Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4310644 \ CV EXPL 15-32057
uitspraak: 30 oktober 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonplus Schiedam,
gevestigd te Schiedam,
eiseres,
gemachtigde: mr. W.G. Westerman,
tegen
[huurder],
woonplaats: Schiedam,
gedaagde,
in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonplus” en “[huurder]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 15 juli 2015 met producties;
- de aantekeningen van het ter rolzitting van 23 juli 2015 door [huurder] gegeven mondelinge antwoord;
- het proces-verbaal van het door [huurder] ter rolzitting van 1 september 2015 gevoerde mondelinge verweer, met als bijlage enkele schriftelijke stukken;
- het tussenvonnis van 1 september 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast, en
- het proces-verbaal van de op 12 oktober 2015 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De datum voor de uitspraak is tijdens de comparitie van partijen bepaald op
27 november 2015 en bij vervroeging vastgesteld op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[huurder] huurt sinds 12 januari 2000 van Woonplus de woning aan de [adres] te Schiedam. De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 483,45.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van de woningstichting Noordvest te Schiedam van toepassing.
2.3
Mevrouw [K.] huurt sinds 1999 de woning aan de [adres] en is de onderbuurvrouw van [huurder].
2.4
In 2012 was [K.] ernstig ziek. Zij heeft toen een zware buikoperatie gehad.
2.5
In februari 2015 heeft Woonplus aan [huurder] een pandverbod (voor het kantoorpand van Woonplus) van drie maanden opgelegd in verband met het uitschelden van een medewerker van Woonplus.
3.De vordering
3.1
Woonplus heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
[huurder] te veroordelen om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen zoals in de dagvaarding omschreven;
[huurder] te veroordelen tot betaling van € 483,45 per maand voor iedere maand vanaf de datum van de dagvaarding tot de datum van ontbinding dat [huurder] het gehuurde huurt van Woonplus;
[huurder] te veroordelen tot betaling van € 483,45 per maand voor iedere maand, een gedeelte voor een hele gerekend, dat [huurder] het gehuurde na de datum van ontbinding nog niet ontruimd en opgeleverd heeft;
[huurder] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag of een gedeelte daarvan, dat [huurder] niet aan de ontruimingsveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 10.000,00;
[huurder] te veroordelen aan Woonplus de kosten van de ontruiming te voldoening, indien [huurder] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet;
[huurder] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2
Aan haar vordering legt Woonplus - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [huurder] ondanks diverse waarschuwingen nalaat om zich te gedragen als goed huurder, hetgeen een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Meer specifiek stelt Woonplus dat [huurder] stelselmatig inbreuk pleegt op de persoonlijke levenssfeer van [K.], door zijn obsessieve gedrag, bestaande uit onder andere het bespieden en stelselmatig controleren van [K.], het fotograferen van [K.] en haar auto, alsmede door het continue indienen van klachten van vermeende overlast, door welk gedrag hij eveneens overlast veroorzaakt voor de overige bewoners van het complex.
4.Het verweer
[huurder] betwist de vordering. Hij voert aan dat niet hij, maar zijn onderbuurvrouw, voor overlast zorgt. [huurder] voert aan dat Woonplus zijn klachten al jaren niet serieus neemt.
5.De beoordeling
5.1
Op de ontbinding van een huurovereenkomst is het regime van het algemene verbintenissenrecht en het stelsel van artikel 6:265 BW Pro van toepassing. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is het derhalve allereerst van belang om vast te stellen of [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. In dat kader is het van belang dat [huurder] zich niet alleen als een goed huurder moet gedragen ten aanzien van de door hem gehuurde zaak (art. 7:213 BW Pro), maar ook ten opzichte van de omgeving van het gehuurde (HR 29 januari 1988, NJ 1988, 872).
