist niet dat zij haar woning tot 8 december 2014 meermalen heeft verhuurd via Airbnb, maar weerspreekt daarmee in strijd te hebben gehandeld met artikel 7.4 van de AV 1994. De kantonrechter volgt haar niet in die stelling. Het verbod in artikel 7.4 van de AV 1994 kan niet anders worden uitgelegd dan dat het verhuren van de woning, geheel of gedeeltelijk, aan derden is verboden. Daarbij is geen onderscheid gemaakt tussen de wijze van verhuren, de duur van de verhuur of de doelgroep waaraan verhuurd wordt; er is sprake van een algeheel verbod. Dat partijen toentertijd niet het oog kunnen hebben gehad op verhuur middels Airbnb doet aan dat verbod dan ook niet af. Evenmin kan sprake zijn van twijfel over de betekenis van het beding; het beroep van [gedaagde] op de contra-preferentemregel van artikel 6:238 lid 2 BW faalt derhalve. De verwijzingen van [gedaagde] naar de parlementaire achtergrond van artikel 7:244 BW zijn op dat punt geenszins relevant, nu partijen nadrukkelijk van dat artikel zijn afgeweken. [gedaagde] is dan ook tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met artikel 7.4 van de AV 1994 (delen van) haar woning onder te verhuren aan derden.
3.5
Daarnaast stelt Woonstad dat [gedaagde] eveneens tekortkomt in de nakoming van haar verplichtingen ex 1 artikel van de huurovereenkomst en artikel 7.1 van de algemene voorwaarden door haar woning bedrijfsmatig en commercieel te verhuren. Die stelling slaagt in zoverre dat [gedaagde] door (gedeelten) van de woning te verhuren daaraan niet de bestemming ‘woonruimte’ heeft gegeven waartoe zij op grond van de huurovereenkomst (en overigens op grond van artikel 7:214 BW) verplicht was. Ook daarmee is dan ook sprake van een tekortkoming. Voor het vaststellen van een afzonderlijke tekortkoming op grond van artikel 7:213 BW bestaat geen aanleiding, nu de norm van goed huurderschap voor wat betreft onderhuur en woonbestemming in de onderhavige rechtsverhouding geacht kan worden te zijn ingevuld door artikel 1 van de huurovereenkomst en de artikelen 7.1 en 7.4 van de AV 1994.
3.6
Ten aanzien van de duur van de tekortkomingen wordt als volgt overwogen. Woonstad stelt dat [gedaagde] in maart 2013 lid is geworden van Airbnb. Daarmee is echter niet gegeven dat [gedaagde] vanaf dat moment ook daadwerkelijk haar woning onderverhuurde. Dat is in de procedure niet gebleken. Nu de stelling van [gedaagde] dat zij haar woning voor het eerst op 19 januari 2014 heeft verhuurd door Woonstad niet is weersproken, wordt van de juistheid van die stelling uitgegaan.
3.7
Woonstad stelt verder dat [gedaagde] ook na de sommatie van 8 december 2014 haar woning nog heeft verhuurd via Airbnb. Zij stelt daartoe dat uit printscreens van medio november 2014 van de verhuuragenda van de woning op Airbnb volgt dat sprake moet zijn van minimaal dertien openstaande reserveringen. Van die reserveringen zijn er slechts 6 geannuleerd, zodat nog 7 reserveringen moeten openstaan, aldus Woonstad. [gedaagde] betwist die stellingen. Zij wijst daartoe op de e-mail van Airbnb van 5 februari 2015, waarin wordt bevestigd dat de woning per 9 december 2014 is verwijderd van de website, en naar de brief van Airbnb van 19 februari 2015, waarin wordt bevestigd dat geen reserveringen meer openstaan en geen verhuuractiviteit heeft plaatsgevonden sinds 6 december 2015. Nu het standpunt van Woonstad te dien aanzien (slechts) gegrond is op deducties uit informatie op de website van Airbnb, terwijl die deducties worden ontkracht door Airbnb zelf, heeft zij, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], haar stelling dat de tekortkoming na 8 december 2014 nog heeft voortgeduurd onvoldoende onderbouwd. Het wordt er dan ook voor gehouden dat [gedaagde] haar verhuuractiviteiten direct na de sommatie van 8 december 2014 heeft gestaakt. Dat het profiel van [gedaagde] zelf nog actief is op Airbnb maakt dat niet anders omdat het, voor het aannemen van een tekortkoming, gaat om daadwerkelijke verhuur van de woning terwijl bovendien, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, van Airbnb ook als huurder gebruik kan worden gemaakt.
