Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3817885 \ CV EXPL 15-4945
uitspraak: 18 september 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Laren,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 23 januari 2015,
gemachtigde: mr. A.J. van der Schaaf te Hilversum,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.B. Maliepaard te Bleiswijk.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 23 januari 2015, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte uitlating producties.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
Gedaagde huurt sinds 1 januari 2013 de woning aan de [adres] te Rotterdam.
De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen.
2.2
Eiseres is een tante van gedaagde.
2.3
Gedaagde heeft iedere maand een bedrag van € 670,00 aan huur voldaan. Op 8 maart 2013 heeft hij een bedrag van 675,00 overgemaakt.
2.4
Bij brief van 15 september 2014 heeft de echtgenoot van eiseres gedaagde bericht dat hij vanaf 1 augustus 2013 in plaats van de maandelijkse huursom van € 675,00 een bedrag van € 670,00 had betaald. Over 13 maanden is er een bedrag van 5,00 te weinig betaald. In die brief wordt tevens aan gedaagde verzocht om 50% van de servicekosten van € 2.710,44 over het jaar 2013 te betalen.
2.5
In de brief van 18 september 2014 van de echtgenoot van eiseres aan gedaagde staat het volgende: “
Indertijd is, uit familiaire overweging, een huurprijs van 675,-- per maand voor de in de aanhef vermelde woning met u overeengekomen. Thans bericht ik u dat ik deze overeenkomst op zakelijke voet wens voort te zetten. Dit houdt in dat de huur per 1 januari 2015 € 850,00 per maand zal gaan bedragen en dat er een borg van twee maanden huur, derhalve € 1.700,00 dient te worden gestort.
Indertijd is, uit familiaire overweging, een huurprijs van 675,-- per maand voor de in de aanhef vermelde woning met u overeengekomen. Thans bericht ik u dat ik deze overeenkomst op zakelijke voet wens voort te zetten. Dit houdt in dat de huur per 1 januari 2015 € 850,00 per maand zal gaan bedragen en dat er een borg van twee maanden huur, derhalve € 1.700,00 dient te worden gestort.
Ik verzoek u mij binnen 7 dagen na dato schriftelijk aan te willen geven of u hiermee akkoord gaat. Mocht u om voor u moverende redenen niet akkoord te gaan met hetgeen hiervoor is aangegeven, dan verzoek ik u de woning per 1 januari 2015 te verlaten en de sleutel aan mij te doen toekomen.”
2.6
Gedaagde heeft bij brief van 29 september 2014 de huurprijs van 675,00 en de servicekosten betwist en aangegeven niet akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging en de echtgenoot van eiseres verzocht om hem een bedrag van € 4.400 te betalen voor renovatiewerkzaamheden aan het pand aan de [straat- en plaatsnaam]
2.7
Bij e-mail van 23 december 2014 heeft eiseres aan gedaagde verzocht om de verwarmingskosten van € 2.069,19 over de periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014 aan haar te voldoen.
2.8
Bij e-mail van 7 januari 2015 heeft eiseres aan gedaagde verzocht om de verwarmingskosten van € 672,48 over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013 aan haar te voldoen en bij gebreke daarvan heeft zij aangekondigd dat zij tot dagvaarding zal overgaan.
3.De vordering en de grondslag daarvan
Eiseres heeft gevorderd – zakelijk en verkort weergegeven - bij vonnis de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te Rotterdam, [adres], te ontbinden en gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag en tot betaling aan eiseres van de door eiseres genoemde bedragen, waarin begrepen € 1.355,22 aan servicekosten, € 2.741,61 aan verwarmingskosten en een bedrag aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede buitengerechtelijke kosten van € 646,87 en de kosten van de procedure.
3.1
Aan haar vordering heeft eiseres - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.1.1
Partijen hebben mondeling een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan gedaagde de maandelijkse huur van € 675,00, bij vooruitbetaling – voor de eerste van de maand –, aan eiseres is verschuldigd. Daarnaast is gedaagde tot betaling van de servicekosten gehouden, omdat het bij huurovereenkomsten gebruikelijk is dat de huurder gehouden is deze kosten te vergoeden. Dit geldt eveneens voor de verwarmingskosten. Partijen zijn geen all in huurprijs overeengekomen.
3.1.2
Gedaagde is in gebreke gebleven met betaling van de servicekosten van € 1.355,22 over het jaar 2013, alsmede de verwarmingskosten van € 672,48 over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013 en € 2.069,19 over de periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014. Ook heeft gedaagde een huurachterstand laten ontstaan van € 100,00, omdat hij maandelijks een bedrag van € 5,00 te weinig aan huur heeft betaald.
3.1.3
Ondanks verzoek is gedaagde niet tot betaling van de verschuldigde kosten en huurachterstand aan eiseres overgegaan.
3.1.4
Gedaagde is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en onder deze omstandigheden kan van eiseres niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Eiseres vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.Het verweer
4.1
Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.