5.2
Woonplus heeft gesteld dat het gedrag van [huurder] is aan te merken als overlast in juridische zin. Daartoe heeft zij aangevoerd dat [huurder] zich vanaf 2010 obsessief gedraagt jegens [K.]. In verband met dat gedrag van [huurder] heeft [K.] herhaaldelijk klachten ingediend bij Woonplus. De klachten over het gedrag van [huurder] zijn overwegend, maar niet uitsluitend, afkomstig van [K.]. Er is bijvoorbeeld een aanvullende verklaring van de bewoonster van nummer 20 van november 2014 in het geding gebracht, waaruit blijkt dat ook andere bewoners van het complex overlast ondervinden van [huurder]. Een collega van [K.] heeft schriftelijk verklaard dat [huurder] aan de balie is verschenen op het werkadres van [K.] om naar haar aanwezigheid te informeren. In een gesprek met Woonplus op 13 augustus 2013 heeft [huurder] erkend, althans hij heeft hetgeen in het verslag van Woonplus daaromtrent is opgenomen en in deze procedure is gesteld niet betwist, dat hij ‘[K.] heeft gecontroleerd en heeft geprobeerd om vast te stellen of zijn vermoedens juist zijn’. [huurder] geeft aan dat hij op het adres van [K.] aan de deur heeft gestaan en het werkadres van [K.] heeft bezocht. [huurder] heeft aangegeven dat zijn obsessief gedrag richting [K.] is ingegeven door een periode van gezondheidsproblemen als gevolg van het verliezen van zijn baan en zijn huisdier. [huurder] heeft tijdens een gesprek met Woonplus op 16 september 2014 erkend dat hij tussen 2009 en 2013 obsessief heeft gelet op het leven van de onderbuurvrouw [K.]. In het licht van die erkenning en de voortdurende klachten jegens [huurder], niet alleen afkomstig van [K.], is het niet aannemelijk dat [huurder] zich thans onthoudt van dergelijk gedrag, zoals hij in deze procedure betoogt. Hoe dan ook, dat zou er niet aan af doen dat vast staat dat [huurder] zich in ieder geval in voornoemde periode niet heeft gedragen als een goed huurder. De kantonrechter stelt vast dat de Hoge Raad (11 januari 2002, NJ 2003, 255) ten aanzien van een duurovereenkomst, zoals een huurovereenkomst, heeft bepaald dat indien een der partijen tekort is geschoten in de nakoming van een voortdurende verplichting (zoals het zich gedragen als goed huurder) deze verplichting weliswaar in de toekomst alsnog kan worden nagekomen, maar daarmee de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt wordt. Wat die tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Overigens blijkt uit het verslag van het huisbezoek van 18 november 2014 dat [huurder] [K.] ook in de aan dat gesprek voorafgaande periode obsessief heeft gecontroleerd en bij [K.] aan de deur is geweest om ‘de overlast’ door [K.] met haar te bespreken.
5.3
Woonplus heeft verder enkele brieven aan [huurder] in het geding gebracht, waaruit blijkt dat er vanaf 2010 diverse afspraken zijn gemaakt voor huisbezoeken en gesprekken. [huurder] werd op de afgesproken tijdstippen echter nimmer thuis aangetroffen en verscheen vaak niet voor de gesprekken bij Woonplus. Daarnaast is een gesprek tussen Woonplus en [huurder] op 13 januari 2015 uit de hand gelopen. [huurder] had aangegeven prijs te stellen op een gesprek om zijn klachten over [K.] te bespreken. Aan dat verzoek heeft Woonplus gehoor gegeven. Daaruit volgt dat Woonplus, ook na jarenlange strubbelingen met [huurder], nog steeds op een professionele wijze met de klachten van [huurder] omgaat. [huurder] heeft in dat gesprek onder andere aangegeven dat hij niet tevreden is over de behandeling van de overlastsituatie (zijn klachten jegens [K.]). [huurder] is tijdens het gesprek boos vertrokken en heeft de betreffende medewerker van Woonplus tweemaal uitgescholden met de woorden: ‘je bent gewoon een kutwijf.’ Bij verschillende telefonische contacten van [huurder] met een medewerker van Woonplus op 23 januari 2015 heeft hij die medewerker diverse malen uitgescholden voor ‘kutwijf’, aangegeven dat de betreffende medewerker haar dienstverband bij Woonplus zou verliezen en haar opgedragen bepaalde door [huurder] verlangde documenten aan te leveren. Los van alle reeds bestaande problematiek is dergelijk gedrag ten opzichte van een medewerker van Woonplus op zich al als onacceptabel te bestempelen.
