Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 14/2232
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 februari 2015 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: drs. A.A. Fakkert,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Rhoon (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 2.527.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 februari 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 1.881.000,-.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft[a], een rijksmonument dat voor een groot deel wordt verhuurd aan een horecaondernemer. Eiseres betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze ten hoogste € 1.222.000,- bedraagt.
2. De beroepsgrond dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd, faalt.
2.1
Op grond van artikel 7:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vindt indien het bezwaar ontvankelijk is, op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaats.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld.
2.2
Het bestreden besluit bevat een afdoende deugdelijke motivering die inzichtelijk maakt dat verweerder op grondslag van de bezwaren een heroverweging heeft gemaakt. Op de door eiseres aangevoerde bezwaren met betrekking tot het zijn van Rijksmonument, de gelegde relatie met de huuropbrengst en de kosten van het onderhoud is door verweerder toereikend ingegaan, waarbij de grote onderhoudskosten hebben geleid tot een verlaging van de waarde.
3. De beroepsgrond dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, slaagt.
3.1.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
3.1.2
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
Bij bepaling van de huurwaarde is alleen het huurcijfer relevant dat betrekking heeft op het bedrag dat periodiek moet worden betaald voor het in bezit en gebruik hebben van de onroerende zaak.
Bij bepaling van de kapitalisatiefactor kan de bottom-up methode worden gebruikt. In dat geval worden het aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor een koper betrokken. Daarbij bestaat het aanvangsrendement uit de onderdelen basisrendement en opslagrisico, en bestaan de exploitatielasten uit de componenten commerciële onderhoudskosten, verzekeringen en belastingen, beheer en leegstandsrisico.
3.2
Met het taxatierapport van 23 april 2014, opgemaakt door J.C. Habets (taxatierapport) en de toelichting ter zitting maakt verweerder aannemelijk dat hij uitgaat van de juiste huurwaarde. Eiseres stelt weliswaar onweersproken dat het eigen huurcijfer van € 245.937,- ook ziet op een aantal roerende zaken zoals (kostbare) schilderijen en gordijnen, maar daartegenover zijn in het taxatierapport ten onrechte de huurinkomsten voor de trouwzaal buiten beschouwing gebleven. In 2012 bedroegen deze € 23.227,-. Deze huurinkomsten wegen op tegen de vereiste aftrek op het eigen huurcijfer voor de huur van roerende zaken.
Met zijn taxatierapport en de toelichting ter zitting maakt verweerder niet aannemelijk dat hij uitgaat van de juiste kapitalisatiefactor. Eiseres voert terecht aan dat bij de berekening van de kapitalisatiefactor op basis van de bottum–up methode de onderhoudskosten op een hoger bedrag moeten worden gesteld dan het door verweerder aangehouden bedrag van € 49.719,-. Eiseres stelt onweersproken dat de kosten van het reguliere commerciële onderhoud hoger zijn als de expertise die vrijwilligers thans onbezoldigd ter beschikking stellen, tegen commerciële prijzen ingehuurd zou moeten worden.
4. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde van € 1.222.000,- evenmin aannemelijk gemaakt.
Eiseres heeft ter onderbouwing hiervan geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd, maar heeft hiertoe verwezen naar de vorige waardepeildatum, waarbij de waarde op dit bedrag is vastgesteld. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een herleiding van de waarde gebaseerd op de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
5. Nu geen van beide partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank rekening houdende met hetgeen onder 3.2 is overwogen, de waarde schattenderwijs vast op € 1.660.000,-. Hierbij gaat de rechtbank uit van een huurwaarde van € 245.937,- en, uitgaande van onderhoudskosten van € 70.000,-, een kapitalisatiefactor van afgerond 6,75.
6. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
7. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1.660.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat door verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 328,- wordt vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Klomp, voorzitter, en mrs. J.P. Kruimel en M.I. Blagrove, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).