4.1.1
Primair stelt gedaagde zich op het standpunt dat eiseres niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat er tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat. Er is een huurovereenkomst gesloten tussen gedaagde en de echtgenoot van eiseres. De prijsonderhandelingen heeft gedaagde met de echtgenoot van eiseres gevoerd, de huurpenningen werden op zijn bankrekening gestort en de contacten betreffende de huurovereenkomst hebben alleen tussen gedaagde en de echtgenoot van eiseres plaatsgevonden. Ook de brief van 15 september 2014 is door de echtgenoot van eiseres geschreven. Nergens in de communicatie heeft hij laten blijken dat hij namens eiseres optrad.
4.1.2
Subsidiair stelt gedaagde zich op het standpunt dat er niet een huurprijs van € 675,00 per maand is overeengekomen, maar dat partijen een huurprijs van € 670,00 per maand zijn overeengekomen. Gedaagde heeft dit bedrag ook altijd betaald. Partijen zijn ook niet overeengekomen dat de huurprijs op de eerste van de maand moest worden betaald. Gedaagde heeft tijdig het door hem verschuldigde voldaan, zodat er geen sprake is van een huurachterstand.
4.1.3
Gedaagde betwist voorts de gevorderde servicekosten. In de brief van 15 september 2014 maakt eiseres voor het eerst melding van servicekosten. Partijen zijn niet overeengekomen dat gedaagde apart nog servicekosten diende te betalen. Er is een all-in huurprijs van € 670,00 overeengekomen. Pas 2 jaar na de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft eiseres aangegeven dat er servicekosten moeten worden betaald. Dit is dusdanig laat dat zij haar rechten hierop heeft verwerkt. Dit geldt eveneens voor de gevorderde verwarmingskosten.
4.1.4
Er is geen grond om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
Gedaagde stelt zich primair op het standpunt dat er geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Thans dient allereerst de vraag te worden beantwoord met wie gedaagde de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam is aangegaan. Nu een schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt, zal er bewijslevering moeten komen.
5.2
De beantwoording van deze vraag kan echter achterwege worden gelaten, indien het subsidiaire verweer van gedaagde slaagt.
5.3
De kantonrechter is van oordeel dat het subsidiaire verweer van gedaagde slaagt. Zij overweegt als volgt.
de huurachterstand
5.4
Uit de overgelegde betalingsbewijzen van gedaagde blijkt dat gedaagde, op maart 2013 na, iedere maand een bedrag van € 670,00 aan huur heeft overgemaakt. Niet is gebleken dat eiseres eerder dan bij brief van 29 september 2014 gedaagde erop heeft gewezen dat er een huurprijs van € 675,00, bij vooruitbetaling, zou zijn overeengekomen en dat gedaagde een bedrag van € 5,00 per maand te weinig aan huur zou hebben betaald. Nu vaststaat dat gedaagde zo’n tweeënhalf jaar een bedrag van € 670,00 per maand heeft betaald en eiseres gedaagde daarop niet heeft aangesproken, zal ervan worden uitgegaan dat er een bedrag van € 670,00 aan huur is overeengekomen. Onvoldoende is komen vast te staan dat er is overeengekomen dat er vóór de eerste van de maand betaald moet worden. Dit betekent dat er geen sprake is van een huurachterstand, zodat de vordering tot betaling van de gestelde achterstallige huur zal worden afgewezen.
de servicekosten en verwarmingskosten
5.5
Onder servicekosten wordt het volgende verstaan: De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW Pro).
Als voorwaarde voor het in rekening brengen van geleverde zaken en diensten, geldt dat de overeenkomst van huur en verhuur meer moet omvatten dan het enkele gebruik van woonruimte. Over het algemeen kan worden gesteld dat voor de levering van zaken en diensten die zijn overeengekomen, kosten in rekening kunnen worden gebracht. Deze kosten moeten dus met de huurder zijn overeengekomen om deze door te mogen belasten.
Het enkele feit dat de levering van een zaak of een dienst in het Besluit Servicekosten staat vermeld brengt niet automatisch met zich mee dat de kosten hiervan in rekening kunnen worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen.
5.6
Eiseres heeft onvoldoende concreet aangegeven om welke geleverde zaken of diensten het gaan. Slechts het overleggen van de factuur van de VvE-bijdragen is onvoldoende. Er is immers ook niet gebleken dat partijen overeenstemming hebben dat eiseres 50 % van die kosten aan gedaagde mag doorbelasten. Dit betekent dat niet kan worden gesteld dat voor de levering van zaken en diensten kosten zijn overeengekomen, die in rekening kunnen worden gebracht. Geleverde zaken en diensten moeten voor het sluiten van de huurovereenkomst zijn afgesproken. Dit betekent dat de gevorderde servicekosten bij gebreke van een grondslag zullen worden afgewezen.
5.7
Ook ten aanzien van de gevorderde verwarmingskosten heeft eiseres onvoldoende gesteld op grond waarvan gedaagde tot betaling van die kosten is gehouden. Ook dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
5.8
Nu niet is gebleken dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen is er geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook dit onderdeel van de vordering is niet voor toewijzing vatbaar.
5.9
Aangezien de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, zullen de daarmee samenhangende nevenvorderingen eveneens worden afgewezen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente zullen worden afgewezen.
5.1
Eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
6.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821