3.8
Voor wat betreft de intensiteit van de verhuur wordt overwogen dat [gedaagde] 42 verschillende verhuurperiodes heeft erkend. Dat aantal is gegrond op het aantal afgegeven recensies. Voor zover Woonstad nog suggereert dat er vaker verhuurd moet zijn – omdat niet iedere huurder een recensie schrijft – kan daaraan, bij gebrek aan een concreet gesteld aantal, geen gewicht worden toegekend.
Voor zover Woonstad tenslotte stelt dat [gedaagde] haar volledige woning verhuurde, en dus niet gelijktijdig met de onderhuurders in de woning verbleef, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd. De verwijzing naar een enkele recensie – waarin wordt verklaard dat een bezoeker beneden sliep – kan dat oordeel niet dragen. Daarom wordt als uitgangspunt genomen dat [gedaagde] slechts delen van haar woning ter beschikking stelde, terwijl zij daar zelf ook verbleef.
Ontbinding
3.9
Met de vaststelling van de tekortkomingen en hun omvang spitst het geschil zich toe op de vraag of deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Artikel 6:265 BW bepaalt in dat verband dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.1
[gedaagde] beroept zich op de geringe betekenis en bijzondere aard van de tekortkomingen. Er is telkens slechts sprake geweest van gedeeltelijke verhuur van de woning; [gedaagde] is de woning altijd zelf blijven bewonen naast de huurders. Van onttrekking aan de woningmarkt is dan ook geen sprake geweest, terwijl [gedaagde] bij uitstek het type huurder is waarvoor de onderhavige woning is bedoeld. Van permanente verhuur aan woningzoekenden was geen sprake; de verhuur richtte zich op kortstondige bezoekers van de stad Rotterdam. Er was sprake van korte verhuurperiodes waarvan door de buurt geen overlast is ervaren. [gedaagde] verwijst in verband met dit laatste naar de door haar overgelegde verklaringen van buurtbewoners (producties 15 en 17 bij CvA). Zij betwist dat sprake is van bedrijfsmatige verhuur. Zij heeft direct na het schrijven van Woonstad van 8 december 2014 haar woning van Airbnb verwijderd.
Tot slot zou een ontruiming vergaande persoonlijke gevolgen hebben voor [gedaagde]; zij woont al 21 jaar in de woning en heeft psychische problemen. Een gedwongen ontruiming zou die problematiek verergeren.
3.11
Woonstad betwist dat sprake is van tekortkomingen van geringe betekenis of van bijzondere aard. Er is sprake van een sociale huurwoning met een zeer lage huurprijs. De sociale huurwoningen zijn bedoeld voor woningzoekenden die zelf niet in hun huisvesting kunnen voorzien; de wachtlijsten daarvoor zijn lang. Gelet op de frequentie van het verhuren is sprake van bedrijfsmatige verhuur. Voorts heeft Woonstad er belang bij een signaal af te geven aan haar huurders dat ook onderverhuur via Airbnb niet is toegestaan en ontbinding van de huurovereenkomst met zich brengt. Onderverhuur van sociale huurwoningen is voor haar een groot probleem, omdat geen marktconforme huurprijs wordt gevraagd. Daardoor kan de onderverhuurder een hogere huur vragen dan zij aan de (hoofd)verhuurder verschuldigd is. Bij verhuur middels Airbnb is de ontdekkingskans kleiner, omdat sprake is van kortdurende verhuur.