5.4
In ieder geval leidt al hetgeen hiervoor is besproken tot het oordeel dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of deze vaststelling van overlast kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daartoe weegt de kantonrechter de belangen van beide partijen. Het is evident dat iedereen, dus ook [huurder], een algemeen belang heeft bij behoud van zijn of haar woning. Tegenover dit belang staat echter het belang van Woonplus om haar huurders het ongestoord genot van de door hen gehuurde woningen te bieden. De vastgestelde overlast verstoort niet alleen het woongenot van [K.], maar ook van de andere bewoners van het complex in ernstige mate. Het is voldoende duidelijk geworden dat een ongestoorde woonomgeving door de aanwezigheid van [huurder] niet geboden kan worden. Zelfs na vele waarschuwingen, gesprekken en opname in een GGZ-instelling, is [huurder] niet tot verbetering van zijn gedrag gekomen. Door Woonplus is verder onbetwist gesteld dat [huurder] in ieder geval in 2011 in een GGZ-instelling opgenomen is geweest in verband met stemmen in zijn hoofd en waanbeelden. De ziekte problematiek leidt ertoe dat het gedrag van [huurder] onvoorspelbaar lijkt te zijn geworden. De bewoonster van nummer 20 schrijft in november 2014 zelfs dat ’het elke dag de vraag is in hoeverre het dit keer zal escaleren’ en dat de andere bewoners ‘vrezen voor het leven van mevrouw [K.].’ Tijdens de comparitie van partijen is duidelijk geworden dat [huurder] inmiddels zelfs het huisadres van de ouders van [K.] heeft achterhaald en dat [K.] [huurder] in het flatgebouw van haar ouders heeft aangetroffen. De (mogelijke) geestelijke ziekte van [huurder] staat de toerekenbaarheid van de overlast aan hem niet in de weg (HR 19 mei 1995, NJ 1995, 532). Onder deze omstandigheden dient het algemene woonbelang van [huurder] te wijken voor het grotere belang van Woonplus en haar huurders. Te begrijpen valt dat Woonplus (en [K.]) geen heil ziet(/n) in gesprekken of mediation, gelet op de door [huurder] veroorzaakte jarenlange, ernstige overlast, in combinatie met zijn ziektebeeld.
5.5
Voor zover [huurder] heeft bedoeld om met zijn verweer dat zijn gedrag wordt veroorzaakt door de overlast die hij van [K.] ervaart, een beroep te doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, wordt het volgende geoordeeld. De door [huurder] gestelde overlast door [K.] - sexgeluiden - is in deze procedure geenszins vast komen te staan, laat staan voldoende onderbouwd of aannemelijk gemaakt door [huurder]. De politie heeft naar aanleiding van de klachten van [huurder] meerdere keren de woning van [K.] bezocht en alle keren geconstateerd dat de door [huurder] gestelde overlast veroorzaakt door [K.] niet plaatsvond. Er zijn geen klachten van andere buren bij Woonplus bekend over het gedrag van [K.].
5.6
De vordering van Woonplus wordt derhalve toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor de ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
5.7
Voor iedere maand of een gedeelte daarvan vanaf de dag van dagvaarding dat [huurder] het gehuurde in zijn bezit heeft, word een bedrag van € 483,45 toegewezen. Voor de periode tot aan de ontbinding is de grondslag van die veroordeling nakoming van de huurovereenkomst. Vanaf het moment van ontbinding tot de datum van ontruiming betreft het een schadevergoeding ex artikel 7:225 BW Pro.
5.8
De gevorderde dwangsom wordt toegewezen, met dien verstande dat die wordt beperkt tot een bedrag van € 100,00 per dag. Overeenkomstig de vordering wordt de dwangsom gemaximeerd tot een bedrag van € 10.000,00.
5.9
De gevorderde veroordeling van [huurder] in de kosten van de ontruiming, zullen worden afgewezen. Gelet op het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [huurder] komen. Thans staat echter nog niet vast of die kosten gemaakt zullen worden en zo ja, in welke omvang.
5.1
[huurder] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [huurder] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden, onder overgave van de sleutels aan Woonplus, bij gebreke waarvan [huurder] een dwangsom verbeurt aan Woonplus van € 100,00 per dag of gedeelte daarvan, tot een maximum van € 10.000,00;
veroordeelt [huurder] tot betaling van € 483,45 voor iedere maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, vanaf de datum van de dagvaarding tot de datum van ontruiming;
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonplus vastgesteld op € 96,16 aan dagvaardingskosten, € 116,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703