3.12
Voor de beantwoording van de vraag of de tekortkomingen van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen wordt van het volgende uitgegaan. [gedaagde] verblijft reeds 21 jaar in de woning. [gedaagde] heeft vanaf 19 januari 2014 tot 8 december 2014 delen van haar sociale huurwoning via Airbnb verhuurd aan 42 verschillende huurders die voor (relatief) kortdurende periodes van maximaal een week gebruik maakten van haar woning. [gedaagde] heeft haar woning gedurende die periode zelf als hoofdverblijf behouden; zij is niet uitgeweken naar een andere woning ten gunste van de verhuur. Gelet op de door [gedaagde] overgelegde getuigenverklaringen is van overlast geen sprake geweest.
3.13
Hoewel het onderverhuurverbod van artikel 7.4 van de AV 1994 een algeheel verbod behelst (zie r.o. 3.4), heeft [gedaagde] op zichzelf terecht aangevoerd dat dit verbod niet het oog kan hebben gehad op de toen niet bestaande en nu in zwang geraakte vorm van onderverhuur via Airbnb. Hoewel dit niet afdoet aan het feit dat sprake is van een tekortkoming, die [gedaagde] behoort te beëindigen zoals zij heeft gedaan, wordt die omstandigheid wel meegewogen bij de te beoordelen vordering tot ontbinding.
3.14
De verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb is een nieuw opgekomen fenomeen, dat in zoverre afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen. Het verbod in de AV 1994 kan – bij het ontbreken van aanwijzingen van het tegendeel – geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp (vgl. Rb. Amsterdam 26 mei 2015,
RVR2015/86 en Rb. Amsterdam, 22 oktober 2014,
WR2015/23) niet zonder meer gegeven. Dat is anders in geval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning (vgl. Rb. Amsterdam, 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). Door die handelwijze wordt immers een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is, anders dan Woonstad betoogt, geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt. Potentiële huurders op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen worden door de onderverhuur dan ook niet tekort gedaan. Evenmin is gebleken van overlast waarin een belang van Woonstad bij ontbinding en ontruiming kan zijn gelegen.
RVR2015/86 en Rb. Amsterdam, 22 oktober 2014,
WR2015/23) niet zonder meer gegeven. Dat is anders in geval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning (vgl. Rb. Amsterdam, 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). Door die handelwijze wordt immers een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is, anders dan Woonstad betoogt, geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt. Potentiële huurders op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen worden door de onderverhuur dan ook niet tekort gedaan. Evenmin is gebleken van overlast waarin een belang van Woonstad bij ontbinding en ontruiming kan zijn gelegen.
3.15
Daarmee resteert het meer beschouwelijke argument dat huurders niet behoren te profiteren van sociale huurwoningen. Hoewel het Woonstad vrij staat dat tegen te gaan, is de kantonrechter van oordeel dat dat enkele belang in de omstandigheden van het geval onvoldoende is om ontbinding van de reeds 21 jaar durende huurovereenkomst, met alle gevolgen voor [gedaagde] van dien, te rechtvaardigen. Voor dat oordeel weegt zwaar dat van eerdere voorlichting van Woonstad aan haar huurders over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites niet is gebleken, terwijl [gedaagde] direct na de eerste aanzegging van Woonstad haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt.
3.16
De tekortkoming ten aanzien van de woonbestemming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst evenmin, nu het feitencomplex waaraan deze grondslag is ontleend hetzelfde is als onder 3.13 e.v. vermeld. Deze (andere) grondslag maakt de waardering van dat feitencomplex niet anders.
3.17
Conclusie is dat de aard en omvang van de overtreding(en) de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook afgewezen.
3.18
De kantonrechter wil niet onvermeld laten dat naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat sociale verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb of vergelijkbare sites niet aanvaarden en dat zij bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven, of indien zij huurders daarover hebben geïnformeerd, de waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken.
3.19
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Woonstad in de proceskosten veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Woonstad in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
627